Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] C.C.C. + C.C.C.F.E.
délivrées le:
à Me SEHMOUN (D100)
C.C.C.
délivrée le
à Me HENNEQUIN (P483)
■
18° chambre
2ème section
N° RG 22/04661
N° Portalis 352J-W-B7G-CWUAI
N° MINUTE : 2
Assignation du :
13 Avril 2022
JUGEMENT
rendu le 14 Novembre 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. EARLY JUNE (RCS de PARIS n°834 035 115)
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Maître David SEMHOUN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0100
DÉFENDERESSE
S.A. ELOGIE - SIEMP (RCS de PARIS n°552 038 200)
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0483
Décision du 14 Novembre 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 22/04661 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWUAI
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Sabine FORESTIER, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Christian GUINAND, Greffier, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.
DÉBATS
A l’audience du 25 septembre 2024 tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 27 juillet 2018, la société ELOGIE-SIEMP a donné à bail commercial à la société GUGUS, devenue EARLY JUNE, des locaux dépendant d'un immeuble sis à [Localité 1], [Adresse 3], pour une durée de neuf années du 29 juin 2018 au 28 juin 2027, l'exercice de l'activité de « épicerie fine, caviste, salon de thé, petite restauration ne nécessitant pas d'extraction, vente d'objet d'art et de décoration », et un loyer annuel de 24 415 euros hors taxes et hors charges.
Selon avenant du 12 décembre 2018, la société ELOGIE-SIEMP a mis à la disposition de la société EARLY JUNE un local d'une surface de 4 m2, situé [Adresse 2], à usage exclusif de local poubelle et le loyer a été porté à 25 000 euros hors taxes et hors charges.
Par acte d'huissier de justice signifié le 04 mars 2022, la société ELOGIE-SIEMP a fait délivrer à la société EARLY JUNE un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au bail, d'avoir à mettre fin à l'activité de restauration exercée dans les lieux loués dans un délai maximum d'un mois à compter de la date de l'acte.
Puis, par acte d'huissier de justice signifié le 11 mars 2022, la société ELOGIE-SIEMP a fait délivrer à la société EARLY JUNE un second commandement, visant la clause résolutoire stipulée au bail, d'avoir à mettre fin à l' « existence de nuisances olfactives et sonores provenant de votre commerce incommodant les autres locataires et voisins et causant un réel trouble de jouissance au préjudice de ces voisins et de la requérante », et ce dans un délai maximum d'un mois à compter de la date de l'acte.
Selon assignation en date du 6 mai 2022, la société ELOGIE-SIEMP a assigné la société EARLY JUNE à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin de voir constater l'existence d'un trouble manifestement illicite et qu'il soit enjoint à cette dernière de mettre fin, sous astreinte, aux nuisances sonores et olfactives.
Par ordonnance en date du 20 juillet 2022, le juge des référés a notamment dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société ELOGIE-SIEMP.
C'est dans ces circonstances que par acte d'huissier de justice signifié le 13 avril 2022, la société EARLY JUNE a assigné la société ELOGIE-SIEMP à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris.
Dans ses dernières conclusions (conclusions responsives et récapitulatives notifiées par RPVA le 16 février 2023), la société EARLY JUNE demande au tribunal de :
« JUGER que la société EARLY JUNE n’a commis aucune infraction aux clauses et stipulations du bail commercial ;
DÉBOUTER la société ELOGIE-SIEMP de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions
Y faisant droit,
À TITRE PRINCIPAL,
JUGER que les commandements visant la clause résolutoire qui ont été faits délivrer par la société ELOGIE-SIEMP en date du 4 et 11 mars 2022 sont imprécis, inexploitables et ont été délivrés de mauvaise foi par le bailleur ;
En conséquence,
PRONONCER la nullité des commandements visant la clause résolutoire qui ont été faits délivrer par la société ELOGIE-SIEMP en date des 4 et 11 mars 2022 ;
À TITRE SUBSIDIAIRE,
PRONONCER la nullité des procès-verbaux en date du 18 février 2022 (Pièce adverse n°7), du 18 février et 24 février 2022 (Pièce adverse n°6), du 30 septembre 2022 (Pièce adverse n°12) et du 26 avril 2022 (Pièce adverse n°13) ;
CONSTATER l’absence de manquements aux obligations découlant du bail commercial en date du 27 juillet 2018 ;
En conséquence,
PRONONCER la nullité des commandements visant la clause résolutoire qui ont été délivrés par la société ELOGIE-SIEMP en date du 4 et 11 mars 2022 ;
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,
REJETER la demande de la société ELOGIE-SIEMP tendant à voir prononcer la résiliation du bail commercial ;
CONDAMNER la société ELOGIE-SIEMP à verser à la société EARLY JUNE la somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER la société ELOGIE-SIEMP au paiement des frais et dépens de l'instance, en ce compris les frais de constat d'huissier,
ORDONNER l'exécution provisoire du jugement. »
La société EARLY JUNE fonde ses demandes sur les articles 1139, 1146 et 1104 du code civil.
Décision du 14 Novembre 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 22/04661 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWUAI
La société EARLY JUNE soutient que les commandements délivrés par la société ELOGIE-SIEMP sont nuls en raison de leur défaut de précision et de la mauvaise foi du bailleur. Elle expose en effet que les nuisances invoquées ne sont pas avérées et que, contrairement à ce qui est exigé par la jurisprudence, elles lui sont reprochées de façon vague de sorte qu'elle ne puisse pas y remédier. Sur le fondement de l'article 1104 du code civil, elle ajoute qu'en délivrant le commandement du 04 mars 2022 en indiquant qu'elle exerce dans les lieux une activité de restauration, la société ELOGIE-SIEMP s'est montrée de mauvaise foi puisqu'elle exerce une activité de petite restauration ne nécessitant pas d'extraction ainsi que l'y autorise le contrat de bail. En ce qui concerne le commandement du 11 mars 2022, elle indique qu'eu égard aux activités autorisées par le contrat de bail, la société ELOGIE-SIEMP ne pouvait ignorer que cela impliquerait le passage d'une clientèle. Elle déclare également qu'il n'est pas démontré qu'il émanerait de son commerce des émissions sonores supérieures à celles autorisées.
Subsidiairement, la société EARLY JUNE invoque que la société ELOGIE-SIEMP ne rapporte pas la preuve des manquements qu'elle lui reproche. Elle considère que les constats de commissaires de justice qui sont produits ne sont pas établis conformément à l'article 1.II.2° de l'ordonnance n°2016-728 du 2 juin 2016 qui prévoit que les commissaires de justice ne peuvent effectuer que des constatations matérielles. Or le commissaire de justice qui est intervenu a émis un avis personnel, a employé des termes subjectifs, a pénétré dans les locaux et pris des photographies alors que les salariés l'avaient refusé, a manqué de précision et a établi un constat qui ne répond pas aux conditions de validité des constats sur internet. De plus, la société EARLY JUNE prétend que la société ELOGIE-SIEMP fait état de nuisances dont elle ne rapporte pas la preuve. Elle considère que la présence de tables dressées ne présume en rien de l'exercice d'une activité de restauration avec cuisson, nécessitant une extraction. Elle indique que les photographies dans les constats de poissons et crustacés crus ne suffit pas à prouver leur cuisson. Elle souligne à ce sujet que le bail interdit la petite restauration nécessitant une extraction et non une petite restauration nécessitant de la cuisson. Elle ajoute que s'agissant des nuisances sonores et olfactives, la société ELOGIE-SIEMP s'appuie sur des attestations qui ne respectent pas les formes exigées par l'article 202 du code de procédure civile puisqu'elles ne comprennent pas les pièces d'identité des témoins. Elle précise que les nuisances peuvent également provenir des cuisines des appartements de l'immeuble qui donnent sur la cour intérieure et qu'elle a, quant à elle, investi dans le matériel nécessaire pour les limiter.
Dans ses dernières conclusions (conclusions n°2 notifiées par RPVA le 06 mars 2023), la société ELOGIE-SIEMP demande au tribunal de :
« DEBOUTER la société EARLY JUNE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
A titre principal :
CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail commercial liant la société ELOGIE-SIEMP à la société EARLY JUNE, à compter du 4 avril 2022,
A titre subsidiaire :
PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial,
En tout état de cause :
ORDONNER l’expulsion de la société EARLY JUNE ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux litigieux, avec l’assistance d’un serrurier, et d’un représentant des forces de l’ordre si besoin est, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
ORDONNER la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles du choix de la société ELOGIE-SIEMP aux frais, risques et périls de la société EARLY JUNE,
CONDAMNER la société EARLY JUNE à verser à la société ELOGIE-SIEMP une indemnité d’occupation égale aux loyers, charges et taxes qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation et ce jusqu’à la libération complète des lieux litigieux, par remise des clefs,
RAPPELER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir, sur les seuls chefs de demandes de la société ELOGIE-SIEMP,
CONDAMNER la société EARLY JUNE à verser à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER la société EARLY JUNE entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAS LGH & ASSOCIES, en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat aux offres de droit, en applications des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.»
La société ELOGIE-SIEMP fonde ses prétentions sur les articles 1134 ancien, 1217, 1224, 1343-2, 1722 et 1728 du code civil, L.145-41 et L. 145-17 du code de commerce.
La société ELOGIE-SIEMP expose que les pièces qu'elle produit montre que les causes des commandements des 4 et 11 mars 2022 n'ont pas été régularisées dans le délai d'un mois. Il apparaît en effet que la société EARLY JUNE exerce dans les lieux loués de la véritable restauration comprenant cuisson de viandes et de poissons qui est à l'origine de nuisances olfactives subies par le voisinage. Elle ajoute que des évènements festifs tardifs sont organisés dans les lieux et provoquent des nuisances sonores subies par les habitants de l'immeuble. La société ELOGIE-SIEMP soutient qu'il ne ressort aucune subjectivité des constats produits mais simplement une description de ce qui a été constaté. Elle considère que les commandements sont précis puisqu'ils reproduisent la clause de destination, l'obligation de jouissance paisible et la clause résolutoire du bail, et qu'ils indiquent les infractions reprochées. Elle indique que les nuisances constatées montrent qu'il est exercé dans les lieux loués une véritable restauration ainsi que le montrent également l'équipement de la cuisine.
Subsidiairement, la société ELOGIE-SIEMP indique que les plaintes reçues du voisinage sont réitérées et concernent des nuisances quotidiennes et persistantes, ce qui caractérise la gravité de la violation des termes du bail et justifie sa résiliation.
Par ordonnance du 06 octobre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été appelée à l’audience de juge unique du 25 septembre 2024 et mise en délibéré au 14 novembre 2024.
MOTIFS
1- Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
1-1- Sur la nullité des commandements de payer
L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Le contrat de bail conclu le 27 juillet 2018 stipule en son article 18 : « A défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer, de charges, ou de tout accessoire, y compris les compléments de loyers échus et impayés après fixation amiable ou judiciaire du prix en révision ou en renouvellement, ou plus généralement de toute somme due par le preneur, et un mois après un commandement de payer ou mise en demeure par acte extra judiciaire contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user de la présente clause, demeuré sans effet pendant ce délai, le bail est résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, sans qu'il soit besoin de le demander en justice.
La même clause est applicable dans tous ses effets dans le cas d'inexécution d'une seule des clauses du présent bail.
Si le preneur refuse d'évacuer les lieux, son expulsion résulte d'une simple ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l'immeuble, exécutoire par provision et sans caution, nonobstant apppel (...) ».
a) Sur le défaut de précision des commandements
- Sur le commandement du 04 mars 2022
Le commandement signifié par la société ELOGIE-SIEMP à la société EARLY JUNE le 04 mars 2022 mentionne que le contrat de location contient à l'article 4 une clause relative à la destination des lieux qui est annexée en copie de l'acte, ce qui permet à la société EARLY JUNE, alors qu'elle est néanmoins réputée connaître les clauses du contrat dont celle relative à la destination des locaux, d'en prendre à nouveau connaissance.
Il indique ensuite « qu'au mépris de cette clause et de vos obligations, il a été constaté les infractions suivantes : L'activité réellement exercée dans les lieux loués est une activité de restauration », ce qui permet à la société EARLY JUNE de comprendre qu'il lui est reproché d'exercer dans les lieux une activité de restauration, et non une activité de petite restauration ne nécessitant pas d'extraction ainsi que l'autorise la clause de destination précédemment visée et annexée au commandement.
Puis, il est demandé à la société EARLY JUNE « de mettre fin à ces infractions commises à vos obligations dans un délai maximum d'un mois à compter de la date indiquée en tête du présent acte. », ce qui lui permet de comprendre qu'elle doit mettre fin à l'infraction précédemment visée d'exercice d'une activité de restauration au lieu d'une activité de petite restauration ne nécessitant pas d'extraction, et d'y remédier dans le délai requis. Le fait que la nature des mesures à prendre pour remédier à l'infraction ne soit pas indiquée n'est pas de nature à empêcher la société EARLY JUNE de déférer au commandement dès lors qu'en sa qualité de professionnelle de l'alimentation et de la restauration elle est compétente pour les déterminer.
Ainsi, le commandement mentionne avec précision le manquement aux stipulations du bail qui est reproché à la société EARLY JUNE et lui permet d'y remédier.
Il n'y a donc pas lieu de prononcer la nullité du commandement pour défaut de précision.
- Sur le commandement du 11 mars 2022
Le commandement signifié par la société ELOGIE-SIEMP à la société EARLY JUNE le 11 mars 2022 mentionne que le contrat de location contient à l'article 4 une clause relative à la destination des lieux et à l'article 9 une clause relative aux conditions relatives à la jouissance des locaux, lesquelles sont annexées en copie de l'acte, ce qui permet à la société EARLY JUNE, alors qu'elle est néanmoins réputée connaître les clauses du contrat, d'en prendre à nouveau connaissance.
Il indique ensuite « qu'au mépris de cette clause et de vos obligations, il a été constaté les infractions suivantes : Existence de nuisances olfactives et sonores provenant de votre commerce incommodant les autres locataires et voisins et causant un réel trouble de jouissance au préjudice de ces voisins et de la requérante. ».
Puis, il lui est demandé « de mettre fin à ces infractions commises à vos obligations dans un délai maximum d'un mois à compter de la date indiquée en tête du présent acte. ».
Dès lors qu'il est indiqué leur nature, le trouble qui en résulte et les personnes qui les subissent, les infractions au contrat de bail sont décrites précisément, la société EARLY JUNE peut comprendre ce qui lui est reproché et ainsi prendre les mesures nécessaires pour y remédier.
Il n'y a donc pas lieu de prononcer la nullité du commandement.
b) Sur la mauvaise foi du bailleur
L'article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
Selon l'article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.
Il est acquis que pour produire ses effets, la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail commercial doit être mise en œuvre de bonne foi par le bailleur, sa bonne foi s'appréciant à la date de délivrance du commandement.
En outre, la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer n'est pas de nature à emporter la nullité de celui-ci mais à en écarter l'effectivité quant à l'application de la clause résolutoire. Ainsi, si le tribunal retenait que les commandements ont été délivrés de mauvaise foi, il ne pourrait pas prononcer leur nullité ainsi que le demande la société ELOGIE-SIEMP mais devrait déclarer qu'ils ne peuvent produire effet.
En faisant délivrer à la société EARLY JUNE le commandement du 04 mars 2022 affirmant qu'elle exerce une activité de restauration alors que le contrat de bail ne lui permet que l'exercice de l'activité de petite restauration ne nécessitant pas d'extraction, puis le commandement du 11 mars 2022 en affirmant que son activité entraîne des nuisances sonores et olfactives, la société ELOGIE-SIEMP ne peut être considérée de mauvaise foi dès lors qu'elle considérait qu'au vu des éléments en sa possession les deux infractions au contrat de bail s'avéraient caractérisées.
Si la société EARLY JUNE considère n'avoir commis aucune infraction et exercer son activité conformément aux stipulations du contrat de bail, ce moyen relève du bien fondé ou du mal fondé de l'acquisition de la clause résolutoire et non de la bonne ou mauvaise foi de la société ELOGIE-SIEMP.
Le moyen de la mauvaise foi de la société ELOGIE-SIEMP ne peut donc être retenu et il ne peut être considéré que le commandement du 04 mars 2022 et le commandement du 11 mars 2022 doivent être privés d'effet.
Par conséquent, la demande de la société EARLY JUNE de nullité du commandement du 04 mars 2022 et du commandement du 11 mars 2022 sera rejetée.
1-2- Sur l'acquisition de la clause résolutoire
a) Sur la nullité des procès-verbaux de constat
L'article 649 du code de procédure civile dispose que la nullité des actes de commissaire de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.
Selon l'article 114 du même code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
L'article 117 prévoit que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :
Le défaut de capacité d'ester en justice ;
Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;
Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.
L'article 1 II 2° de l'ordonnance n°2016-728 du 2 juin 2010 relative au statut des commissaires de justice indique que les commissaires de justice peuvent effectuer, lorsqu'ils sont commis par justice ou à la requête de particuliers, des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter. Sauf en matière pénale où elles ont valeur de simples renseignements, ces constatations font foi jusqu'à preuve contraire.
En l'espèce, la nullité invoquée par la société EARLY JUNE ne peut être qu'une nullité de forme, les cas limitatifs d'irrégularité de fond prévus par l'article 117 du code de procédure civile n'étant pas constitués.
Cependant, la société EARLY JUNE n'invoque pas que l'irrégularité lui causerait un grief et il n'appartient pas au tribunal de rechercher et déterminer ce grief.
Par conséquent, sa demande de nullité des procès-verbaux de constat en date des 18 février 2022, 24 février 2022, 30 septembre 2022 et 26 avril 2022 sera rejetée.
b) Sur l'acquisition de la clause résolutoire par l'effet du commandement du 04 mars 2022
Aux termes de son commandementen date du 04 mars 2022, la société ELOGIE-SIEMP demande à la société EARLY JUNE de mettre fin à son activité de restauration dans un délai maximum d'un mois à compter de la date de l'acte.
L'article 4 du contrat de bail relatif à la destination des lieux loués stipule notamment :
« Le preneur devra utiliser les lieux loués uniquement pour une activité d'épicerie fine, caviste, salon de thé, petite restauration ne nécessitant pas d'extraction, vente d'objets d'art et de décoration.
Le preneur est informé qu'il est impossible d'installer dans le local un système d'extraction des fumées, il s'interdit par conséquent de réaliser toute préparation nécessitant un tel équipement. (...)
Il est expressément précisé que le preneur devra prendre et maintenir toutes dispositions nécessaires pour éviter que les autres locataires ou voisins puissent être incommodés par de quelconques nuisances ; il déclare faire son affaire personnelle de toutes réclamations qui pourraient être faites par quiconque du fait de ses activités exercées dans les lieux loués.»
Le contrat de bail ne définit pas la notion de petite restauration. Elle peut cependant être définie comme la réalisation de plats simples, faciles et rapides à préparer.
Au soutien de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire, la société ELOGIE-SIEMP produit :
- un procès-verbal de constat établi les 18 et 24 février 2022 par Me [J] [A] [D], huissier de justice, laquelle relève, le 18 février 2022 à 21 heures 30, que le local est occupé par un restaurant qui est ouvert et que « des clients son attablés et servis en terrasse et à l'intérieur ». Le 24 février 2022 à 11 heures 45, elle mentionne que « trois personnes travaillent derrière un comptoir délimitant une cuisine garnie des équipements professionnels usuels dont plonge, appareils de cuisson, plan de travail, ustensiles, denrées alimentaires... ». Elle constate que « le commerce est garni de tables de restaurant dressées, d'un comptoir délimitant la cuisine en partie droite derrière lequel les trois personnent présentes cuisinent. ». Elle indique également qu'il n'y a pas de clients, qu'un menu est affiché en vitrine ainsi que des « stickers de référencement « FOODING table de genre 2019-2020-2021 et 2022 ». Le menu annexé au constat, également produit par la société EARLY JUNE, rédigé en français et en anglais, présente cinq plats de 5 à 25 euros, indique que la viande provient de Normandie et précise, en anglais, que EARLY JUNE reçoit le chef Esu [K] qui, après plusieurs années de voyage à l'étranger, est de retour à [Localité 6] pour mettre en valeur encore une fois sa cuisine très personnelle, accompagné de son vieil ami [I] pour plusieurs semaines. La carte propose en outre douze boissons.
- un procès-verbal de constat de Me [J] [A] [D] du 30 septembre 2022 qui présente treize captures d'écran du compte Instagram de « earlyjuneparis », également mentionné sur le compte « Early June Bar à vin », avec l'indication « hosting travelinf chefs ». Les photographies montrent employés, clients, aliments utilisés pour les plats et un plat réalisé. Elles sont datées du 04 mai 2022 au 25 août 2022.
-trois photographies imprimées du compte Instagram de « earlyjuneparis », qui ne sont pas datées et qui montrent des employées qui travaillent et des plats réalisés.
La société EARLY JUNE produit quant à elle un procès-verbal de constat établi le 5 février 2023 à 17 heures 55 par Me [O] [M], commissaire de justice, qui relève l'installation de deux tables et quatre chaises à l'extérieur et de vingt-cinq places assises à l'intérieur avec des tables dressées. Elle dresse également l'inventaire de l'équipement tant derrière le comptoir qu'au premier étage. Elle mentionne que les préparations sont stockées dans différents réfrigérateurs et qu'il lui est indiqué que toutes les préparations ont été faites en amont en-dehors du local et que seules certaines seront réchauffées au four, la plupart des propositions étant servies froides et les sauces réchauffées sur la plaque à induction. Le menu, affiché sur la vitrine et dont la photographie est annexée au constat, présente dix plats de sept à vingt-cinq euros et indique, en anglais, que le restaurant accueille, pour la première fois à [Localité 6], [R] et [H], des amis de longue date cuisinant ensemble de temps à autre depuis vingt-sept ans et qui mélangeront des airs nordiques typiques avec une inspiration mondiale, durant tout le mois de février et à partir de ce soir.
Le constat produit par la société EARLY JUNE ne peut être retenu dès lors qu'il a été établi à sa demande, au jour et à l'heure de son choix, ce qui a pu lui permettre de choisir à l'avance les plats et aliments à présenter au commissaire de justice et de préparer les indications qui lui seraient données, ce qui ne peut établir la réalité de la cuisine servie aux clients.
Les autres constats et photographies produits par la société ELOGIE-SIEMP ne permettent pas toutefois de retenir que la société EARLY JUNE exerce une activité de restauration au lieu de l'activité de petite restauration autorisée par le contrat de bail.
En effet, aucun élément n'établit que les plats proposés sont réalisés à partir de recettes élaborées et nécessitent une préparation plus importante et plus longue qui relèvent de la restauration et non de la petite restauration.
Le nombre de tables et de couverts proposés, l'équipement de cuisine existant, l'existence d'un menu proposant différents plats et boissons, les dénominations de ces plats, la présence de chefs différents et les photographies de certains plats, éléments mis en évidence par les constats et photographies produits, ne permettent pas de retenir que les plats proposés relèvent de la restauration et non de la petite restauration.
A supposer qu'elle soient réelles, il en est de même de l'existence de nuisances olfactives et sonores qui peuvent résulter également de la réalisation d'une petite restauration.
Enfin, il ne peut être reproché à la société EARLY JUNE de procéder à de la cuisson dans la mesure où, d'une part, il n'est pas déterminé que la petite restauration excluerait toute cuisson des aliments utilisés et, d'autre part, le contrat de bail ne l'interdit nullement.
Ainsi, le non-respect par la société EARLY JUNE de la destination prévue au bail n'est pas établi et l'acquisition de la clause résolutoire ne peut être prononcée pour ce motif.
c) Sur l'acquisition de la clause résolutoire par l'effet du commandement du 11 mars 2022
Aux termes de son commandementen date du 11 mars 2022, la société ELOGIE-SIEMP demande à la société EARLY JUNE de mettre fin à l'existence de nuisances olfactives et sonores provenant de son commerce, incommodant les autres locataires et voisins et causant un réel trouble de jouissance à son préjudice et à celui de ces voisins, et ce dans un délai maximum d'un mois à compter de la date de l'acte.
Il est rappelé que l'article 4 du contrat de bail relatif à la destination des lieux loués stipule notamment :
« (...) Il est expressément précisé que le preneur devra prendre et maintenir toutes dispositions nécessaires pour éviter que les autres locataires ou voisins puissent être incommodés par de quelconques nuisances ; il déclare faire son affaire personnelle de toutes réclamations qui pourraient être faites par quiconque du fait de ses activités exercées dans les lieux loués.».
L'article 9 relatif à la jouissance des locaux prévoit :
« (...) Le preneur doit prendre toutes les précautions nécessaires pour que l'exercice de l'activité sus indiquée ne puisse nuire en quoi que ce soit à la jouissance paisible des voisins, à l'entretien, au bon aspect ou à la bonne tenue de l'immeuble ou de ses dépendances.(...) ».
Au sujet des nuisances sonores et olfactives invoquées, la société ELOGIE-SIEMP produit :
- un procès-verbal de constat établi le 18 février 2022 à partir de 21 heures 30 par Me [J] [A] [D], huissier de justice, laquelle mentionne que le restaurant est ouvert, des clients attablés et servis en terrasse et à l'intérieur. Elle relate s'être rendue au deuxième étage de l'immeuble, dans l'appartement de Mme [Z] dont les fenêtres de l'appartement étaient toutes fermées et, alors qu'elle se trouvait dans le séjour qui donne sur la rue, au-dessus du restaurant, avoir entendu « de la musique provenant de l'intérieur de l'immeuble en continu et en permanence. Je constate que cette musique ne provient pas de l'extérieur de l'immeuble mais de l'intérieur. Cette musique est forte et distinctement audible, elle envahit toute la pièce. ». Elle indique également s'être rendue au troisième étage, dans l'appartement de Mme [Y] qui se trouve au-dessus de celui de Mme [Z], dont les fenêtres étaient toutes fermées et, alors qu'elle se trouvait dans le séjour qui donnesur la rue, au-dessus du restaurant, avoir entendu « des bruits sourds, vifs et puissants de façon régulière tel un éboulement sur un plancher d'une durée de plusieurs secondes. Ces bruits sont soudains et très intenses et se reproduisent très fréquemment. Ils envahissent toutes la pièce semblant provenir de derrière les murs de l'appartement de MME [Y]. ». Elle ajoute avoir ouvert une fenêtre donnant sur la cour intérieure de l'immeuble qui est inaccessible car enclavée et avoir constaté « qu'une forte odeur de cuisson nauséabonde se propage de cette cour et envahit immédiatement l'appartement de MME [Y]. ».
- deux attestations de témoins qui ne peuvent toutefois être prises en considération dès lors qu'une pièce d'identité de ces témoins n'est pas produite ainsi que l'exige l'article 202 du code de procédure civile.
- la correspondance qu'elle a entretenue par e-mail avec Mme [T] [Y], précédemment citée, Mme [S] [E] [W], résidant dans un appartement se trouvant au quatrième étage de l'immeuble, et le commissariat de police du [Localité 1], entre le 9 janvier et le 4 avril 2022, dont il ressort notamment que :
• dans un e-mail adressé le 20 février 2022 à 23h35, Mme [T] [Y] déclare: « Il est 23h32 des clients braillent sur le trottoir. Les gérants ont passé le midi l'après-midi et la soirée à balancer le mobilier et à courir dans leur escalier. La musique est à fond dans le restaurant. Je n'ai encore pu aérer mon appartement tellement les odeurs de cuisine sont fortes. (…) Je ne supporterai pas plus ni une soirée ni un week-end aussi bruyant. Je suis à bouts de nerfs. (...) Je suis exténuée et c'est absolument impossible que je continue à vivre cela. (...) » ;
• le 23 février 2022 à 11h30, Mme [T] [Y] écrit : « Hier soir mardi, soir de fermeture de l'établissement Early June, j'étais très surprise d'entendre des objets tomber et des bruits de course en sabot dans les escaliers. Je suis descendue devant Early June et voici ce que j'ai filmé, ils cuisinent pour la réouverture le lendemain soir et stockent ce qu'ils préparent dans des boîtes qu'ils montent en courant au premier étage (…) Je ne vous raconte pas les odeurs horribles... » ;
• le 7 février 2022 à 13h52, Mme [T] [Y] écrit : « Pendant que ces clientes braillaient en anglais (pendant au moins 45 minutes) j'avais également le bordel du mobilier balancé sur le sol en béton, la musique et les gérants courant dans les escaliers (...) Sortez nous de ce cauchemar sonore de cet établissement absolument pas aux normes svp !!! »
• dans un e-mail du 7 février 2022 à 02h17, Mme [S] [E] [W] indique : « En effet, j'ai entendu également les discussions de la clientèle alors que je suis au 4ème étage (…) et ce, avec les fenêtres fermées. »
• le 6 février 2022 à 13h24, Mme [T] [Y] écrit : « Encore un week-end horrible qui se termine par un dimanche après-midi où ils ont balancé le mobilier etc et dévalé leur escalier à fond et maintenant je me tape la musique et les clients qui braillent en anglais dans la rue sous mes fenêtres ».
Si dans son procès-verbal de constat du 18 février 2022 Me [J] [A] [D], huissier de justice, fait état de nuisances sonores dues à de la musique ainsi qu'à des bruits dont l'origine n'est pas déterminée et à une forte odeur de cuisson, il demeure qu'il n'est nullement établi ni même allégué que ces nuisances proviennent du local occupé par la société EARLY JUNE.
En outre, si la correspondance électronique produite révèle l'exaspération des deux locataires, elle ne permet pas d'établir la continuité et la permanence des nuisances invoquées puisque les e-mails ne porte que sur deux fins de semaine du mois de février 2022, celles des 4 et 6 février et des 18 et 21 février 2022.
De surcroît, dans un e-mail adressé à Mme [T] [Y] le 8 février 2022 et joint à cette correspondance, le major de police M. [U] [C], du commissariat de police du [Localité 1], lui demande si elle a saisi le Bureau d'action contre les nuisances professionnelles de la mairie de [Localité 6] en lui indiquant : « En effet, ces nuisances dénotent un manque d'insonorisation générale, pas particulièrement une irrégularité dans le mode d'exploitation (...) », ce qui montre qu'un défaut d'insonorisation de l'immeuble peut être en cause. Il apparaît d'ailleurs que le rapport d'émergences sonores qui aurait été établi le 15 novembre 2021 et dont Mme [T] [Y] fait état dans un autre e-mail adressé le même jour au major de police, en lui indiquant « il a été largement prouvé par le rapport d'émergences sonores rendu le 15 novembre dernier que l'établissement EARLY JUNE n'est pas aux normes » n'est pas produit, ni le rapport d'un autre acousticien qui serait intervenu le 20 décembre 2021 selon un e-mail de Mme [T] [Y] du 9 janvier 2022.
Dans ces conditions les nuisances sonores et olfactives invoquées ne peuvent être considérées comme établies et l'acquisition de la clause résolutoire ne peut être prononcée pour ce motif.
*****
Par conséquent, la demande d'acquisition de la clause résolutoire de la société ELOGIE-SIEMP sera rejetée.
Ses demandes subséquentes d'expulsion de la société EARLY JUNE, de séquestration du mobilier et de condamnation de la société EARLY JUNE au paiement d'une indemnité d'occupation seront également rejetées.
2- Sur la demande de résiliation du contrat de bail
L'article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.
Selon l'article 1224 du même code, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
L'article 1227 dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.
Aux termes de l'article 1728, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
Il ressort des développements précédents que le non-respect de la destination du bail stipulée au contrat ainsi que les nuisances olfactives et sonores invoqués par la société ELOGIE-SIEMP à l'encontre de la société EARLY JUNE ne peuvent être considérées comme établis.
Dès lors, la demande de la société ELOGIE-SIEMP de résiliation du contrat de bail conclu avec la société EARLY JUNE sera rejetée.
Ses demandes subséquentes d'expulsion de la société EARLY JUNE, de séquestration du mobilier et de condamnation de la société EARLY JUNE au paiement d'une indemnité d'occupation seront également rejetées.
4- Sur les demandes accessoires
a) Sur les dépens
Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En vertu de l'article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.
La société ELOGIE-SIEMP, partie perdante sera condamnée aux dépens.
b) Sur les frais irrépétibles
En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.
L'équité commande de condamner la société ELOGIE-SIEMP à payer à la société EARLY JUNE la somme de 3 000 euros.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant à juge unique, après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
REJETTE la demande de la société EARLY JUNE de nullité du commandement du 04 mars 2022 et du commandement du 11 mars 2022 ;
REJETTE la demande de la société EARLY JUNE de nullité des procès-verbaux de constat d'huissier de justice en date des 18 février 2022, 24 février 2022, 30 septembre 2022 et 26 avril 2022 ;
REJETTE la demande de la société ELOGIE-SIEMP d'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail conclu avec la société EARLY JUNE ;
REJETTE la demande de la société ELOGIE-SIEMP de résiliation du contrat de bail conclu avec la société EARLY JUNE ;
REJETTE les demandes subséquentes de la société ELOGIE-SIEMP d'expulsion de la société EARLY JUNE, de séquestration du mobilier et de condamnation de la société EARLY JUNE au paiement d'une indemnité d'occupation ;
CONDAMNE la société ELOGIE-SIEMP aux dépens ;
CONDAMNE la société ELOGIE-SIEMP payer à la société EARLY JUNE la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Fait et jugé à Paris le 14 novembre 2024
Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Sabine FORESTIER
