Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me AUBOIN
Copies certifiées
conformes délivrées le:
à Me MOULIN
■
8ème chambre
3ème section
N° RG 21/03847
N° Portalis 352J-W-B7F-CT7YV
N° MINUTE :
Assignation du :
3 mars 2021
JUGEMENT
rendu le 6 septembre 2024
DEMANDEURS
Madame [E] [V]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Monsieur [U] [F]
Madame [S] [G] épouse [F]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentés par Maître Aurélie AUBOIN de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #P0154
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic le cabinet DODIM IMMOBILIER.
[Adresse 2]
[Localité 6]
représenté par Maître Bérengère MOULIN de la SELEURL LiberLex Selarl, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0156
Décision du 06 septembre 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/03847 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT7YV
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe,
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge,
Madame Céline CHAMPAGNE, juge,
assistés de Mme Léa GALLIEN, greffière,
DÉBATS
A l’audience du 17 mai 2024, tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort
________________________________
EXPOSÉ DU LITIGE
Mme [E] [V] est propriétaire d'un appartement au quatrième étage et d'une cave au sous-sol du bâtiment A d'un immeuble sis [Adresse 7] / [Adresse 8] à [Localité 10], qui constituent les lots de copropriété 16 et 22.
M. [U] [F] et Mme [S] [G] (ép. [F]) sont également propriétaires d'un appartement au quatrième étage et d'une cave au sous-sol du bâtiment A de ce même immeuble, qui constituent les lots de copropriété n°114 et 131.
Une assemblée générale des copropriétaires a été tenue le 28 décembre 2020, exclusivement par correspondance. Ont notamment été adoptées trois décisions (n°19 à 21) portant respectivement sur la vente de parties communes à des copropriétaires, l'approbation d'une nouvelle grille de répartition des charges, et l'autorisation donnée à des copropriétaires de faire réaliser des travaux affectant les parties communes.
Le procès-verbal de cette assemblée a été notifié à Mme [E] [V], M. [U] [F] et Mme [S] [G] (ép. [F]) par lettre recommandée avec avis de réception le 14 janvier 2021.
Par exploit d'huissier signifié le 3 mars 2021, Mme [E] [V], M. [U] [F] et Mme [S] [G] (ép. [F]) ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de contester plusieurs décisions d'assemblée générale.
Décision du 06 septembre 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/03847 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT7YV
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 3 janvier 2023, et au visa des articles 6-1-A, 6-2, 6-4, 9, 11, 25-b, 26 et 26-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 10 et 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des dispositions du décret n°2020-834 du 2 juillet 2020, Mme [E] [V], M. [U] [F] et Mme [S] [G] (ép. [F]) demandent au tribunal de :
- prononcer l’annulation des décisions n°19, 20 et 21 adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] du 28 décembre 2020 ;
- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 6 000 euros au profit de Madame [V] et des consorts [F] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- dire que Madame [V] et les consorts [F] seront exonérés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre tous les autres copropriétaires, sur le fondement des dispositions de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.
- condamner le Syndicat des copropriétaires en tous les dépens de l’instance.
*
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 janvier 2022 par voie électronique, et au visa des articles 6-2, 6-4, 9, 11 et 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et 10 et 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
- débouter Madame [V] et les consorts [F] de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 7] à [Localité 10],
- condamner solidairement Madame [V] et les consorts [F] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 7] à [Localité 10] la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
* * *
L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 17 mai 2024, et la clôture de l'instruction a été ordonnée avant l'ouverture des débats. A leur issue, la décision a été mise en délibéré au 6 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1 – Sur les demandes en annulation de décisions d'assemblée générale
L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ».
Décision du 06 septembre 2024
8ème chambre 3ème section
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L'article 9 de cette même loi dispose notamment que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».
Les articles 6-2 et 6-4, applicables à l'espèce, disposent quant à eux que « les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes », et que « l'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».
*
En l'espèce, Mme [E] [V], M. [U] [F] et Mme [S] [G] (ép. [F]) sollicitent à titre principal l'annulation de la décision n°19 de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 28 décembre 2020, et par voie de conséquence celle des décisions n°20 et 21.
Il convient tout d'abord de relever que ceux-ci sont recevables en leur action, pour l'avoir exercée dans le délai de deux mois imparti par l'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et alors qu'ils bénéficient de la qualité de copropriétaires opposants, pour avoir voté à l'encontre de ces trois décisions adoptées par l'assemblée générale.
- Sur la décision n°19
La décision n°19, intitulée « A la demande des consorts [R]-[T], décision à prendre concernant la vente d'une partie des combles du bâtiment A », a été adoptée par la copropriété après un second vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 26-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965), dans les termes suivants :
« Demande des consorts [R]-[T] : rachat d'une partie des combles bâtiment A.
Surface 3,80 m² carrez + 12,70m² non carrez
Offre de prix : 10 000 euros
Les documents de notre dossier : demande ajout résolution (ce courrier) ; servitude de passage ; modificatif du règlement de copropriété ; plans de l'architecte ; lettre explicative du projet ; photos des combles concernées.
Après avoir délibéré, l'assemblée générale décide de vendre une partie des combles d'une surface de 3,80m² loi Carrez et de 12,70m² no Carrez, à Monsieur [R] et Madame [T] au prix de 10 000 euros ».
Les demandeurs contestent la validité de cette décision en faisant valoir que celle-ci a été soumise au vote de l'ensemble des copropriétaires et non des seuls copropriétaires de la partie commune spéciale, en violation des dispositions des articles 6-2 et 6-4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété ; qu'elle aurait en outre dû être adoptée à l’unanimité des voix de ces seuls copropriétaires en ce qu’elle est contraire à la destination de l’immeuble ; que la décision n°19 comprend en réalité plusieurs décisions distinctes qui auraient dû être soumises au vote indépendamment ; qu'enfin, le bulletin de vote par correspondance n'apparaît pas conforme aux dispositions du décret n°2020-834 du 2 juillet 2020, en ce qu'il ne prévoit pas la possibilité d'un second vote en cas d'application des articles 25-1 et 26-1.
Décision du 06 septembre 2024
8ème chambre 3ème section
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Sur le premier moyen soulevé, l'examen du règlement de copropriété révèle en effet que les combles du bâtiment A, destinés à être vendus à des copropriétaires, constituent des parties communes spéciales de ce bâtiment. Ce document définit la quote-part de parties communes générales et spéciales afférente à chaque lot, et prévoit en outre l'existence de charges communes générales et de charges communes particulières à chaque bâtiment.
Le règlement de copropriété stipule par ailleurs de manière expresse que seuls les copropriétaires des parties communes spéciales seront amenés à prendre les décisions qui leur sont relatives (page n°54 : « toutefois, lorsque la question débattue concernera les dépenses relatives aux parties de l'immeuble et aux éléments d'équipement faisant l'objet de charges spéciales, telles que définies ci-dessus, seuls les copropriétaires à qui incombent ces charges pourront délibérer et voter proportionnellement à leur participation auxdites dépenses »).
Le syndicat des copropriétaires soutient en défense que la résolution devait être soumise au vote de l'ensemble des copropriétaires, dans la mesure où l'aliénation d'une partie commune, qui entraîne une modification de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, a des conséquences pour la copropriété en son ensemble et non seulement les copropriétaires de la partie commune spéciale.
Toutefois, au regard des dispositions de l'article 6-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et du fait que le règlement de copropriété prévoit expressément l'existence de la partie commune spéciale destinée à être cédée, ce sont bien les seuls copropriétaires de cette partie commune qui sont amenés à se prononcer sur l'aliénation. Il s'agit désormais d'une solution de principe dégagée par la jurisprudence (Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-16.232, publié au bulletin).
En effet, si une telle aliénation entraîne certes des conséquences juridiques pour l'ensemble de la copropriété (création d'un nouveau lot, modification des tantièmes), il n'en demeure pas moins que des copropriétaires non titulaires de droits sur la partie commune spéciale ne peuvent valablement décider de la vendre.
Il conviendra ainsi de prononcer l'annulation de la décision n°19 prise par les copropriétaires le 28 décembre 2020.
- Sur la décision n°20
La décision n°20, intitulée « Approbation de la nouvelle grille de répartition et mandat à donner au syndic pour la signature des actes », a été adoptée par la copropriété à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965), dans les termes suivants :
« Projet de la nouvelle grille de répartition des charges jointe à la convocation.
Après avoir délibéré, l'assemblée générale approuve la nouvelle grille de répartition des charges établie par le cabinet Niveleau avec la création du lot n°38 issu des parties communes. Mandat est donné au syndic Dodim pour la signature des actes dans le cadre de la vente ».
Décision du 06 septembre 2024
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Les demandeurs soutiennent que cette décision encourt l'annulation dans la mesure où elle serait liée de manière indissociable à la décision n°19 précédemment annulée, et où l'assemblée générale ne s'est pas prononcée, conformément à l'article 11 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sur la modification de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété.
Le syndicat des copropriétaires soutient en réplique que par l'adoption de la décision n°19, l'assemblée générale a voté le principe de la création du lot n°38 à partir de parties communes.
Toutefois, dès lors que cette décision porte sur l'établissement d'une nouvelle grille de répartition, après création d'un lot n°38 issu des parties communes, mais que la décision portant cession des combles a été précédemment annulée, la décision n°20 perd tout objet et sera ainsi annulée en conséquence.
- Sur la décision n°21
La décision n°21, intitulée « Autorisation à donner aux propriétaires des lots 19, 20 et 35 pour réalisation de travaux affectant les parties communes », a été adoptée par la copropriété à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965), dans les termes suivants :
« Descriptif des travaux et plans joints à la convocation.
L'assemblée générale autorise les propriétaires des lots 19, 20 et 35 à effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux tels que décrits dans le projet de l'architecte [D] [C], qui consistent en la création d'une trémie pour accéder aux combles rachetés, qui devront être conformes à la destination de l'immeuble et sous réserve de :
- se conformer à la réglementation en vigueur et fournir au syndic toutes les autorisations administratives requises ;
- faire effectuer les travaux, dans le respect des règles de l'art et à ses frais, sous contrôle de l'architecte qui sera nommé par le syndic ;
- souscrire toute police d'assurance nécessaire à la couverture des risques aux tiers, au syndicat des copropriétaires et à l'ouvrage ;
- se conformer aux dispositions du règlement de copropriété.
La copropriétaire restera responsable, vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux ».
Dans la mesure où la décision portant cession des combles a été précédemment annulée, la décision n°21 perd tout objet et sera ainsi annulée en conséquence.
2 - Sur les demandes accessoires
- Sur les frais communs de procédure
L'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».
Décision du 06 septembre 2024
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Au regard de l'issue du litige, Mme [E] [V], M. [U] [F] et Mme [S] [G] (ép. [F]) seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.
- Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Mme [E] [V], M. [U] [F] et Mme [S] [G] (ép. [F]) – ensemble - la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.
- Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
PRONONCE l'annulation des décisions n°19, 20 et 21 prises par les copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] / [Adresse 8] à [Localité 9] lors de l'assemblée générale du 28 décembre 2020 ;
RAPPELLE qu'en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Mme [E] [V], M. [U] [F] et Mme [S] [G] (ép. [F]) seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires au paiement des entiers dépens de l'instance ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [E] [V], M. [U] [F] et Mme [S] [G] (ép. [F]) – ensemble - la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles, et le DÉBOUTE en conséquence de sa demande à ce titre ;
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.
Fait et jugé à Paris, le 6 septembre 2024.
La greffière La présidente
