Tribunal judiciaire, 15 décembre 2023. 20/11718

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 20/11718 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTIEJ N° MINUTE : 6 Assignation du : 19 Novembre 2020 Jugement en fixation [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : JUGEMENT rendu le 15 Décembre 2023 DEMANDEURS Monsieur [O] [U] [Adresse 7] [Localité 6] Monsieur [J] [U] [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Maître Catherine CARIOU de la SELEURL SELARL CATHERINE CARIOU, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0107 DEFENDERESSE S.A.S. THOUMIEUX [Adresse 5] [Localité 3] représentée par Maître André JACQUIN de la SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0428 COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale COMPAGNIE, Premier Vice-Président, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière DEBATS A l’audience du 06 Octobre 2023 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort Par acte sous seing privé du 24 juillet 2007, MM. [O] et [J] [U] ont donné à bail en renouvellement à la société CAFE THOUMIEUX, aux droits de laquelle vient à présent la société THOUMIEUX, des locaux à usage commercial sis [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer annuel en principal de 23.000 euros, ramené à la somme de 16.214 euros, à compter de la restitution de l'appartement sis au 2ème étage, initialement compris dans le bail du 2 février 1996, pour une durée de douze ans à compter du 1er juillet 2007. Le bail prévoit l’exploitation dans les locaux composés d'une boutique, d'une cave sous boutique et l'ancienne courette commune, permettant l'accès à la cuisine du restaurant exploité dans l'immeuble du [Adresse 5], d’une activité de « café, bar, restaurant et au seul profit de la SARL CAFE THOUMIEUX, vente à emporter ». Par acte extrajudiciaire du 24 juin 2019, MM. [O] et [J] [U] ont fait délivrer congé à la société THOUMIEUX (SAS) avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2020, pour une durée de douze ans, moyennant un loyer annuel en principal de 33.350 euros hors taxes, hors charges. Par acte du 25 juin 2020, MM. [O] et [J] [U] ont fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris la société SAS THOUMIEUX, aux fins principales de fixer à la somme annuelle en principal de 33.350 euros, le loyer du bail renouvelé pour douze ans à compter du 1er janvier 2020. Par jugement du 22 octobre 2021, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant MM. [O] et [J] [U] et la société THOUMIEUX et portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 3], à compter du 1er janvier 2020, et désigné M. [B] [Z], expert judiciaire aux fins de de rechercher la valeur locative des locaux loués au 1er janvier 2020 au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce et de donner son avis sur le montant du loyer en renouvellement à la date du 1er janvier 2020, suivant les indices applicables en précisant les termes et modalités de son calcul. L'expert judiciaire a déposé son rapport le 7 juin 2022 retenant une valeur locative de 22.000 euros. Par mémoire n°2 après expertise régulièrement notifié, MM. [O] et [J] [U] (ci-après les consorts [U]) demandent au juge des loyers commerciaux de : - fixer à 33.350,00 euros par an en principal le loyer du bail renouvelé pour douze ans à compter du 1er janvier 2020 ; - juger que les compléments de loyers échus et impayés porteront intérêts au taux légal au profit des bailleurs à compter de la notification de leur assignation ; -condamner le preneur aux entiers dépens dont les frais d’expertise ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Par mémoire en ouverture de rapport régulièrement notifié, la société THOUMIEUX demande au juge des loyers commerciaux de : -fixer le loyer annuel du bail renouvelé à effet du 1er janvier 2020 à la somme de 17.500 € en principal à compter du 1er janvier 2020 ; - constater l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail à effet du 1er janvier 2020 pour une nouvelle durée de 12 ans ; - condamner solidairement les consorts [U] au paiement de la somme de 4.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner solidairement les consorts [U] aux entiers dépens comprenant les honoraires de l’expert judiciaire ; - rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il sera donné acte aux parties du fait qu'elles s'accordent sur un renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2020 pour une durée de 12 ans. Sur la valeur locative La valeur locative s'apprécie, aux termes de l'article L.145-33 du code de commerce, d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Sur l'emplacement et les caractéristiques des locaux Les locaux loués à usage de « café, bar, restaurant, vente à emporter » sont situés dans le [Localité 3], au [Adresse 2], rue à sens unique de circulation reliant la [Adresse 17] à la [Adresse 14]. Ils sont desservis par la station de métropolitain [Adresse 9] située à 238 mètres. L'expert judiciaire précise que les locaux loués bénéficient d'une bonne situation pour l'activité exercée dans un secteur résidentiel avec des commerces en pied d'immeubles. Les locaux dépendent d'un immeuble ancien élevé sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée, de deux étages droits et un troisième en léger retrait, avec une façade en pierre et une toiture en zinc. Ils sont accessibles depuis la vitrine [Adresse 15] par une porte vitrée manuelle à deux vantaux et constituent des annexes du restaurant et de l'hôtel faisant l'objet de baux distincts. Ils se développent ainsi qu'il suit : au rez-de-chaussée : une boutique à usage de bureaux éclairée par la vitrine ; un vestiaire du personnel avec une douche, un lavabo et des sanitaires ; un bloc sanitaire ;au sous-sol accessible depuis la boutique par un escalier en pierre : une cave voûtée. L'expert judiciaire retient les surfaces réelles suivantes , selon le relevé établi par le cabinet Coulance, géomètre expert établi en septembre 1998 : au rez-de-chaussée : 60,20 m²au sous-sol : 34,50 m², soit une surface totale réelle de 94,70 m² qui n'est pas contestée par les parties. Il procède à la pondération suivante des différentes zones et annexes : rez-de-chaussée : zone 1 25,20 m² x coefficient de 1= 25,20m²P zone 2 16 m² x coefficient de 0,80 = 12,80 m²P annexes (vestiaires, réserves et annexes) 19 m² x 0,40 = 7,60 m²P sous-sol : annexes34,50 x 0,20 = 6,90 m²P soit une surface totale pondérée de 52,50 m²P que : les bailleurs contestent, se prévalant de l'avis non contradictoire de M. [C] pour apprécier à 60 m²P la surface totale pondérée des locaux ; ils retiennent une surface de 31,17 m² en zone 1 avec un coefficient 1, une surface de 29,33 m² en zone 2 (en intégrant les annexes à la zone 2), à laquelle ils appliquent un coefficient de 0,80, une surface de 34,50 m² au sous-sol à laquelle ils appliquent un coefficient de 0,15 ;le preneur conteste également en ce qui concerne le sous-sol puisqu'il retient comme les bailleurs un coefficient de 0,15 ; en revanche il se range à l'avis du l'expert judiciaire pour la surface pondérée du rez-de-chaussée. Le juge des loyers commerciaux observe que les bailleurs n'ont formé aucun dire durant les opérations d'expertise quant à la pondération des surfaces retenues par l'expert qui a pris le soin dans son rapport de rappeler que « la zone 1 correspond à la zone de 5mètres de profondeur à compter de la vitrine, que la zone 2 se situe entre 5 mètres et 10 mètres de profondeur à compter de la vitrine et que les annexes sont constituées de réserves, locaux sociaux et techniques. En revanche, l'avis de M. [C] ne comporte aucune précision sur les modalités de détermination des différentes zones autre que le recours à « [son] logiciel de pondération PONDERIS 3D » ce qui ne permet pas au juge de vérifier les surfaces réelles proposées par celui-ci. Dès lors, les surfaces réelles des zones 1 et 2 proposées par l'expert judiciaire, de 25,20 m² et 16 m² seront retenues. Le coefficient de 1 sera appliqué pour la pondération de la zone 1 et de 0,80 pour la pondération de la zone 2 sans qu'il y ait lieu d'intégrer les annexes à cette zone, celles-ci n'étant pas destinées à recevoir le chaland mais réservées au personnel puisqu'il s'agit de sanitaires et d'un vestiaire. Enfin les parties s'accordant sur la pondération de la surface en sous-sol un coefficient de 0,15 sera retenu. La surface pondérée des lieux s'établit donc pour le rez-de-chaussée a 45,60 m²P et pour le sous-sol à 5,17 m²P, soit une surface totale de 50,77 m²P. Sur le prix unitaire Au titre des références locatives pour des locaux de restauration dans le 7ème arrondissement, l'expert judiciaire cite, en dehors des deux références aux dates d'effet postérieures à la prise d'effet du bail et d'une révision judiciaire dont il ne sera pas tenu compte : - deux locations nouvelles sis [Adresse 8] et [Adresse 17], aux dates d'effet le 1er octobre 2018 et le 1er avril 2014, avec des surfaces pondérées de 45,75 m²B et 25,25 m²B et aux prix unitaires de 656 euros/m²B et 1331 euros/m²B, un loyer décapitalisé sis [Adresse 11], à date du 9 janvier 2018, avec une surface de 21,20 m²B et un prix unitaire de 1061 euros/m²B,cinq renouvellements pour des locaux sis [Adresse 18], [Adresse 10], [Adresse 16], [Adresse 9], aux dates d'effet comprises entre avril 2014 et mai 2018, aux surfaces comprises entre 66,25 m²B et 146,60m²B, et aux prix unitaires compris entre 367 euros/m²B et 648 euros/m²B,deux fixations judiciaires de renouvellement aux dates d'effet en octobre 2015 et octobre 2017, pour des locaux sis [Adresse 12] et [Adresse 13] aux prix unitaires de 750 euros/m²B et 650 euros/m²B et aux surfaces de 53,47 m²B et 117,11 m²B. Au titre des références locatives pour des boutiques situées dans un rayon de 500 mètres autour des locaux loués, l'expert judiciaire cite : cinq locations nouvelles, aux dates d'effet comprises entre février 2016 et octobre 2019, avec des surfaces comprises entre 28,50 m²B et 70,80 m²B , des prix unitaires compris entre 512 euros/m²B et 2260 euros/m²B avec des activités de salon de coiffure, tapissier, agence immobilière, fabricant de foie gras, équipement de la personne,un loyer décapitalisé à la date d'effet au 1er octobre 2017 pour une surface de 31 m²B, une activité de bar à ongles et un prix unitaire de 1.081 euros/m²B ,trois renouvellements amiables aux dates d'effet comprises entre janvier 2016 et juillet 2018 avec des surfaces comprises entre 44,35 m²B et 85,40 m²B , des prix unitaires allant de 402 à 970 euros/m²B , pour des activités de pharmacie, chocolaterie, salon de coiffure,cinq fixations judiciaire de renouvellement avec des dates d'effet comprises entre juin 2012 et avril 2018, des surfaces allant de 32 ²B à 153 m²B, des prix unitaires compris entre 500 et 760 euros/m²B.L'expert judiciaire retient un prix unitaire de 500 euros/m²B. Le juge des loyers commerciaux observe qu'après avoir formulé de nombreuses critiques à l'encontre des références citées par l'expert judiciaire, les bailleurs retiennent également un prix unitaire de 500 euros/m²B. Quant au preneur, il retient un prix unitaire de 450 euros/m²B, citant des références locatives pour certaines d'ores et déjà citées par l'expert judiciaire et se prévalant d’un marché des valeurs locatives en immobilier commercial à la baisse, de l'absence de toutes cessions de bail dans le secteur, de l'appauvrissement général de la population du fait des crises économiques, sociales et financières et de la situation des locaux en retrait des axes secondaires. Au vu de l'ensemble des éléments précités, de la destination des locaux, de leur emplacement dans une rue secondaire, de leur configuration régulière, des références locatives précitées en prenant en considération les différences d'emplacement, de surface, de destination des locaux cités au regard des locaux loués, le prix unitaire de 500 euros/m²B proposé par l'expert judiciaire sera retenu. La valeur locative s'établit donc au 1er janvier 2020 à la somme de 26.250 euros (500 x 52,50 m²B) Sur les correctifs sur les travaux réalisés par le preneur : L'expert judiciaire retient un premier abattement de 10% de la valeur locative correspondant aux travaux réalisés par le preneur que les bailleurs contestent. Ils font valoir que les travaux effectués en 2015 d'un montant de 4.815.573 euros concernent les locaux relevant du second bail d'hôtel-restaurant et ne porte pas sur les locaux loués à usage de café que le preneur a déspécialisé en bureau. Ils ajoutent qu'à supposer que ces travaux aient à être pris en compte, il ne s'agit pas au vu des factures de travaux d'amélioration faisant accession en vertu de la clause d'accession contenue au bail. Le preneur se prévaut des stipulations de la clause 6.14 du bail qu'il analyse comme une clause faisant accession des embellissements ou améliorations de quelque nature que ce soit en fin de jouissance, pour soutenir que le bailleur ne peut se prévaloir des travaux réalisés pour la détermination de la valeur locative. Il soutient avoir réalisé dans les locaux loués les travaux d'électricité de climatisation de plomberie et de robinetterie... En l'espèce, la clause 6.14 du bail liant les parties stipule que « ... tous embellissements ou améliorations de quelque nature que ce soit (finitions, modifications,réparations) apportés aux lieux loués resteront la propriété des bailleurs en fin de bail, …, sans indemnité, à moins que ceux-ci ne préfèrent demander la restitution des lieux dans leur état antérieur, aux frais du preneur. » La clause doit être interprétée comme une clause d’accession en fin de jouissance qui doit conduire en l'absence d'accession des travaux au moment du renouvellement, à procéder à un abattement sur la valeur locative, l'expert judiciaire ayant estimé les locaux dans leur état actuel. Toutefois, pour fixer un tel abattement, le locataire doit justifier de la réalisation et de l'importance de travaux afin d'en apprécier le gain procuré. Or en l'espèce, l'expert judiciaire ne fait aucune description précise de la nature et du coût des travaux entrepris dans les locaux loués, les pages 34 et 35 se rapportant à l'hôtel et restaurant, objets d'un bail distinct. De même, le preneur qui renvoie à des pièces descriptives des travaux menés dans le bail et le restaurant et produit ainsi de très nombreuses factures portant sur l'ensemble des travaux conduits dans l'hôtel et le restaurant, ne verse aux débats aucune pièce précisant poste par poste pour les seuls locaux loués, la nature et le coût des travaux réalisés. De ce fait, le juge des loyers commerciaux n'est pas en mesure d'apprécier les travaux réalisés et d'en déduire l'abattement qui pourrait être appliqué à la valeur locative. Dès lors, le preneur sera débouté de la demande d'abattement formée de ce chef. les clauses exorbitantes de droit commun : Aux termes du premier alinéa de l'article R.145-8 du code de commerce, « les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages ». En l'espèce, l'expert judiciaire déduit une somme de 3.625 euros de la valeur locative pour « tenir compte de l'impôt foncier et de l'assurance immeuble à la charge du preneur, sous réserve de la communication des montants réels ». Le bailleur conteste tout abattement à ce titre arguant du fait que le preneur n'a pas justifié les montants réels de la taxe foncière et de l'assurance de l'immeuble. Quant au preneur, il sollicite un abattement de 15% de la valeur locative se prévalant des clauses de prise en charge des travaux résultant de la vétusté, des travaux de mise aux normes, de la taxe foncière, des primes d'assurance et de la clause instituant un droit de préférence en cas de cession du fonds de commerce. Les clauses des articles 6.3 (prise en charge des réparations par le preneur résultant de la vétusté qui, en application des dispositions de l'article R.145-35 du code de commerce, ne peut plus porter sur les grosses réparations contraires au libellé du bail), 6.5 ( prise en charge des travaux de mise en conformité), 6.12 (prise en charge de la taxe foncière) et 7.2 (prise en charge de l'assurance de l'immeuble) en ce qu'elles transfèrent au preneur des charges qui incombent au propriétaire en sa qualité de bailleur sont des clauses exorbitantes de droit commun au sens de l'article R.145-8 du code de commerce précité ouvrant droit à un abattement de la valeur locative, peu important que le bailleur qui répercute sur le preneur la taxe foncière et l'assurance de l'immeuble n'ait pas produit l'avis d'imposition et la prime acquittée. En revanche, la clause instituant un droit de préférence en cas de cession du fonds de commerce au profit du bailleur ne justifie pas un abattement, puisqu'elle ne fait pas obstacle à la cession de ce fonds mais impose seulement au preneur de proposer en premier lieu le fonds au bailleur. Au vu de l'ensemble de ces clauses, la valeur locative sera abattue de 10%. - Sur les majorations sollicitées par le bailleur quant à l'application des dispositions de la loi du 18 juin 2014 Le bailleur se prévaut des dispositions de la loi Pinel interdisant la refacturation au locataire des grosses réparations, les honoraires de gestion des loyers, les mises en conformité relevant de l'article 606 du code civil, les travaux de vétusté relevant de ce même article du code civil, limitant la durée de la clause de solidarité, mettant un droit de préemption des murs au profit du locataire et prévoyant un lissage du loyer déplafonné, pour solliciter une majoration d'un montant de 3350 euros de la valeur locative. Il soutient que ces clauses ont modifié l'équilibre et l'économie du contrat. Toutefois, ainsi que le relève à juste titre, ces dispositions qui sont applicables à l'ensemble des baux conclus ou renouvelés depuis l'entrée en vigueur de cette loi ne constituent pas des charges pour le bailleur puisqu'elles sont liées à sa qualité de propriétaire des lieux (travaux relevant de l'article 606 du code civil, frais de gestion) et le maintien de leur prise en charge aurait conduit à un abattement de la valeur locative et que pour d'autres elles sont d'ordre public (durée de la garantie du cédant, droit de préemption). Dès lors, les bailleurs seront déboutés de leur demande de majoration formée de ce chef. Au total après application des correctifs, le loyer de bail renouvelé s'établit au 1er janvier 2020 à la somme en principal de 23.625 euros (26.250 euros -10%). Il convient de rappeler qu’en application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil dans leur version issue de l’ordonnance du 10 février 2016, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 25 juin 2020, puis au fur et à mesure des échéances échues. Sur les dépens et les frais d’expertise La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise. Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, Fixe à la somme annuelle de 23.625 euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2020 entre MM. [O] et [J] [U] et la société THOUMIEUX pour les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre les loyers effectivement acquittés et les loyers finalement dûs, à compter du 25 juin 2020 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, Condamne MM. [O] et [J] [U] et la société THOUMIEUX, d'autre part, à prendre en charge chacune par moitié les dépens qui incluront les frais de la médiation et de l'expertise judiciaire, Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires. Fait et jugé à Paris le 15 Décembre 2023 La GreffièreLa Présidente M. PLURIELP. COMPAGNIE