Cour d'appel, 25 juin 2024. 21/15680

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 25 JUIN 2024 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/15680 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEJHJ Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Juin 2021 - Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Paris RG n° 11-20-006505 APPELANTS Monsieur [W] [L] Né le 09 octobre 1952 à [Localité 6] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté et assisté par Me Julien COULET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0178 Madame [C] [L] Née le 08 février 1954 à [Localité 5] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée et assistée par Me Julien COULET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0178 INTIMÉE S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 552 032 708 [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208 assistée par Me Samia AKADIRI, avocat au abarreaud e PARIS, toque : P208 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 19 Décembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre Mme Marie MONGIN, Conseiller M. Claude CRETON, Président magistrat honoraire qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Marie MONGIN dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 12 mars 2024 et prorogé plusieurs fois jusqu'au 25 juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile - signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 19 octobre 1994, la société d'économie mixte de construction Régie immobilière de la ville de Paris (ci-après la R.I.V.P.) a donné à bail d'habitation à M. [W] [L] et Mme [C] [D] épouse [L] un appartement de 5 pièces principales dépendant de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3]. Le 4 décembre 2015, ledit immeuble a fait l'objet d'une convention signée avec l'État en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation. A la suite de l'entrée en vigueur de la convention, un nouveau contrat de bail a été signé par M. et Mme [L] le 27 juin 2016, prévoyant un loyer mensuel de 1 244,79 euros dont le régime était stipulé «dérogatoire à la convention avec l'État». Par courrier en date du 10 octobre 2018, la R.I.V.P. a informé M. et Mme [L] de l'application du «supplément de loyer de solidarité» à compter du 1er janvier 2019. M. et Mme [L], contestant cette application du supplément de loyer ont saisi, par assignation en date du 29 juillet 2019, le juge des contentieux de la protection de Paris lequel, par jugement en date du 22 juin 2021, a : - débouté M. et Mme [L] de leurs demandes, - condamné solidairement M. et Mme [L] à payer à la R.I.V.P la somme de 65 541,80 euros au titre du supplément de loyer de solidarité dû sur la période du 1 er janvier 2019 à février 2021, - autorisé M. et Mme [L], sauf meilleur accord des parties, à se libérer de leur dette par 36 mensualités de 1 800 euros, payables en plus du loyer courant, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité correspondant au solde de la dette, chacune des mensualités étant payable à la même date que le loyer courant, - dit en revanche qu'en cas de non-paiement d'une seule mensualité à l'échéance fixée, la totalité de la créance principale, intérêts et frais deviendra immédiatement exigible, - condamné in solidum M. et Mme [L] à payer à la RIVP la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles, - condamné in solidum M. et Mme [L] aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire. Par déclaration en date du 17 août 2021 M. et Mme [L] ont interjeté appel de ce jugement et dans leurs dernières conclusions en date du 13 novembre 2023, demandent à la cour de : - Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Paris, Pôle Proximité n°RG 11-20-006505 du 22 juin2021 ; Et statuant à nouveau : - Débouter la RIVP de l'ensemble de ses demandes ; - Juger que le supplément de loyer de solidarité tel qu'il est prévu par les dispositions des articles L. 443-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation est inapplicable à la situation de M. et Mme [L], - Juger en conséquence qu'aucun le supplément de loyer de solidarité n'est applicable à M. et Mme [L], et - Débouter la RIVP de l'ensemble de ses demandes, - Condamner la RIVP à restituer le dépôt de garantie à M. et Mme [L] fixé à un montant de 1 244,79 euros, Subsidiairement : - Juger nul et de nul effet pour dol ou erreur, la convention de bail régularisée en juin 2016 entre la RIVP et M. et Mme [L], compte tenu des déclarations et de la réticence dolosive dont s'est rendue coupable la RIVP, - Juger en conséquence que M. et Mme [L] restent locataires de l'appartement qu'ils occupent en application de l'ancienne convention signée soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, - Juger en conséquence que compte tenu de la nullité du nouveau bail signé, conformément à l'article L. 357-7 du code de la construction et de l'Habitation, la RIVP ne peut prétendre assujettir M. et Mme [L] au paiement d'un supplément loyer de solidarité en application des nouvelles dispositions de la loi du 23 novembre 2018, - Débouter en conséquence la société RIVP de sa demande de paiement de supplément de loyer de solidarité à l'égard de M. et Mme [L] en application des nouvelles dispositions de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation, compte tenu de la nullité du bail régularisé en 2016, Très subsidiairement : - Constater que la RIVP avait pris l'engagement unilatéral de ne pas appliquer le SLS aux locataires payant un loyer dérogatoire, - Juger que les dispositions législatives ouvrant un droit d'option prévu par la loi ELAN du 17 janvier 2017 qui est offert aux locataires soumis à un bail de droit privé, et intégrés postérieurement dans le parc locatif social et conventionné, doivent bénéficier à tous les locataires se trouvant dans cette situation peu importe la date de conclusion du bail ou la nature du bailleur social, en application du principe d'égalité de traitement et des dispositions de l'article 1195 du code civil, - Débouter en conséquence la société RIVP de sa demande de paiement de supplément de loyer de solidarité à l'égard de M. et Mme [L]. Très Très subsidiairement : - Ordonner une médiation pour renégocier le contrat au nom de l'article 1195 du code civil à défaut. Infiniment subsidiairement : - Juger que le SLS réclamé aux locataires depuis le 1 er janvier 2019 est inexact et débouter la RIVP de sa demande ou du moins la ramener à de plus juste proportion ; - Notamment, constater que c'est de manière abusive que la RIVP a appliqué une SLS forfaitaire à M. et Mme [L] pour l'année 2019, - Juger que l'appartement occupé par M. et Mme [L] n'a pas une superficie de 101, 16 m2 mais de 95,68 m2 et en tirer les conséquences ; - Juger que M. et Mme [L] doivent bénéficier d'un loyer conventionné P.L.U.S fixé à 641,05 euros par mois depuis le 1er janvier 2019, - Juger que SLS réclamés à M. et Mme [L] doit être plafonné à 1 166,35 euros par mois depuis le 1er janvier 2019. - Juger que M. et Mme [L] sont dispensés de SLS du 15 mai 2019 au 31 juillet 2021 pour indétermination du SLS applicable compte tenu du défaut du décret d'application suite à l'ordonnance du 15 mai 2019 plafonnant son montant, - Juger subsidiairement que le SLS doit être plafonné à compter du 15 mai 2019 en application du décret 7 février 2020 ; - Fixer la créance SLS dont bénéficie la RIVP à l'encontre de M. et Mme [L] à de plus juste proportion sans qu'elle ne puisse dépasser 1 2472,95 euros au 30 novembre 2023, - Accorder à M. et Mme [L] 36 mois de délais afin d'acquitter les sommes dont ils seraient redevables au profit la RIVP une fois le SLS réel déterminé. En tout état de cause : - Condamner la RIVP à payer la somme de 3000 euros à M. et Mme [L], au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - La condamner aux entiers dépens. Dans ses dernières conclusions en date du 14 novembre 2023, la RIVP demande à la cour de : - confirmer le jugement rendu le 22 juin 2021, par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, en toutes ses dispositions, En conséquence, - débouter M. et Mme [L] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, Y ajoutant et statuant à nouveau, - condamner solidairement M. et Mme [L] au paiement de la somme de 18 958,36 euros au titre de la dette locative et notamment des S.L.S arriérés au 18 septembre 2023, En tout état de cause, - condamner solidairement M. et Mme [L] à la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner solidairement M. et Mme [L] aux entiers dépens de l'instance d'appel. M. et Mme [L] ont donné congé de ce logement pour le 31 juillet 2022 et quitté les lieux à cette date. L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2023. SUR CE, Considérant qu'à l'appui de leur appel, M. et Mme [L] font valoir qu'ayant conclu un bail dérogatoire à la convention, ils ne peuvent être soumis au supplément de loyer ainsi que le législateur l'a précisé en 2018 modifiant l'article L 441-3 du code de la construction et de l'habitation ; Qu'ils soutiennent également que leur consentement a été vicié au sens des articles 1130, 1132 et 1137 du code civil de sorte que leur contrat de bail et nul, que le bail d'origine conclu en 1994 est resté en vigueur et qu'en application du dernier alinéa de l'article L.353-7 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018, critiquant l'interprétation donnée par le premier juge selon qui cette loi ne trouve application qu'aux conventionnements postérieurs à cette date, les appelants soutenant que ce n'est pas une application rétroactive du texte comme l'a relevé le tribunal, mais une application immédiate aux situations en cours non définitivement acquises ; Qu'en outre, M. et Mme [L] contestent le montant de l'arriéré qui leur est réclamé, d'une part en ce que la superficie du logement retenue pour le calcul du supplément de loyer comme pour le loyer, n'est pas conforme à la réalité, d'autre part, en ce que c'est à tort que le supplément de loyer pour l'année 2019 a été fixé au maximum de la somme pouvant être réclamée au motif inexact qu'ils n'avaient pas répondu à la demande de renseignement sur leurs revenus, de troisième part en raison de la qualification erronée de P.L.U.S. alors que le logement appartient à la catégorie P.L.S. et, enfin, en ce que le plafonnement prévu par l'ordonnance du 15 mai 2019 leur était applicable ; Considérant en premier lieu que, contrairement à ce que soutiennent les appelants, la catégorie PLUS n'est pas fonction de la qualité de l'habitation mais de son financement, en l'occurrence par un prêt locatif à usage social, ainsi que cela est mentionné sur la convention conclue avec l'État ; Considérant que c'est à juste titre que le premier juge a rejeté l'argumentation des appelants relative au dol dont ils auraient été victimes de la part de la RIVP ; qu'en effet, outre que l'éventualité d'un supplément de loyer était mentionnée dans le bail, il ne peut être considéré que l'engagement de la stabilité du montant du loyer pris par la RIVP soit de nature à établir le dol allégué puisque le supplément de loyer est légal et qu'il est de principe que les parties ne peuvent y déroger, y compris dans la convention conclue avec l'État ; Considérant, par ailleurs, qu'il doit être relevé que, comme l'a justement retenu le premier juge, il est de principe que les modifications apportées par la loi du 23 novembre 2018 au code de la construction et de l'habitation et notamment le dernier alinéa de son article L.441-3, ne s'appliquent que pour les conventions conclues postérieurement à la publication de la loi et ne sont pas considérées comme devant s'appliquer aux contrats en cours non définitivement réalisées ; Qu'en outre, s'agissant d'une disposition législative, l'article 1195 du code civil ne trouve pas application ; Que cette argumentation ne peut donc être accueillie et le jugement sera confirmé de ces chefs ; Considérant quant à l'application de ce supplément de loyer aux appelants, qu'il doit être relevé que, contrairement à ce qu'a indiqué la bailleresse, M. et Mme [L] avaient répondu à la première demande qui leur avait été faite quant au montant de leurs revenus ( pièces appelants n°37 et 39) ; que cette erreur a conduit la RIVP à facturer un supplément de loyer mensuel de 4 190,79 euros pour l'année 2019 et malgré plusieurs demandes du conseil des locataires, ce n'est qu'au mois d'août 2022, après le départ de M. et Mme [L] et de la déclaration d'appel, que ce montant a été rectifié ; Considérant s'agissant de la superficie du logement, que les appelants se prévalent d'un métrage réalisé le 20 avril 2022 par l'entreprise Defin, aux termes duquel la surface habitable du logement occupé par les appelants est de 95,68 m² alors que la surface habitable mentionnée sur le bail conclu le 27 juin 2016 est de «102,65 m² environ» et que la surface habitable est un paramètre du montant du supplément de loyer ; Que la contestation de la pertinence de ce métrage par la bailleresse au motif que celui-ci n'aurait pas été réalisé contradictoirement ne saurait être accueillie dès lors, d'une part, que la superficie stipulée sur le bail n'était qu'approximative puisqu'il était indiqué «102,65 m² environ» et que le relevé établi par la société Defin a été versé aux débats devant la cour, la bailleresse ayant la possibilité de faire établir un autre métrage pour contredire celui versé aux débats par les appelants ; Considérant en conséquence que les calculs des suppléments de loyer effectués par M. et Mme [L] au regard de la véritable superficie du logement, n'étant pas contestés dans leur quantum par la RIVP, les appelants restent redevables de la somme 13 717,74 euros, compte tenu des versements d'un montant total au mois de novembre 2023 de 38 636,02 euros ; Considérant qu'il convient également de faire droit à la demande de restitution du dépôt de garantie d'un montant de 1 244,79 euros de sorte que la somme effectivement due s'élève à 12 472,95 euros ; Considérant en revanche que c'est à juste titre que le tribunal a refusé de juger l'ordonnance du 15 mai 2019 prévoyant un plafonnement du supplément de loyer, applicable avant la publication du décret d'application le 8 février 2020 ; Que les appelants estiment que le plafonnement résultant de ces textes impose un montant maximum du supplément mensuel de loyer de 1 224,22 euros ; Que néanmoins, la demande de plafonnement est sans objet puisque les montants retenus par la cour pour les années 2020 à 2022 prévoient un supplément de loyer inférieur à cette somme ; Considérant en conséquence que le jugement sera confirmé sauf quant au montant de la dette de M. et Mme [L] ; Que s'agissant de la demande de délai, le jugement sera confirmé en ce qu'il a accordé un délai de trois ans aux locataires pour apurer leur dette ; Considérant quant aux mesures accessoires, que, compte tenu de l'erreur commise par la RIVP pour l'évaluation du supplément de loyer pour l'année 2019, erreur qu'elle n'a rectifiée que postérieurement au départ des locataires et postérieurement à la déclaration d'appel du 17 août 2021, la RIVP sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à verser à M. et Mme [L] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire, - Confirme le jugement entrepris sauf quant au montant de la somme due par M. [W] [L] et Mme [C] [D] épouse [L] au titre du supplément de loyer et sauf quant aux mesures accessoires, Statuant à nouveau et y ajoutant, - Condamne solidairement M. [W] [L] et Mme [C] [D] épouse [L] à verser, en denier ou quittances, à la société d'économie mixte régie immobilière de la ville de Paris au titre du solde dû des suppléments de loyer de solidarité, la somme de 12 472,95 euros arrêtée au mois de novembre 2023 et déduction faite de la restitution du dépôt de garantie ; - Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - Condamne la société d'économie mixte régie immobilière de la ville de Paris à verser à M. et Mme [L], pris ensemble, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamne la société d'économie mixte régie immobilière de la ville de Paris aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers pouvant être recouvrés par Maître Julien Coulet dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. Le greffier, La présidente,