Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 11 SEPTEMBRE 2024
N° 2024/ 341
N° RG 23/07224
N° Portalis DBVB-V-B7H-BLLQS
[W] [N] [K]
[C] [T] [F] [Z] épouse [K]
C/
S.C.I. LE PLAN
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Christophe MACONE
Me Cyrille LA BALME
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal judiciaire de TOULON en date du 13 Avril 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/03995.
APPELANTS
Monsieur [W] [N] [K]
né le 13 Septembre 1963 à [Localité 5] (94), demeurant [Adresse 2]
Madame [C] [T] [F] [Z] épouse [K]
née le 03 Janvier 1962 à [Localité 4] (61), demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Christophe MACONE, avocat au barreau de TOULON
INTIMÉE
S.C.I. LE PLAN
agissant poursuite et diligences de son gérant en exercice domicilié au siège en cette qualité sis [Adresse 1]
représentée par Me Cyrille LA BALME, membre de la SELARL CABINET LA BALME, avocat au barreau de TOULON, ayant pour avocat plaidant Me Géraldine ALLARD-KOHN, avocat au barreau de PARIS
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2024.
ARRÊT
Rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffièr auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Selon acte sous seing privé en date du ler mars 2016, la SCI LE PLAN a consenti à M.[W] [K] un bail à usage d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 900 euros, hors charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2022, la SCI LE PLAN a fait délivrer à M. [W] [K] et à Mme [C] [K] née [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire aux fins d'obtenir paiement de la somme de 14.049,34 euros en principal au titre de loyers et charges impayés.
Le 15 février 2022, M. [W] [K] a saisi la commission de surendettement des particuliers du Var qui a déclaré son dossier recevable à la date du 2 mars 2022.
Par jugement rendu le ler juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULON a infirmé cette décision de recevabilité.
Selon actes de commissaire de justice en date du 20 juillet 2022, la SCI LE PLAN a assigné M.et Mme [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULON afin de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l'expulsion des locataires du logement loué, et condamner ces derniers au paiement de l'arriéré locatif, d'une indemnité d'occupation ainsi que des frais irrépétibles, outre les dépens.
Les locataires ont restitué les clés du logement le 20 octobre 2022, date à laquelle a été dressé un état des lieux de sortie par procès-verbal de comrnissaire de justice.
Par jugement rendu le13 avril 2023, le Tribunal a:
CONDAMNE solidairement M.et Mme [K] à payer à la SCI LE PLAN une somme de 20.455,99 euros au titre des loyers et charges impayés,
CONDAMNE solidairement M.et Mme [K] à payer à la SCI LE PLAN une somme de l.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel,
CONDAMNE in solidum M.et Mme [K] à payer à la SCI LE PLAN la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum M.et Mme [K] aux dépens,
DEBOUTE les parties à l'instance de toutes leurs autres demandes,
RAPPELLE que l'exécution provisoire est applicable de droit à la présente décision,
Par déclaration au greffe en date du 31 mai 2023, M.et Mme [K] ont interjeté appel de cette décision.
Ils sollicitent:
Infirmer le jugement en date du 13 avril 2023 du Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de TOULON (N° RG 22/03995) en ce qu'il a :
- Condamné solidairement M.et Mme [K] à payer à la SCI LE PLAN une somme de 20.455,99 euros au titre des loyers et charges impayés,
- Condamné solidairement M.et Mme [K] à payer à la SCI LE PLAN une somme de.1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel,
- Condamné in solidum M.et Mme [K] à payer à la SCI LE PLAN la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamné in solidum M.et Mme [K] aux dépens,
- Débouté les parties à l'instance de toutes leurs autres demandes ».
Et statuer à nouveau
A titre principal
Débouter la SCI LE PLAN de l'ensemble de ses moyens, fins, demandes et conclusions.
En conséquence
Vu l'article 1353 du Code civil,
Juger que la SCI LE PLAN n'apporte pas la preuve d'aucune de ses créances (arriéré de loyers et préjudicie matériel résultant de la dégradation du bien loué).
En conséquence
Juger que M.et Mme [K] ne doivent aucune somme à la SCI LE PLAN
Condamner la SCI LE PLAN à verser à M.et Mme [K] la somme de 6.000 Euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
A titre subsidiaire
Vu l'article 1343-5 du Code civil
Dans l'hypothèse où une somme au titre des loyers ou autre serait due, octroyer à M.et Mme [K] un délai de 24 mois afin de la régler ;
Juger n'y avoir lieu à condamnation M.et Mme [K] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Juger que les dépens tant de première instance que d'appel seront à la charge de la SCI LE PLAN en application de l'article 696 du Code de procédure civile.
A l'appui de leur recours, ils font valoir:
-que faute pour le bailleur de produire en plus du décompte ses relevés de compte sur toute la période concernée, il n'établit pas sa créance, le commandement de payer ne suffisant pas,
-qu'en raison de leur bonne foi, ils sollicitent des délais de paiement qui leur ont été octroyés par un autre créancier qu'est l'administration fiscale,
-qu'ils contestent toute dégradation locative non établie par le bailleur.
La SCI LE PLAN conclut:
DÉCLARER la SCI LE PLAN recevable et bien fondée en sa demande et l'y recevant ;
CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 13 avril 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULON (RG n°22/03995).
DEBOUTER M.et Mme [K] de leurs demandes, fins et conclusions
CONDAMNER in solidum M.et Mme [K] au paiement de 6.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile en indemnisation de ses frais irrépétibles d'appel ;
CONDAMNER in solidum M.et Mme [K] aux dépens d'appel dont distraction au profit de SELARL CABINET LA BALME, représentée par Maître Cyrille LA BALME en application de l'article 699 du Code de procédure civile.
Elle soutient:
-que M. [K] a procédé, de mauvaise foi, à quatre déclarations de surendettement en deux ans, il a sciemment omis de déclarer à la procédure son réel statut matrimonial et le fait que son épouse participe aux charges du foyer depuis 2019, il a déclaré une dette locative inférieure à ce qu'elle était, tout en s'abstenant de régler le loyer courant, il a effectué des dépenses inconsidérées au regard de sa situation personnelle financière (restaurants fréquents, PMU, cinéma...), qui compensent largement la baisse de ressources invoquée et démontrent que ce dernier n'est pas dans l'impossibilité manifeste de faire face à ses dettes et qu'il a une volonté de mener un train de vie dispendieux aggravant sciemment sa situation de surendettement, ce qui caractérise sa mauvaise foi, comme retenu par le tribunal,
-qu'il appartient au locataire d'apporter la preuve du paiement de son loyer et de ses charges
et ce, conformément à l'article 1353 du Code civil,
-qu'à la demande des locataires, elle a adressé le 12 juillet 2022 les quittances et/ou reçus pour les paiements intervenus depuis 2016 sans contestation de leur part,
-que compte tenu du caractère récurrent des infractions commises en ce qui concerne le paiement des loyers et de l'absence de justification de la qualité de débiteurs de bonne foi comme de toutes difficultés financières, aucun délai de paiement ne peut être accordé aux époux [K],
-que les époux [K] ont restitué les lieux loués dans un état dégradé et sale ainsi que le révèle le procès-verbal de constat du commissaire de justice : trous de chevilles non rebouchés, peintures en très mauvais état, angles de murs détériorés, traces d'infiltrations, barbecue fissuré, pattes de fixation du portail dévissée et alimentation du portail modifiée, extérieur en friche.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes principales
Sur l'arriéré locatif
L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui le sont faits.
L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il résulte de l'article 1751 alinéa 1 du code civil que le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation des deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux.
L'article 220 du même code indique que chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants: toute dette ainsi contractée par l'un oblige l'autre solidairement.
Aux termes de l'article 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, M.[K] a signé avec la SCI LE PLAN un bail à usage d'habitation le 1er mars 2016. Il résulte de l'extrait d'acte de naissance de Mme [C] [Z] qu'il est marié à cette dernière depuis le 4 février 1984, de sorte qu'ils sont cotitulaires du bail.
Pour établir sa créance, la SCI LE PLAN verse aux débats:
-le bail signé,
-un commandement de payer délivré le 29 avril 2022,
-un décompte locatif arrêté au 20 octobre 2022,
-ses relevés de compte depuis le 1er janvier 2019,
-les quittances adressées par courriels officiels du 12 juillet 2022;
Quant aux époux [K], ils ne produisent aucune pièce démontrant le paiement ou l'extinction partielle ou totale de leur dette, étant précisé que la décision de recevabilité du dossier de surendettement du 2 mars 2022 a été infirmée par un jugement du 1er juillet 2022 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULON.
En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné solidairement les époux [K] à payer à la SCI LE PLAN la somme de 20 455,99€ au titre d le'arriéré locatif.
Sur les dégradations locatives
Aux termes de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
Aux termes de l'article 7 d) de la même loi, le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Aux termes de l'article 3-2 alinéa 1er et 2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à 'frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'État.
Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Aux termes de l'article 1731 du Code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est
présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
Aux termes de l'article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
En l'espèce, aucun état des lieux d'entrée n'a été fait, de sorte que les locataires sont présumés les avoir reçus en bon état de réparations locatives, ce qu'ils ne contestent d'ailleurs pas, d'autant qu'ils soutiennent que l'état des lieux de sortie ne ferait état que de traces d'usure normales eu égard à la durée de la location.
Le bailleur ayant été averti par courriel du 18 octobre 2022 du départ des locataires, qui ont restitué les clés le 20 octobre 2022, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que seul l'état des lieux de sortie établi contradictoirement par commissaire de justice le 20 octobre 2022 doit être retenu à l'exclusion de celui établi à la demande des locataires le 10 octobre 2022, soit 10 jours avant la restitution des clés.
Il résulte de cet état des lieux de sortie:
-hall d'entrée: la porte d'entrée en PVC est en état d'usage et sale ; la peinture des murs est en mauvais état ; les murs comportent de nombreuses traces en partie basse et en partie haute ainsi que de nombreux trous de cheville ; les carreaux de carrelage au sol sont sales ; la peinture sur le plafond est en état d'usage.
-salle de séjour: les carreaux de carrelage au sol sont à l'état d'usage et d'aspect ancien ; la peinture sur les murs est en très mauvais état et comporte des traces ; les murs comportent treize trous de chevilles ; l'angle du pilier est détériore ; de nombreuses traces sont présentes autour de la cheminée ; les deux portes-fenêtres PVC sont à l'état d'usage ; les montants sont tachés.
-chambre Nord-Ouest: les carreaux de carrelage sont à l'état d'usage ; la peinture sur les murs est en très mauvais état ; les murs comportent sept trous de chevilles ainsi que sept trous rebouchés ; la peinture sur le plafond est à l'état d'usage ; des traces d'infiltrations d'eau sont présentes à l'angle Sud-Est ; la fenêtre PVC et le volet roulant électrique sont à l'état d'usage ; de nombreuses traces sont présentes sur la face extérieure de la porte; dix trous de chevilles sont présents au fond du placard ; celui-ci est dépourvu de porte.
-chambre Nord-Est: les carreaux de carrelage au sol sont à l`état d'usage ; la peinture sur les murs est en mauvais état ; des traces ainsi que neuf trous de cheville sont présents en partie basse des murs; la peinture sur le plafond est à l'état d'usage ; la moustiquaire est à l'état d'usage ; la porte est à l'état d'usage.
-chambre Sud-Est: les carreaux de carrelage au sol sont à l'état d'usage ; la peinture sur les murs est à l'état d'usage ; la peinture sur le plafond est à l'état d'usage ; le placard dressing avec porte repeinte est à l'état d'usage ; le sol est recouvert de caillebotis de bois ; la peinture sur les murs est en mauvais état ; trois trous de cheville sont présents sur les murs ; la peinture sur le plafond est à l'état d'usage ; le meuble sous vasque avec porte bois est à l'état d'usage ; le lavabo ainsi que la robinetterie sont à l'état d'usage ; le miroir avec un point lumineux ainsi que le meuble colonne quatre étagères sont à l'état d'usage ; la paroi en briques de verre est à l'état d'usage ; les carreaux de douche sont à l'état d'usage et entartrés ; la robinetterie est à l'état d'usage et entartrée.
-WC: les carreaux de carrelage au sol sont à l'état d'usage ; des taches sont présentes en pourtour des toilettes ; des traces de colle et des trous de cheville sont présentes sur la faïence; la peinture en partie haute est à l'état d'usage ; le WC, l'abattant, le réservoir et le système de chasse d'eau sont à l'état d'usage.
-cuisine: le carrelage au sol est sale et décoloré ; deux carreaux sont fêlés et deux autres carreaux sont ébréchés ; la peinture est en mauvais état ; six trous chevillés et des traces sont présents sur le mur Nord ; dix trous de cheville sont présents sur le mur Ouest ainsi, que sur la faïence ; une porte de tiroir est branlante au niveau du meuble bas de cuisine ; deux modules vitres sont à l'état d'usage au niveau des meubles haut de cuisine ; la table sur pieds inox et les quatre chaises hautes sont à l'état d'usage ; la hotte aspirante inox est à l'état d'usage ; le chauffage électrique est à l'état d'usage.
-couloir: des trous de cheville et des taches sont présents sur les murs Est et Sud ; la peinture est en mauvais état ; le carrelage au sol est taché ; la peinture sur le plafond est à l'état d'usage et comporte quelques traces ; les angles de murs sont détériorés ; les angles de portes sont détériorés.
-terrasse: le sol est sale ; les brise-vues sont en mauvais état ; l'échelle d'accès aux combles est à l'état d'usage ; la porte du coffrage des compteurs est cassée.
-extérieur: un cabanon métallique, un auvent bois et une structure métallique ont été laissés sur place par les locataires ; le barbecue est sale et fissuré ; les chaises et les fauteuils en plastique sont en mauvais état ; le cabanon sous l'escalier est à l'état d'usage ; l'une des pattes de fixation du portail est dévissée ; l'alimentation du portail est modifiée ; des traces de scotch sont présentes sur le portillon en face extérieure; le jardin est en triche et non entretenu.
Retenant que si l'intérieur de la villa louée ne compte qu'un faible nombre de dégradations minimes, de nombreuses traces de salissures révélant un manque d'entretien ont également été relevées, que le jardin et la terrasse afférents à la villa louée laissent apparaître des dégradations
substantielles, notamment au regard de l'état du barbecue, ainsi qu'un manque d'entretien et qu'il n'y a pas lieu de tenir compte des nombreux éléments mentionnés "en état d'usage" dans la mesure où les locataires ont joui du bien durant plus de six années, de sorte que l'usure peut être imputée à l'écoulement du temps et à un usage normal de la chose louée, c'est à juste titre que le premier juge, face à l'absence de facture ou de devis produit par le bailleur, a évalué le montant de la créance indemnitaire, certaine en son principe, à la somme de 1 000€.
Sur la demande de délais de paiement
L'article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
L'article 1343-5 alinéa 1er du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Un tel aménagement de la dette n'est envisageable que si son montant le permet eu égard aux facultés contributives du débiteur et si les propositions faites pour son apurement permettent à celui-ci de s'en acquitter dans le respect des droits du créancier.
L'octroi d'un délai de paiement n'est pas de plein droit et ne peut bénéficier qu'au débiteur de bonne foi.
Retenant qu'il résulte du jugement rendu le 1er juillet 2022 que M.[K] a fait de fausses déclarations à la commission de surendettement des particuliers du Var en dissimulant sciemment sa situation matrimoniale pour optimiser ses chances d'obtenir un aménagement voire un effacement partiel ou total de la dette et qu'ainsi il ne peut être qualifié de débiteur de bonne foi, c'est valablement que le premier juge a débouté les époux [K] de leur demande de délais de paiement.
En effet, le fait que l'administration fiscale leur ait octroyé des délais de paiement n'est pas de nature à justifier de la bonne foi de ces derniers dans leurs rapports avec leur ancien bailleur.
Sur les autres demandes
Les époux [K] sont condamnés in solidum à 1500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens de l'appel, avec distraction au profit de la SELARL CABINET LA BALME.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 13 avril 2023 par le Tribunal judiciaire de TOULON, pôle JCP,
Y ajoutant,
CONDAMNE in solidum M.et Mme [K] à régler à la SCI LE PLAN la somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE in solidum M.et Mme [K] aux entiers dépens de l'appel recouvrés au profit de la SELARL CABINET LA BALME, avocat.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
