Cour d'appel, 26 novembre 2024. 23/04989

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30H Ch civ.1-4 expropriation ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 26 NOVEMBRE 2024 N° RG 23/04989 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WACY AFFAIRE : SCI DES QUATRE VENTS C/ COMMUNE DE [Localité 9] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 avril 2023 par le juge de l'expropriation de PONTOISE RG n° : Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Martine DUPUIS, Me Julie GOURION- RICHARD M. [K] [G] (Commissaire du Gouvernement) RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : SCI DES QUATRE VENTS [Adresse 6] [Adresse 6] Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS- VERSAILLES- REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 et Me Alain JANCOU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1006 APPELANTE **************** COMMUNE DE [Localité 9] [Adresse 11] [Adresse 11] [Adresse 11] Autre qualité : Intimé dans 23/06221 (Fond) Représentant : Me Julie GOURION-RICHARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 51 et Me Maxime SENO de l'ASSOCIATION VEIL JOURDE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS INTIMÉ **************** Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Monsieur [K] [G], direction départementale des finances publiques. **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Octobre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président, Madame Séverine ROMI, Conseillère, Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI **************** La SCI des quatre vents souhaitait vendre un bien sis à [Adresse 10], sur la parcelle cadastrée [Cadastre 8], consistant en les lots de copropriété n° 35 et 36 avec un garage formant le lot n°6 ; suite à l'établissement d'une promesse de vente visant un prix de 262 000 euros, conclue le 27 avril 2022, une déclaration d'intention d'aliéner a été adressée à la commune de [Localité 9], et a été reçue le 5 août 2022. Celle-ci, faisant usage de son droit de préemption, a offert de fixer le prix à la somme de 155 000 euros, ce que la SCI des quatre vents a refusé. Saisi par la SCI des quatre vents selon requête datée du 22 novembre 2022, le juge de l'expropriation de Pontoise a par jugement en date du 21 avril 2023, qui sera rectifié par jugement du 7 juillet 2023, fixé le prix du bien à 169 680 euros, sur la base de 2 728 euros/m², et a condamné la commune de Goussainville à payer à la SCI des quatre vents la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Par déclaration en date du 21 juillet 2023, parvenue au greffe le 26 juillet 2023, et par acte électronique du 21 juillet 2023, la SCI des quatre vents a relevé appel de ce jugement. En son mémoire parvenu au greffe le 17 octobre 2023, qui a été notifié en une lettre recommandée du 10 novembre 2023, la SCI des quatre vents expose : - qu'aucun des documents émanant de la commune de [Localité 9] ne vise le lot n°6 correspondant au garage ; - que le jugement a écarté à tort la méthode locative ; qu'en effet il s'agit d'un immeuble de rapport loué 1 158 euros par mois ; - que le jugement a retenu des références disparates et non adéquates ; - qu'en appliquant la méthode comparative utilisée par le commissaire du gouvernement, il échet, en prenant notamment une référence de vente du 9 novembre 2022, de retenir une valeur de 4 117 euros/m², ce qui donne un prix proche de celui donné par la méthode de rendement locatif, soit 256 077,40 euros. La SCI des quatre vents demande en conséquence à la Cour d'infirmer le jugement, de fixer le prix de l'immeuble à 256 077,40 euros, et de condamner la partie adverse au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Dans son mémoire parvenu au greffe le 17 janvier 2024, qui a été notifié en une lettre recommandée du 6 mai 2024 dont le commissaire du gouvernement et la SCI des quatre vents ont accusé réception le 13 mai 2024, la commune de Goussainville réplique : - que si ses écritures déposées devant le juge de l'expropriation de Pontoise ne mentionnaient pas le garage, elle a bien pris la décision de préempter l'ensemble du bien, le courrier du 20 septembre 2022 visant ledit garage ; - que l'estimation du bien par le service des Domaines a également visé ce dernier ; - que la méthode d'évaluation par comparaison ne peut pas être remise en question ; - que comme il est dit à l'article L 213-4 du code de l'urbanisme, le juge peut tenir compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même nature, ou décider, à défaut, d'utiliser une méthode d'évaluation différente ; - qu'elle produit sept éléments de comparaison portant sur des commerces sis à [Localité 9] ; - que la méthode de valorisation à partir du loyer nécessite des éléments tangibles et concrets permettant de fixer avec le plus de précision possible le taux de capitalisation applicable ; que tel n'est pas le cas ; - que le juge de l'expropriation a pris en considération des éléments de comparaison adéquats. La commune de [Localité 9] demande en conséquence à la Cour de : - confirmer le jugement ; - condamner la SCI des quatre vents au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens qui seront recouvrés par Maître Gourion-Richard. Le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire le 17 janvier 2024, qui sera notifié par le greffe par une lettre recommandée avec avis de réception du 7 mai 2024 reçue par les parties le 13 mai suivant, dans lequel il indique que l'exercice d'un droit de préemption partiel n'est pas prévu par le code de l'urbanisme et ne peut être mis en oeuvre, et qu'il y a lieu de fixer le prix du bien (à savoir les seuls lots n° 35 et 36) à 169 680 euros. Par mention au dossier la Cour a ordonné la jonction des instances enrôlées sous les n° 23/6221 et 23/4989. MOTIFS La déclaration d'intention d'aliéner vise les locaux en copropriété ainsi que le garage, entre autres, même si à la rubrique 'observations' seuls les lots n° 35 et 36 sont évoqués. Si la décision du maire de la commune de [Localité 9] du 19 octobre 2022 cite les lots n°35 et 36 seulement, elle vise la déclaration d'intention d'aliéner susvisée si bien que le garage est nécessairement inclus dans cette décision de préemption, ce qui est confirmé par l'avis des Domaines en date du 18 octobre 2022 lequel cite, au titre de la description de l'immeuble vendu, les lots n° 6, 35 et 36. Il faut donc considérer que ces trois lots sont inclus dans le périmètre de la préemption. En vertu de l'article L 211-5 du code de l'urbanisme, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu'il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques. A défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation selon les règles mentionnées à l'article L. 213-4. En cas d'acquisition, l'article L. 213-14 est applicable. En cas de refus ou à défaut de réponse du titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois prévu à l'alinéa premier, le propriétaire bénéficie des dispositions de l'article L. 213-8. Les dispositions des articles L. 213-11 et L. 213-12 ne sont pas applicables à un bien acquis dans les conditions prévues par le présent article. L'article L 213-4 alinéa 1er du code de l'urbanisme prévoit qu'à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi. Et l'article L 215-17 prévoit que : Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. Toutefois, dans ce cas : 1° La date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit, en l'absence d'un tel plan, cinq ans avant la déclaration par laquelle le propriétaire a manifesté son intention d'aliéner le bien ; 2° Les améliorations, transformations ou changements d'affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date fixée au 1° ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ; 3° A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l'évaluation du bien dans la même zone, il peut être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des terrains de même qualification situés dans des zones comparables. (...) La méthode d'évaluation par comparaison, si elle n'est pas obligatoire, est la plus communément utilisée. La méthode par le revenu consiste à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, par exemple un loyer, afin de parvenir à la valeur vénale, le taux à appliquer étant déterminé par référence aux données réelles du marché immobilier local, lequel dépend des conditions économiques du moment, de la situation et de l'emplacement de l'immeuble, de sa nature et de son confort, de son utilisation, et aussi de son état d'entretien. Cette méthode exige une étude très approfondie du marché immobilier local, et nécessite de disposer de nombreux éléments de comparaison. La Cour adopte les motifs du premier juge qui, pour écarter cette méthode, a justement relevé qu'elle aboutissait, à en croire la SCI des quatre vents, à un prix de 266 788 euros comme indiqué dans ses conclusions de première instance (ou même de 256 077,40 euros dans ses conclusions d'appel), soit une somme nettement supérieure à celle offerte par le candidat acquéreur (155 000 euros) ; la Cour ajoute que ne sont pas produits des éléments de comparaison suffisants au regard des divers critères susvisés. Conformément aux dispositions de l'article L 322-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 21 avril 2023. La date de référence visée à l'article L 322-2 du code de l'expropriation, s'agissant l'usage effectif de l'immeuble, conformément à l'article L 215-18 du code de l'urbanisme, car il existe un plan local d'urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 27 juin 2018, date à laquelle la commune de [Localité 9] a classé le bien en zone Ube au plan local d'urbanisme. Enfin il n'y a pas lieu de tenir compte de l'usage que la commune de [Localité 9] compte faire dudit bien. L'immeuble en cause est une cellule commerciale de 62,20 m² de superficie, située en rez-de-chaussée, qui abrite un commerce d'alimentation générale. On y entre par une porte située au milieu, et deux boutiques se trouvent de chaque côté. Le tribunal s'est fondé sur 9 références de mutation : - celle du 3 mars 2021 (vente du bien sis [Adresse 5], pour 1 688 euros/m²) - celle du 29 mars 2021 (vente du bien sis [Adresse 1], pour 1 843 euros/m² ) ; - celle du 15 avril 2021 (vente du bien sis [Adresse 7], pour 2 270 euros/m² ) ; - celle du 27 mai 2021 (vente du bien sis [Adresse 3], pour 1 350 euros/m² ) ; - celle du 30 septembre 2021 (vente du bien sis [Adresse 2], pour 4 731 euros/m² ) ; - celles du 8 juillet 2022 (vente de biens sis [Adresse 4], pour 1 820 et 1 737 euros/m²) ; - celles du 9 novembre 2022, citées par la SCI des quatre vents dans ses écritures (vente du bien sis [Adresse 10], pour 4 117 euros/m² outre 5 000 euros/m² pour le box). Il n'est pas démontré que l'une ou l'autre de ces références serait inadéquate, et le juge de l'expropriation a à juste titre retenu une valeur de 2 728 euros/m², pour parvenir à un prix à 169 680 euros. Le jugement est ainsi confirmé. L'équité ne commande pas d'allouer une somme en application de l'article 700 du code de procédure civile à la commune de [Localité 9]. La SCI des quatre vents sera condamnée aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS - CONFIRME le jugement en date du 21 avril 2023 rectifié le 7 juillet 2023 ; - REJETTE la demande de la commune de [Localité 9] en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNE la SCI des quatre vents aux dépens d'appel, qui seront recouvrés par Maître Gourion-Richard conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière Le Président