Cour de cassation, 30 mai 2012. 11-17.364

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté que le bail portait seulement sur une parcelle de terrain et souverainement retenu que la maison préfabriquée qui était installée dessus, dans laquelle les locataires avaient établi leur résidence habituelle, ne présentait pas un caractère de permanence et de solidarité avec le terrain donné à bail, la cour d'appel en a déduit à bon droit, sans dénaturation et sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, que M. et Mme X... ne pouvaient se prévaloir d'un bail d'habitation ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que le bail faisait obligation au preneur de rendre le terrain nu et débarrassé de tous matériaux en fin de location, la cour d'appel en a exactement déduit que les locataires n'étaient pas fondés à solliciter une indemnisation au titre de la perte de constructions ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme X... aux dépens ; Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 ; rejette la demande de la SCP Delvolvé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mai deux mille douze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Delvolvé, avocat de M. et Mme X... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR constaté que le bail conclu entre le SCI et M. X... portant sur un terrain situé ..., avait pris fin le 31 décembre 2004, et dit qu'à défaut par M. X... d'avoir libéré les lieux dans un certain délai, la SCI pourrait procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, AUX MOTIFS PROPRES QU'aux termes d'un acte sous seing privé du 30 avril 1975, M. Y... avait vendu à M. X... une maison préfabriquée installée sur un terrain en location au ... ; qu'aux termes d'un acte sous seing privé du 21 mai 1975, Mme Z... veuve A... avait donné à bail à M. X... une parcelle de terrain sise ..., étant précisé à l'acte que M. X... s'obligeait à « se conformer à toutes les prescriptions de l'autorité pour cause d'hygiène et de salubrité et notamment de faire son affaire personnelle de l'installation de l'eau ainsi que de la fosse d'aisances, de son entretien et de la vidange ou de canalisations directes à l'égout qui pourraient être imposées, le cas échéant, par l'administration en raison des constructions qui ont été édifiées précédemment sur les lieux présentement loués, de manière que la propriétaire ne soit jamais inquiétée et recherchée à ce sujet » ; que les termes de « maison préfabriquée installée sur un terrain en location », qui figuraient à l'acte de vente du 30 avril 1975, ne permettaient pas de retenir la réalité d'un caractère de permanence et de solidarité de la construction ainsi vendue à M. X... avec le terrain qui lui avait été donné à bail le 21 mai 1975 par Mme A..., aux droits de qui se trouvait désormais la SCI selon acte notarié du 6 février 1991, de sorte que le bail entre les parties, qui ne portait que sur un terrain, ne saurait avoir été soumis aux dispositions de la loi du 1e r septembre 1948 ou de celles du 6 juillet 1989, étant au surplus observé qu'il était stipulé au bail du 21 mai 1975 qu'en fin de location le preneur devrait rendre ledit terrain nu débarrassé de tous matériaux et que le fait que le locataire d'un terrain eût établi sa résidence habituelle sur ce terrain ne suffisait pas à conférer à son bail le caractère d'un bail d'habitation au seul motif que ce locataire était installé dans une construction dont le propriétaire connaissait l'existence alors qu'il s'agissait d'une construction précaire et que cette situation avait été instaurée sans qu'il ne fût justifié d'un consentement du propriétaire à un tel bail d'habitation ; que le congé délivré le 30 septembre 2004 à effet du 1er janvier 2005 par la SCI à M. et Mme X... devait donc être validé ; et AUX MOTIFS ADOPTES QUE, par acte notarié en date du 6 février 1991, la SCI FLOREAL avait acheté un immeuble situé ... ; que cet acte mentionnait que ce bien faisait l'objet de trois locations pour le terrain, dont l'un pour M. et Mme X..., suivant acte sous seing privé du 21 mai 1975 ; que les relations contractuelles entre les parties étaient délimitées par cet acte, les droits et obligations du bailleur initial ayant été transférées à la SCI par l'acte de vente du 6 février 1991 ; que les mentions relatives à la présence de constructions édifiées sur le terrain ne suffisaient en aucun cas à conférer à cet engagement de location la nature d'un bail d'habitation, le terme « constructions » pouvant désigner n'importe quel édifice, hangar, garage, bâtiments industriels etc. ; que la clause relative à l'installation de l'eau, d'une fosse d'aisances et de canalisations directes à l'égout n'autorisaient pas le locataire à effectuer de telles installations ; qu'elle était rédigée sous forme hypothétique, en cas de «prescriptions qui pourraient être imposées, le cas échéant » ; qu'elle impliquait que de tels équipements n'existaient pas à l'époque où le bail avait été signé ; qu'il était également mentionné, à la suite de cette clause, que le locataire devrait obtenir l'autorisation préalable tant du propriétaire que des services municipaux en cas de modification des constructions ; qu'or le locataire n'indiquait pas avoir jamais reçu ni même demandé les autorisations de modifier les constructions existantes de façon à les équiper des éléments de confort indispensables pour qu'une construction pût être considérée comme un immeuble à destination normale d'habitation ; que le fait que le locataire d'un terrain ait établi sa résidence habituelle sur ce terrain ne suffisait pas à conférer au bail le caractère d'un bail d'habitation, au seul motif que le locataire était installé dans une construction dont le propriétaire connaissait l'existence, alors qu'il ne s'agissait pas d'une construction normalement destinée à l'habitation et que cette situation avait été instaurée à l'insu du propriétaire ou sans son autorisation ; que l'un des documents produits par le locataire pour établir l'existence d'une habitation sur le terrain, antérieurement à la signature du bail, comportait des mentions qui contribuaient à exclure le bail en question du champ d'application des lois du 1er septembre 1948 et du 6 juillet 1989 ; qu'il s'agissait d'un acte de sous seing privé en date du 30 avril 1975, par lequel M. Y... avait vendu à M. X... « une maison préfabriquée installée sur un terrain en location» ; qu'il résultait des termes « préfabriquée » et « installée » que l'équipement qualifié de maison ne présentait pas le caractère de permanence et de solidarité avec le terrain d'un immeuble destiné à l'habitation ; que le document manuscrit, en date du 22 septembre 1946, portant sur un pavillon sis ... ne permettait pas plus d'établir que l'édifice qualifié de pavillon avait présenté le caractère d'un immeuble d'habitation ; qu'enfin les documents photographiques produits mettaient en évidence que la construction actuellement en place et précaire était constituée de matériaux légers ; que la présence d'une telle installation ne pouvait pas plus transformer le bail initial pour un terrain seul en bail d'habitation que ne l'aurait fait l'installation d'un mobil-home ou une construction démontable, dépourvue de fondation ; que le locataire ne pouvait se prévaloir, pour contester la validité du congé délivré pour la reprise d'un terrain, d'un bail d'habitation ; que le congé avait été délivré le 30 septembre 2004, à effet au 1e r janvier 2005, ce qui constituait un délai raisonnable compte tenu de la nature de la location ; qu'il se maintenait donc sans droit ni titre sur le terrain depuis cette date, ALORS D'UNE PART QUE se trouve soumis à la loi du 1er septembre 1948 ou, à défaut, à la loi du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d'ordre public, le bail du terrain sur lequel est sis le local qui sert d'habitation principale au preneur ; qu'en l'espèce, ainsi que cela résulte des propres constatations de la cour d'appel, le bail portait sur un terrain sur lequel se trouvait une maison comportant trois pièces, une entrée, une cuisine et des sanitaires et dans laquelle M. X... avait établi sa résidence habituelle ; qu'il s'en déduisait l'existence d'un bail d'habitation au profit de ce dernier ; qu'en déniant une telle qualification au bail conclu, la cour d'appel a violé l'article 1e r de la loi du 1e r septembre 1948 et l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, ALORS D'AUTRE PART QUE tout d'abord l'acte du 30 avril 1975 stipulait que « M. Y... vend à M. X... une maison préfabriquée installée sur un terrain en location au .... Ladite maison avec 3 pièces, cuisine, entrée et sanitaire » ; qu'ensuite l'engagement de location du 21 mai 1975 passé entre le propriétaire bailleur, aux droits duquel se trouvait désormais la SCI, et M. X..., locataire, portait sur la location d'une parcelle de terrain sise ... et visait expressément les constructions édifiées précédemment sur les lieux faisant l'objet de cette location ; qu'enfin l'acte du 6 février 1991, portant vente à la SCI de l'immeuble situé ..., mentionnait que ce bien faisait l'objet de trois locations pour le terrain, dont l'une pour M. et Mme X..., suivant acte sous seing privé du 21 mai 1975 ; qu'il résultait de la combinaison de ces actes contractuels que, parmi ces constructions, figurait nécessairement la maison, objet de l'acte du 30 avril 1975, qui, en ce qu'elle comprenait trois pièces, une cuisine et un sanitaire, constituait une maison d'habitation ; qu'il s'en déduisait que le bail du 21 mai 1975 présentait les caractères d'un bail d'habitation ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ces actes contractuels ; qu'elle a donc violé l'article 1134 du code civil, ALORS EN OUTRE QUE, par l'effet de l'acte de vente du 6 février 1991, qui faisait d'ailleurs précisément référence aux constructions sises sur le terrain objet de la vente, la SCI était venue aux droits de l'ancien propriétaire qui avait lui-même vendu à M. X... la maison située sur ledit terrain et dans lequel celui-ci habitait ; que cet acte, portant vente à la SCI de l'immeuble situé ..., mentionnait expressément que ce bien faisait l'objet de trois locations pour le terrain, dont l'une pour M. et Mme X..., suivant acte sous seing privé du 21 mai 1975 ; qu'il ne pouvait donc être exclu que la maison située sur le terrain qui faisait l'objet de la location et dans laquelle M. X... habitait pourtant, pût être considérée comme une maison d'habitation pour avoir été installée à l'insu du propriétaire ; qu'en retenant toutefois cette exclusion, la cour d'appel a dénaturé les actes contractuels susvisés en violation de l'article 1134 du code civil, ALORS PAR AILLEURS QUE les époux X... avaient exposé dans leurs conclusions récapitulatives (p. 6) que le mandataire du bailleur « a appliqué au loyer le droit de bail de 2,5%, qui n'était pas exigible pour les terrains, preuve qu'il considérait bien la location comme portant sur un terrain bâti et occupé à titre d'habitation comme les quittances produites de 1985, 1986, 1987 et 1994 le justifient » ; que la cour d'appel a délaissé ce moyen, qui était propre à justifier à lui-seul la qualification de bail d'habitation du bail litigieux ; qu'elle a donc violé l'article 455 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST REPROCHE A L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE D'AVOIR débouté M. et Mme X... de leur demande de réparation pour la perte de leur construction, AUX MOTIFS QUE, le bail du 21 mai 1975 faisant obligation au preneur de rendre le terrain nu et débarrassé de tous matériaux en fin de location, M. et Mme X... étaient mal fondés à se prévaloir des dispositions de l'article 555 du code civil pour solliciter auprès de la SCI une indemnisation au titre de la perte de constructions dont la suppression était prévue contractuellement, ALORS QUE l'article 555 du code civil offre au propriétaire le choix entre conserver la propriété des constructions édifiées sur un terrain loué ou en exiger la suppression aux frais du preneur ; que la cour d'appel ne pouvait donc régulièrement débouter les époux X... de leur demande d'indemnisation sans rechercher auparavant si la SCI, propriétaire du terrain loué, avait manifesté son choix à cet égard ; qu'elle a donc privé son arrêt de base légale au regard de l'article susvisé.