Cour d'appel, 14 novembre 2023. 23/00129

MR/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 14 Novembre 2023 N° RG 23/00129 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HFMA Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Commerce de THONON-LES-BAINS en date du 19 Janvier 2023 Appelante S.C.I. WOOD IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 2] Représentée par la SAS EPSILON, avocats au barreau d'ANNECY Intimée S.E.L.A.R.L. MJ ALPES agissant en qualité de Liquidateur Judiciaire de la société CROSSBORDER, dont le siège social est situé [Adresse 1] Représentée par la SELARL EME & CUTTAZ AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 10 Juillet 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 septembre 2023 Date de mise à disposition : 14 novembre 2023 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : - Mme Hélène PIRAT, Présidente, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, - Madame Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire, avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure La société Wood immobilier a donné en location à la société Crossborder, à compter du 26 août 2015, un local à usage commercial situé à [Localité 3] ([Localité 3]). Dans le cadre de son activité et pendant son occupation, la société Crossborder a réalisé de nombreux travaux et divers aménagements dans l'espace loué. Lors de l'état des lieux de sortie effectué en date du 31 décembre 2020, la société Crossborder a renoncé à réaliser des travaux de remise en état des espaces occupés et laissé à la charge du bailleur le soin d'y remédier. En contrepartie des travaux de remise en état et pour compenser partiellement les charges engendrées par lesdits travaux, la société Crossborder a accepté de céder tous les agencements et équipements en place dans les locaux. Par jugement en date du 26 avril 2021, le tribunal de commerce de Thonon-les-Bains a prononcé la liquidation judiciaire de la société Crossborder et nommé la Selarl MJ Alpes en qualité de liquidateur puis fixé la date de cessation des paiements au 10 février 2020. Le matériel susvisé, objet de la compensation opérée, a été revendu par la société Wood immobilier à : - la pharmacie Saint Jean à [Localité 4] pour un montant de 14 103,64 euros, correspondant à la facture n°0058 du 17 février 2021, - la pharmacie du Centre à [Localité 5] pour un montant de 14 103,64 euros correspondant à la facture n°0059 du 17 février 2021, - la pharmacie Medori Taddei à Prunelli-de-fiumorbo pour un montant de 14 103,64 euros correspondant à la facture n°0060 du 17 février 2021. Par jugement du 19 janvier 2023, rendu à la demande de la selarl MJ Alpes, le tribunal de commerce de Thonon-les-Bains a : - dit que les demandes de la selarl MJ Alpes prise en la personne de Me [M] [S] ès qualités de liquidatrice judiciaire de la société Crossborder sont régulières, recevables et bien fondées, En conséquence : - annulé la compensation opérée entre les parties en date du 31 décembre 2020, - condamné la SCI Wood immobilier à payer à la selarl MJ Alpes prise en la personne de maître [M] [S] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Crossborder, la somme de 42 310,92 euros TTC, à titre de restitution, - condamné la SCI Wood immobilier à payer à la selarl MJ Alpes prise en la personne de maître [M] [S] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Crossborder, la somme réduite de 1 000 euros au titre de ses frais irrépétibles, - condamné la SCI Wood immobilier aux dépens. Par déclaration d'appel en date du 24 janvier 2023, la société Wood immobilier a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions. Prétentions des parties Par conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 23 juin 2023, la société Wood Immobilier sollicite de la cour qu'elle : - infirme le Jugement du Tribunal de commerce de Thonon-les-Bains du 19 janvier 2023 en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, - constate la régularité du paiement des dettes échues et l'absence de toute démonstration d'une connaissance par la société Wood immobilier de l'état de cessation de paiement de la Société Crossborder, - constate le caractère infondé des allégations et demandes de la selarl MJ Alpes agissant ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Crossborder, - déboute la selarl MJ Alpes agissant ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Crossborder de l'intégralité de ses demandes ; - c ondamne la selarl MJ Alpes agissant ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Crossborder, au paiement d'une somme de 5000 euros en application des dispositions de l'Article 700 du Code de Procédure Civile, - condamne la selarl MJ Alpes agissant ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Crossborder aux entiers dépens de l'instance. Au soutien de ses prétentions, la société Wood immobilier fait valoir : ' que la compensation a eu lieu avec des dettes échues s'agissant de loyers échus entre le 1er mars 2019 et le 1er décembre 2020, et de frais de remise en état, le 31 décembre 2020, de sorte que l'article L631-1 3° du code de commerce n'est pas applicable ; ' la société Wood immobilier n'a pas mené la société Crossborder à la ruine et n'est pas responsable de sa mauvaise gestion, et qu'enfin, il appartient à la selarl MJ Alpes de démontrer la connaissance de la société Wood immobilier de l'état de cessation des paiements de la société Crossborder ; ' que l'état de cessation des paiements ne se confond pas avec la connaissance de l'existence de difficultés financières, et qu'enfin, il n'est pas démontré que la société Wood immobilier aurait empêché la société Crossborder d'exploiter. Par conclusions d'intimées régulièrement notifiées par RPVA le 6 avril 2023, la selarl MJ Alpes, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Crossborder prétend à voir : - Déclarer irrecevable si ce n'est non fondé l'appel de la société Wood immobilier ; - Rejeter les demandes de la société Wood immobilier ; - Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, - Condamner la société Crossborder à régler à la selarl MJ Alpes ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Crossborder la somme 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, ainsi qu'aux dépens. Le liquidateur judiciaire rappelle en premier lieu que ce n'est qu'en cause d'appel que la société Wood immobilier a produit la convention de compensation du 6 décembre 2020, que seul l'état de sortie des lieux avait pu être examiné par la juridiction de première instance. L'intimée soulève en second lieu la mauvaise foi de l'appelante, qui a tenté de semer la confusion dans la chronologie des évènements, soulignant que la résiliation du bail commercial et la reprise des lieux exploités par la société Crossborder au 31 décembre 2020, ainsi que la récupération de tous les actifs a mené à la ruine du fonds de commerce de cette dernière. En troisième lieu, la selarl MJ Alpes estime que la connaissance de l'état de cessation des paiements découle de l'absence d'encaissement des loyers sur une période de 20 mois, corrélée à l'absence de tentative de recouvrement sur cette période, hormis la récupération des actifs mobiliers et des locaux, interdisant ainsi toute cession du droit au bail ou du fonds de commerce. Mme la procureure générale a rendu le 22 juin 2023 un avis sollicitant la confirmation du jugement entrepris. Une ordonnance clôture la procédure le 10 juillet 2023. MOTIFS ET DECISION La société Wood immobilier a donné en location à la société Crossborder le 26 août 2015 un local à usage commercial situé à [Localité 3]. Ce bail a fait l'objet d'une résiliation par courrier du 6 décembre 2020, remis en mains propres. La société Wood immobilier a vendu le 17 février 2021, par l'intermédiaire de trois factures, les agencements de la société Crossborder à trois pharmacies, la pharmacie Saint Jean, la pharmacie du centre et la pharmacie Medori Taddei, actes qui font l'objet de la demande d'annulation de la société MJ Alpes. La société Wood immobilier soutient dans le cadre de la procédure d'appel que la compensation réalisée portait sur des dettes échues, s'agissant des loyers impayés, et non sur des frais de remise en état, ce qui a été matérialisé dans l'acte du 6 décembre 2020 et dans celui du 2 février 2021. I - Sur l'acte du 6 décembre 2020 L'article L632-1 du code de commerce, applicable à la procédure de liquidation judiciaire par renvoi de l'article L641-14 du même code dispose "I- Sont nuls, lorsqu'ils sont intervenus depuis la date de la cessation des paiements, les actes suivants : 3° Tout paiement, quel qu'en ait été le mode, pour dettes non échues au jour du paiement ;" La proposition de règlement à l'amiable de la dette a été signée entre la société Wood immobilier, en qualité de bailleur et la société Crossborder, locataire, le 6 décembre 2020 mentionne "en dépit de mes précédentes relances et du rappel des termes du contrat de bail commercial signé le 26 août 2015, je constate qu'à la date de ce courrier, vous restez redevable sur la base de la situation établie le 7 novembre par la fiduciaire Vitrac de la somme de cent cinq mille cinq cent sept euros et soixante-deux centimes (105 507,62 euros). Afin de pouvoir honorer vos engagements et régler les sommes dues, je vous propose la disposition suivante : Crossborder représentée par M. [R] [H] cède à Wood immobilier la propriété de tous les équipements et infrastructures présents le 6.12.2020 dans les locaux de Crossborder ZA du juge Guérin [Localité 3] à [Localité 3]. (...) La valeur de revente estimée de ces équipements en 2020 est de 55 000,00 euros. Liste des équipements et infrastructures à considérer : Xfloor... Rameur concept 2, (...) Eleiko sport training disc (...) rogue gym chalk". La liste des équipements visés comporte les matériels de sport (rameurs, etc), et a fait l'objet d'un avoir "annulation loyers suite à départ - 45 830,58 € HT total TTC - 54 996,70 euros", et cette liste ne comportait pas les agencements et équipements qui ont été revendus à trois pharmacies le 17 février 2021. II - Sur l'acte du 2 février 2021 Un état des lieux a été dressé le 2 février 2021, au terme duquel la société Wood immobilier a indiqué devenir propriétaire des agencements et équipements présents dans les lieux et propriété de Crossborder, en compensation des travaux de remise en état du bâtiment. Il est ainsi mentionné dans les commentaires généraux "Les transformations réalisées par le preneur sont importantes. Une remise en état n'est pas envisagée par le preneur. Le bailleur aura donc la charge de tous les travaux de remise en état du bâtiment. Ces travaux seront une charge importante pour le bailleur. pour cette raison, le preneur renonce à exiger la restitution de la caution versée lors de la signature de ce bail commercial" et pour chacune des 4 pièces du local commercial loué "pour compenser partiellement les charges engendrées par au bailleur pour cette remise en état, le preneur accepte de céder tous les agencements et les équipements en place dans cette pièce au bailleur, sans frais." Il n'est versé aux débats aucun devis ou aucune facture de travaux de remise en état, de sorte que les dettes n'étaient pas liquides et exigibles au moment de la réalisation de cet acte, étant précisé que rien n'indique dans l'acte que la compensation soit qualifiée de "partielle" au motif qu'elle portait sur le reliquat de loyers impayés, même après récupération de tout le matériel technique (rameurs, etc) de la société Crossborder. La compensation réalisée le 2 février 2021 doit bien être qualifiée au plan matériel de paiement effectué pour une dette non échue, pouvant faire l'objet d'une annulation s'il est démontré que la société Wood immobilier avait connaissance de la cessation des paiements. III - Sur la connaissance de la cessation des paiements La société Crossborder a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Thonon-les-Bains du 26 avril 2021, et la date de la cessation des paiements a été fixée au 10 février 2020. L'assignation a été délivrée à la société Crossborder le 14 janvier 2021 et l'audience s'est tenue le 8 février 2021. Il n'est par ailleurs pas contesté que la société Crossborder a cessé de régler les loyers dus à la société Wood immobilier à compter de l'échéance de mars 2019, de 5 400 euros et qu'elle n'a réalisé que des règlements parties en août 2020 (513,08 euros) et en octobre 2020 (4 100 euros) ne couvrant même pas une mensualité. Il est évident, au vu de la date de l'assignation en justice, et de la succession rapide des actes (résiliation et proposition de règlement amiable le même jour), état des lieux réalisé deux jours avant la date de l'audience du tribunal de commerce, que la société Wood immobilier avait connaissance de l'impossibilité ancienne de sa locataire de faire face à ses engagements, et qu'elle a oeuvré pour récupérer tous les actifs afin de bénéficier d'un paiement prioritaire avant l'ouverture de la procédure. Le jugement de première instance sera confirmé en toutes ses dispositions. IV - Sur les demandes accessoires Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd sont procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. La société Wood immobilier, succombant en son appel supportera les dépens de l'instance. Il ne paraît enfin pas inéquitable de la condamner à verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à la société MJ Alpes. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi : Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne la société Wood immobilier aux dépens de l'instance d'appel, Condamne la société Wood immobilier à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à la société MJ Alpes, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Crossborder. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente, Copie délivrée le 14 novembre 2023 à la SAS EPSILON la SELARL EME & CUTTAZ AVOCATS ASSOCIES Copie exécutoire délivrée le 14 novembre 2023 à la SELARL EME & CUTTAZ AVOCATS ASSOCIES