Tribunal judiciaire, 12 août 2024. 22/04471

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY 3ème Chambre MINUTE N° DU : 12 Août 2024 AFFAIRE N° RG 22/04471 - N° Portalis DB3Q-W-B7G-OXSJ NAC : 56C CCCRFE et CCC délivrées le :________ à : Me Mourad BATTIKH, la SCP DAMOISEAU ET ASSOCIÉS Jugement Rendu le 12 Août 2024 ENTRE : La S.A.S. PROACT’IMM Ecerçant sous le nom commercial “CITYA VAL DE SEINE - CITYA PATRIMOINE GESTION” dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Charlotte GUITTARD de la SCP DAMOISEAU ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant DEMANDERESSE ET : La S.C.I. MONIQUE ET PIERRE dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Mourad BATTIKH, avocat au barreau de PARIS plaidant La S.C.I. VOLTAIRE dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Mourad BATTIKH, avocat au barreau de PARIS plaidant La S.A.R.L. L’IMMOBILIERE dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Mourad BATTIKH, avocat au barreau de PARIS plaidant DEFENDERESSES COMPOSITION DU TRIBUNAL : Laure BOUCHARD, Juge, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ; Magistrats ayant délibéré : Président : Sandrine LABROT, Vice-Présidente, Assesseur : Laure BOUCHARD, Juge, Assesseur : Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge, Assistées de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors des débats à l’audience du 03 Juin 2024 et lors de la mise à disposition au greffe. DÉBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 Janvier 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 03 Juin 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 12 Août 2024. JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort. EXPOSÉ DU LITIGE Par mandats du 11 juin 2021, les SCI MONIQUE ET PIERRE, VOLTAIRE et L’IMMOBILIERE ont confié la gestion de leurs biens immobiliers, situés à DAMMARIE-LES-LYS, à la SAS PROACT’IMM, exerçant sous le nom commercial « CITYA VAL DE SEINE – CITYA PATRIMOINE GESTION ». Par courrier du 30 janvier 2022, les SCI MONIQUE ET PIERRE, VOLTAIRE et L’IMMOBILIERE, par l’intermédiaire de leur conseil, ont entendu résilier ces mandats de gestion, faisant état d’une absence de réactivité de la SAS PROACT’IMM face à une situation d’impayés de loyers. Par courrier du 10 mars 2022, la SAS PROACT’IMM a contesté cette résiliation, considérant que les mandats étaient ainsi toujours actifs. C’est dans ces conditions que la SAS PROACT’IMM a fait assigner par actes d’huissier du 28 juillet 2022 la SCI MONIQUE ET PIERRE, la SCI VOLTAIRE et la SCI L’IMMOBILIERE devant le tribunal judiciaire d’Evry. Aux termes de ses dernières écritures régularisées par voie électronique le 11 juillet 2023, la SAS PROACT’IMM demande au tribunal de : - CONDAMNER la SCI MONIQUE ET PIERRE à payer à la société PROACT’IMM la somme de 18.248,55 euros à titre de dommages et intérêts ; - CONDAMNER la SCI VOLTAIRE à payer à la société PROACT’IMM la somme de 13.308,40 euros à titre de dommages et intérêts ; - CONDAMNER la SARL L’IMMOBILIERE à la société PROACT’IMM la somme de 17.148,40 euros à titre de dommages et intérêts ; - DEBOUTER la SCI MONIQUE ET PIERRE, la SCI VOLTAIRE et la SARL L’IMMOBILIERE de toutes leurs demandes ; - CONDAMNER la SCI MONIQUE ET PIERRE, la SCI VOLTAIRE et la SARL L’IMMOBILIERE à payer chacune à la société PROACT’IMM la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER in solidum la SCI MONIQUE ET PIERRE, la SCI VOLTAIRE et la SARL L’IMMOBILIERE aux entiers dépens, dont distraction est requise au profit de Maître Charlotte GUITTARD – Membre de la SCP DAMOISEAU ET ASSOCIES, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. La SAS PROACT’IMM soutient que les SCI MONIQUE ET PIERRE, VOLTAIRE et L’IMMOBILIERE ont révoqué les mandats au bout de six mois, alors qu’ils avaient été conclus pour une durée de trois ans, de manière fautive, en méconnaissance des dispositions des articles 2003 à 2010 du code civil. Elle soutient que l’article 2004 du code civil, qui édicte une faculté de révocation du mandat à tout moment, est supplétif de volonté, et qu’en l’espèce les contrats de mandats contenaient une clause d’irrévocabilité. Elle conteste tout manquement à ses propres obligations contractuelles, les SCI procédant selon elle par simples affirmations. Aux termes de leurs dernières écritures régularisées par voie électronique le 7 novembre 2023, la SCI MONIQUE ET PIERRE, la SCI VOLTAIRE et la SCI L’IMMOBILIERE (ci-après désignées ensemble « les SCI ») demandent au tribunal de : - REJETER l’ensemble des demandes de condamnation de la société PROACT’IMM ; - CONDAMNER la société PROACT’IMM à payer à la SCI MONIQUE ET PIERRE la somme de 5.000 euros de dommages-intérêts ; - CONDAMNER la société PROACT’IMM à payer à la SCI VOLTAIRE la somme de 5.000 euros de dommages-intérêts ; - CONDAMNER la société PROACT’IMM à payer à la SARL L’IMMOBILIERE la somme de 5.000 euros de dommages-intérêts ; - CONDAMNER la société PROACT’IMM à payer à la SARL L’IMMOBILIERE, la SCI MONIQUE ET PIERRE et la SCI VOLTAIRE la somme de 35 978,61 euros ; - CONDAMNER la société PROACT’IMM à payer aux SCI MONIQUE ET PIERRE et VOLTAIRE et la SARL L’IMMOBILIERE la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER la société PROACT’IMM aux entiers dépens, dont la distraction est requise au profit de Maître Mourad BATTIKH. Les SCI soutiennent que même en présence d’une clause d’irrévocabilité, le mandat peut être révoqué pour justes motifs, notamment en cas de faute du mandataire. Elles estiment qu’en l’espèce la révocation des mandats était donc légitime, au vu des manquements commis par la SAS PROACT’IMM. À titre reconventionnel, elles sollicitent des dommages intérêts pour poursuite du contrat résilié, la SAS PROACT’IMM ayant continué à exécuter le mandat après sa résolution unilatérale par les SCI. Elles sollicitent également des dommages intérêts pour manquement de la SAS PROACT’IMM à ses obligations contractuelles, faute d’avoir collecté de nombreux loyers, pour un montant total de 35.978,61 Euros. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions. La clôture est intervenue le 16 janvier 2024 et l’affaire a été fixée pour être plaidée le 3 juin 2024. Le dépôt de dossier a été autorisé. Les parties présentes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION À titre liminaire, il sera précisé qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir constater ou dire et juger qui ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais relèvent des moyens au soutien des prétentions des parties. 1. Sur la révocation des mandats de gestion Aux termes de l’article 2004 du code civil, « Le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble et contraindre, s’il y a lieu, le mandataire à lui remettre soit l’écrit sous seing privé qui la contient, soit l’original de la procuration, si elle a été délivrée en brevet, soit l’expédition, s’il en a été gardé minute. » Même en présence d’une clause d’irrévocabilité, la révocation du mandat par le mandant produit ses effets, sous réserve de la responsabilité du mandant envers le mandataire, dans l’hypothèse où la révocation a eu lieu de manière abusive, c’est-à-dire si elle était motivée par la seule intention de nuire ou consécutive à une légèreté lourde équipollente. Il appartient au mandataire de prouver le caractère abusif de la révocation. Toutefois, l’aménagement conventionnel du principe de libre révocation peut consister, soit dans l’introduction de certaines clauses contractuelles, soit dans la conclusion d’un mandat d’intérêt commun. Une clause prévoyant le paiement d’une indemnité en cas de rupture unilatérale du contrat de mandat est valable et ne constitue pas une clause pénale dont le montant serait susceptible d’être révisé par le juge. Il s’agit de la contrepartie du droit de résiliation unilatérale. Cette dérogation au principe posé par l’article 2004 du code civil ne s’applique pas, cependant, lorsque la révocation du mandat est rendue nécessaire par une faute imputable au mandataire. En l’espèce, les trois mandats liant les parties ont été conclus pour une durée de trois années renouvelables, dans une limite totale de 29 ans. Les mandats sont par ailleurs expressément qualifiés d’« irrévocables » pendant la période de validité. Les contrats contiennent par ailleurs la clause indemnitaire suivante : « Si le propriétaire souhaite la résiliation du mandat en cours d’année, le mandataire aura droit à une indemnité fixée au prorata des honoraires restants à percevoir jusqu’à la date du renouvellement. » Au vu des principes rappelés ci-dessus, les SCI avaient conservé leur droit de révoquer unilatéralement les mandats, y compris en dehors des périodes de renouvellement prévues au contrat, sauf à démontrer qu’elles aient agi de manière abusive. Le courrier de révocation adressé par le conseil des SCI à la SAS PROACT’IMM fait état d’« une absence de réactivité certaine face à la situation d’impayés des loyers de la part des locataires ». Si ce courrier est particulièrement laconique et n’est accompagné d’aucune démonstration chiffrée s’agissant des impayés allégués, le caractère abusif de la révocation n’est pas pour autant établi, au regard des principes ci-dessus rappelés. En revanche, les SCI ne démontrent toujours pas la réalité d’impayés de loyers qu’elle allègue. Dès lors, rien ne justifie qu’il soit fait échec à l’application de la clause indemnitaire précitée. A ce titre, la SAS PROACT’IMM indique qu’elle aurait dû percevoir, à titre d’honoraires jusqu’au 11 juin 2024, date de renouvellement des mandats, les sommes de 8.050,55 Euros, 3.110,40 Euros et 6.950,40 Euros. Pour justifier sa demande, elle produit un tableau récapitulant le nom des locataires des biens dont elle avait la gestion, le montant de leur loyer sur trois ans, et le montant des honoraires qu’elle devait percevoir sur ces sommes. Les SCI ne contestent pas le calcul ainsi présenté. Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande indemnitaire de la SAS PROACT’IMM à hauteur de 8.050,55 Euros à la charge de la SCI MONIQUE ET PIERRE, 3.110,40 Euros à la charge de la SCI VOLTAIRE et 6.950,40 Euros à la charge de la SCI L’IMMOBILIERE. L’indemnisation de la SAS PROACT’IMM ne découlant que de l’application de la clause contractuelle, et non d’une révocation fautive qui n’a pas été reconnue au titre du présent contrat, la SAS PROACT’IMM sera en revanche déboutée du surplus de ses demandes de dommages intérêts. 2. Sur la demande reconventionnelle en dommages intérêts Au titre des impayés de loyers Il a été indiqué précédemment que les SCI ne justifiaient aucunement de leur demande au titre des loyers impayés. Si les SCI soutiennent que la SAS PROACT’IMM aurait reconnu, aux termes d’un courrier, ne pas avoir prélevé une somme de 14.087 Euros, cette pièce n’est pas produite aux débats. La SAS PROACT’IMM relève qu’il s’agirait d’un courrier de relance d’un locataire pour impayés, ce qui ne suffirait pas en tout état de cause à démontrer la carence de la SAS PROACT’IMM et la persistance de cet impayé. La demande sera par conséquent rejetée. Au titre de la poursuite abusive du contrat de mandat Il a été jugé précédemment que la révocation des contrats par les SCI devait produire ses effets. Les SCI soutiennent que la SAS PROACT’IMM a continué à exécuter le mandat, ce qui compliquerait leur tâche pour recueillir les loyers. Toutefois, là encore, les SCI n’apportent aucun élément au soutien de leurs allégations sur ce point. La demande sera rejetée. 3. Sur les autres demandes Par application de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, les SCI, qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens. L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les SCI seront condamnées à payer à la SAS PROACT’IMM la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Par application de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à la cause, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant par décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, - CONDAMNE la SCI MONIQUE ET PIERRE à verser à la SAS PROACT’IMM la somme de 8.050,55 Euros, - CONDAMNE la SCI VOLTAIRE à verser à la SAS PROACT’IMM la somme de 3.110,40 Euros, + - CONDAMNE la SCI L’IMMOBILIERE à verser à la SAS PROACT’IMM la somme de 6.950,40 Euros, - DEBOUTE la SAS PROACT’IMM du surplus de ses demandes indemnitaires, - REJETTE l’intégralité des demandes reconventionnelles des SCI MONIQUE ET PIERRE, VOLTAIRE et L’IMMOBILIERE, - CONDAMNE in solidum les SCI MONIQUE ET PIERRE, VOLTAIRE et L’IMMOBILIERE à verser à la SAS PROACT’IMM la somme de 1.500 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - CONDAMNE in solidum les SCI MONIQUE ET PIERRE, VOLTAIRE et L’IMMOBILIERE aux dépens de la présente instance, - DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire. Ainsi fait et rendu le DOUZE AOUT DEUX MIL VINGT QUATRE, par Sandrine LABROT, Vice-Présidente, assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,