Cour d'appel, 13 juin 2023. 22/02542

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° PAR DEFAUT DU 13 JUIN 2023 N° RG 22/02542 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VD7F AFFAIRE : S.C.I. DES ROSES C/ Mme [J] [D] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Mars 2022 par le Tribunal de proximité de Saint Germain en Laye N° RG : 11-21-00872 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 13/06/23 à : Me Marc ROZENBAUM Me Mélina PEDROLETTI RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE TREIZE JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.C.I. DES ROSES Ayant son siège [Adresse 1] [Localité 2] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 25737 Représentant : Maître Marc ROZENBAUM, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 184 - APPELANTE **************** Madame [J] [D] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] Assignée à étude d'huissier de justice INTIMEE DEFAILLANTE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Mars 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par contrat de bail en date du 1er mars 2021, la société civile immobilière Des Roses a donné en location à Mme [J] [D] une chambre de service située [Adresse 4], située [Adresse 4] à [Localité 3]. Suivant actes de commissaire de justice séparés en date du 29 avril 2021, la société Des Roses a adressé à Mme [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire et un commandement de justifier de son assurance. Par acte de commissaire de justice délivré le 10 août 2021, la société Des Roses a assigné Mme [D] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - voir déclarer acquise la clause résolutoire du contrat pour défaut de paiement du loyer, - voir ordonner l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, et ce en tant que de besoin avec l'assistance de la force publique, - se voir autorisée d'entreposer le mobilier dans un garde-meuble aux frais, risques et périls du locataire, - voir condamner la locataire au paiement de la somme de 2 590 euros sur l'arriéré de loyers et charges arrêté au 23 juillet 2021 avec intérêts de droit à compter du 29 avril 2021, - la voir condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer sans préjudice des charges, - la voir condamner à lui régler la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, - la voir condamner à lui verser la somme de 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, y compris le commandement de payer délivré par huissier. Par jugement réputé contradictoire du 3 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye a : - débouté la société Des Roses de toutes ses demandes, - dit que les dépens resteraient à sa charge. Par déclaration reçue au greffe le 8 avril 2022, la société Des Roses a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 30 mai 2022, elle demande à la cour de : - la déclarer recevable et bien fondée en son appel, - réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye en ce qu'il : * l'a déboutée de toutes ses demandes, * a dit que les dépens resteraient à sa charge, en conséquence, statuant à nouveau de : - condamner Mme [D] à lui payer la somme de 2 590 euros à titre d'arriéré de loyers et charges arrêtées au 23 juillet 2021 avec intérêts de droit à compter du 29 avril 2021, - constater et en tant que de besoin prononcer la résiliation du bail passé entre les parties par l'effet du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges, - condamner Mme [D] à lui payer à compter de la résiliation du bail précité, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté de 10 % et des charges qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi, - ordonner en conséquence l'expulsion de Mme [D] de leur personne, de leur bien et de tout occupant de leur chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - condamner Mme [D] au paiement d'une somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts, - condamner Mme [D] au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens dont le montant sera recouvré par Me Mélina Pedroletti, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Mme [D] n'a pas constitué avocat. Par acte d'huissier de justice délivré le 2 juin 2022, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées par dépôt à l'étude. La clôture de l'instruction a été prononcée le 13 mars 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l'article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'. Sur l'appel de la SCI Des Roses. - Sur le caractère décent du logement. La SCI des Roses reproche au premier juge de l'avoir, en l'absence de comparution de Mme [D] à l'audience, déboutée de l'ensemble de ses demandes au fondement de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, motif pris qu'elle ne justifiait pas du caractère décent du logement dans la mesure où le contrat de bail ne mentionne ni la surface de la chambre louée, ni si elle est pourvue d'une ouverture sur l'extérieur. La SCI des Roses fait valoir que le juge des contentieux de la protection s'est appuyée exclusivement sur un courrier de la locataire en date du 19 mai 2021 affirmant que le logement serait insalubre, alors qu'aucun état des lieux d'entrée n'était produit en première instance pouvant permettre de l'éclairer sur la conformité du jugement aux normes d'habitation. La bailleresse précise que, ce faisant, le premier juge a contrevenu aux dispositions de l'article 1731 du code civil aux termes duquel, 's'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire'. Le SCI de Roses conclut qu'en se référant à une simple déclaration de la locataire, le juge des contentieux de la protection a renversé la charge de la preuve, alors qu'il appartenait à la locataire de justifier son allégation par une preuve objective, tel un constat des lieux dressé par un commissaire de justice. Sur ce, Aux termes du contrat de bail signé entre les parties, le bien, objet de la location, est désigné comme un local situé en rez-de-jardin, bâtiment A. Il y est mentionné qu'il est équipé d'un évier, d'un placard sous évier, d'étagères, de plaques chauffantes, d'un chauffage collectif par radiateur, que les sanitaires sont partagés dans les parties communes. La SCI des Roses produit en cause d'appel le titre de propriété dont elle dispose permettant de faire ressortir que le local donné en location correspond au lot n° 27 et dispose d'une superficie de 14,21m², le vendeur déclarant que ce lot est actuellement à usage d'habitation. D'une part, c'est par une inversion de la charge de la preuve que le premier juge a effectivement retenu d'office que la bailleresse ne justifiait pas avoir mis à disposition de Mme [D] un local décent conforme aux normes d'habitation. En effet, le courrier dans lequel la locataire affirme que le bien est insalubre est insuffisant à lui-seul à justifier de l'état de ce bien, il appartenait à Mme [D] d'étayer son affirmation par une pièce objective, tel un constat de l'état des lieux dressé par un commissaire de justice. D'autre part, pour débouter la SCI des Roses de sa demande en paiement, c'est à tort que le juge des contentieux de la protection s'est implicitement mais nécessairement fondé sur l'exception d'inexécution : il y a lieu de rappeler à cet égard qu'en vertu d'une jurisprudence aujourd'hui bien établie, le locataire n'est fondé à invoquer l'exception d'inexécution qu'à charge pour lui d'établir que les lieux, objet du bail, sont totalement inhabitables. En l'espèce, ce n'est pas au bailleur d'établir la preuve que les lieux étaient conformes aux normes d'habitation. En conséquence, le jugement ne peut qu'être infirmé en ce qu'il a débouté la SCI de Roses de sa demande en son principe. - Sur le montant de la créance locative de la SCI Les Roses. La SCI Les Roses poursuit l'infirmation du jugement rendu le 3 mars 2022 par le tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes tendant à voir déclarer acquise la clause résolutoire pour défaut du paiement des loyers et tendant à voir condamner la locataire au paiement de l'arriéré locatif. Elle rappelle que depuis de nombreux mois, Mme [D] ne s'acquitte plus de ses loyers et qu'elle n'a pas davantage justifié d'une assurance couvrant les risques locatifs. Sur ce, Par deux actes de commissaire de justice délivrés le 29 avril 2021, la SCI des Roses a fait délivrer à Mme [D] deux commandements, le premier visant la clause résolutoire insérée à l'engagement de location et rappelant les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 d'avoir à lui verser la somme de 2 270,60 euros au titre de l'arriéré locatif (frais de procédure et coût de l'acte inclus) et le second d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance habitation. La locataire, non comparante tant en première instance qu'en cause d'appel, n'a pas justifié et ne justifie toujours pas, avoir régularisé sa situation dans les délais impartis. En conséquence, il y a lieu pour la cour de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties le 1er mars 2021 étaient réunies au 29 juin 2021 et d'ordonner l'expulsion de la locataire selon les modalités précisées au dispositif du présent arrêt. Il y a lieu de faire droit à la demande d'indemnité d'occupation en la fixant à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les charges, qui aurait été dû en cas de poursuite du bail à compter du 29 juin 2021 ce, jusqu'à la libération effective des lieux, se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion, étant précisé que la bailleresse qui ne justifie pas que la valeur équitable des lieux et le préjudice qu'elle subit d'une fait d'une occupation sans droit ni titre nécessiteraient que le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle soit fixé à une somme équivalant au loyer majoré de 10 % doit être déboutée de sa demande de ce chef. La SCI des Roses produit aux débats deux décomptes établis respectivement le 23 juillet 2021 et 23 mai 2022. Il ressort du décompte arrêté au 23 juillet 2021 que Mme [D] reste devoir à la SCI des Roses la somme de 2 190 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés pour la période comprise entre mars 2021 et juillet 2021 inclus, déduction étant faite du montant du dépôt de garantie (400 euros) non dû, du fait de la résiliation du bail. En définitive, Mme [D] doit être condamnée à verser à la SCI des Roses, la somme de 2 190 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus, terme de juillet 2021 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2021, date du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les charges, qui aurait été dû en cas de poursuite du bail à compter d'août 2021 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion. - Sur la demande de dommages-intérêts. La SCI des Roses qui ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui déjà réparé par les intérêts moratoires doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts. Sur les mesures accessoires. Mme [D] doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, infirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de la SCI des Roses au titre des frais de procédure par elle exposés en première instance et en cause d'appel en condamnant Mme [D] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe, Infirme le jugement rendu le 3 mars 2022 par le tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Déclare la SCI des Roses bien fondée en ses demandes, Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties le 1er mars 2021 étaient réunies au 29 juin 2021, A défaut pour Mme [D] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI des Roses pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d'application du 31 juillet 1992, Fait droit à la demande d'indemnité d'occupation en la fixant à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les charges, qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, Condamne Mme [D] à verser à la SCI des Roses la somme de 2 190 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus, terme de juillet 2021 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2021, date du commandement de payer, Condamne Mme [D] à verser à la SCI des Roses une indemnité mensuelle d'occupation telle que ci-dessus fixée à compter d'août 2021 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion, Déboute la SCI des Roses de sa demande de dommages-intérêts, Condamne Mme [D] à verser à la SCI des Roses, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [D] aux dépens de première instance et d'appel, ceux d'appel pouvant être recouvrés par Me Mélina Pedroletti, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,