Cour de cassation, 15 février 2023. 21-23.528

CIV. 3 VB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 15 février 2023 Rejet non spécialement motivé Mme TEILLER, président Décision n° 10086 F Pourvoi n° G 21-23.528 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 FÉVRIER 2023 Mme [S] [T], épouse [R], domiciliée [Adresse 2], a formé le pourvoi n° G 21-23.528 contre l'arrêt rendu le 24 juin 2020 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 3], dont le siège est [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société Gestion Transaction Conseil Immobilier, domicilié [Adresse 1], défendeur à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Jobert, conseiller, les observations écrites de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de Mme [T], de la SCP Thomas-Raquin, Le Guerer, Bouniol-Brochier, avocat du syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 3], après débats en l'audience publique du 10 janvier 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Jobert, conseiller rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme [T] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [T] et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 3] la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille vingt-trois. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat aux Conseils, pour Mme [T] Mme [S] [T] épouse [R] fait grief à l'arrêt attaqué de l'AVOIR déboutée de ses demandes tendant à l'annulation de la résolution n° 21 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] (94) du 3 juin 2015 et à l'annulation du lot n° 77 de l'état descriptif de division de cet immeuble désigné comme étant « un jardin privatif attaché au lot n° 52 avec abri de jardin au fond et 135/10 000èmes », à juger qu'elle reste titulaire d'un droit de jouissance réel et perpétuel sur le jardin attenant au lot n° 52 de l'état descriptif de division dont elle est propriétaire, à ordonner la publication du jugement au service de la publicité foncière dans les deux mois de la date à laquelle il sera devenu définitif et ce, à la diligence et aux frais du syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic, à condamner en tant que besoin, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic, à procéder à la publication considérée ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard, laquelle courra faute de publication intervenue dans le délai de deux mois de la date à laquelle le jugement sera devenu définitif, à condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic, à rétablir son compte et à lui rembourser l'ensemble des charges de copropriété appelées sur le lot n° 77 depuis le 1er août 2010 et jusqu'à parfaite publication du jugement, à annuler la clause figurant au titre I - chapitre II - article 2 du règlement de copropriété relatif aux « jardins privatifs » et portant « au fond du lot n°77, un abri de jardin pourra être construit d'une surface en rapport avec les règlements d urbanisme » et la dire en tout état de cause, caduque, faute d'avoir été mise en oeuvre dans le délai de 10 an de la publication du règlement de copropriété, 1) ALORS QUE le juge ne peut pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que le règlement de copropriété de l'immeuble prévoit que les parties communes générales comprennent, notamment, « la totalité du sol », sans aucune restriction ; qu'en jugeant dès lors, pour rejeter les demandes de Mme [R], que le jardin litigieux n'était pas une partie commune, la cour d'appel a dénaturé le règlement de copropriété, en méconnaissance du principe précité. 2) ALORS QUE, à tout le moins, le droit de jouissance exclusif sur une partie commune permet au bénéficiaire d'en jouir, mais n'est pas assimilable à un droit de propriété, la partie sur laquelle s'exerce ce droit de jouissance privatif demeurant commune ; que pour rejeter les demandes de Mme [R], l'arrêt attaqué s'est borné à relever que le règlement de copropriété consacrait un long paragraphe aux jardins privatifs, indiquant notamment que les propriétaires des lots comprenant un jardin privatif devraient l'entretenir, que le jardin privatif litigieux ne figurait pas à l'énumération des parties communes spéciales, que ce jardin était affecté à l'usage exclusif de son copropriétaire, et attaché au lot n° 52 ; qu'en statuant par de tels motifs, impropres à caractériser l'existence d'un droit de propriété exclusif et à écarter celle d'un droit jouissance exclusif sur ce jardin, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1er, 2 et 4 de la loi du 10 juillet 1965. 3) ALORS QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner et analyser tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que, dans ses conclusions, Mme [R] avait fait valoir qu'il résultait des termes de l'attestation du promoteur, versée aux débats, que son auteur avait « expressément demandé […] la jouissance privative de son terrain, conservé en pleine terre ainsi que la conservation ou la création d'un abri de jardin », ce qui avait été accepté ; qu'en s'abstenant d'examiner cette pièce dont il résultait que n'avait toujours été consacré qu'un droit de jouissance exclusif sur le jardin litigieux, et non un droit de propriété, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. 4) ALORS QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner et analyser tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'il ressortait du contrat conclu entre le promoteur et les auteurs de Mme [R] que ces derniers avaient « demandé à la société SEPI de leur remettre en paiement dudit solde, des locaux devant dépendre de l'immeuble qui doit être édifié par ladite société, avec les quotes parts de propriété dans le sol et d'autres parties communes qui seront rattachés auxdits locaux » ; qu'en s'abstenant d'examiner cette pièce dont il résultait que le jardin litigieux devait être analysé comme une partie commune, la cour d'appel a derechef violé l'article 455 du code de procédure civile. 5) ALORS QUE le juge ne peut pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que le règlement de copropriété de l'immeuble dispose qu'est accessoire aux parties communes « le droit d'affouiller le jardin » sans autre précision ; que cette clause s'applique donc à tous les jardins, y compris les jardins dénommés « privatifs », que comporte l'immeuble, sans restreindre le droit d'affouiller au seul jardin commun, et confirme donc que ces jardins constituent des parties communes et non des parties privatives susceptibles de constituer un lot ; qu'en affirmant néanmoins que le fait que le règlement de copropriété vise expressément, au titre des « accessoires aux parties communes », le droit d'affouiller le jardin était inopérant, dès lors qu'il existait bien un jardin commun, la cour d'appel a dénaturé le règlement de copropriété de l'immeuble, en méconnaissance du principe précité. 6) ALORS QUE, subsidiairement, dans le silence ou la contradiction des titres, les jardins sont réputées parties communes ; qu'à supposer que le règlement de copropriété comporte une contradiction, en ce qu'il énonce que la totalité du sol est partie commune, mais que certains jardins sont privatifs, les jardins devaient alors être réputés partie commune ; qu'en jugeant dès lors, pour rejeter les demandes de Mme [R], que le jardin litigieux n'était pas une partie commune, la cour d'appel a violé l'article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. 7) ALORS QUE le juge ne peut pas méconnaitre les termes du litige ; qu'en l'espèce, Mme [R] ne fondait pas sa demande d'annulation de la résolution n°21 de l'assemblée générale du 3 juin 2015 sur un abus de majorité, mais sur la méconnaissance par l'assemblée générale du règlement de copropriété et de la nature du jardin litigieux ; qu'en jugeant, pour la débouter, qu'elle maintenait que la décision de l'assemblée générale était constitutive d'un abus de majorité et qu'un tel abus n'était pas caractérisé, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile. 8) ALORS QUE lorsque le règlement de copropriété et l'état descriptif de division érigent par erreur une partie commune objet d'un droit de jouissance exclusif en lot affecté d'une quote-part de copropriété, le titulaire de ce lot est fondé à solliciter son retrait sans que puisse lui être opposé la règle de l'intangibilité de la répartition des quotes-parts de parties communes ; qu'en jugeant, par motifs éventuellement adoptés, qu'aucune disposition légale ne donne au juge le pouvoir de statuer aux lieu et place de l'assemblée générale des copropriétaires, seule qualifiée pour modifier les droits acquis par les copropriétaires, de sorte que la suppression demandée du lot n° 77, défini par l'état descriptif de division inclus dans le règlement de copropriété de l'immeuble comme étant « un jardin privatif », nécessiterait un nouveau consentement unanime des copropriétaires, la cour d'appel a violé les articles 1er et 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.