Cour de cassation, 07 mai 1997. 95-15.762

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière Kopacz, dont le siège est ..., en cassation d'un arrêt rendu le 2 mai 1995 par la cour d'appel de Toulouse (1er chambre, section 1), au profit de ; 1°/ M. Pierre Z..., 2°/ Mme Sylviane Y..., épouse Z... demeurant ensemble ... les Moulineaux, 3°/ le Syndicat des copropriétaires du Château de Leran, pris dans la procédure en la personne de son syndic, M. A..., domicilié ... et pris actuellement en la personne de son syndic M. Joseph X..., domicilié 28, place du Maréchal Leclerc, 09500 Mirepoix, défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 18 mars 1997, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Fromont, Villien, Cachelot, Martin, Dupertuys, Philippot, conseillers, M. Nivôse, Mmes Masson-Daum, Fossaert-Sabatier, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Chemin, conseiller, les observations de Me Bertrand, avocat de la SCI Kopacz, de la SCP Coutard et Mayer, avocat des époux Z..., et du Syndicat des copropriétaires du Château de Leran, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 2 mai 1995), que les époux Z..., propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété ayant revendiqué un espace, contigu à l'un de leurs lots, situé au-dessous d'une terrasse commune attribuée en jouissance privative à un autre copropriétaire, la société civile immobilière Kopacz (la SCI), l'assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 1992 a décidé que ce local faisait partie de l'un des lots appartenant aux époux Z...; que la SCI qui avait assigné ces derniers en interdiction d'utilisation de l'espace litigieux a également assigné le syndicat en annulation de la décision de l'assemblée générale ; Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de décider que le volume litigieux est une partie privative incluse dans l'un des lots appartenant aux époux Z..., alors, selon le moyen, "1°) que l'état descriptif de division décrit le lot de M. et Mme Z... comme comprenant "dans l'aile gauche, au rez-de-chaussée, une grande pièce d'une surface de 68 mètres carrés avec entrée par la tourelle gauche de la cour"; qu'en déclarant que le lot de copropriété des époux Z... comprenait aussi le local litigieux, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'état descriptif de division en violation de l'article 1134 du Code civil; 2°) que l'article 5 du règlement de copropriété stipule que "les parties privatives sont celles qui sont réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétairé, c'est-à-dire les locaux compris dans son lot, et "en outre les espaces dont la jouissance exclusive est réservée à un copropriétaire déterminé"; que l'article 8, 10° du règlement ajoute que les copropriétaires devront souffrir sans indemnité l'exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux parties communes quelle qu'en soit la durée et si besoin est, livrer accès aux personnes chargées des travaux; qu'il en résulte, d'une part, que ne peuvent être compris dans le lot privatif d'un copropriétaire que les locaux "compris dans son lot" c'est-à-dire mentionnés dans l'état descriptif de division, ou les espaces dont la jouissance lui a été expressément attribuée, et, d'autre part, que le règlement a entendu maintenir le caractère de partie commune des parties dont l'accès n'est possible que par les parties privatives de certains copropriétaires et dont l'utilité est exclue pour les autres; qu'en énonçant que la qualification de partie privative du local litigieux pouvait résulter "dans le silence des actes contractuels" de la seule disposition des lieux, la cour d'appel a dénaturé les actes qui précèdent en violation de l'article 1134 du Code civil; 3°) qu'en l'absence de titre ou de disposition du règlement de copropriété conférant à un copropriétaire un droit d'usage exclusif et privatif sur un local, le caractère privatif dudit local ne saurait être déduit de la seule configuration des lieux et de l'absence d'utilité de ce local pour les autres copropriétaires; qu'en se fondant sur le fait que le local litigieux ne présentait aucune utilité pour les autres copropriétaires et qu'il était accessible seulement à partir du lot des époux Poli, la cour d'appel a, en tout état de cause, violé les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ; 4°) que dans des conclusions demeurées sans réponse, la SCI Kopacz avait fait valoir que l'annexion du local litigieux au lot de M. et Mme Z... constituait une modification de la destination et des modalités de jouissance de la terrasse nécessitant l'accord de la SCI Kopacz dans la partie privative de laquelle elle se trouve incluse; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions déterminantes, la cour d'appel a privé sa décision de motifs en violation de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que le volume litigieux n'était affecté expressément par aucun acte à l'un des lots constitués, qu'il était contigu au lot des époux Poli et accessible par ce seul lot et souverainement retenu qu'il était sans utilité et sans intérêt pour la collectivité et les autres copropriétaires qui ne pouvaient y accéder et que les époux Z... avaient la jouissance exclusive de cet espace, la cour d'appel en a exactement déduit, sans dénaturation et sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, que le local situé sous la terrasse était une partie privative incluse dans le lot des époux Poli ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen : Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'annulation de la délibération de l'assemblée générale du 23 mars 1992 qui avait décidé que le local litigieux faisait partie du lot des époux Poli, "alors, selon le moyen, que la cour d'appel a considéré que la difficulté porte sur la définition du lot dont les époux Z... sont propriétaires et qu'il s'agit d'une action en revendication de propriété qui est une action réelle sur laquelle seule la juridiction peut se prononcer et qui n'entre pas dans la compétence de l'assemblée générale; qu'en refusant, néanmoins, d'annuler la délibération n° 1 du 28 mars 1992 qui se prononçait précisément sur la propriété du local litigieux, la cour d'appel n'a pas tiré de ses propres constatations les conséquences qui en résultaient en violation de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965" ; Mais attendu que la cour d'appel n'ayant pas statué sur ce chef de demande de la SCI, le moyen est sans portée ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI Kopacz aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la SCI Kopacz à payer aux époux Z... et au Syndicat des copropriétaires du Château de Leran, ensemble, la somme de 8 000 francs ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept mai mil neuf cent quatre-vingt-dix-sept.