Cour de cassation, 09 décembre 2010. 09-66.288

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur les deux moyens réunis, le premier, pris en ses deux branches, le second, pris en ses cinq branches, tels qu'ils figurent au mémoire en demande et sont reproduits en annexe au présent arrêt : Attendu que M. et Mme X... ont confié le 3 mars 2004 à la société Chatel, exerçant une activité d'agence immobilière sous l'enseigne Abis Immo, un mandat de vente non exclusif portant sur un studio et un appartement de cinq pièces situés dans le même immeuble, aux prix de 91 470 euros et 243 918 euros ; que cette société a reçu de Mme Y... le 4 mars 2004 une offre d'achat du studio au prix demandé et, le 8 avril 2004, une offre d'achat de l'appartement de cinq pièces à un prix inférieur à celui figurant au mandat ; que les époux X... ont alors signé, le 14 mai 2004, un nouveau mandat de vente de l'appartement de cinq pièces au prix de 220 000 euros, outre la commission de l'agent immobilier qui a reçu le 7 juillet 2004 une offre d'achat au prix de 225 000 euros incluant la rémunération qui devait lui être versée ; que les époux X... lui ayant fait savoir, par lettre du 22 septembre 2004, qu'ils ne pouvaient vendre leur bien en raison de problèmes de division de la copropriété et qu'ils dénonçaient les mandats, la société Chatel les a assignés en paiement de dommages-intérêts ; que la cour d'appel (Paris, 20 février 2009) a rejeté cette demande ; Attendu qu'il résulte des dispositions d'ordre public de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue ; que le refus du mandant de réaliser la vente avec une personne qui lui est présentée par son mandataire ne peut être assimilé à l'acte écrit contenant l'engagement des parties, l'agent immobilier ne pouvant en ce cas prétendre qu'à des dommages et intérêts s'il prouve une faute de son mandant qui l'aurait privé de la réalisation de la vente ; qu'il est constant que la vente des deux appartements, dont la cour d'appel a constaté qu'elle n'était intervenue qu'en juin et juillet 2005, aux prix de 128 000 euros et 228 700 euros, n'a pas été conclue par l'intermédiaire de la société Chatel dont les mandats avaient été dénoncés dix mois plus tôt et qu'elle est intervenue postérieurement à l'établissement de l'état descriptif de division de l'immeuble à la suite duquel le studio est devenu un appartement de deux pièces ; que la cour d'appel, répondant ainsi aux conclusions prétendument délaissées, a observé qu'il appartenait à la société Chatel d'informer les époux X... de la nécessité de faire procéder à l'état de division et a constaté, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation des éléments de preuve qui lui étaient soumis, qu'il n'était pas démontré que Mme Y... aurait maintenu son offre d'achat, après avoir pris connaissance du nombre de millièmes attachés à son lot ; que l'arrêt attaqué fait ainsi apparaître qu'il n'était pas établi que les époux X... aient, par un comportement fautif, privé la société Chatel de la réalisation de la vente, l'opération ayant été effectivement conclue sur des bases différentes de ce que prévoyaient les mandats litigieux ; qu'aucun des griefs des moyens, dont la première branche du second est irrecevable en ce qu'elle ne précise pas les articles de la loi du 2 janvier 1970 et du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 qui auraient été violés, ne peut être accueilli ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Chatel aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Chatel ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf décembre deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour la société Chatel. PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la société Chatel de sa demande de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QUE, « l'offre d'achat pour l'appartement de cinq pièces des époux Z... a été faite au prix de 235.000 euros alors que le mandat précisait que le prix de vente serait de 243.918 euros outre la commission de l'agence ; que le 14 mai avait été établi un second mandat pour l'appartement de cinq pièces au prix de 220.000 euros, outre 10.000 euros pour la commission de l'agence ; que les époux A... ont formé une offre de 225.000 euros comprenant la rémunération de l'agence à la charge du vendeur et que la société Chatel ne justifie pas avoir fait savoir aux époux X... qu'elle acceptait de voir sa commission réduite à 5.000 euros ; que ces offres inférieures au prix net vendeur résultant du mandat ne pouvaient engager les vendeurs » ; ALORS, D'UNE PART, QUE les époux X... n'ont jamais soutenu avoir refusé l'offre d'acquisition faite par les époux A... en raison du prix offert, se bornant à invoquer la nullité des mandats de vente ; qu'en retenant néanmoins, pour débouter la société Chatel de ses demandes au titre de cette offre, que cette offre inférieure au prix net vendeur résultant du mandat n'engageait pas les vendeurs, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige, violant ainsi les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ; ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le juge doit, en toutes circonstances, respecter et faire respecter le principe de la contradiction ; qu'en relevant d'office l'infériorité du prix proposé par les époux A... au prix mentionné dans le mandat de vente pour en déduire que la société Chatel, mandataire, ne pouvait rien réclamer au titre de cette offre, celle-ci ne pouvant engager les vendeurs, sans avoir au préalable mis les parties en mesure de présenter leurs observations sur ce point, la Cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction et violé l'article 16 du Code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la société Chatel de sa demande de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QUE, « aucune indication n'est fournie sur la possibilité de Mlle Y... de régler le prix d'achat de 91.470 euro sans emprunt et si un emprunt lui aurait été accordé ; en second lieu, que la société Chatel ne pouvait établir de promesses de vente au profit de deux acquéreurs différents sans que soit établi un état descriptif de division de l'immeuble ; qu'en effet, la promesse de vente devait nécessairement comporter le nombre de millièmes attachés à chacun des lots ; qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier, il appartenait à la société Chatel d'informer les époux X... de la nécessité de faire procéder à cet état de division ; que, par suite, l'offre de Mlle Y... était prématurée ; qu'en effet, il n'est pas démontré qu'elle aurait maintenu son offre d'achat après avoir eu connaissance du nombre de millièmes attachés à son lot et après avoir été informée qu'elle devrait participer aux charges de l'immeuble qui, lorsqu'il n'y a que deux copropriétaires, peuvent représenter un coût élevé ; que les mandats auraient dû préciser que le bien vendu se trouvait dans une copropriété, avec une identification des lots et la répartition des charges pour chaque lot ; que faute d'avoir contenu ces précisions, les mandats sont irréguliers ; qu'il résulte de l'ensemble de ces motifs, que la société Chatel ne démontre pas avoir subi un préjudice résultant de la décision des époux X... de ne pas donner suite à l'offre de Mlle Y... » ; ALORS, D'UNE PART, QU'en jugeant que les mandats étaient irréguliers en ce qu'ils ne précisaient pas que les biens se trouvaient dans une copropriété, avec identification des lots et répartition des charges pour chaque lot, la Cour d'appel, qui a imposé des mentions non exigées à peine de nullité des mandats d'agence immobilière, a violé la loi du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet 1972 ; ALORS, DE DEUXIEME PART, QUE l'objet du contrat doit être déterminé ou déterminable ; qu'est valable, en ce que son objet est suffisamment déterminé, le contrat conclu avec un agent immobilier définissant la mission de l'agent et dont les stipulations rendent le bien sur lequel elle porte déterminé ou déterminable ; qu'en jugeant que les mandats étaient irréguliers en ce qu'ils ne précisaient pas que les biens se trouvaient dans une copropriété, avec identification des lots et répartition des charges pour chaque lot, quand il suffisait que les biens objets du mandat soient identifiés ou identifiables, la Cour d'appel, a violé l'article 1129 du Code civil ; ALORS, DE TROISIEME PART, QU'une promesse de vente est valable dès lors que son objet est au moins déterminable ; qu'en relevant, pour débouter la société Chatel de sa demande, qu'une promesse de vente ne pouvait être établie en l'absence d'état descriptif de division, la promesse devant comporter les millièmes attachés au lot, quand la seule description du lot objet de la promesse rendait son objet déterminable et la promesse valable, la Cour d'appel qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas a violé les articles 1108 et 1129 du Code civil ; ALORS, ENCORE, QUE remplit son obligation d'information l'agent immobilier qui, chargé de vendre un immeuble en deux appartements distincts, informe le vendeur de la nécessité de procéder à la division de l'immeuble et de faire établir un état descriptif de division ; que dans ses conclusions la société Chatel soulignait qu'informés par ses soins de la nécessité d'établir un état descriptif de division les vendeurs avaient mandaté un géomètre à cette fin ; que les vendeurs ne pouvaient en conséquence se prévaloir d'un défaut d'information à cet égard pour refuser de poursuivre les ventes et d'indemniser l'agent immobilier ; qu'en relevant néanmoins, pour débouter la société Chatel de sa demande, qu'il lui appartenait d'informer les vendeurs de la nécessité d'établir un état descriptif de division, sans répondre à ce moyen péremptoire, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; ALORS, ENFIN, QU'en se bornant à retenir qu'il n'était pas démontré que l'acquéreur potentiel aurait maintenu son offre une fois informé du nombre de millièmes attachés à son lot et des charges correspondantes pour juger que l'agent immobilier ne démontrait pas avoir subi un préjudice du fait de la décision des vendeurs de ne pas donner suite à l'offre, quand seule la certitude que l'acquéreur potentiel, qui avait visité l'immeuble et connaissait sa configuration, aurait renoncé à la vente une fois ces connaissances acquises, permettait d'écarter l'existence de tout préjudice, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.