Tribunal judiciaire, 30 août 2024. 23/05834

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 30/08/2024 à : Me BROCHARD Copie exécutoire délivrée le : 30/08/2024 à : Me SMADJA Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/05834 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KVP N° MINUTE : 24/2 JUGEMENT rendu le vendredi 30 août 2024 DEMANDERESSE S.D.C. [Adresse 2] représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 3] RIVE DROITE SAS, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1434 DÉFENDEUR Monsieur [O] [P], demeurant [Adresse 2] comparant en personne assisté de Me Olivier BROCHARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0944 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023/509501 du 24/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris) COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Alexis QUENEHEN, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 18 mars 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 juin 2024 prorogé au 30 août 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président assisté de Alexis QUENEHEN, Greffier Décision du 30 août 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/05834 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KVP EXPOSÉ DU LITIGE Suivant contrat de travail du 08/07/2003, Monsieur [O] [P] avait été embauché par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] en qualité de gardien d'immeuble. Le contrat de travail prévoyait l'octroi d'un logement de fonction à l'intéressé durant l'exercice de ses fonctions en contrepartie de la déduction de 59 € par mois sur son salaire. Une rupture conventionnelle du contrat de travail de Monsieur [O] [P] avait été convenue avec le syndicat des copropriétaires le 07/09/2022, conformément à la demande qu'il avait faite à l'assemblée générale du 16/06/2022, rupture conventionnelle ratifiée le 09/05/2023 et ayant pris effet le 15/10/2022. Par acte du 29/06/2023, Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Adresse 2], a assigné Monsieur [O] [P] devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection) aux fins : qu'il soit constaté l'occupation sans droit ni titre du défendeur depuis le 15/10/2022 ;que soit ordonnée l'expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [O] [P] et de tous occupants de son chef sous astreinte de 100 € de retard à compter du jugement à intervenir ;de dire que cette expulsion sera exécutée avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu et qu'il sera procédé au transport des meubles et objets garnissant le logement dans un local au choix du propriétaire et aux frais et risques des expulsés ;de voir le défendeur condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme mensuelle de 638 € à compter du 15/10/2022 jusqu'à la libération effective des lieux ;de dire n'y avoir lieu à octroi de délais au profit du défendeur pour se reloger. Le syndicat des copropriétaires a réclamé en outre une indemnité de 5000 € à titre de dommages-intérêts, une indemnité de 5000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et le maintien de l'exécution provisoire du jugement à intervenir. Monsieur [O] [P] a sollicité un délai de un an pour quitter le logement. Il a également conclu au rejet des demandes de dommages-intérêts, d'astreinte et en application de l'article 700 faites par le syndicat des copropriétaires. Il a demandé la fixation du montant de l'indemnité d'occupation à 150 € et que la charge des dépens revienne au syndicat des copropriétaires. Monsieur [O] [P] a expliqué qu'âgé de 67 ans, ses problèmes de santé avaient rendu difficile la poursuite de ces tâches de gardien. N'ayant pu trouver un autre travail, il n'avait pas trouvé non plus une autre solution d'hébergement ou de relogement. Il a invoqué sa bonne foi, ayant d'ailleurs à sa charge à ce jour sa fille majeure handicapée. Il a ajouté que ses problèmes de santé étaient graves. Il a expliqué être en recherche d'emploi pour compléter sa faible retraite. Il a ajouté également que depuis 2014, il avait effectué une demande de logement social qu'il avait régulièrement renouvelé. Monsieur [O] [P] a considéré les demandes financières du syndicat des copropriétaires comme disproportionnées. Il a rappelé qu'aucune réfection du logement n'avait été effectuée depuis son entrée dans les lieux et que le dit logement ne disposait plus d'évier utilisable. En dernier lieu, il a fait valoir que le syndicat des propriétaires ne justifiait d'aucun préjudice. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Adresse 2], a maintenu ses demandes, sollicitant le débouté de la demande du défendeur d'un délai pour quitter les lieux. Le syndicat des copropriétaires a fait valoir les éléments suivants : Monsieur [P] n'avait jamais contesté la rupture de son contrat de travail.Ses problèmes de santé ne l'empêchaient pas de vivre une vie quotidienne normale et la prise en charge de sa fille n'avait pas été prévue dans le cadre de la jouissance de son logement.Les revenus de l'intéressé lui permettaient de retrouver un nouveau logement et il ne prouvait pas avoir déposé une demande de logement social. Il ne démontrait pas sa recherche d'un nouveau logement.Le 09/05/2023, L'assemblée générale des copropriétaires avait votée la suppression du poste de gardien dont la charge devenait trop lourde. Il avait été envisagé des travaux dans la loge pour pouvoir la louer. Les finances manquaient pour réaliser des travaux d'entretien de l'immeuble. MOTIVATIONS Sur la demande d'expulsion Il n'est pas contesté le bien-fondé de la rupture conventionnelle du contrat de travail au 15/10/2022 et donc la situation d'occupant sans droit ni titre de Monsieur [O] [P] à compter de cette date. Par ailleurs, il résulte du procès-verbal d'assemblée générale du 09/05/2023 qu'une procédure en expulsion pour occupation illégale de la loge avait été autorisée à l'unanimité. S'agissant de la demande de Monsieur [P] d'un délai de un an pour son relogement, il est manifeste au vu de la situation matérielle et personnelle de l'intéressé que son relogement en l'état ne peut se réaliser dans des conditions normales, ce qui correspond aux critères de l'article L412-3 du code de procédure civile d'exécution, sauf à ce que son dossier au titre de sa demande d'un logement social devienne prioritaire. Toutefois, selon l'article L412-3 du code des procédures civiles d'exécution, pour la fixation du délai pour quitter les lieux, il est tenu compte de la bonne ou la mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il ressort en l'espèce les éléments suivants : Un long délai s'est déjà écoulé depuis la rupture conventionnelle du contrat de travail, cette rupture ayant été faite apparemment à la demande de Monsieur [P] pour des raisons de santé.La seule perspective de relogement pour Monsieur [P] et sa fille, au vu de leurs problèmes de santé et de leur situation financière, et l'obtention du logement social demandé depuis 2014 et pour lequel ils doivent devenir prioritaires pour obtenir une réponse favorable.Monsieur [P] ne s'acquitte à ce jour d'aucune compensation financière à son occupation, non seulement une indemnité d'occupation correspondant à la valeur vénale du bien mais également la participation financière initialement fixée qui était retenue sur le salaire.Le maintien dans les lieux n'entraînerait pas plus une contribution versée au syndicat des copropriétaires, au vu de la situation d'apparente précarité du défendeur.La mise en œuvre d'une expulsion en tout état de cause supposera un certain temps, rallongé vraisemblablement par la trêve hivernale. Au vu des éléments qui précèdent, il n'y a pas lieu d'accorder à Monsieur [P] un délai complémentaire à l'expulsion sur la base des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution. Il bénéficiera néanmoins du délai légal résultant de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Compte tenu de l'ancienneté de l'occupation, correspondant à l'exercice de la fonction de gardien depuis presque 20 ans, compte tenu également de la situation personnelle, de santé et financière du défendeur, il n'y a pas lieu à fixation d'une astreinte, aucune véritable urgence n'étant sérieusement démontrée au demeurant par le syndicat des copropriétaires qui n'a pas souhaité reprendre un gardien. Sur l'indemnité d'occupation Monsieur [P] étant occupant sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 15/10/2022, il y a lieu d'indemniser le syndicat des copropriétaires du préjudice qui en résulte en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération à un montant susceptible de compenser l'impossibilité pour le syndicat des copropriétaires de disposer du bien et d'en tirer l'usage matériel ou financier au mieux de ses intérêts. Il appartient au syndicat des copropriétaires d'apporter la preuve que le montant qu'il avance correspond à la valeur vénale à ce jour du logement, compte tenu de ses caractéristiques et de son état d'entretien. Il ne peut à cet égard uniquement se référer au prix du marché. Il s'agit d'un logement d'une surface relativement faible (22 m²) qui certes était neuf en 2003 mais dont le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu'il ait effectué depuis les travaux de réparation et d'entretien qui relevait de sa compétence et qui pouvait être nécessaires que le bien soit maintenu en bon état d'habitabilité. Il ressort d'ailleurs des écritures mêmes du syndicat des copropriétaires que des travaux conséquents seraient nécessaires pour permettre la mise en location du logement. Or, le seul élément de preuve apportée par le syndicat des copropriétaires sur la valeur locative du bien est un renseignement internet, de portée générale et sans lien avec les caractéristiques du logement, alors que rien ne démontre que Monsieur [P] se soit opposé à une quelconque estimation. Il est même évoqué par le défendeur des problèmes de décence puisque l'évier ne fonctionnerait pas et que l'état général du logement serait dégradé. Toutefois, de simples photos ne peuvent être des preuves suffisantes à la fixation de l'indemnité d'occupation à un montant minime. En l'état des éléments transmis au tribunal, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 350 €, somme globale correspondant à l'équivalent d'un loyer à part entière et aux charges. Sur les demandes indemnitaires S'agissant de la demande de dommages-intérêts, la prétention du propriétaire à un préjudice financier qui correspondrait à un préjudice spécifique allant au-delà de celui découlant de la simple occupation des lieux, doit être démontrée de façon précise et circonstanciée, au vu de documents comptables exhaustifs et non de façon indirecte ou par de simples affirmations. Au vu des pièces transmises, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages-intérêts du syndicat de copropriétaires à hauteur de 5000 €. Compte tenu de l'ancienneté de l'occupation et du travail de gardien effectué dans l'immeuble par Monsieur [P] et au vu de sa bonne foi et de sa situation personnelle dégradée, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles de l'instance. Au vu des éléments de l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de plein droit de la présente décision. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort Constate que Monsieur [O] [P] est occupant sans droit ni titre depuis le 15/10/2022 du logement ayant constitué la loge du gardien dans un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] et ce, à raison de la rupture conventionnelle de son contrat de travail. Ordonne l'expulsion Monsieur [O] [P] et déboute ce dernier de sa demande d'un délai complémentaire à l'expulsion au titre de l'article L412-3 du code des procédures civiles d'exécution. Dit qu'à défaut d'avoir volontairement libéré le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera signifié, Il sera procédé à l'expulsion de Monsieur [O] [P] et de tous occupants de son chef. Dit que cette expulsion pourra être exécuté si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier et que le sort des meubles propriété du défendeur qui se trouverait sur place sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Fixe l'indemnité d'occupation due par [O] [P] au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Adresse 2], à la somme globale de 350 € par mois et condamne Monsieur [O] [P] au paiement de cette somme mensuelle à compter du 16/10/2022 jusqu'à la libération totale du logement. Déboute les parties du surplus de leur demande et notamment le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Adresse 2], de sa demande d'astreinte, de sa demande en dommages-intérêts et de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne Monsieur [O] [P] aux dépens. Rappelle que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit. Le greffier Le juge