Cour d'appel, 26 septembre 2023. 19/15732

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 26 SEPTEMBRE 2023 N° 2023/ 274 Rôle N° RG 19/15732 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFACF SARL CABINET DELTA IMMOBILIER C/ [H] [I] [F] [I] [R] [S] veuve [K] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Mathieu PERRYMOND Me Daniel RIGHI Me Layla TEBIEL Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 19 Septembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/00037. APPELANTE SARL CABINET DELTA IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal en exercice, domiciliée [Adresse 8] [Localité 3] représentée par Me Mathieu PERRYMOND substituée par Me Elodie PELLEQUER, de l'AARPI PERRYMOND-PELLEQUER, avocats au barreau de TOULON INTIMÉS Monsieur [H] [I] né le 19 Juillet 1948 à [Localité 4] , demeurant [Adresse 1] Madame [F] [Z] épouse [I] née le 24 Mai 1950 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1] tous deux représentés par Me Daniel RIGHI, avocat au barreau de TOULON Madame [R] [S] veuve [K] née le 26 Mars 1949 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Layla TEBIEL de la SCP CABINET BUVAT-TEBIEL, substituée par Me Laure ATIAS de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIÉS, avocates au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 4 Juillet 2023 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Danielle DEMONT, conseillère Madame Louise DE BECHILLON, conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2023, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par mandat de vente avec exclusivité daté du 3 juin 2015, Mme [R] [K] a chargé le Cabinet Delta Immobilier de vendre son bien, sis [Adresse 1] à [Localité 7], au prix de 605 000 €, dont 35 000 € de commission à la charge du mandant, soit un net vendeur de 570 000 €; Par courrier du 11 juin 2015, Mme [K] s'est rétractée de ce mandat de vente avec exclusivité. Le Cabinet Delta Immobilier expose avoir fait visiter ledit bien le même jour aux époux [I], lesquels ont signé le 19 juin 2015, une lettre de proposition d'achat pour un montant de 600 000 € qui a été transmise à la mandante. Il précise avoir accepté de réduire le montant de sa commission à 22 224 € et procédé aux démarches nécessaires à la réalisation de la vente. Il indique avoir appris par la suite que la transaction est intervenue par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière. Vu l'assignation du 12 décembre 2017, par laquelle la SARL Delta Immobilier a fait citer Mme [R] [S] veuve [K], M. [H] [I] et Mme [F] [I] devant le tribunal de grande instance de Toulon. Vu le jugement rendu le 19 septembre 2019, par cette juridiction, ayant : Condamné Mme [R] [S] veuve [K] à payer à la SARL Delta Immobilier, la somme de 3000 € en principal, assortie d'intéréts au taux légal à compter de la date du jugement ; Débouté la SARL Delta Immobilier des fins de sa demande dirigée contre les époux [I] ; Condamné Mme [R] [S] veuve [K] à payer à la SARL Delta Immobilier la somme de 1500 €, sur le fondement de 1'article700 du code de procédure civile ; Condamné Mme [R] [S] veuve [K] à payer aux époux [I] la somme de1500 €, sur le fondement de I'artic1e 700 du code de procédure civile ; Condamné la SARL Delta Immobilier à payer aux époux [I] la somme de 1500 €, sur le fondement de 1'article 700 du code de procédure civile ; Fait masse des dépens et en met la charge par moitié entre la SARL Delta Immobilier et Mme [R] [K]. Vu la déclaration d'appel du 11 octobre 2019, par la SARL Delta Immobilier. Vu la déclaration d'appel du 31 octobre 2019, par Mme [R] [S] veuve [K]. Vu l'ordonnance de jonction rendue le 16 juillet 2020, par le conseiller de la mise en état. Par arrêt rendu avant dire droit le 9 mai 2023, la cour a ordonné la réouverture des débats qui reprendront à l'audience du 4 juillet 2023 à 14h30, afin de recueillir les observations des parties sur les points suivants : - Lieu de la signature du mandat de vente avec exclusivité daté du 3 juin 2015. - Remise du bordereau de rétractation et autorisation d'exécuter le contrat avant le délai de rétractation. - Remise d'un exemplaire du mandat au mandant. - Lieu et circonstances de la signature du mandat de vente sans exclusivité daté du 16 juillet 2015. - Accord sur la réduction du montant de la commission du mandataire à la somme de 22 224 €. Dit que l'affaire sera clôturée le 27 juin 2023. Vu les conclusions transmises le 23 juin 2023, par la SARL Delta Immobilier exposant que : - le mandat de vente avec exclusivité daté du 3 juin 2015 a été signé dans les locaux de l'agence et qu'aucun délai de rétractation ne peut s'y appliquer. Il n'y avait donc pas lieu de prévoir un bordereau de rétractation. - La mention selon laquelle le mandat a été établi en deux exemplaires suppose que l'un des deux a été remis au mandant. - Il n'était pas possible de résilier le mandat avant le 3 septembre 2015. - Un mandat simple de vente sans exclusivité daté du 16 juillet 2015 a été envoyé à Mme [R] [S] veuve [K], mais n'a pas été régularisé. - La réduction commerciale du montant de la commission du mandataire à la somme de 22.224€ avait été convenue et indiquée au notaire par courriel du 20 juillet 2015. Vu les conclusions transmises le 20 juin 2023, par Mme [R] [S] veuve [K]. Elle soutient que le mandat d'exclusivité a été signé le 3 juin 2015 dans la villa de [Localité 7] et qu'aucun exemplaire du mandat, ni bordereau de rétractation, ni autorisation d'exécuter le contrat avant le délai de rétractation ne lui a été remis. Vu les conclusions transmises le 21 juin 2023, par M. [H] [I] et Mme [F] [I]. Ils rappellent qu'en l'absence de signature d'un mandat de recherche et de faute, leur responsabilité délictuelle ne peut être engagée, dès lors que l'agence Delta Immobilier n'a pas réalisé toutes les démarches nécessaires à la rédaction du compromis de vente. SUR CE Dans ses dernières écritures sur réouverture des débats, la SARL Delta Immobilier expose que le mandat de vente avec exclusivité daté du 3 juin 2015 a été signé dans les locaux de l'agence, comme cela est mentionné sur celui-ci. Les termes des attestations produites par Mme [K] évoquant la présence dans la résidence secondaire d'une personne de l'agence en visite, pour un motif qui n'est pas mentionné, ne peut suffire à démontrer que ce mandat a été signé dans cette circonstance hors les locaux de l'agence immobilière. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu d'annuler le mandat exclusif pour défaut de remise d'un bordereau de rétractation. Le mandat de vente avec exclusivité du 3 juin 2015 mentionne expressément qu'il a été fait en deux exemplaires, dont l'un remis au mandant qui le reconnaît. Ce moyen ne peut donc être retenu. Le mandat stipule qu'il peut être résilié à l'issue d'un délai de 3 mois, avec un préavis de 15 jours. Le mandant ne pouvait donc résilier le 11 juin 2015, un mandat déliévré le 3 juin 2015. Le mandat d'exclusivité prévoit que dans les 12 mois suivant l'expiration ou la résiliation du présent mandat, le mandant s'interdit de traiter directement ou indirectement avec un acheteur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué. Cette interdiction vise tant la personne de l'acheteur que son conjoint ou concubin ou partenaire de PACS avec lequel il se porterait acquéreur, ou encore toute société dans laquelle ledit acheteur aurait une participation. À défaut de respecter cette clause, le mandataire aura droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant d'un montant égal à celui de la rémunération toute taxes comprises du mandataire prévu au présent mandat. À supposer que soit admise la résiliation du contrat de mandat et en application du mandat d'exclusivité lui-même, il n'était pas possible à la venderesse de céder son bien à une personne qui lui a été présentée par le mandataire. La SARL Delta Immobilier produit une proposition d'achat des époux [I] datée du 11 juin 2015, pour la propriété litigieuse, établie sur un formulaire établi par ses soins et à son en tête. Il est établi par les pièces versées aux débats et notamment un constat d'huissier de justice, ainsi qu'un extrait d'acte de vente que Mme [R] [S] veuve [K] a vendu son bien immobilier le 26 janvier 2016 aux époux [I], par l'intermédiaire d'une autre agence. Par courrier electonique du 20 juillet 2015, la SARL Delta Immobilier a précisé au notaire que ses honoraires étaient réduits à 22 224 €. Il convient , en conséquence de condamner Mme [R] [S] veuve [K] à payer à la SARL Delta Immobilier la somme de 22 224 €, au titre de la clause pénale. Ce montant n'apparaît pas manifestement excessif, au regard des engagements contractuels et des circonstances de l'espèce. Il n'y a donc pas lieu de le réduire. La proposition d'achat signée le 11 juin 2015 par M.et Mme [I] était valable jusqu'au 29 juin 2015, avec une date limite de rendez vous, le 19 juin 2015. En l'absence de conclusion du compromis dans le délai prévu cette proposition doit être considérée comme caduque. Les époux [I] n'ont pas accepté de signer le mandat de recherche proposé par la SARL Delta Immobilier. S'ils avaient eu connaissance de l'existence d'une commission de l'agence mentionnée dans la proposition d'achat, il n'est pas démontré qu'ils ont rompu de manière fautive les relations avec cette dernière, par courrier du 19 août 2015, ni qu'il ont procédé à des manoeuvres frauduleuses. Les demandes fondées sur la responsabilité délictuelle forméesà leur encontre par l'agence sont en conséquence rejetées,. Le jugement est confirmé, sauf en ce qui concerne le montant de la condamnation à paiement de Mme [R] [S] veuve [K]. Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. La partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement déféré, sauf en ce qui concene le montant de la condamnation à paiement de Mme [R] [S] veuve [K], Statuant à nouveau de ce chef, Condamne Mme [R] [S] veuve [K] à payer à la SARL Delta Immobilier la somme de 22 224 €, au titre de la clause pénale. Y ajoutant, Condamne Mme [R] [S] veuve [K] à payer à la SARL Delta Immobilier , la somme de 3 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne la SARL Delta Immobilier à payer à M. [H] [I] et Mme [F] [I], la somme de 3 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne Mme [R] [S] veuve [K] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT