Cour d'appel, 28 février 2024. 22/00689

Chambre civile Section 2 ARRÊT N° du 28 FÉVRIER 2024 N° RG 22/689 N° Portalis DBVE-V- B7G-CFDE TB-R Décision déférée à la cour : jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d'AJACCIO, décision attaquée du 4 octobre 2022, enregistrée sous le n° 5121000002 [B] C/ [B] SAFE DE LA CORSE GROUPEMENT AGRICOLE D'EXPLOITATION EN COMMMUN DE SULITAGNU Copies exécutoires délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE BASTIA CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU VINGT-HUIT FÉVRIER DEUX-MILLE-VINGT- QUATRE APPELANTS : M. [T] [B] né le 30 juin 1971 à [Localité 27] (Corse) [Adresse 66] [Localité 46] assisté de Me Laétitia MARICOURT BALISONI, avocate au barreau d'AJACCIO, en visioconférence, M. [R], [D] [B] né le 11 février 1978 à [Localité 68] (Corse-du-Sud) [Adresse 33] [Localité 68] assisté de Me Laétitia MARICOURT BALISONI, avocate au barreau d'AJACCIO, en visioconférence, INTIMÉS : Mme [S] [B], épouse [L] [Adresse 54] [Adresse 61] [Adresse 61] défaillante SOCIÉTÉ D'AMÉNAGEMENT FONCIER ET D'ÉTABLISSEMENT RURAL DE LA CORSE représentée par son directeur en exercice [Adresse 53] [Adresse 62] [Adresse 62] assistée de Me Jean-Paul EON, avocat au barreau de BASTIA GROUPEMENT AGRICOLE D'EXPLOITATION EN COMMMUN DE SULITAGNU [Adresse 67] [Localité 68] assisté de Me Antoine Pierre CARLOTTI, avocat au barreau d'AJACCIO, en visioconférence, COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 945-1 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 octobre 2023, devant Thierry BRUNET, Président de chambre, magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Jean-Jacques GILLAND, Président de chambre Thierry BRUNET, Président de chambre Guillaume DESGENS, Conseiller GREFFIER LORS DES DÉBATS : Vykhanda CHENG. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 décembre 2023, prorogée par le magistrat par mention au plumitif au 28 février 2024. ARRÊT : Réputé contradictoire, Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au troisième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Jean-Jacques GILLAND, Président de chambre, et par Martine COMBET, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE : Mme [S] [B], épouse [A], a recueilli de la succession de sa mère, [F] [B], les parcelles cadastrées sur le territoire de la Commune de [Localité 46] (Corse-du-Sud) [Localité 35] [Cadastre 30], [Localité 37] [Cadastre 48]-[Cadastre 2] [Adresse 1] [Cadastre 3]-[Cadastre 4]-[Cadastre 5] -[Cadastre 6] -[Cadastre 11]-[Cadastre 7] - [Localité 43] [Cadastre 51]-[Cadastre 15]-[Cadastre 16]-[Cadastre 17]-[Cadastre 18]-[Cadastre 52]- [V]: [Cadastre 28] C2 - [Localité 45] [Cadastre 25] - [I] [Cadastre 26]-[Cadastre 13]-[Cadastre 14] - [Localité 56] [Cadastre 50]-[Cadastre 8]-[Cadastre 9]-[Cadastre 10]-[Cadastre 12] avec bâtiments, ainsi que [Adresse 59]: [Cadastre 49] - [Localité 64] [Cadastre 52]-[Cadastre 21]-[Cadastre 22]-[Cadastre 23] avec bâtiments, représentant une superficie totale de 19 hectares 32 ares 74 centiares. Suivant promesse unilatérale de vente du 24 septembre 2019, Mme [S] [B] s'est engagée à vendre à la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural -Safer- de la Corse cet ensemble de parcelles au prix global de 36 000 euros. Ladite promesse prévoyant expressément la faculté pour la Safer de se substituer une personne physique ou morale au moment de la signature de l'acte authentique et l'autorisation de procéder sans tarder à un appel de candidature, trois agriculteurs déposaient un dossier de candidature, à savoir Mme [H] [U], M. [T] [B], actuel demandeur à l'instance et en appel, ainsi que le Groupement agricole d'exploitation en commun -Gaec- de Sulitagnu. La Safer ayant décidé de retenir la candidature dudit Gaec, soumettait son projet de rétrocession par substitution aux commissaires du gouvernement qui émettaient des avis favorables. Le Gaec de Sulitagnu étant devenu acquéreur du bien par acte de vente du 7 août 2020, la Safer procédait alors, par courriers du 27 août 2022, à la notification de cette rétrocession par substitution aux acquéreurs évincés, tandis que la décision de rétrocession faisait l'objet d'un affichage en mairie conformément aux exigences de l'article R l42-4 du code rural et de la pêche maritime. Par acte de saisine du 4 février 2021 MM. [T] et [D] [B], ci-après les Consorts [B], demandaient au tribunal paritaire des baux ruraux d'Ajaccio de : - CONSTATER que les consorts [B] sont exploitants agricoles des parcelles cadastrées n° [Adresse 34] [Cadastre 30], [Adresse 38] [Cadastre 48]-[Cadastre 2] - [Adresse 41] [Cadastre 31]-[Cadastre 4]-[Cadastre 5]-[Cadastre 6]-[Cadastre 11]-[Cadastre 7] - [Localité 43] [Cadastre 51]-[Cadastre 15]-[Cadastre 16]-[Cadastre 17]-[Cadastre 18]-[Cadastre 19] ' [Localité 44] : [Cadastre 28] [Cadastre 32] - [Localité 45] [Cadastre 25] - [I] [Cadastre 26] -[Cadastre 13]-[Cadastre 14] - [Localité 56] [Cadastre 50]-[Cadastre 8]-[Cadastre 9]-[Cadastre 10]-[Cadastre 12] (avec bâtiments) : [Localité 58] : [Cadastre 49] - [Localité 64] [Cadastre 52]-[Cadastre 21]-[Cadastre 22]-[Cadastre 23] (avec bâtiments), sur la Commune de [Localité 46], d'une superficie totale de 19 ha 32a 74 ca, et ce depuis les années 1990, - DIRE ET JUGER que les consorts [B] sont exploitants agricoles des parcelles cadastrées n° [Localité 35] [Cadastre 30], [Localité 39] [Cadastre 48]-[Cadastre 2] - [Localité 42] [Cadastre 31]-[Cadastre 4]-[Cadastre 5]- [Cadastre 6]-[Cadastre 11]-[Cadastre 7] - [Localité 43] [Cadastre 51]-[Cadastre 15]-[Cadastre 16]-[Cadastre 17]-[Cadastre 18]-[Cadastre 19] - [Localité 44] : [Cadastre 28] [Cadastre 32] - [Localité 45] [Cadastre 25] - [Localité 55] [Cadastre 26]-[Cadastre 13]-[Cadastre 14] - [Localité 56] [Cadastre 50]-[Cadastre 8]-[Cadastre 9]-[Cadastre 10]-[Cadastre 12] (avec bâtiments) : [Localité 58] : [Cadastre 49] - [Localité 64] [Cadastre 52]-[Cadastre 21]-[Cadastre 22]-[Cadastre 23] (avec bâtiments), sur la Commune de [Localité 46], d'une superficie totale de 19 ha 32a 74 ca depuis les années 1990, - CONSTATER que les consorts [B] bénéficient du statut du bail à ferme verbal, - DIRE ET JUGER que les consorts [B] bénéficient du statut du bail à ferme verbal, - CONSTATER que les consorts [B] bénéficiaient d'un droit de préemption, - DIRE ET JUGER que les consorts [B] bénéficiaient d'un droit de préemption, - REQUALIFIER la convention de vente de bois en bail à ferme, En tout état de cause, de : - CONSTATER que lors de la vente passée entre Mme [L] et le GAEC de [Adresse 65], le droit de préemption des preneurs a été méconnu, - DIRE ET JUGER que lors de la vente passée entre Mme [L] et le GAEC de [Adresse 65], le droit de préemption des preneurs a été méconnu, - ANNULER l'acte de vente du 7 août 2020 entre Mme [L] et le GAEC de [Adresse 65] portant sur les parcelles sises sur la commune de [Localité 46] d'une superficie totale de 19 ha 32a 74 ca, cadastrées : o Lieudit [Adresse 34] section [Cadastre 30], o Lieudit [Localité 39] section [Cadastre 48]-[Cadastre 2], o Lieudit [Localité 42] section [Cadastre 31]-[Cadastre 4]-[Cadastre 5]-[Cadastre 6]-[Cadastre 11]-[Cadastre 7], o Lieudit [Localité 43] section [Cadastre 51]-[Cadastre 15]-[Cadastre 16]-[Cadastre 17]-[Cadastre 18]-[Cadastre 19], o Lieudit [Localité 44] section [Cadastre 28] [Cadastre 32], o Lieudit [Localité 45] section [Cadastre 25], o Lieudit [Localité 55] section [Cadastre 26]-[Cadastre 13]-[Cadastre 14], o Lieudit [Localité 56] section [Cadastre 50]-[Cadastre 8]-[Cadastre 9]-[Cadastre 10]-[Cadastre 12] (avec bâtiments), o Lieudit [Adresse 57] section [Cadastre 49], o Lieudit [Adresse 63] section [Cadastre 52]-[Cadastre 21]-[Cadastre 22]-[Cadastre 23] (avec bâtiments), Outre Annulation de tout acte subséquent. Et : - CONDAMNATION de la Safer à la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, - CONDAMNATION de la Safer aux entiers dépens, comprenant les frais de publication au Service de la Publicité Foncière, ainsi qu'à la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Après établissement d'un procès-verbal de non-conciliation signé par les parties le 5 octobre 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux d'Ajaccio a, par jugement du 4 octobre 2022 : - Débouté M. [T] [B] et M. [R] [D] [B] de leurs demandes ; - Condamné M. [T] [B] et M. [R] [D] [B] à payer au Groupement Agricole d'Exploitation En Commun (GAEC) de Sulitagnu la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné M. [T] [B] et M. [R] [D] [B] à payer la SA Société l'Aménagement Foncier et d'Etablissement Rural (Safer) de la Corse la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné M. [T] [B] et M. [R] [D] [B] aux entiers dépens de l'instance. De manière simultanée M. [T] [B] saisissait le tribunal judiciaire d'Ajaccio d'une demande d'annulation de la décision de rétrocession par substitution de la Safer en demandant au principal qu'il soit sursis à statuer jusqu'à la décision du tribunal paritaire des baux ruraux. Par jugement du 4 octobre 2022, déféré à la cour, le tribunal paritaire des baux ruraux d'Ajaccio déboutait les consorts [B] de toutes leurs demandes. Tandis que, par jugement du 12 janvier 2023, le tribunal judiciaire d'Ajaccio, informé du présent appel, décidait de surseoir à statuer jusqu'à l'arrêt à intervenir. Les consorts [B] ont interjeté appel par déclaration au greffe du 2 novembre 2022. Ils demandent à la cour saisie, aux visa des articles L 411-1, L 412-4 L 412-5, L 412-12 et de 412-8 al 1 du code rural et de la pêche maritime, de reconnaître l'existence d'un bail à ferme verbal, et en conséquence : INFIRMER le jugement rendu par tribunal paritaire des baux ruraux d'Ajaccio du 4 octobre 2022 qui a : - Débouté M. [T] [B] et M. [R] [D] [B] de leurs demandes, - Condamné M. [T] [B] et M. [R] [D] [B] à payer au Groupement Agricole d'Exploitation en Commun (GAEC) de Sulitagnu la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - Condamné M. [T] [B] et M. [R] [D] [B] à payer à la SA Société d'Aménagement Foncier et d'Etablissement Rural (SAFER) de la Corse la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - Condamné M. [T] [B] et M. [R] [D] [B] aux entiers dépens de l'instance, CONSTATER que M. [T] [B] et M. [R] [B] sont exploitants agricoles depuis les années 1990 des parcelles cadastrées n° [Localité 35] [Cadastre 30], [Adresse 38] [Cadastre 48]-[Cadastre 2] - [Adresse 41] [Cadastre 31]-[Cadastre 4]-[Cadastre 5]-[Cadastre 6]-[Cadastre 11]-[Cadastre 7] - [Localité 43] [Cadastre 51]-[Cadastre 15]-[Cadastre 16]-[Cadastre 17]-[Cadastre 18]-[Cadastre 19] - [Localité 44] : [Cadastre 28] [Cadastre 32]- [Localité 45] [Cadastre 25] - [Localité 55] [Cadastre 26]-[Cadastre 13]-[Cadastre 14] - [Localité 56] [Cadastre 50]-[Cadastre 8]-[Cadastre 9]-[Cadastre 10]-[Cadastre 12] (avec bâtiments) : [Localité 58] : [Cadastre 49] - [Localité 64] [Cadastre 52]-[Cadastre 21]-[Cadastre 22]-[Cadastre 23] (avec bâtiments), sur la Commune de [Localité 46], d'une superficie totale de 19 ha 32a 74 ca, DIRE ET JUGER que M. [T] [B] et M. [R] [B] sont exploitants agricoles depuis les années 1990 des parcelles cadastrées n° [Localité 35] [Cadastre 30], [Localité 39] [Cadastre 48]-[Cadastre 2] - [Localité 42] [Cadastre 31]-[Cadastre 4]-[Cadastre 5]-[Cadastre 6]-[Cadastre 11]-[Cadastre 7] - [Localité 43] [Cadastre 51]-[Cadastre 15]-[Cadastre 16]-[Cadastre 17]-[Cadastre 18]-[Cadastre 19] - [Localité 44] : [Cadastre 28] [Cadastre 32]- [Localité 45] [Cadastre 25] - [Localité 55] [Cadastre 26]-[Cadastre 13]-[Cadastre 14] - [Localité 56] [Cadastre 50]-[Cadastre 8]-[Cadastre 9]-[Cadastre 10]-[Cadastre 12] (avec bâtiments) : [Localité 58] : [Cadastre 49] - [Localité 64] [Cadastre 52]-[Cadastre 21]-[Cadastre 22]-[Cadastre 23] (avec bâtiments), sur la Commune de [Localité 46], d'une superficie totale de 19 ha 32a 74 ca, DIRE ET JUGER que M. [T] [B] et M. [R] [B] bénéficient du statut du bail à ferme verbal, DIRE ET JUGER que M. [T] [B] et M. [R] [B] bénéficiaient d'un droit de préemption, REQUALIFIER la convention de vente de bois en bail à ferme, En tout état de cause : DIRE ET JUGER que lors de la vente passée entre Mme [L] et le GAEC de [Adresse 65], le droit de préemption des preneurs a été méconnu, ANNULER l'acte de vente du 7 août 2020 entre Mme [L] et le GAEC de [Adresse 65] portant sur les parcelles sises sur la commune de [Localité 46] d'une superficie totale de 19 ha 32a 74 ca, cadastrées : - Lieudit [Adresse 34] section [Cadastre 30], - Lieudit [Localité 39] section [Cadastre 48]-[Cadastre 2], - Lieudit [Localité 42] section [Cadastre 31]-[Cadastre 4]-[Cadastre 5]-[Cadastre 6]-[Cadastre 11]-[Cadastre 7], - Lieudit [Localité 43] section [Cadastre 51]-[Cadastre 15]-[Cadastre 16]-[Cadastre 17]-[Cadastre 18]-[Cadastre 19], - Lieudit [Localité 44] section [Cadastre 28] [Cadastre 32], - Lieudit [Localité 45] section [Cadastre 25], - Lieudit [Localité 55] section [Cadastre 26]-[Cadastre 13]-[Cadastre 14], - Lieudit [Localité 56] section [Cadastre 50]-[Cadastre 8]-[Cadastre 9]-[Cadastre 10]-[Cadastre 12] (avec bâtiments), - Lieudit [Adresse 57] section [Cadastre 49], - Lieudit [Adresse 63] section [Cadastre 52]-[Cadastre 21]-[Cadastre 22]-[Cadastre 23] (avec bâtiments), CONSTATER que l'exploit d'huissier a été publié à la Conservation des Hypothèques de Corse du Sud le 17 février 2021 et portant les références 2A04P31 2021 D N°2084 volume 2A04P31 2021 P N°1231. ANNULER tout acte subséquent. CONDAMNER la Safer à payer à M. [T] [B] et à M. [R] [B] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts. La CONDAMNER aux entiers dépens ceux-ci comprenant les frais de publication au Service de la Publicité foncière, ainsi qu'à la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC. Les consorts [B] entendent soutenir, dans leurs troisièmes et dernières écritures déposées au greffe le 6 octobre 2023 : * Sur l'existence d'un bail à ferme : - par élevage de bovins, et de porcins : que par jugement en date du 4 octobre 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux fait une mauvaise appréciation du droit en soutenant que l'existence d'un bail à ferme soumis au statut de fermage nécessite également l'intention pour le bailleur de transférer la jouissance de l'immeuble au preneur de façon durable pour l'exploiter, à titre onéreux. qu'il n'y aurait donc pas lieu, selon le premier juge, de requalifier le document du 13 septembre 2001 en bail à ferme en l'absence d'intention établie d'une volonté de la part de [G] [B] de transférer la jouissance des parcelles objets du litige à MM. [R] [D] et [T] [B] à titre onéreux, et qu'il conviendrait de considérer que la mise à disposition devrait être qualifiée de prêt à usage, ce qui exclurait le statut du fermage et l'application d'un droit de préemption. Qu'en statuant ainsi, le tribunal semble se focaliser sur l'intention du bailleur de ne pas mettre les terres en fermage. Or, la démonstration d'une contrepartie onéreuse et la réalité d'une exploitation suffisent à caractériser un bail à ferme, conformément à l'article L. 411-1, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime qui impose les conditions. Que le tribunal n'a pas à sonder les intentions du bailleur, qui n'est pas une condition constitutive du bail à ferme. Qu'ainsi le tribunal soutient de manière erronée qu'aucun élément du dossier ne permet de considérer que [G] [B] a eu l'intention de transférer la jouissance des parcelles dont elle était propriétaire sur la commune de Corrano, objets du litige, à MM. [R] [D] [B] et/ou [T] [B] de façon durable et à titre onéreux. Alors que les faits démontrent le contraire, une exploitation des parcelles durant plus de 30 ans, et à titre onéreux, à savoir un paiement en nature, qui se matérialisait par une remise des produits de l'exploitation agricole sous forme de viande à [G] [B]. Et de rappeler que l'article L. 411-1, alinéa 1er du code rural et de la pêche maritime énonce que « toute mise à disposition d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 du code rural et de la pêche maritime » est régie par le statut du fermage. Que le deuxième alinéa de ce texte dispose : «Il en est de même, sous réserve que le cédant ou le propriétaire ne démontre que le contrat n'a pas été conclu en vue d'une utilisation continue ou répétée des biens et dans l'intention de faire obstacle à l'application du présent titre, de toute cession exclusive de fruits de l'exploitation lorsqu'il appartient à l'acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir»'; Qu'ainsi les parties ont pu faire le choix de soumettre leur convention au statut du fermage. A défaut de choix clair, le louage sera qualifié de bail à ferme dès que les trois conditions précisément énoncées par l'article L 411-1 seront réunies, sans que les parties puissent y renoncer, la définition étant d'ordre public. Qu'en premier lieu il doit être consenti une mise à disposition, à titre onéreux, d'un immeuble agricole, avec pour destination voulue d'exercer une activité agricole définie à l'article L 311-1 du code rural et de la pêche maritime. Les deux dernières conditions constituent un critère objectif et un critère subjectif, l'existence d'un immeuble agricole d'une part et la volonté de développer une exploitation agricole. En effet, pour qu'un contrat soit soumis au statut du fermage, seulement trois conditions doivent être réunies selon l'article L. 411-1, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime : - il faut une mise à disposition à titre onéreux ; - il est indispensable que les biens mis à la disposition d'un tiers aient une vocation agricole ; - il convient enfin que la mise à disposition ait été effectuée en vue d'une exploitation agricole. En l'espèce, ces trois conditions sont effectivement réunies par les consorts [B]. Les consorts [B] font valoir à cet égard exploiter les parcelles litigieuses depuis les années 1990, et avant eux, leur père et oncle. Tandis qu'un bail à ferme verbal a été conclu entre [G] [B], le précédent propriétaire qui n'était autre que la mère du vendeur, et les consorts [B]. Ces derniers exploitent les différentes parcelles en effectuant la coupe de bois, mais également exercent leur activité d'éleveur de porcins et de bétails sur lesdites parcelles, sur lesquelles ils percevaient des aides financières de l'État. Les consorts [B] procédaient également au paiement du fermage en nature sous forme de charcuterie et de viande, mais également en versant la somme de 27 440,82 euros, tel qu'il apparaît dans la convention écrite et signée par [G] [B], la bailleresse. *Sur la contestation par la partie adverse de la mise à disposition à titre onéreux : Les appelants rappellent que l'article L. 411-1, alinéa 1er du code rural et de la pêche maritime ne comporte aucune indication sur le montant ou la nature de la contrepartie due au propriétaire. Aussi, la qualification de bail rural soumis au statut doit-elle être retenue en cas de mise à disposition pour un prix modique ou consistant en une livraison de récoltes ou de certaines denrées. En revanche, dès qu'il existe une contrepartie, de quelque nature que ce soit, à la mise à la disposition, le caractère gratuit disparaît. Et depuis l'entrée en vigueur de la loi n°95-2 du 2 janvier 1995, le prix du bail est payable en espèces, en vertu des dispositions de l'article L 411-12 du code rural et de la pêche maritime. Les mêmes dispositions prévoient, dans l'hypothèse où le loyer continue d'être fixé en denrées, que le prix peut être payé en nature, ou partie en nature et partie en espèces. Il a même été jugé que le caractère onéreux de la mise à disposition de plusieurs parcelles de terre peut résulter : - des travaux d'entretien que l'exploitant effectue régulièrement dans un jardin ou sur des parcelles de terre appartenant au propriétaire, - de l'exécution de travaux pour le compte du bailleur, - de la réparation d'une serre et d'une canalisation d'alimentation en eau réalisée par l'occupant d'un ensemble immobilier, - de l'abandon par le propriétaire d'un cheptel bovin au propriétaire des terres de l'intégralité des produits de l'exploitation bovine, ou du fait que la preneuse accepte d'héberger le bailleur et de lui prodiguer des soins jusqu'à ce qu'elle-même prenne sa retraite. Enfin, constitue, non un commodat mais une opération à titre onéreux, la mise à disposition pour un an renouvelable au profit d'un acquéreur sous condition suspensive d'obtention d'un prêt qui s'engage à verser aux propriétaires une somme forfaitaire par hectare en cas de défaillance de la condition et de non-réalisation de l'acte authentique. En outre, l'onérosité de l'opération ne dépend pas du caractère régulier du versement de la contrepartie. Ainsi les consorts [B] invoquent un arrêt d'appel ayant connu la censure en retenant que l'attestation selon laquelle l'exploitant a remis la première année à la propriétaire une enveloppe contenant de l'argent liquide, lui a fourni du foin, de la viande et des légumes, ne constitue pas un versement régulier de sommes à titre de fermages. L'existence d'un bail rural est caractérisée dès lors que le fermier a effectivement exploité depuis plus de dix ans la parcelle occupée et ce, à usage agricole et à titre onéreux, le fermage pouvant être payé en nature. Le fait que cette parcelle n'ait fait l'objet d'aucune déclaration à la Mutualité sociale agricole n'a aucune incidence, cette déclaration ou son absence n'étant pas un élément nécessaire pour justifier de l'existence ou de l'absence d'un bail rural. Il a également été jugé qu'une livraison par l'occupant d'une parcelle de certaines quantités d'orge et d'avoine à une coopérative pour le compte du propriétaire suffit à prouver le caractère onéreux de la location. En l'espèce, il est établi que les consorts [B] réglaient [G] [B], mère de la requise. Cette rémunération consistant en une livraison de produit de leur activité, le fermage était payé en nature, ainsi que confirmé par plusieurs personnes proches des parties. Les appelants invoquent à ce stade de leurs écritures les dispositions de l'article 1358 du code civil, prévoyant qu'«Hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être rapportée par tout moyen». La preuve de l'existence d'un bail rural pouvant, selon l'article L 411-1 du code rural et de la pêche maritime, être rapportée par tout moyen, les consorts [B] versent à l'appui de leurs demandes des attestations de témoins qui confirment une exploitation continue et durable, ainsi que le paiement du fermage en nature, et une convention signée de la main de la bailleresse. Le tribunal remet en cause certaines attestations dont, notamment, celles de M. [K] [B] et Mme [E] [N] qui n'auraient pas personnellement assisté à la remise de cette viande à [G] [B] et se contenteraient de rapporter les propos de M. [T] [B]. Pourtant si ces personnes relatent de tels faits, cela signifie qu'elles ont été présentes lors de la remise. Le tribunal va encore plus loin en reprochant à M. [Y] [J] d'avoir été insuffisamment précis quant aux conditions de la remise de la viande par M. [T] [B] à [G] [B] pour permettre d'apprécier le caractère sérieux de la compensation par rapport aux terres d'une surface totale de 19 hectares 32 ares 74 centiares qui auraient, selon les demandeurs, été données à bail verbal. Pourtant, M. [Y] [J] indique «avoir souvent été présent lors du dépeçage découpe, et la livraison de la viande des veaux qu'[T] donnait à Mme [B] [G] pour sa consommation personnelle en compensation des terrains et ce chaque année.» Avant de soutenir que peu importe la contenance de la remise au bailleur, ce qui importe c'est la remise proprement dite. A cet égard les appelants rappellent que l'article L. 411-1, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime ne comporte aucune indication sur le montant ou la nature de la contrepartie due au propriétaire. Que sur ce point, il a été jugé que pour reconnaître l'existence d'un bail rural verbal, les juges du fond doivent rechercher si la mise à disposition de l'immeuble a donné lieu à contrepartie onéreuse, dans ces termes : «De plus, l'onérosité de l'opération ne dépend pas du caractère régulier du versement de la contrepartie. Encourt alors la censure l'arrêt d'appel retenant que l'attestation selon laquelle l'exploitant a remis la première année à la propriétaire une enveloppe contenant de l'argent liquide, lui a fourni du foin, de la viande et des légumes, ne constitue pas un versement régulier de sommes à titre de fermages». Qu'il ne saurait être reproché à M. [T] [B] une quelconque irrégularité dans les paiements ; Que le tribunal va même jusqu'à remettre en cause l'attestation de M. [C] [X] quant à l'entretien des terres qui ne serait corroboré par aucun autre témoin et en tout état de cause. Pourtant, M. [T] [B] verse aux débats les aides perçues en raison du démaquisage effectué sur ces parcelles. Que les attestations de personnes ayant été témoins de paiement du fermage constituent un élément de preuve indéniable, dans la mesure où les témoins attestent la durée de l'exploitation depuis les années 1990, et du paiement du fermage. Tant le Gaec que la Safer ne sont pas à même de contester cet état de fait, puisqu'ils sont étrangers à la relation contractuelle. Si le Gaec tente de prouver l'existence d'un prêt à usage ou d'un commodat, il verse trois attestations de complaisance de leurs cousins, et amis, dont deux d'entre eux n'habitent pas dans le village de [Localité 46] et encore moins dans la région du Haut-Taravo. Alors que curieusement, les témoins citent mot pour mot les mêmes phrases, et pour deux d'entre elles, l'écriture est identique, sans pour autant avoir retranscrit la formule obligatoire prévue par l'article 202 du code de procédure civile. De sorte que ces attestations se trouvant être irrégulières dans la forme mais surtout mensongères, devront être écartées. Quant à la convention souscrite entre [F] [B] et M. [T] [B], les consorts [B] justifient également de l'exploitation du bois sur lesdites parcelles durant de nombreuses années. Qu'en effet, les consorts [B] justifient d'une convention souscrite avec [F] [B], mère de Mme [S] [B], de vente de bois, sur laquelle apparaît le versement de somme d'argent conséquente, soit la somme de 27 440,82 euros sur une période indéterminée. Les premiers juges tentent de remettre en cause la présente convention en soutenant que ce contrat ferait état d'une surface totalement différente de celle des parcelles objets du présent litige, mais serait sans ambiguïté quant à la vente de bois et plus précisément d'une seule coupe de bois, de manière ponctuelle en 2001 pour un montant de 180 000 francs français, soit 27 440,82 euros, qui ont été versés en plusieurs fois de 2001 à 2004. Le tribunal a estimé que cette convention ne concernerait pas Mme [S] [B], qu'aucune autorisation n'aurait été donnée pour faire paître les animaux, et qu'il ne serait pas établi que cette convention aurait été reconduite au cours des années suivantes ou qu'elle aurait été précédée d'un ou plusieurs autres contrats. La convention ne prévoirait pas non plus une cession exclusive de tout le bois des parcelles avec une jouissance continue toute l'année mais une seule coupe de bois. Or cette appréciation est erronée, car : - les parties n'avaient pas à donner d'autorisation de faire paître les animaux dans la convention, puisque l'autorisation a été donnée plusieurs années auparavant, soit depuis les années 1990 ; - sur la continuité de la jouissance, cette convention a été souscrite sans mention de limite de temps. Au contraire il est précisé dans la convention que «la coupe de bois se fera sans délais de temps et sans conditions particulières.» et n'a pas été autorisée de manière ponctuelle comme l'a souligné le tribunal. Sur la tentative de remise en cause de cette convention, parce que cette pièce ne serait accompagnée d'aucun document certifiant l'identité de son auteur et ne saurait servir de base pour qualifier un bail à ferme, les appelants soutiennent que : - ce type de convention n'est soumis à aucune formalité particulière. - cette convention a été rédigée par [G] [B], mère de la requise, et reconnaît vendre la coupe de bois à M. [R] [B], pour un montant de 27 440,82 euros sur l'ensemble de ses parcelles portant sur une superficie de 24 hectares. - cette attestation est datée et signée de la main de [G] [B], propriétaire de son vivant de 24 hectares de terres sur la commune de [Localité 46], indéniablement la coupe de bois portait sur les parcelles vendues d'une superficie de 19 hectares 32 ares 74 centiares, et ce, peu importe que [G] [B] n'ait pas mentionné les autres sections parcellaires, il s'agit d'une erreur purement matérielle. A cet égard l'article 1364 du code civil prévoit que «La preuve d'un acte juridique peut être préconstituée par un écrit en la forme authentique ou sous signature privée». Tandis que l'article 1372 du code civil énonce que 'L'acte sous signature privée, reconnu par la partie à laquelle on l'oppose ou légalement tenu pour reconnu à son égard, fait foi entre ceux qui l'ont souscrit et à l'égard de leurs héritiers et ayants cause.» Qu'ainsi un acte vaut comme acte sous seing privé dès lors qu'il a été signé par la partie à qui on l'oppose et qu'il est invoqué par la partie à qui il a été remis. Et les actes sous seing privé ne font foi que jusqu'à preuve contraire de la sincérité des faits juridiques qu'ils constatent et des énonciations qu'ils contiennent. Qu'en l'espèce, la convention établie entre [G] [B] et M. [R] [B] est parfaitement régulière et fait foi à l'égard des héritiers. Et si les parties ont utilisé un autre intitulé que le bail rural pour qualifier leur convention, cette circonstance ne suffit pas pour que l'application du statut soit écartée : il convient toujours de vérifier si l'opération constitue ou non une «mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter» au sens de l'article L. 411-1, alinéa 1er du code rural et de la pêche maritime. Si cette qualification est retenue par le juge, celui-ci doit en appliquer le régime d'ordre public, sans tenir compte des conditions initialement fixées par les parties. En ce sens que la non-existence du bail ne peut être établie par la seule constatation que l'intention des parties n'a pas été de conclure un bail à ferme, mais que les juges du fond doivent rechercher s'il existe entre les parties l'une des conventions prévues à l'article L 411-2 du code rural et de la pêche maritime ; qu'en effet, l'article L 411-1 du code rural et de la pêche maritime prévoit une présomption légale de bail à ferme rural applicable à deux conventions qui ont été utilisées pour faire obstacle au statut du fermage, il s'agit pour l'une de la vente d'herbe ou de bois. Que le législateur fait peser sur la vente d'herbe et de bois une présomption de fraude. Que cette présomption est simple, puisque la loi précise comment le propriétaire peut établir la réalité de la convention et renverser la présomption. Qu'il a été jugé que la vente d'herbe ou de bois est, a priori, un contrat de vente, par lequel le propriétaire des terres cède à un tiers les fonds ou tout autre fruit du fonds : le tiers procède lui-même à la récolte et en paye le prix. La convention peut également conférer aux tiers le droit de faire paître ses animaux sur les terres du «vendeur». Que le deuxième alinéa de ce texte dispose qu' «Il en est de même, sous réserve que le cédant ou le propriétaire ne démontre que le contrat n'a pas été conclu en vue d'une utilisation continue ou répétée des biens et dans l'intention de faire obstacle à l'application du présent titre, de toute cession exclusive de fruits de l'exploitation lorsqu'il appartient à l'acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir»'; Qu'ainsi l'article L. 411-1, alinéa 2, du code rural et de la pêche maritime déclare le statut du fermage applicable «à toute cession exclusive des fruits de l'exploitation lorsqu'il appartient à l'acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir». Le cédant conserve ainsi la possibilité de «démontrer que le contrat n'a pas été conclu en vue d'une utilisation continue ou répétée des biens et dans l'intention de faire obstacle au statut». Cette disposition a entraîné un renversement du fardeau de la preuve. Avant la loi de 1980, il appartenait au cessionnaire de démontrer que la convention litigieuse n'était rien d'autre qu'un bail rural. Il revient aujourd'hui au propriétaire, qui s'oppose à l'application du statut du fermage, d'établir que cette convention est conforme aux exigences de la loi. L'intéressé doit, en réalité, prouver que la vente d'herbe ou de bois est purement accidentelle et demeure isolée. En l'espèce Mme [S] [B] ne démontre pas que le contrat n'a pas été conclu en vue d'une utilisation continue ou répétée des biens et dans l'intention de faire obstacle à l'application du présent titre, de toute cession exclusive de fruits de l'exploitation lorsqu'il appartient à l'acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir. Que c'est à la propriétaire, et à elle seule d'en rapporter la preuve. De fait, le contrat perd nécessairement la qualification de vente si l'opération, tout en demeurant saisonnière, est reconduite chaque année au profit d'un même acquéreur. Par ailleurs, il va de soi que l'existence d'un bail soumis au statut du fermage doit être admise lorsque l'occupant de la parcelle litigieuse a bénéficié de la vente d'herbe pendant de nombreuses années et de façon ininterrompue. Tel est le cas en l'espèce, puisqu'aucune durée d'exploitation n'a été fixée dans ladite convention, et qu'une somme conséquente a été versée ; Ainsi, lorsqu'un propriétaire a mis à la disposition d'un éleveur une parcelle de terre moyennant une redevance annuelle, un arrêt d'appel encourt la censure s'il refuse à cet éleveur le bénéfice du statut du fermage. Les appelants rappellent encore que la notion de cession exclusive des fruits de l'exploitation est appréciée littéralement par la jurisprudence, qui admet l'application du statut du fermage lorsque l'acquéreur a la jouissance de l'ensemble des fruits produits sur le fonds. Les tribunaux n'hésitent pas à tenir compte, non des travaux effectués par l'acquéreur, mais de la durée ou de la répétition du contrat de vente d'herbe ou de la vente de bois et n'ont pas hésité à prononcer l'existence d'un bail à ferme. En l'espèce, le vendeur à savoir Mme [S] [B] s'abstient de contester la requalification du bail à ferme. Tandis que la Safer et le Gaec, tiers à la convention, ne sont pas en mesure de contester la requalification d'une telle convention. Un tel contrat étant soumis au statut du fermage sous réserve de trois conditions : d'abord une cession de fruits, ensuite un prélèvement de la récolte par l'acquéreur et enfin une cession exclusive, les trois conditions apparaissent réunies en l'espèce. En effet, [G] [B] procédait bien à la cession du bois exclusive à l'égard des appelants, MM. [T] et [R] [B], qui ont procédé au prélèvement de la récolte mais également à l'entretien des différentes parcelles, et ce, durant plusieurs dizaines d'années. [G] [B] a d'ailleurs attesté «vendre à M. [B] [R]-[D] exploitant forestier, une coupe de bois sur les parcelles, m'appartenant et appartenant à mon grand-père [B] [W] se situant en section D, en totalité, sur la commune de [Localité 46], (total 24 ha, 85a, 03 ca), pour une somme totale de 180 000 frcs soit 27 440,82 euros. La coupe de bois se fera sans délais de temps et sans conditions particulières.» Cette même attestation fait état des versements de somme d'argent soit la somme de 27 440,82 euros et aucune limite de temps n'y est mentionnée. Les Consorts [B] font encore valoir que le tribunal paritaire des baux ruraux soutient que s'agissant de M. [R] [D] [B], la seule déclaration de chantiers forestiers de 2010 pour les parcelles section [Cadastre 50], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 12], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 52], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 22], [Cadastre 24] ne permet pas de considérer qu'il est exploitant agricole sur les parcelles objet du litige. Pourtant la convention justifie clairement l'autorisation d'exploiter le bois sur les parcelles litigieuses. Et l'obligation d'entretien ne constitue plus le critère de la vente d'herbe ou de bois. Cependant, l'existence de faits d'exploitation de la part de l'acheteur amène à reconnaître l'existence d'un bail rural sur le fondement de l'article L 411-1, alinéa 1er. Que la vente «d'herbe» ou de «bois» recouvre, en pratique, diverses opérations. Il peut s'agir d'un propriétaire qui cède sa récolte de fourrage à un autre exploitant qui l'enlève et en paie le prix. La preuve du bail s'établit par tous moyens depuis la loi du 1er août 1984, par témoins, préemptions et indices, soumis à l'appréciation souveraine des juges du fond. Il appartient aux tribunaux de restituer aux conventions leur véritable caractère quelle que soit la qualification donnée par les parties. Lorsque l'accord des parties dissimule une convention sous des apparences ne correspondant pas à la réalité, les juges doivent restituer à l'opération sa qualification avec toutes les conséquences qui en découlent. La preuve du caractère onéreux s'établit par tout moyen. En l'espèce, les requérants versent aux débats une convention sur laquelle figurent les sommes d'argent versées pour l'exploitation des parcelles, écrite et signée par [G] [B]. Il a été jugé qu'est titulaire d'un bail à ferme sur une parcelle qui a fait l'objet de vente d'herbe ou vente de bois à son profit, la partie qui a utilisé le fonds litigieux de façon répétée pendant trois saisons consécutives. Même sens pour une vente d'herbe interrompue pendant 10 ans. Aussi à propos d'un bailleur ayant renouvelé la vente d'herbe et la vente de bois dans les conditions de l'année précédente pour un an. Dans la situation en litige, la convention de vente de bois souscrite l'a été sans limite de temps, de 2001 jusqu'à la vente à l'origine du litige. La Safer prétend que M. [R] [B] n'aurait jamais été titulaire d'un bail à ferme puisqu'il aurait sollicité en 2001 l'autorisation de procéder à une coupe de bois sur les parcelles. Or, ceci est erroné, le bail à ferme verbal que détenait M. [R] [B] avec son frère M. [T] [B], depuis les années 1990, portait sur l'exploitation des parcelles afin d'y mettre des cochons et des vaches. La coupe de bois étant une prestation supplémentaire qui a été ajoutée plusieurs années plus tard, car il fallait établir le montant d'une contrepartie financière plus importante qu'une rétrocession en nature. *S'agissant de la preuve du paiement du fermage, elle a été rapportée par : - de nombreux témoignages, - la convention lors de laquelle [G] [B] reconnaît le versement en espèce des loyers pour un montant de 27 440,82 euros, ce qui est une somme considérable. Contrairement à ce que prétend la partie adverse, il ne s'agit en aucun cas d'un prêt à usage ou commodat, puisque les parcelles de terre n'ont pas été mises à disposition à titre gratuit. Le Gaec verse aux débats un constat d'huissier du 25 novembre 2021, dans lequel il prétend que les terrains litigieux seraient actuellement inaccessibles et inexploités. A cet égard, il convient de rappeler que le Gaec est propriétaire des parcelles litigieuses depuis le 7 août 2020 et qu'il est seul tenu actuellement de les exploiter. Que depuis la date d'acquisition, soit depuis 1 an et demi, le Gaec n'a jamais exploité les parcelles, ce qui justifie qu'il s'en désintéresse totalement, et que sa motivation première lors de l'acquisition, n'était en aucun cas de les exploiter, mais plutôt d'accroître son patrimoine parcellaire afin d'obtenir peut être des subventions. Que ce constat ne prouve pas qu'avant la vente litigieuse, lesdites parcelles étaient inexploitées par les consorts [B]. Mais qu'effectivement, depuis le 7 août 2020, les consorts [B] en raison de la vente litigieuse, ne peuvent plus exploiter lesdites parcelles. Ainsi, leur défaut d'exploitation ressort de l'unique responsabilité du Gaec qui en est l'actuel propriétaire depuis le 7 août 2020, soit depuis 22 mois, dès lors tenu d'exploiter lesdites parcelles. En se rendant le 31 mars 2022 sur les parcelles litigieuses, Me [Z] a pu constater qu'elles étaient toutes accessibles par les consorts [B]. Contrairement au Gaec, M. [T] [B] a toujours exploité ces parcelles, et a toujours bénéficié d'accès sur les parcelles limitrophes pour s'y rendre, notamment sur les parcelles appartenant à Mme [U] ou celles appartenant à M. [P] ou par des chemins de services, mais également en y accédant par les parcelles appartenant à son père et à ses aïeuls. Qu'ainsi M. [T] [B] et M. [R] [D] [B] concluent à l'infirmation du jugement rendu par tribunal paritaire des baux ruraux d'Ajaccio du 4 octobre 2022 qui les a déboutés de leurs demandes, après avoir constaté que les consorts [B] bénéficient indéniablement d'un bail à ferme, et qu'il convient de requalifier la convention de vente de bois en bail à ferme. Les consorts [B] soutiennent en outre : - l'absence de notification de la promesse de vente aux preneurs : Ils font valoir qu'en leurs qualités de preneurs, ils bénéficient d'un droit de préemption dont le bénéfice est réservé au preneur qui justifie avoir exercé la profession agricole pendant au moins trois ans et qui exploite par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente, en vertu des dispositions de l'article L 412-5, alinéa 1er du code rural et de la pêche maritime. Avant de rappeler qu'une fois purgés les éventuels droits de préemption prioritaires, à savoir ceux de l'État et des collectivités territoriales, le projet de vente envisagé par le bailleur doit être porté à la connaissance du preneur. Qui dispose alors d'un délai pour accepter l'offre, discuter des conditions de la vente ou renoncer à la présomption. Le notaire chargé d'instrumenter se devait de notifier le projet d'aliénation au preneur, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception soit par acte d'huissier de justice, en vertu des dispositions de l'article L 412-8 alinéa 1er du code rural et de la pêche maritime. En vertu des mêmes dispositions, le propriétaire n'étant tenu de notifier son intention de vendre qu'au premier bénéficiaire du droit de préemption, le notaire aurait dû faire connaître aux consorts [B] en qualités de preneurs, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée. Etant précisé que la notification doit également comporter les nom et domicile de la personne qui se propose d'acquérir lorsque celle-ci s'oblige à ne pas exercer la reprise pendant une période déterminée, en vertu des dispositions de l'article 412-8 alinéas 1er et 5 du code rural et de la pêche maritime. Suite à cette notification, les preneurs disposaient d'un délai de deux mois, qui court à compter de sa réception, pour faire connaître leurs positions. Tandis que son refus ou son acceptation doit être porté à la connaissance du propriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice, en vertu des dispositions de l'article L 412-8 alinéa 3 du code rural et de la pêche maritime. Or Mme [S] [B] s'est abstenue d'informer le notaire sur l'existence de preneurs sur ses parcelles, d'où l'absence de notification à l'égard des consorts [B], ce qui leur a causé un préjudice conséquent. *La nullité de la vente : La Safer ayant acquis, dans le but de rétrocéder, les biens litigieux à un attributaire, s'est substituée aux attributaires pour réaliser la cession de tout ou partie des droits conférés, par une promesse unilatérale portant sur les dits biens. MM. [T] et [R] [B] ont sollicité la nullité de la vente contractée entre Mme [S] [B] et le Gaec de Sulitagnu en méconnaissance de leur droit de préemption en leurs qualités de preneurs. Car lorsque Mme [S] [B] a souscrit une promesse de vente avec la Safer, cette dernière a procédé à un appel à candidature. Que la candidature au profit du Gaec ayant été retenue, la vente est intervenue le 7 août 2020. Par le biais de la substitution, le Gaec de Sulitagnu en qualité d'attributaire a procédé directement à l'acquisition des parcelles litigieuses, auprès de Mme [S] [B]. L'article L. 141-1, II, 2° du code rural et de la pêche maritime énonçant que la Safer, pour la réalisation des missions qui lui sont confiées, peut, autant qu'acquérir, dans le but de les rétrocéder, des biens ruraux, des terres, des exploitations agricoles ou forestières, 'se substituer un ou plusieurs attributaires pour réaliser la cession de tout ou partie des droits conférés, soit par une promesse unilatérale de vente, soit par une promesse synallagmatique de vente, portant sur les biens visés au 1°, dès lors que la substitution intervient dans un délai maximal de six mois à compter du jour où la dite promesse a acquis date certaine et, au plus tard, au jour de l'acte authentique réalisant ou constatant la vente . Ce texte, qui définit le régime juridique de base de la substitution, est complété par l'article L. 141-1,III, 2° du code rural et de la pêche maritime, qui énonce, dans sa seconde disposition, qu'elle 'emporte, à compter de la promesse, substitution dans les droits et les obligations de la société d'aménagement foncier et d'établissement rural . Que la vente en cause a été effectuée sans avoir purgé le droit de préemption du preneur au sens de l'article L 412-4 du code rural et de la pêche maritime. Les consorts [B] se trouvant preneurs en vertu d'un bail à ferme verbal sur lesdites parcelles, en conséquence, ces circonstances ne permettaient pas de passer la vente directement entre Mme [S] [B] et le Gaec de Sulitagnu en négligeant le droit de préemption des preneurs. Et de rappeler que le droit de préemption est la faculté reconnue au preneur à bail d'acquérir en priorité la terre qu'il exploite lorsque le bailleur décide de la vendre. Les consorts [B] soutiennent de plus fort que disposant d'un bail à ferme, ils bénéficiaient donc d'un droit de préemption. Selon les articles L. 412-5 et L. 412-12 du code rural et de la pêche maritime, le preneur qui préempte doit exploiter personnellement le fonds acquis pendant au moins trois ans. Que MM. [B] exploitent ces parcelles depuis les années 1990, qu'un bail à ferme verbal a été conclu avec [G] [B], la précédente propriétaire qui n'était autre que la mère de la venderesse. Qu'en présence de MM. [B], en leur qualité de preneurs, la vente ne pouvait être passée directement avec la Safer en les évinçant de la vente. En conséquence doit être prononcée la nullité de la vente passée entre Mme [S] [B] et le Gaec de Sulitagnu intervenue le 7 août 2020. Les consorts [B], en leur qualité de preneurs sont recevables à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts sur le fondement des dispositions de l'article L 412-12 al. 3 du code rural et de la pêche maritime. Tenue informée par M. [T] [B] lors de l'appel à candidature, de l'existence d'un bail à ferme verbal, il est sollicité condamnation de la Safer, qui s'est abstenue d'alerter le notaire de l'existence d'un preneur, mais en outre a maintenu la vente, à la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts. L'action en nullité devant être intentée dans le délai de six mois à compter du jour où le preneur a eu connaissance de la date de la vente, les consorts [B] sont recevables dans leur action, et sont légitimes à solliciter la nullité de la vente passée entre Mme [S] [B] et le Gaec de Sulitagnu, en méconnaissance du droit de préemption des preneurs. L'exploit d'huissier ayant été publié à la Conservation des Hypothèques de Corse-du-Sud le 17 février 2021 et portant les références 2A04P31 2021 D N°2084 volume 2A04P31 2021 P N°1231, il est également demandé condamnation de la Safer aux entiers dépens, comprenant les frais de publication au Service de la publicité foncière, ainsi qu'à la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions déposées au greffe le 1er février 2023, le Groupement agricole d'exploitation en commun de Sulitagnu entend faire valoir que suite à la vente par substitution du 7 août 2020 par acte notarié et sur les dispositions du jugement critiqué, que pour débouter M. [T] [B] et M. [R] [D] [B] de toutes leurs demandes fins et conclusions, les premiers juges ont considéré à juste titre qu'il n'y avait pas lieu de requalifier le document du 13 septembre 2001 en bail à ferme et en l'absence d'intention établie d'une volonté de la part de [G] [B] de transférer la jouissance des parcelles objets du litige à MM. [R] [D] et [T] [B] à titre onéreux, il convenait de considérer que la mise à disposition devait être qualifiée de prêt à usage, ce qui exclut le statut du fermage et l'application d'un droit de préemption. Et souligne que le jugement critiqué a fort justement relevé que : Le statut de fermage s'applique, en application de l'article L 411-1 du code rural et de la pêche maritime à toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L 311-1 du même code. Et que pour soumettre un contrat à ce statut, il est nécessaire que certaines conditions soient réunies, soit : un immeuble à usage agricole, une mise à disposition avec l'intention pour le bailleur de transférer la jouissance de l'immeuble au preneur de façon durable pour l'exploiter, à titre onéreux et pour y exercer une activité agricole définie. A l`évidence, la demande des consorts [B] visant à obtenir le statut de 'bail à ferme verbal» devra donc être rejetée. En tout état de cause le jugement querellé devra être confirmé de ce chef. Tandis que sur la demande de nullité de la vente prise au mépris du droit de préemption, les consorts [B] ne peuvent sans fermage bénéficier des dispositions de l'article L.412-1 du code rural et de la pêche maritime, le propriétaire étant en droit de récupérer les biens objets du contrat sur simple demande et sans forme de congé, conformément aux dispositions de l'article 1875 du code civil. De sorte que la demande sera donc également rejetée de ce chef, et le jugement déféré confirmé en toutes ses dispositions. Quant à l'absence de motivation de la décision de rétrocession, le Gaec entend souligner les termes du courrier recommandé avec avis de réception que la Safer a adressé à M. [T] [B] le 27 août 2020, lui précisant les raisons de ce refus au profit du Gaec pour un prix de 44 880 euros : «Motif de l'attribution (article R.I42-4 du code rural et de la pêche maritime) : Le GAEC de [Adresse 65] (exploitation d'élevage porcins et bovins) a son exploitation qui se situe en limite du bien objet de la rétrocession. Cette acquisition permettra au GAEC de [Adresse 65] de regrouper un foncier morcelé, caractéristique des zones de montagne, lequel s'il n 'est pas aménagé perturbe fortement la gestion du foncier, support indispensable de leur exploitation agricole. Cet aménagement foncier rendu possible par l'amélioration parcellaire, pérennisera la structure foncière de cette exploitation agricole et permettra de consolider sa viabilité économique dans une zone de montagne ou les handicaps structurels sont déjà nombreux... Avant de conclure par le dispositif suivant : 'PAR CES MOTIFS : Vu le jugement rendu le 04 octobre 2022 par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de la Corse du Sud, Vu l'appel interjeté par les consorts [B] à l'encontre de cette décision, Vu les conclusions et pièces échangées entre les parties, DEBOUTER les consorts [B] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre du GAEC de Sulitagnu. CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 04 octobre 2022 par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de la Corse du Sud, CONDAMNER RECONVENTIONNELLEMENT les consorts [B] à payer au GAEC DE SULITAGNU les sommes de : - 15.000 € : à titre de dommages et intérêts pour préjudice économique et financier, - 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civil et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Antoine-Pierre CARLOTTI avocat aux offres de droit . Par conclusions déposées au greffe le 7 février 2023, la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural de la Corse expose à son tour que par promesse unilatérale de vente du 24 septembre 2019, Mme [S] [B] s'engageait à lui vendre un ensemble de parcelles situées sur la commune de [Localité 46] d'une superficie totale de 19 hectares 32 ares 74 centiares au prix global de 36 000 euros. Ladite promesse prévoyant expressément la faculté pour la Safer de se substituer une personne physique ou morale au moment de la signature de l'acte authentique et l'autorisation de procéder sans tarder à un appel de candidature, trois agriculteurs déposaient un dossier de candidature à savoir Mme [H] [U], M. [T] [B], actuel demandeur à l'instance et en appel, ainsi que le Gaec. La Safer ayant décidé de retenir la candidature du Gaec soumettait son projet de rétrocession par substitution aux commissaires du gouvernement qui émettaient des avis favorables. Le Gaec de Sulitagnu étant devenu acquéreur du bien par acte de vente du 7 août 2020, la Safer notifiait alors cette rétrocession par substitution aux acquéreurs évincés par courriers du 27 août 2022, tandis que la décision de rétrocession faisait l'objet d'un affichage en mairie conformément aux exigences de l'article R142-4 du code rural et de la pêche maritime. Au soutien de leurs demandes, les consorts [B] exposent qu'ils exploitent, « depuis les années 90 , en qualité de preneurs «en vertu d'un bail à ferme verbal , la propriété de Mme [S] [B] sur la commune de [Localité 46]. Et font valoir que Mme [S] [B] aurait signé une promesse de vente au profit de la Safer en fraude de leur droit de préemption de preneurs en place. Pourtant la Safer n'a pas été informée, au moment de la signature de la promesse de vente, de l'existence d'un bail à ferme. Lorsque M. [T] [B], fonctionnaire du Comité social territorial et agriculteur à titre secondaire, a déposé sa candidature à la rétrocession du bien en indiquant qu'il exploitait déjà les terres objets de la vente, il n'a pas indiqué être titulaire d'un bail à ferme ni produit le moindre justificatif d'un tel bail et pas davantage du versement d'une redevance entre les mains de la propriétaire. En l'état de cette candidature, la Safer ne pouvait donc considérer que le demandeur avait la qualité de preneur à bail rural sur les parcelles qu'elle s'apprêtait à attribuer et qui ont finalement été vendues au Gaec. Ce n'est pas avant d'avoir été attraite à la présente procédure que la Safer a reçu, devant le premier juge communication des pièces produites par les demandeurs, aux fins d'établir l'existence d'un bail à ferme. Sur l'existence d'un bail rural dont les appelants auraient été titulaires, et désormais en cause d'appel après avoir été écartée en première instance, pour la Safer, ce sont les consorts [B] qui ont la charge de la preuve de l'existence de ce contrat, et elle ne peut que se montrer circonspecte dans la mesure où la promesse de vente signée par la propriétaire à son bénéfice ne fait pas état de l'existence d'un bail à ferme et où M. [T] [B] lui-même n'en a pas fait état lorsqu'il a fait acte de candidature pour obtenir l'attribution du bien. Les consorts [B] produisent, au soutien de leur demande : - une convention de coupe de bois de septembre 2001, - 10 attestations dont 2 de M. [K] [B], - des documents démontrant qu'[T] [B] a déclaré exploiter ces parcelles. Et demandent à la cour de les déclarer bénéficiaires du statut des baux ruraux dans le but de se prévaloir d'un droit de préemption en cas de vente des terrains en cause. La lecture du jugement, rappelant les conditions d'existence d'un bail à ferme, permet de constater que le premier juge s'est livré à une analyse circonstanciée des moyens et pièces des parties avant de rendre une décision parfaitement fondée dont la confirmation s'impose. Et souligne, sur la convention de coupe de bois, que le document autorise M. [R] [B] à effectuer une coupe de bois sur des parcelles non identifiées d'une superficie totale de 24 hectares 85 ares 8 centiares, toutes cadastrées section D sur la commune de [Localité 46], que M. [T] [B] est étranger à cette convention et ne peut s'en prévaloir. Et qu'elle concerne des parcelles non identifiées mais toutes situées section D du cadastre de [Localité 46], alors que le présent litige porte sur des parcelles situées en section A B C et D de la commune de [Localité 46]. Il en résulte que cette convention n'est pas applicable aux parcelles vendues par Mme [S] [B] au Gaec de Sulitagnu. Avant de procéder, de manière superfétatoire annoncée, à l'analyse des pièces sur lesquelles les appelants souhaitent asseoir la démonstration de l'existence d'un bail rural depuis les années 90 tout en ayant eu besoin de solliciter en 2001 une autorisation de coupe de bois. Sur la convention de coupe de bois, le document autorise M. [R] [B] à effectuer une coupe de bois sur des parcelles non identifiées d'une superficie totale de 24 hectares 85 ares 8 centiares, toutes cadastrées section D sur la commune de [Localité 46]. M. [T] [B] est étranger à cette convention et ne peut s'en prévaloir. La lecture de ce document appelle plusieurs observations. Cette convention concerne une superficie de 24 hectares 85 ares 8 centiares, alors que le présent litige porte sur une propriété de l9 hectares 32 ares 94 centiares que les concluants prétendent exploiter en qualité de fermiers. Cette convention concerne des parcelles non identifiées, mais toutes situées section D du cadastre de [Localité 46] alors que le présent litige porte sur des parcelles situées en section A B C et D de la commune de [Localité 46] Il en résulte que cette convention n'est pas applicable aux parcelles vendues par Mme [S] [B] au Gaec de Sulitagnu. Par ailleurs si l'on admet, pour les besoins de la discussion, que cette convention concernerait une partie des parcelles objet du présent litige, l'existence même de cette convention démontre que M. [R] [B] n'a jamais été titulaire d'un bail à ferme puisqu'il sollicite, en 2001 l'autorisation de procéder à une coupe de bois sur des parcelles qu'il prétend aujourd'hui exploiter en vertu d'un bail à ferme verbal des années 1990. Rappelant que les attestations cherchant à établir l'existence d'un bail rural verbal datant des années 1990, la Safer souligne, tout d'abord, que des attestations ont vocation à établir des faits mais non des actes juridiques. Ainsi pour la Safer de la Corse, les observations suivantes s'imposent : La lecture des attestations versées au débat par les consorts [B] démontre simplement une occupation par M. [T] [B] et certains membres de sa famille depuis une date indéterminée et variable selon les témoins, de parcelles appartenant à [G] [B] sans que l'on sache réellement de quelles parcelles il s'agit puisque certains témoins se réfèrent à du bois de chauffage alors que l'on sait que l'autorisation de coupe de bois portait sur d'autres parcelles. L'énumération par les témoins de toutes les références cadastrales des parcelles concernées par le présent ne peut donc procéder de leur connaissance du terrain mais d'informations qui leur ont été fournies par les appelants. Il est donc tout à fait impossible de savoir à quelles parcelles ils se réfèrent réellement. En tout état de cause aucun de ces témoins ne donne le moindre renseignement permettant d'établir l'existence d'un bail à ferme. Et de rappeler que ces parcelles appartenaient à [G] [B] qui a vendu une coupe de bois à M. [R] [B] en 2001 sur d'autres parcelles, mais qui laissait manifestement les membres de sa famille mettre leurs animaux, essentiellement des porcs de montagne sur ses terrains, et ce, à titre gratuit. Tandis que les appelants ne produisent pas le moindre justificatif du versement d'un loyer alors que le contrat de bail est un contrat à titre onéreux. Sur les déclarations de surface, la Safer précise que l'administration peut procéder à des contrôles d'exploitation seulement en cas de perception de primes, de sorte que les documents produits par M. [B] ne démontrent rien sinon qu'il a déclaré exploiter des parcelles qui ne lui appartiennent pas et sur lesquelles il n'était titulaire d'aucun bail. Sur les demandes accessoires, la Safer demande l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, dans la mesure où il serait inéquitable de lui laisser les frais qu'elle est contrainte d'engager à nouveau pour la défense des intérêts dont elle a la charge. Avant de conclure ses écritures par le dispositif suivant : 'PAR CES MOTIFS Vu les dispositions de l'article 411-1 du code rural et de la pêche maritime. CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement déféré à la censure de la Cour. DEBOUTER les consorts [B] de leurs demandes fins et conclusions. CONDAMNER les consorts [B] au paiement de la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du CPC. CONDAMNER les consorts [B] aux entiers dépens . Mme [S] [B], qui a comparu en personne devant le tribunal paritaire des baux ruraux, n'a pas constitué en cause d'appel, et fait connaître par correspondance reçue au greffe le 10 octobre 2023 ne pas participer à l'audience de la cour, se trouvant sur le continent lors des débats. La décision sera, en conséquence, réputée contradictoire. Lors de l'audience du 12 octobre 2023, les parties ont repris oralement les écritures déposées préalablement et le délibéré annoncé pour le 20 décembre 2023, date prorogée au 28 février 2024. La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l'article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions notifiées par les parties. SUR CE Sur l'existence d'un bail à ferme verbal, la reconnaissance de ce mode d'exploitation de bien rural est régie par les dispositions de l'article L 411-1 du code rural et de la pêche maritime, ainsi libellées dans leur rédaction issue de la loi n°99-574 du 9 juillet 1999 : 'Toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l'article L. 411-2. Cette disposition est d'ordre public. Il en est de même, sous réserve que le cédant ou le propriétaire ne démontre que le contrat n'a pas été conclu en vue d'une utilisation continue ou répétée des biens et dans l'intention de faire obstacle à l'application du présent titre : - de toute cession exclusive des fruits de l'exploitation lorsqu'il appartient à l'acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir ; - des contrats conclus en vue de la prise en pension d'animaux par le propriétaire d'un fonds à usage agricole lorsque les obligations qui incombent normalement au propriétaire du fonds en application des dispositions du présent titre sont mises à la charge du propriétaire des animaux. La preuve de l'existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens . Ainsi le statut de fermage s'applique lorsque plusieurs conditions sont réunies, tenant à l'usage agricole de l'immeuble considéré, à sa mise à disposition avec l'intention pour le bailleur de transférer sa jouissance au preneur de façon durable pour l'exploiter, à la fois à titre onéreux et pour y exercer une activité agricole définie. Sur la preuve du bail à ferme rural incombant aux appelants en leur qualité de preneurs, MM. [T] et [R] [B] font valoir un document daté du 13 septembre 2001, ainsi libellé: 'je soussigné [B] [F], demeurant [Localité 46], atteste vendre à M. [B] [O] exploitant forestier, une coupe de bois sur les parcelles, m'appartenant et appartenant à mon grand-père [B] [W] se situant en section D, en totalité, sur la commune de [Localité 46], (total 24 ha, 85a, 03 ca), pour une somme totale de 180 000 frcs soit 27 440,82 euros. La coupe de bois se fera sans délais de temps et sans conditions particulières . Au-delà de la différence de superficie entre ce document, mentionnant un total de 24 hectares, 85 ares, 3 centiares, tandis que les parcelles en cause correspondent à celles recueillies à faveur de succession par Mme [S] [B] pour une contenance de 19 hectares 32 ares 74 centiares seule en litige, si le document versé aux débats est incontestable quant à la vente de bois, il concerne une seule coupe de bois rémunérée à titre ponctuel en 2001 pour un montant versé de 2001 à 2004 suivant modalités précisées en fin d'acte signé par [F] [B] et M. [R] [D] [B]. Ainsi le document du 13 septembre 2021, même dans les formes prévues aux articles 1364 et 1372 du code civil, ne fait pas foi au-delà de la coupe de bois ponctuelle vendue en 2001 et réglée en quatre annuités jusqu'en 2004 par M. [R] [D] [B]. Afin d'éclairer la solution du litige portant sur un bail verbal, les parties ont estimé devoir fournir des attestations destinées à démontrer l'existence du bail à ferme revendiqué par les appelants. Sur ce terrain, la cour relève avec les premiers juges, ayant statué en formation paritaire, qu'en dépit des seules attestations recevables de part et d'autre pour avoir été établies en la forme de l'article 202 du code de procédure civile par M. [K] [B] faisant état de l'aide apportée à son cousin M. [T] [B] d'une part pour installer des tuyaux destinés à l'irrigation et l'abreuvage de ses animaux parqués à l'année sur cet îlot, d'autre part pour tuer des veaux et les donner à [F] [B] en compensation de la location des terrains sur des références cadastrales énumérées, par M. [Y] [J], soulignant sa présence fréquente lors du dépeçage, de la découpe et de la livraison de la viande des veaux «qu'[T] donnait à Mme [B] [F] pour sa consommation personnelle en compensation des terrains, et ce chaque année», ou encore M. [M] [P] affirmant avoir vu depuis plus de vingt ans M. [T] [B] avec son père et son frère exploiter les parcelles propriétés de [G] [B], puis de sa fille Mme [S] [B], les témoignages versés au débat judiciaire ne permettent pas d'identifier les parcelles concernées par l'exploitation agricole avancée par les consorts [B]. Alors que les appelants, revendiquant un contrat de bail à titre onéreux, ne produisent aucun justificatif du versement d'un loyer tandis que la présence de porcs de montagne sur les terrains de [F] [B] relève de la manifestation d'une tolérance familiale sans contrepartie monétaire. Au total, la cour dispose des éléments suffisants pour ne pas retenir, à l'instar des premiers juges, l'existence d'un bail à ferme dont pourraient bénéficier MM. [T] et [R] [B] sur les seules parcelles en litige, recueillies par Mme [S] [B], épouse [A], de la succession de sa mère, [F] [B], cadastrées sur le territoire de la Commune de [Localité 47] [Cadastre 30], [Adresse 36] [Cadastre 48]-[Cadastre 2] - [Adresse 40] [Cadastre 31]-[Cadastre 4]-[Cadastre 5]-[Cadastre 6]- [Cadastre 11]-[Cadastre 7] - [Localité 43] [Cadastre 51]-[Cadastre 15]-[Cadastre 16]-[Cadastre 17]-[Cadastre 18]- [Cadastre 52]- [Localité 44] : [Cadastre 29] - [Localité 45] [Cadastre 25] - [I] [Cadastre 26]-[Cadastre 13]-[Cadastre 14] - [Localité 56] [Cadastre 50]-[Cadastre 8]-[Cadastre 9]-[Cadastre 10]-[Cadastre 12] avec bâtiments, ainsi que [Localité 60] : [Cadastre 49] - [Localité 64] [Cadastre 52]-[Cadastre 21]-[Cadastre 22]-[Cadastre 23] avec bâtiments, représentant une superficie totale de 19 hectares 32 ares 74 centiares. Sur les autres moyens invoqués par les consorts [B] en cause d'appel, les questions relatives à leur demande de nullité de la vente des parcelles en cause au mépris de leur droit de préemption, et d'indemnisation par Mme [S] [B] pour non-respect de ce droit, sont devenues sans objet en l'absence de reconnaissance du bail à ferme soutenue par voie judiciaire. Quant à l'absence de motivation de la décision de rétrocession par la Safer de la Corse, la cour relève à son tour que le Gaec de Sulitagnu a versé au débat judiciaire le courrier recommandé avec avis de réception que la Safer a adressé à M. [T] [B] le 27 août 2020, lui précisant les raisons relevant de considération d'aménagement foncier ayant présidé au refus de sa candidature au profit du Gaec pour un prix de 44 880 euros dans les termes suivants «Motif de I'attribution (article R.I42-4 du code rural et de la pêche maritime) : Le GAEC de Sulitagnu (exploitation d'élevage porcins et bovins) a son exploitation qui se situe en limite du bien objet de la rétrocession. Cette acquisition permettra au GAEC DE [Adresse 65] de regrouper un foncier morcelé, caractéristique des zones de montagne, lequel s'il n 'est pas aménagé perturbe fortement la gestion du foncier, support indispensable de leur exploitation agricole. Cet aménagement foncier rendu possible par l'amélioration parcellaire, pérennisera la structure foncière de cette exploitation agricole et permettra de consolider sa viabilité économique dans une zone de montagne ou les handicaps structurels sont déjà nombreux...». En conséquence ne peut davantage être retenu en phase décisive un défaut de motivation de nature à entacher la décision de rétrocession au Gaec des parcelles vendues par Mme [S] [B] suivant acte de vente du 7 août 2020. Avec pour effet de confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions. Sur la demande reconventionnelle formée par le Gaec aux fins de réparation par les consorts [B] à hauteur de 15 000 euros pour préjudice économique et financier. Or, il n'est nullement démontré que le Gaec a subi des pertes financières résultant de la présente instance. De sorte que les Consorts [B] n'ayant pas engagé leur responsabilité civile à l'égard du candidat retenu en définitive par l'administration dédiée, la cour ne fait pas droit à la demande formée à leur encontre par le Gaec de Sulitagnu à titre de dommages-intérêts. Sur les demandes accessoires, MM. [T] et [R] [B] sont déboutés de leurs prétentions formulées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à l'égard des intimés. Et condamnés en phase décisive au paiement in solidum sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à porter et payer au Gaec de Sulitagnu la somme de 2 000 euros, et à la Safer de la Corse la somme de 3 000 euros. PAR CES MOTIFS La cour, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement querellé, Y ajoutant, DÉBOUTE M. [T] [B] et M. [R] [B] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. DÉBOUTE le Groupement agricole d'exploitation en commun de Sulitagnu de ses demandes formées à titre de dommages-intérêts envers M. [T] [B] et M. [R] [B], CONDAMNE in solidum M. [T] [B] et M. [R] [B] au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Antoine-Pierre Carlotti, avocat. CONDAMNE in solidum M. [T] [B] et M. [R] [B] à payer, en application de l'article 700 du code de procédure civile, de la somme de 2 000 euros au Groupement agricole d'exploitation en commun de Sulitagnu et la somme de 3 000 euros à la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural de la Corse, LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT