Tribunal judiciaire, 14 novembre 2024. 24/00190

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 NOVEMBRE 2024 Minute n° : N° RG 24/00190 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GUQO COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Philippe TROLONGE Greffier : Déborah STRUS DEMANDEUR : LOGEMLOIRET dont le siège social est sis 6 rue du Commandant de Poli CS 14314 - 45000 ORLEANS représentée par Mme [R], munie d'un pouvoir de représentation DÉFENDEUR : Monsieur [J] [O] demeurant 1 Pas de la Poterne - 45310 PATAY comparant en personne A l'audience du 10 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour. Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : Copies délivrées le : à : RAPPEL DES FAITS Par contrat du 9 janvier 2023, à effet au 12 janvier 2023 puis, par avenant au contrat de bail en date du 10 janvier 2023 à effet au 31 janvier 2023, la société LOGEM LOIRET a donné à bail à Monsieur [J] [O] un local à usage d’habitation situé 1 PAS de la Poterne (appartement n°6) - 45310 PATAY, pour un loyer mensuel initial de 402,55 euros hors charges, payable à terme échu. Des loyers étant demeurés impayés, la société LOGEM LOIRET a fait signifier à Monsieur [J] [O], le 24 novembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1.238,62 euros, selon décompte arrêté le 23 novembre 2023. La société LOGEM LOIRET a ensuite fait assigner Monsieur [J] [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, par acte de commissaire de justice du 13 février 2024, aux fins suivantes : constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et que la location consentie à Monsieur [J] [O] a cessé de plein droit au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et juger que ce locataire sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ; condamner à titre provisionnel Monsieur [J] [O] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 2.617,82 euros en principal en application de l'article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en vertu de l'article 1231-7 du Code civil ; condamner à titre provisionnel Monsieur [J] [O] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des locaux en vertu de l'obligation de réparer le préjudice subi du fait d'une occupation sans droit ni titre, conformément à l'article 1760 du Code civil ; condamner à titre provisionnel Monsieur [J] [O] au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à titre de participation aux frais exposés par le demandeur et que l'équité impose de ne pas lui laisser supporter ; condamner à titre provisionnel Monsieur [J] [O] en tous les dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement et de l'assignation, en vertu de l'article 696 du Code de procédure civile. À l’audience du 10 septembre 2024, la Société LOGEM LOIRET - représentée avec pouvoir par Madame [W] [R], employée de la personne morale – a actualisé la dette locative à la somme de 3.090,27 euros. Également, elle a précisé que Monsieur [J] [O] avait réagi, et que celui-ci avait repris le paiement des loyers en réglant 200 euros par mois en plus du loyer courant. Elle indique être favorable à l’octroi de délais de paiement avec déchéance du terme en cas de non-respect. Enfin, elle ajoute que le contrat de bail n’a pas été régularisé depuis l’entrée dans les lieux de la compagne de Monsieur [J] [O]. La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge. Monsieur [J] [O] a comparu à l’audience. Il a indiqué être chauffeur poids-lourd et être à la recherche d’un emploi. Il précise avoir été en congé paternité. Il ajoute que son salaire serait d’environ 2000 euros par mois. Enfin, il sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 200 euros en plus de sa quote-part. La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Ce diagnostic précise que Monsieur [O] vit dans le logement avec sa compagne, Madame [E]. Également, le diagnostic social indique qu’en 2022, Monsieur [O] était en CDI depuis 6 mois et a fait le choix de démissionner afin de reprendre une nouvelle activité professionnelle. Monsieur [O] a alors indiqué qu’il a obtenu un contrat de travail qui a duré deux mois avant de se faire licencier. Depuis octobre 2023, Monsieur [O] précise avoir des difficultés avec son véhicule. Il a alors effectué plusieurs missions en agence d’intérim dans le secteur de transport poids-lourd. Les missions étant de durées différentes, les salaires de Monsieur [O] ont été fluctuants. Le diagnostic précise que Monsieur [O] est sans véhicule depuis le mois de janvier 2024, ce qui a interrompu sa mission d’intérim. Monsieur [O] et sa compagne ne peuvent prétendre aux allocations chômage car ceux-ci ne justifient pas d’un nombre d’heures travaillé suffisant. Le couple a indiqué qu’une demande de RSA était envisagée. Monsieur [O] aurait déposé un dossier de surendettement en début d’année 2023, suite à diverses dettes dont une dette locative d’un ancien logement. Une partie des dettes de Monsieur [O] a été effacée. Il a indiqué ne pas avoir pu respecter l’échéancier au vu de sa situation financière. Monsieur [O] envisage de déposer un nouveau dossier de surendettement au vu de l’évolution de sa situation. L'affaire a été mise en délibéré à la date du 14 novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, l'ordonnance est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience. I. SUR LA RECEVABILITE : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 14 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 selon leur rédaction applicable à la date de l'assignation. Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date de signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail du 9 janvier 2023, à effet au 12 janvier 2023 puis, par avenant au contrat de bail en date du 10 janvier 2023 à effet au 31 janvier 2023 contient une clause résolutoire (article 3.6 de ses conditions générales). Un commandement de payer visant la clause a été signifié le 24 novembre 2023, pour la somme en principal de 1.238,62 euros. Le délai de six semaines appliqué dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023, cependant la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois prévu par le bail au commandement de payer du 24 novembre 2023. Monsieur [J] [O] avait jusqu'au 24 janvier 2024 à 24 heures pour régler cette somme. Entre le 24 novembre 2023 et le 24 janvier 2024 à 24 heures, aucun règlement n’a été effectué, si bien que les causes du commandement n'ont pas été éteintes. Le commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 janvier 2024. III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF : Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La société LOGEM LOIRET produit un décompte daté du 31 août 2024 démontrant que Monsieur [J] [O] reste redevable, après soustraction des frais de pénalité (8 x 7,62 euros, non justifiés en procédure), de la somme de 3.029,28 euros, échéance du mois d’août 2024 incluse. Présent à l’audience, Monsieur [J] [O] ne conteste pas et reconnaît le montant de la dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés. Monsieur [J] [O] sera donc condamné à verser à la société LOGEM LOIRET la somme de 3.029,28 euros, à titre provisionnel, avec intérêt à taux légal sur la totalité de la somme à compter du 13 février 2024, date de l’assignation, conformément à la demande formulée. IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...) L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Monsieur [J] [O] sollicite des délais de paiement et propose de verser 200 euros en plus du loyer pour apurer la dette locative. Il demande également la suspension des effets de la clause résolutoire. Une reprise du paiement de la quote-part du loyer courant a eu lieu, Monsieur [J] [O] ayant réglé la somme de 393,48 euros le 19 août 2024, et la somme de 364 euros le 25 juillet 2024. Également, le bailleur a donné son accord pour l’octroi des délais de paiement. Compte tenu de ces éléments, Monsieur [J] [O] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [J] [O], seul occupant des lieux, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant indexé du loyer et des charges. Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif. V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [J] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 novembre 2023 et de l’assignation. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, et conformément à ce qui est indiqué ci-dessus concernant les dépens, Monsieur [J] [O] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Nous, juge, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, DECLARONS recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ; CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 9 janvier 2023, à effet au 12 janvier 2023 puis, par avenant au contrat de bail en date du 10 janvier 2023 à effet au 31 janvier 2023 entre la société LOGEM LOIRET et Monsieur [J] [O], concernant le bien à usage d’habitation situé 1 PAS de la Poterne (appartement n°6) - 45310 PATAY, sont réunies à la date du 25 janvier 2024 ; CONDAMNONS Monsieur [J] [O] à verser à la Société LOGEM LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 3.029,28 euros (selon décompte actualisé à l’audience le 31 août 2024, incluant l'échéance du mois d’août 2024) au titre des loyers et charges impayés pour le logement, avec intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter du 13 février 2024, date de l’assignation ; AUTORISONS Monsieur [J] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 15 mensualités de 200 euros chacune et une 16ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, conformément à l’accord trouvé entre les parties à l’audience ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Monsieur [J] [O], seul occupant des lieux et seul titulaire du bail, d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société LOGEM LOIRET puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Monsieur [J] [O] soit condamné à verser à la Société LOGEM LOIRET une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant indexé du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNONS Monsieur [J] [O] à verser à la Société LOGEM LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [J] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 novembre 2023 et le coût de l’assignation du 13 février 2024 ; REJETONS toutes autres demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 14 novembre 2024, la minute étant signée par P. TROLONGE, Juge, et par D. STRUS, greffière. La greffière,                                                      Le Juge,