Texte intégral
CIV.3
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 5 juillet 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10384 F
Pourvoi n° Q 17-14.778
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ Mme Virginie X..., domiciliée [...] ,
2°/ la société Zoée, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 2 février 2017 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre, section A), dans le litige les opposant :
1°/ à M. Jean Y...,
2°/ à Mme Jeanine Z..., épouse Y...,
domiciliés [...] ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 5 juin 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme D..., conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Bénabent, avocat de Mme X... et de la société Zoée, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. et Mme Y... ;
Sur le rapport de Mme D..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... et la société Zoée aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et de la société Zoée ; les condamne à payer à M. et Mme Y... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juillet deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Bénabent, avocat aux Conseils, pour Mme X... et la société Zoée.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Carpentras le 23 avril 2015 ayant condamné la SCI Zoee à payer à M. Jean Y... et à Mme Jeanine Z..., épouse Y..., la somme de 20 750 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2013 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'acte sous seing privé en date du 23 mars 2012, par lequel M. et Mme Y... et la SCI Zoee représentée par sa gérante Mme X... ont fixé les conditions de la vente sous conditions suspensives de l'immeuble sis [...] , précise que :
- en application de l'article 1178 du code civil, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement,
- sous le titre "clause pénale", si pour un motif autre que la non réalisation des conditions suspensives, l'une des parties refusait la réitération en acte authentique, elle pourra y être contrainte par tous moyens et voie de droit ; que toutefois, la partie non défaillante pourra prendre acte du refus de l'autre partie et invoquer la résolution de la vente, moyennant 5% du prix principal à titre d'indemnisation de son préjudice,
- sous le titre "renonciation", si l'acquéreur veut renoncer à la condition suspensive du prêt, il devra notifier au notaire ci-avant désigné, par lettre recommandée avec accusé de réception dans les 15 jours suivants expiration du délai de réalisation de la condition suspensive, soit qu'il dispose désormais des sommes nécessaires pour payer le prix de vente sans l'aide d'un prêt, soit que le montant du prêt obtenu, bien qu'inférieur à celui demandé, est suffisant pour lui permettre de financer le prix de vente,
- indépendamment du sort de la condition suspensive de prêt et dans l'intérêt du vendeur, si aucune information quant à l'obtention ou non d'une offre de prêt n'est transmise au rédacteur ou au vendeur dans les délai prévus pour la réalisation de la condition suspensive, le vendeur aura la faculté de mettre en demeure l'acquéreur de lui transmettre sous 15 jours ladite information par lettre recommandée avec accusé de réception ; qu'à défaut de réponse dans ce délai, les présentes seront résolues de plein droit chaque partie reprenant son entière liberté, ce, sans qu'il soit besoin de faire constater judiciairement cette résolution ;
qu'il est constant que par lettre du 15 juin 2012, la BNP a fait connaître à Mme X... et M. A..., son compagnon, sa décision de leur consentir un prêt bancaire de 310 000 € en vue d'acquérir une maison d'habitation sis à [...] ; que toutefois, par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 23 juin 2012, Mme X... a fait savoir à Me B..., notaire des vendeurs, que le 16 juin 2012, Me C..., notaire, avec lequel elle avait signé un contrat de cession d'office notarial à [...], l'a informée ne pas donner suite à ce projet, qui était une condition déterminante de son installation dans le département de Vaucluse ; que toutefois, le projet d'achat d'un office notarial n'a pas été prévu comme clause suspensive de l'achat de la maison d'habitation, ni d'ailleurs révélé aux vendeurs ; que son échec, antérieurement à la date fixée pour la régularisation de l'acte authentique, mais postérieurement à l'obtention du prêt suspendant seule l'exécution du contrat, ne peut dès lors être considéré comme un juste motif du refus d'acheter de la SCI Zoee, ni d'une dispense de l'indemnité prévue au profit des vendeurs en cas d'inexécution ; quant au montant de la clause pénale, il sera observé que M. et Mme Y..., définitivement informés du renoncement de la SCI Zoee et de Mme X... par lettre de la SA BNP Paribas du 31 août 2012 seulement, justifient des démarches entreprises en vue de libérer l'immeuble objet de la promesse de vente, par un devis signé par eux-mêmes et les Déménageurs du Soleil le 21 mai 2012, attestant du versement de la somme de 1 713,15 € à titre d'arrhes ; que la SCI Zoee, qui ne peut se prévaloir d'un juste motif de résolution et a trompé les vendeurs sur les chances de réalisation de la promesse de vente et d'achat sous conditions suspensives, ne démontre pas en quoi le montant fixé par les parties à titre de clause pénale serait excessif, de sorte que le tribunal l'a justement condamnée à payer à M. et Mme Y... la somme de 20 750 € » ;
ET AUX MOTIFS, EVENTUELLEMENT ADOPTES, QU' « il ressort des explications des parties et des pièces produites que la SCI Zoee a signé le compromis litigieux car sa gérante, Mme Virginie X..., avait l'objectif d'acquérir un office notarial dans le Vaucluse ; que toutefois, il est acquis que les deux projets ne sont pas juridiquement liés ; qu'il ressort également des pièces produites, et cela n'est pas discuté, qu'une offre de prêt conforme aux stipulations contractuelles a été émise par la SA BNP mais qu'aucune suite ne lui a été donnée car le projet parallèle d'acquisition de l'Etude sise a [...], n'a pas prospéré et que dès lors Mme X... n'avait aucun intérêt à résider à [...] ; qu'il est tout autant acquis que cette dénonciation de l'offre de prêt ne peut être opposée aux demandeurs, qui apparaissent ainsi en droit de se prévaloir de la clause pénale ; qu'en effet, la société défenderesse se contente d'invoquer la clause précitée figurant dans le paragraphe "renonciation" en se prévalant à cet égard du courrier de maître B..., notaire mandaté par les demandeurs, en date du 8 août 2012 ; que cette clause étant expressément stipulée dans le seul intérêt du vendeur, la société défenderesse n'a pas qualité pour l'invoquer, sachant que l'acquéreur a continué à se conformer aux termes du compromis en adressant à ses adversaires le 5 septembre 2012 une lettre de refus de prêt ; que par ailleurs, il n'est pas démontré en quoi cette clause ferait obstacle à l'application de la clause pénale puisqu'elle est indépendante du sort de la condition suspensive du prêt et qu'on est en présence d'une résolution ; que force est de relever par ailleurs que le courrier de Maître B... n'a pas date certaine, sa date d'envoi, ainsi que sa date de réception, étant indéterminée et il ne ressort pas des pièces produites qu'il ait été expédié par le biais d'un recommandé ; qu'enfin, il ressort d'un message électronique non critiqué de Maître B... en date du 27 août 2012 que, le 16 août précédent, les défendeurs lui avaient adressé un message selon lequel ils étaient "en passe de recevoir le refus de prêt" et, ainsi, les informations visées dans la clause invoquée ont bien été adressées dans les délais requis ; que dès lors, l'argumentation de la société défenderesse devant être écartée, elle doit être condamnée, en exécution de ce qui a été présenté ci-dessus, à verser à ses adversaires la somme de 20 750 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2013 ; que Mme X... excipant à juste titre de la loi du 29 juillet 1881, sans néanmoins invoquer son article 41, elle ne peut se contenter d'affirmer qu'il conviendrait d'appliquer la prescription quinquennale de droit commun et non pas celle d'ordre public instituée par l'article 65 de la loi précitée et, en outre, la même ne démontre pas que les termes dénoncés sont susceptibles de faire l'objet d'une preuve et d'un débat contradictoire ; qu'en conséquence, sans qu'il soit nécessaire de mettre en avant d'autres moyens, sa demande en dommages et intérêts doit être écartée » ;
ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à une absence de motifs ; qu'en l'espèce, les exposantes faisaient valoir que l'offre de prêt reçue de la BNP, conditionnant la réalisation de la vente immobilière, était elle-même assortie d'une condition résolutoire tenant à l'absence de modification de la situation financière de l'emprunteur ; que le 16 juin 2012, la situation financière de la SCI Zoee, sur la base de laquelle l'offre de prêt avait été octroyée, a substantiellement été modifiée compte tenu de l'échec d'un projet parallèle de reprise d'un office notarial qui remettait en cause l'assiette de revenus de l'emprunteuse pris en compte par l'établissement de crédit ; que cette modification avait rendu caduque l'offre de prêt ; qu'il était ainsi soutenu qu'à la date butoir du 1er juillet 2012 stipulée dans le compromis de vente, l'offre de prêt n'était plus valable de sorte que la condition suspensive de la promesse de vente tenant à l'obtention d'un prêt n'était pas réalisée ; qu'en condamnant néanmoins la SCI Zoee à payer aux époux Y..., vendeurs, le montant de la clause pénale prévue dans le compromis en cas de non réitération de l'acte authentique pour un motif autre que la non réalisation des conditions suspensives, sans répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum la SCI Zoée et Mme X... aux entiers dépens d'appel ;
AUX MOTIFS QUE « la SCI Zoée et Mme X... qui succombent sur les mérites de leur appel, supporteront in solidum la charge des entiers dépens y afférents » ;
ALORS QUE seule la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par une décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a confirmé le jugement ayant condamné la seule SCI Zoée au paiement du montant de la clause pénale ; que Mme X... n'était donc pas la partie perdante à l'instance ; qu'en condamnant néanmoins cette dernière au paiement des dépens d'appel au prétexte qu'elle aurait, comme la SCI Zoée, succombé sur les mérites de l'appel, la cour d'appel a violé l'article 696 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum la SCI Zoée et Mme X... à payer à M. et Mme Y... la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QU'« en application de l'article 700 du code de procédure civile auquel elle ne peuvent elles-mêmes prétendre, elle seront condamnées in solidum à payer à M. et Mme Y... la somme de 2 000 € en complément de celle allouée par le tribunal » ;
ALORS QUE seule une partie condamnée à payer une fraction ou la totalité des dépens peut être condamnée à supporter des frais irrépétibles ; qu'ainsi, la cassation à intervenir sur le fondement du deuxième moyen du pourvoi entraînera, par voie de conséquence, la cassation du chef de l'arrêt ayant condamné Mme X... au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
