Cour d'appel, 16 mai 2023. 22/01639

HP/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 16 Mai 2023 N° RG 22/01639 - N° Portalis DBVY-V-B7G-HCXA Décision attaquée : Ordonnance du Juge de la mise en état d'ANNECY en date du 05 Août 2022 Appelants M. [Z] [U] [O] né le 18 Juin 1963 à [Localité 3] ([Localité 3]), demeurant [Adresse 4] S.A.R.L. HOLDISPAN, dont le siège social est situé [Adresse 8] S.C.I. [Adresse 5], dont le siège social est situé [Adresse 6] Représentés par la SCP ARMAND - CHAT ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY Intimés SAFER AUVERGNE RHONE ALPES, dont le siège social est situé [Adresse 1] Représentée par Me Christian FORQUIN, avocat postulant au barreau de CHAMBERY Représentée par Me Xavier RODAMEL, avocat plaidant au barreau de LYON M. [L] [C] [W] né le 06 Mars 1966 à [Localité 9] (SUEDE), demeurant [Adresse 2] Mme [J] [X] [A] épouse [W] née le 18 Février 1964 à [Localité 10] (Royaune Uni), demeurant [Adresse 2] Sans avocats constitués -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 30 Janvier 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 février 2023 Date de mise à disposition : 16 mai 2023 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : - Mme Hélène PIRAT, Présidente, - Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseillère, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure M. [L] [W] et Mme [J] [A] consentaient le 18 décembre 2020 une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives portant sur la propriété dite «'[Adresse 5] comportant des ruines anciennes, une maison dite « Eugène Sue'» avec son mobilier et diverses parcelles attenantes d'une surface de plus de trois hectares au prix de 4'100'000'euros à M. [Z] [O] et à la société Holdispan (société), représentée par M. [S] [F], avec faculté pour ces derniers de céder leur qualité d'acquéreurs à toute personne physique ou morale de leur choix. Le 22 janvier 2021, la société d'aménagement foncier et d'établissement rural Auvergne-Rhône-Alpes (ci-après désignée sous le terme la Safer) s'est vue notifier par Me [K] [T], notaire, la vente de leur propriété par M.'[W] et Mme [A] à la société [Adresse 5] (SCI) en cours de formation, représentée par sa future gérante la société Montlac (société), également en cours de formation, ayant pour associés la société Montlac ainsi que M. [Z] [O] et M. [S] [F]. Le 18 mars 2021, la Safer notifiait à Me [T] ainsi qu'à la société [Adresse 5] immatriculée depuis le 8 mars 2021 qu'elle entendait exercer son droit de préemption partielle sur les sept parcelles non bâties d'une surface totale de 34'067 m² au prix de 511'005'euros HT. Le 22 mars 2021, Me [T] informait la Safer que les vendeurs, M. [W] et Mme [A], entendaient la mettre en demeure d'acquérir la totalité. Le 21 avril 2021, la Safer répondait à Me [T] qu'elle acceptait d'acquérir l'ensemble des biens aux prix et conditions notifiées et la régularisation de la vente entre M. [W], Mme [A] et la Safer est intervenue le 2 juillet 2021 au prix de 4'100'000'euros pour le tout. Antérieurement, par acte du 3 juin 2021, la société Holdispan et M. [U] [O] se présentant comme acquéreurs évincés assignaient la Safer Auvergne Rhône Alpes devant le tribunal judiciaire d'Annecy aux fins de voir annuler les décisions de préemption des 18 mars 2021, 8 avril 2021 et 21 avril 2021 de la Safer portant sur le tènement qu'ils comptaient acquérir, ordonner l'expulsion de la Safer des biens qu'elle avait acquis et la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière, outre la condamnation de la Safer à leur verser la somme de 500'000'euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice occasionné par la préemption illégale et fautive selon eux. Par conclusions du 5 octobre 2021, la Safer saisissait le juge de la mise en état d'un incident contestant la qualité et l'intérêt à agir de M. [O] et de la société Holdispan. Par conclusions d'incident du 18 janvier 2022, la société [Adresse 5] entendait intervenir volontairement à l'instance. Par actes des 15 et 23 février 2022, la société Holdispan et M. [Z] [O] appelaient en cause M. [L] [W] et Mme [J] [A], procédure incidente enregistrée sous RG 22/440 et jointe à l'instance principale par ordonnance du juge de la mise en état du 15 avril 2022. Par ordonnance du 5 août 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Annecy': - déclarait M. [Z] [O] et la société Holdispan irrecevables à agir pour défaut de qualité'; - déclarait forcloses et irrecevables les demandes de la société [Adresse 5] aux fins d'annulation de la décision de préemption de la Safer sur un autre fondement que celui du non respect le cas échéant des objectifs définis à l'article L 143-2 du code rural et de la pêche maritime ; - condamnait M. [Z] [O] et la société Holdispan aux dépens d'incident et à verser à la Safer Auvergne Rhône-Alpes la somme de 3 000'euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - renvoyait l'affaire à la mise en état du 5 octobre 2022 pour conclusions actualisées au fond de la société [Adresse 5]. Le juge de la mise en état retenait notamment que : ' la déclaration d'intention d'aliéner faite par le notaire chargé d'instrumenter visé à l'article R141-2-1 du code rural et faisant foi jusqu'à preuve contraire de l'identité de l'acquéreur mentionne comme acquéreur la société [Adresse 5], laquelle n'était plus en formation et disposait de la personnalité morale depuis son immatriculation au RCS le 8 mars 2021 lorsqu'elle avait formé un recours amiable le 30 mars 2021 contre la décision de préemption partielle de la Safer du 18 mars 2021 ; ' la société [Adresse 5] avait entendu intervenir volontairement à l'instance introduite par assignation de la société Holdispan et M. [O], jugés précédemment irrecevables à agir, par conclusions d'incident notifiées par voie du RPVA le 18 janvier 2022, soit plus de six mois après l'affichage de la décision de préemption de la Safer le 6 avril 2021. Par déclaration au Greffe en date du 14 septembre 2022, M. [Z] [O], la société Holdispan et la société [Adresse 5] interjetaient appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions. Prétentions des parties Par dernières écritures en date du 20 octobre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [Z] [O], la société Holdispan et la société [Adresse 5] sollicitaient l'infirmation de l'ordonnance déférée et demandaient à la cour de : - infirmer l'ordonnance rendue le 5 août 2022 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Annecy sous le n°RG 21/01167 en ce qu'elle avait : - déclaré M. [Z] [O] et la société Holdispan irrecevables à agir pour défaut de qualité'; - déclaré forcloses et irrecevables les demandes de la société [Adresse 5] aux fins d'annulation de la décision de préemption de la Safer sur un autre fondement que celui du non respect le cas échéant des objectifs définis à l'article L 143-2 du code rural et de la pêche maritime ; - condamné M. [Z] [O] et la société Holdispan aux dépens d'incident et à verser à la société d'aménagement foncier et d'établissement rural Auvergne Rhône Alpes la somme de 3 000'euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau, - rejeter toute fin, moyen, demande et conclusion contraire ; - dire qu'aucune forclusion ne peut être opposée à la société [Adresse 5] ; - dire que M. [Z] [O] et la société Holdispan ont qualité et sont recevables à agir en nullité de la décision de préemption ; - rejeter les fins de non-recevoir opposées par la Safer Auvergne Rhône-Alpes ; - débouter la Safer Auvergne Rhône-Alpes en toutes ses demandes ; - condamner la Safer Auvergne RhôneAlpes à payer conjointement à M.'[Z] [O], la société Holdispan et la société [Adresse 5] la somme de 4 000'euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la Safer Auvergne Rhône-Alpes aux entiers dépens. Par dernières écritures en date du 17 novembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la Safer Auvergne Rhône Alpes sollicitait de la cour de : - confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'elle avait : - déclaré M. [O] et la société Holdispan irrecevables à agir pour défaut de qualité ; - déclaré forcloses et irrecevables les demandes de la société [Adresse 5] aux fins d'annulation de la décision de préemption de la Safer sur un autre fondement que celui du non-respect le cas échéant des objectifs définis à l'article L.143-2 du code rural et de la pêche maritime ; - condamné M. [O] et la société Holdispan aux dépens d'incident et à verser à la Safer Auvergne Rhône'Alpes la somme de 3 000'euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Y ajoutant, - condamner la société Holdispan et M. [O] à payer en cause d'appel à la Safer Auvergne Rhône Alpes la somme de 4 000'euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner les mêmes aux entiers dépens. Une ordonnance en date du 30 janvier 2023 clôturait l'instruction de la procédure et l'affaire était appelée à l'audience de plaidoirie du 28 février 2023. MOTIFS ET DÉCISION I - Sur l'intérêt à agir de M. [Z] [O] et la société Holdispan En vertu de l'article 32 du code de procédure civile, 'Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir'. Il s'agit d'une fin de non recevoir selon l'article 122 du même code qui dispose que 'Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'. M. [Z] [O] et la société Holdispan ont assigné la Safer en annulation des 'décisions de préemption des 18 mars 2021, 8 avril 2021 et 21 avril 2021" portant sur la propriété des consorts [D] sise [Adresse 7] (74). Selon l'article L143-8 alinéa 1 du code rural et de la pêche maritime, 'le droit de préemption des sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural s'exerce dans les conditions prévues par les articles L. 412-8 à L. 412-11 et le troisième alinéa de l'article L. 412-12". L'article L412-8 du même code dispose notamment que 'L'action en nullité appartient au propriétaire vendeur et à l'acquéreur évincé lors de la préemption'. Il convient donc de rechercher si M. [Z] [O] et la société Holdispan ont la qualité d'acquéreurs évincés. Selon convention synallagmatique de vente sous conditions suspensives devant être réalisées avant le 3 mars 2021, établie devant notaire en date du 18 décembre 2020, M. [L] [W] et son épouse, Mme [J] [A] ont vendu leur propriété '[Adresse 5]' à M. [Z] [O] et à la société Holdispan représentée par son gérant M. [F], le compromis de vente prévoyant notamment que 'l'acquéreur aura la faculté de céder sa qualité de partie au présent contrat à toute personne physique ou morale de son choix (le cessionnaire) en totalité seulement, sans prix ni rémunération d'aucune sorte. Le vendeur (le cédé) donne expressément son accord pour que l'acquéreur (le cédant) puisse céder sa qualité à l'exclusion expresse de toute cession permettant une acquisition en démembrement de propriété temporaire. Cette cession devra être constatée par écrit, à peine de nullité. Elle ne produira ses effets à l'égard du vendeur cédé que lorsque le contrat conclu entre le cédant et le cessionnaire lui aura été notifié ou qu'il en aura pris acte. Cette cession devra intervenir avant la réalisation de toutes les conditions suspensives ci-après stipulées'. Par ailleurs, l'acte prévoyait que les vendeurs donnaient mandat exprès au notaire rédacteur de l'acte à l'effet de notifier toute déclaration d'intention d'aliéner nécessaire à la purge des droits de préemption ou de droits de préférence. Afin que la Safer puisse exercer ou non son droit de préemption, le notaire doit se conformer aux dispositions de l'article L141-2-1 du code rural précité, dans sa version applicable aux faits, qui prévoient 'Pour l'application du I de l'article L. 141-1-1, le notaire chargé d'instrumenter ou, dans le cas d'une cession de parts ou actions de société sans intervention d'un notaire, le cédant fait connaître, à la société d'aménagement foncier et d'établissement rural territorialement compétente, deux mois avant la date envisagée pour la cession, la nature et la consistance du bien ou du droit mobilier ou immobilier cédé, l'existence de l'un des obstacles à la préemption prévus aux articles L. 143-4 et L. 143-6, le prix ou la valeur et les conditions demandées ainsi que les modalités de l'aliénation projetée. Il indique la désignation cadastrale des parcelles cédées ou de celles dont la société dont les parts sont cédées est propriétaire ou qu'elle exploite, leur localisation, le cas échéant la mention de leur classification dans un document d'urbanisme ou l'existence d'un mode de production biologique. Le notaire, ou le cédant, fait également connaître à la société les nom, prénoms, date de naissance, domicile et profession des parties à l'acte de cession'. En l'espèce, compte tenu de la faculté de cession prévue dans la promesse de vente, le notaire, avant d'adresser la déclaration d'intention d'aliéner à la Safer, s'est rapproché par courriel du 21 décembre 2020 versé aux débats du notaire des acquéreurs en lui demandant '... la purge du dit droit devant être effectuée avec identification de l'acquéreur définitif, et eu égard au fait que vous avez évoqué lors de notre entrevue l'exercice de la faculté de cession au profit d'une société, afin de me permettre de purger le droit de préemption de la Safer, je vous remercie de bien vouloir me faire parvenir les éléments d'identification de ladite société'. Par mail en date du 20 janvier 2021, sa collaboratrice demandait au notaire des acquéreurs un kbis de la société afin de purger le droit de préemption et le notaire des acquéreurs répondait le même jour en fournissant toutes les données sur la 'société acquéreur', la SCI [Adresse 5], en formation et précisait 'conformément au guide pratique de la Safer, vous pouvez notifier avec ces informations', ce que faisait le notaire rédacteur le 22 janvier 2021. Ainsi, la Safer notifiait sa décision de préemption partielle le 18 mars 2021 à la SCI [Adresse 5], laquelle par courrier en date du 30 mars 2021 adressé à la Safer faisait un recours amiable indiquant notamment 'compte tenu de l'importance accordée au projet de la SCI [Adresse 5], il vous est demandé de bien vouloir retirer votre préemption dans les plus brefs délais et au plus tard le 30 avril 2021. Passé cette date, la SCI [Adresse 5] n'aura pas d'autres choix que de saisir le tribunal judiciaire pour demander le retrait de votre préemption partielle'. La Safer, qui avait fait afficher sa décision de préemption partielle le 6 avril 2021, obligée par les vendeurs à faire l'acquisition de toute la propriété par courrier du 21 mars 2021, indiquait par courrier du 8 avril 2021 à la SCI [Adresse 5] qu'elle procéderait, après acquisition, à la rétrocession d'une partie des biens et qu'elle était prioritaire en sa qualité d'acquéreur évincé en vertu de l'alinéa 1 de l'article L 143-1-2 qui prévoit 'Lorsque, en application du dernier alinéa de l'article L. 143-1-1, la société d'aménagement foncier et d'établissement rural a été tenue d'acquérir des biens, elle doit les rétrocéder prioritairement à l'acquéreur évincé.' Elle recevait alors, en date du 16 avril 202, un courrier d'un expert foncier, M. [N], faisant des observations qu'il faisait parvenir 'à la demande de M. [Z] [O] et [S] [F] en qualité de représentants de la SCI [Adresse 5], cette dernière bénéficiant d'un compromis de vente...', puis en date du 22 avril 2021 un nouveau courrier de l'avocat de M. [Z] [O], de la société Holdispan, de M. [F] et de la SCI [Adresse 5] afin qu'elle renonce à la préemption. Cependant, il n'est pas rapporté la preuve formelle qu'un acte de cession soit intervenu entre les acquéreurs visés dans le compromis de vente, M. [Z] [O] et la société Holdispan et la SCI [Adresse 5], alors même que le compromis de vente prévoyait une cession par écrit à peine de nullité et sa notification aux vendeurs (ou un donné acte des vendeurs) pour qu'elle leur soit opposable. D'ailleurs, le notaire des acquéreurs affirme pour sa part ne pas avoir reçu d'acte de cession et les vendeurs ne se sont manifestement pas exprimés sur cette question. En conséquence, M. [Z] [O] et la société Holdispan doivent être considérés comme les acquéreurs évincés, qualité que n'a pas par voie de conséquence la SCI [Adresse 5], de sorte qu'eux seuls ont un intérêt à agir en nullité de la décision de préemption de la Safer. II - Sur la forclusion C'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le premier juge a considéré que : - il n'y avait qu'une seule décision de préemption de la Safer, intervenue le 18 mars 2021. En effet, elle n'a pas pris de décision de préemption totale mais les vendeurs, comme les dispositions de l'article L 143-1-1 du code rural et de la pêche maritime, ont exigé d'elle qu'elle fasse l'acquisition de la totalité de la propriété ce qu'elle a accepté par courrier du 21 avril 2021. Dans un tel cas, l'article L143-1-2 lui impose une obligation de rétrocession prioritairement aux acquéreurs évincés d'où son courrier à la SCI [Adresse 5] présentée par le notaire des acquéreurs comme l'acquéreur définitif, donc évincé, en date du 8 avril 2021, pour que celle-ci puisse être informée de son droit de priorité à l'acquisition de l'acquéreur évincé ; - la SCI [Adresse 5], intervenue volontairement à l'instance par conclusions du 18 janvier 2022, soit plus de six mois après l'affichage de la seule décision de préemption, en date du 6 avril 2021, était forclose, en application des dispositions de l'article L 143-13 du code précité, à contester la décision de la Safer sur un autre fondement que le non respect des objectifs définis à l'article L 143-2 du code rural. III - Sur les mesures accessoires La décision entreprise sera infirmée sur les mesures accessoires. Les dépens de première instance et d'appel seront mis à la charge de la SCI [Adresse 5] qui succombe partiellement et qui n'a jamais démenti avoir bénéficié d'un contrat de cession de la part des acquéreurs initiaux, y compris dans la présente procédure. L'équité commande de faire droit uniquement à la demande d'indemnité procédurale de la Safer à hauteur de 2 500 euros pour l'instance d'appel, indemnité qui sera mise à la charge de la SCI [Adresse 5]. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme la décision entreprise uniquement en ce qu'elle a déclaré forcloses et irrecevables les demandes de la société [Adresse 5] aux fins d'annulation de la décision de préemption de la Safer sur un autre fondement que celui du non respect le cas échéant des objectifs définis à l'article L 143-2 du code rural et de la pêche maritime, Infirme la décision entreprise pour le surplus, Déboute la société Safer de la fin de non recevoir tendant à faire déclarer M. [Z] [O] et la société Holdispan irrecevables en leurs prétentions pour défaut d'intérêt et qualité à agir et de sa demande d'indemnité procédurale formée à leur encontre en première instance, Condamne la SCI [Adresse 5] aux dépens de première instance et d'appel, Déboute M. [Z] [O], la société Holdispan et la SCI [Adresse 5] de leur demande conjointe d'indemnité procédurale, Condamne la SCI [Adresse 5] au paiement d'une indemnité procédurale en appel au profit de la Safer d'un montant de 2 500 euros. Arrêt Réputé Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente, Copie délivrée le 16 mai 2023 à la SCP ARMAND - CHAT ET ASSOCIES Me Christian FORQUIN Copie exécutoire délivrée le 16 mai 2023 à la SCP ARMAND - CHAT ET ASSOCIES