Tribunal judiciaire, 30 août 2024. 24/02818

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [T] [L] Madame [C] [M] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/02818 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4I5K N° MINUTE : 6/2024 JUGEMENT rendu le 30 août 2024 DEMANDERESSE [Localité 4] HABITAT- OPH Etablissement public à caractère industriel ou commercial dont le siège social est situé [Adresse 2] représenté par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E 1971 DÉFENDEURS Monsieur [T] [L] Madame [C] [M] demeurant ensemble [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] comparants en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 22 mai 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 août 2024 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 30 août 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02818 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4I5K FAITS ET PROCEDURE Par acte du 16/05/2011, modifié par avenant en date du 20 mars 2023 (changement de nom), [Localité 4] HABITAT - OPH, a donné à bail à Monsieur [T] [L] et Madame [C] [M] un appartement à usage d'habitation avec cave situé [Adresse 1], pour un loyer initial mensuel de 437,93 euros, outre les provisions sur charges prévues par la règlementation HLM. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [T] [L] et Madame [C] [M] le 20/09/2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 4 582, 64 euros en principal, échéance du mois d’aout 2023 incluse. Par acte de commissaire de justice du 19/02/2024, [Localité 4] HABITAT - OPH a fait assigner Monsieur [T] [L] et Madame [C] [M] aux fins de : A titre principal : - voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, - voir ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [L] et Madame [C] [M] ainsi que tous occupants de leur chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, - voir ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Monsieur [T] [L] et Madame [C] [M], - voir condamner solidairement Monsieur [T] [L] et Madame [C] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours et des charges, tous deux actualisables, à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés ou PV d’expulsion, - voir condamner solidairement Monsieur [T] [L] et Madame [C] [M] au paiement d’une somme de 7 874,87 euros, échéance du de décembre 2023 incluse, au titre de l’arriéré de loyers et charges, selon décompte en date du 23/01/2024, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, voir condamner solidairement Monsieur [T] [L] et Madame [C] [M] au paiement d’une somme de 450 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement. L’assignation a été dénoncée à M.LE PREFET de [Localité 4] le 26 février 2024. A l'audience du 22 mai 2024, le bailleur a établi sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 7 208,03 euros, selon décompte au 13 mai 2024, avril 2024 inclus, et a maintenu ses autres demandes contre Monsieur [T] [L] et Madame [C] [M]. Il a précisé qu’il s’opposait à tous délais de paiement et ne sollicitait pas une suspension de la clause résolutoire. Régulièrement convoquée, Monsieur [T] [L] et Madame [C] [M] ont comparu à l’audience au cours de laquelle ils ont pu développer leurs observations. Ils ont précisé avoir repris le paiement du loyer courant depuis février 2024, ainsi que 200 euros supplémentaires depuis cette date. Par ailleurs, ils ont sollicité leur maintien dans les lieux avec l’octroi de délais de paiement ainsi que le bénéfice de la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils ont proposé des mensualités de 100 euros pour apurer la dette en plus du paiement du loyer courant. Monsieur [L], qui est allocataire de l’assurance chômage, est en recherche active d’emploi. Un diagnostic social, dont il a été fait lecture, a été reçu au Greffe avant la tenue de l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 30 août 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] le 26 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT - OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002). L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En l'espèce, le bail conclu le 16 mai 2011 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 septembre 2023 pour la somme en principal de 4582,64 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant le délai applicable de deux mois puisque la somme sollicitée n’a pas été réglée dans le délai de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 novembre 2023 à minuit, et que le bail est ainsi résilié à compter du 21 novembre 2023. Le bailleur est donc fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 20 novembre 2023 à minuit. Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. De plus, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Selon le décompte actualisé produit, il apparait que les locataires ont repris le paiement du loyer courant depuis février 2024, et que deux virements supplémentaires de 250 euros et de 200 euros ont été respectivement effectués le 8 mars 2024 et le 5 avril 2024. En outre, il ressort des débats et du diagnostic social que les locataires, qui ont expliqué la constitution de la dette locative par le licenciement économique de Monsieur [L] et par le versement tardif de l’indemnité de licenciement et de l’allocation chômage, disposent de revenus cumulés mensuels de 3190 euros pour des dépenses mensuelles de 2500 euros. Une demande de FSL étant en cours pouvant aboutir positivement au regard de la reprise des loyers depuis plusieurs mois, Monsieur [T] [L] et Madame [C] [M] semblent donc être en situation de régler la dette. Compte tenu de la reprise du loyer courant et de l’apurement possible par les débiteurs de la dette locative, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif. En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [T] [L] et Madame [C] [M], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux. En ce cas, le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de Monsieur [T] [L] et Madame [C] [M], à défaut de local désigné. Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution. Sur la demande en paiement de l'arriéré Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni en délibéré que Monsieur [T] [L] et Madame [C] [M] restent devoir une somme 7 208,03 euros, selon décompte au 13 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 inclus, au titre des loyers et charges. Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [T] [L] et Madame [C] [M] au paiement de cette somme, sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 582, 64 euros à compter du commandement de payer et de la signification du présent jugement pour le surplus. Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 150 euros selon modalités fixées au dispositif. Sur l'indemnité d'occupation En cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [T] [L] et Madame [C] [M] au paiement de celle-ci. Sur les dépens Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [T] [L] et Madame [C] [M] aux dépens incluant notamment les frais de commandement. Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile  En équité, il convient de débouter [Localité 4] HABITAT - OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe : DECLARE le bailleur recevable à agir, CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 21 novembre 2023, portant sur les lieux loués situés au [Adresse 1], SUSPEND les effets de la clause résolutoire, CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [L] et Madame [C] [M] à payer à [Localité 4] HABITAT - OPH, la somme de 7 208,03 euros au titre des loyers et charges dus au 13 mai 2024, avril 2024 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4 582,64 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus, AUTORISE Monsieur [T] [L] et Madame [C] [M] à s'acquitter de la dette par 35 mensualités de 150 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, la 36ème étant majorée du solde de la dette en principal et intérêts, RAPPELLE qu'en cas de respect par Monsieur [T] [L] et Madame [C] [M] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise, RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets, DIT que [Localité 4] HABITAT- OPH pourra alors faire procéder à l'expulsion de Monsieur [T] [L] et Madame [C] [M] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, AUTORISE, en ce cas, [Localité 4] HABITAT- OPH à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Monsieur [T] [L] et Madame [C] [M] à défaut de local désigné, DIT QUE le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, CONDAMNE, en ce cas solidiairement, Monsieur [T] [L] et Madame [C] [M] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit, DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [L] et Madame [C] [M] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, DEBOUTE [Localité 4] HABITAT - OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT