Cour de cassation, 05 janvier 2010. 08-20.126

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'en retenant souverainement que les pièces en cause ne faisaient que confirmer, expliciter ou appuyer des demandes et moyens que la partie adverse avait eu la possibilité de discuter, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant souverainement retenu que le non-paiement des loyers n'était pas suffisamment grave pour justifier la déchéance du droit au maintien dans les lieux, dès lors que les désordres allégués par Mme X... avaient été corroborés par les services de la préfecture, la cour d'appel, qui n'avait pas à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et qui a souverainement relevé que le comportement des occupants n'était pas exclusif de leur bonne foi, a légalement justifié sa décision ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux Y... aux dépens ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq janvier deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Thomas-Raquin et Bénabent, avocat aux Conseils, pour les époux Y... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit n'y avoir lieu à écarter des débats les cinq pièces communiquées le jour même de l'ordonnance de clôture par les époux X... ; AUX MOTIFS QU' « en application des articles 15, 16 et 135 du Code de procédure civile, il n'y a lieu d'écarter des débats ni les conclusions signifiées par Monsieur Y... et Madame Z... le 15 mai 2008, soit le jour de la clôture, ni les pièces communiquées, le même jour, par M. X... et Madame A... ; que les parties, en effet, qui étaient avisées de la date de la clôture, repoussée une fois, dès le 27 décembre 2007, n'ont fait, dans leur signification et communication tardives, que confirmer, expliciter ou appuyer leurs demandes et leurs moyens précédemment formés et dont elles ont eu le loisir de discuter ; qu'il n'y a donc pas lieu à révocation de l'ordonnance de clôture ; ALORS QUE si les conclusions déposées le jour même de l'ordonnance de clôture sont recevables lorsqu'elles sont prises en réplique à des conclusions adverses et ne soulèvent ni moyen nouveaux, ni prétention nouvelle, caractérise en revanche une circonstance particulière empêchant le respect du principe du contradictoire la production par l'une des parties de cinq nouvelles pièces le jour même de l'ordonnance de clôture, faisant obstacle à l'instauration d'un débat contradictoire à leur sujet ; qu'en énonçant en l'espèce que cette communication tardive de pièces par les époux X... n'aurait fait que « confirmer, expliciter ou appuyer » leurs demandes et leurs moyens précédemment formés cependant que la production de dernière heure de cinq nouvelles pièces le jour de l'ordonnance de clôture entraînait l'impossibilité manifeste pour les époux Y... de prendre connaissance de ces nouvelles communications, et de pouvoir utilement en débattre, la Cour d'appel a violé les articles 15, 16 et 135 du Code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les époux Y... de leurs demandes en déchéance du droit au maintien dans les lieux, en expulsion et en dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QUE « Madame A... soutient qu'elle est occupante de bonne foi et qu'elle n'a retenu les loyers qu'en considération de l'état extrêmement dégradé de l'appartement, état sur lequel elle a alerté en vain Monsieur Y... et Madame Z... ; que lorsque le bailleur manque à ses obligations, la locataire peut se prévaloir de l'exception d'inexécution pour s'exonérer du paiement des loyers ; qu'il résulte du rapport circonstancié de l'architecte de sécurité de la préfecture de police, qui a procédé à une vise de l'immeuble le 29 mars 2007, que l'état du logement de Madame A... est globalement en mauvais état, présentant d'anciennes traces d'infiltrations et un plancher bas formant des trous ; que devant le premier juge, Madame A... a fait état de cette dégradation des lieux ; que toutefois, si l'état du logement ainsi décrit a pu causer à Madame A... un trouble de jouissance, il n'a pas pour autant rendu totalement impossible l'utilisation des lieux loués ; que l'exception d'inexécution invoquée par Madame A... n'est donc pas fondée ; que cependant c'est à tort que le premier juge a estimé que Madame A... n'était pas de bonne foi, dans la mesure où les désordres allégués par elle ont été corroborés par les services de la préfecture et où, dès lors, le non paiement des loyers n'était pas suffisamment grave pour justifier la déchéance du droit au maintien dans les lieux ; que Madame A... ayant réglé le montant de l'arriéré, Monsieur Y... et Madame Z... ne forment plus aucune demande à ce titre ; que Monsieur Y... et Madame Z..., qui ne démontrent pas la faute qu'aurait commise Madame A... susceptible de faire dégénérer en abus son droit d'agir en justice, ne peuvent prétendre à l'allocation de dommages et intérêts pour procédure abusive » ; ALORS QUE D'UNE PART le droit au maintien dans les lieux ne peut être accordé qu'aux occupants de bonne foi ; que ne peuvent être réputés tels que ceux qui exécutent leurs obligations ; que l'occupant d'un logement qui se maintient dans les lieux à la suite d'un congé qui lui a été valablement délivré a l'obligation d'acquitter l'indemnité d'occupation stipulée tant qu'il n'en pas été autrement décidé ; que ne peuvent en conséquence être considérés comme occupants de bonne foi les locataires qui se maintiennent dans les lieux sans procéder, sans aucune raison valable, au règlement de la moindre indemnité d'occupation pendant plus de sept ans ; qu'en décidant en l'espèce que les époux A... auraient été bonne foi et n'encourraient pas la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux cependant qu'elle constatait elle-même que ceux-ci s'étaient exonérés, sans raison valable, de tout paiement d'indemnité d'occupation pendant plus de sept ans, la Cour d'appel a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 ; ALORS QUE D'AUTRE PART le rejet de l'exception d'inexécution afférente au paiement des loyers présentée par l'occupant caractérise ipso facto sa mauvaise foi et emporte nécessairement la déchéance de son droit au maintien dans les lieux ; qu'en déboutant les époux X... de leur exception d'inexécution du paiement des loyers, en relevant que si l'état du logement avait pu leur causer un trouble de jouissance, il n'avait pas pour autant rendu impossible l'utilisation des lieux loués tout en décidant que les occupants des locaux devaient néanmoins été considérés de bonne foi et n'encouraient pas la déchéance du droit au maintien dans les lieux, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 ; ALORS QU'ENFIN ET AU SURPLUS en considérant que Madame A... aurait été de bonne foi « dans la mesure où les désordres allégués par elle ont été corroborés par les services de la préfecture » en sorte que le non-paiement des loyers n'aurait pas été suffisamment grave pour justifier la déchéance du droit au maintien dans les lieux, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, à qui incombait l'imputabilité de ces désordres, seule recherche de nature à permettre l'appréciation de la bonne ou de la mauvaise foi de l'occupante, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948.