Cour d'appel, 30 janvier 2025. 22/15047

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 30 JANVIER 2025 (n° , 2 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/15047 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGJ4G Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Juin 2022 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 10] - RG n° 1121011711 APPELANTE Madame [G] [D] née le 8 mai 1986 à [Localité 11] (Chine) [Adresse 2] [Localité 6] Représentée par Me Emmanuel LANCELOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C2020 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/022254 du 26/08/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 10]) INTIMEE Madame [J] [O] épouse [K] née le 29 janvier 1964 à [Localité 10] [Adresse 1] [Localité 7] Représentée et assistée par Me Jérémie GINIAUX-KATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2405 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre Mme Muriel PAGE, Conseillère Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Aux termes d'un 'contrat de location habitation meublée' signé le 13 juillet 2018, à effet au 16 juillet 2018, Mme [J] [F] née [O] a donné à bail à Mme [G] [D] un appartement situé [Adresse 4] moyennant un loyer de 2150 euros par mois outre 150 euros de 'complément de loyer' et le versement d'un dépôt de garantie de 2150 euros. Par avenant en date du 7 avril 2019, à effet au 1er juillet 2019, le montant du loyer a été fixé à la somme totale de 2500 euros et le versement d'un ' dépôt de garantie supplémentaire' de 2250 euros a été prévu. Un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et un commandement d'avoir à justifier d'une assurance ont été délivrés les 14 et 22 septembre 2021 à Mme [G] [D]. Par acte du 18 novembre 2021, Mme [J] [O] épouse [K] a fait assigner Mme [G] [D] et son concubin M. [W] [X] aux fins de voir': À titre principal : constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre Mme [O] d'une part et Mme [G] [D] d'autre part, le 13 juillet 2018, A titre subsidiaire': ordonner la résiliation judiciaire du bail, En tout état de cause : Condamner in solidum Mme [G] [D] et M. [W] [X], en deniers ou quittance, à lui verser la somme de 27 012.28 euros au titre de l'arriéré des loyers arrêtés au 14 novembre 2021, outre le commandement de payer, avec intérêt légal à compter du 14 novembre 2021, Ordonner à Mme [G] [D] et à M. [W] [X] comme à tout occupant de leur chef de libérer le logement sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du logement à intervenir, Ordonner l'expulsion si besoin avec l'assistance de la force publique de ceux-ci comme de tous occupants de leur chef du logement loué, Dire qu'en cas de difficultés, il sera procédé à leur expulsion par l'intermédiaire d'un huissier de justice assisté le cas échéant de la force publique et d'un serrurier, Fixer l'indemnité d'occupation due par Mme [G] [D] et M. [W] [X], dans l'attente de la libération des lieux, à la somme de 5000 euros par mois, Dire et juger que le mobilier pouvant se trouver dans les lieux, au choix de la bailleresse sera soit vendu aux enchères pour apurer la dette locative soit placé dans un garde-meubles aux frais des défendeurs, Par jugement 'contradictoire' entrepris du 28 juin 2022, rectifié le 31 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : Prononce la jonction des procédures numéro 11-21-11753 et numéro 11-21-11711, Juge la demande recevable en la forme, Rejette toutes les demandes dirigées à l'encontre de M. [W] [X], Juge que la clause résolutoire est acquise, Ordonne l'expulsion de Mme [G] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 4], au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, faute de départ volontaire dans un délai de deux mois à compter de la date de délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, signifié en application de la présente décision, Fixe l'indemnité d'occupation due par Mme [G] [D] au montant habituel du loyer de ses accessoires sans qu'il y ait lieu à une quelconque majoration, Juge que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L 433-1, L 433-2, R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Condamne Mme [G] [D] à payer en deniers ou quittances valables à Mme [J] [O] épouse [K] la somme de 27 012,28 euros représentant la dette locative arrêtée au 14 novembre 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la décision, Déboute Mme [J] [O] épouse [K] du surplus de ses demandes notamment en condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, Déboute les parties de toutes leurs demandes autres, plus amples ou contraires, Condamne Mme [G] [D] à payer à Mme [J] [O] épouse [K] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens y compris tous les actes inhérents à la présente procédure, Juge que l'exécution provisoire recevra normalement application. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 10 août 2022 par Mme [G] [D], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 10 novembre 2022 par lesquelles Mme [G] [D] demande à la cour de : Recevoir Mme [G] [D] en son appel, et, l'y déclarant bien fondée : Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau : Requalifier le bail signé le 13.07.2018 en un bail de logement vide, au sens de la loi du 6 juillet 1989, Condamner Mme [J] [O] à payer à Mme [G] [D] la somme de 2.250 euros en remboursement de la part du dépôt de garantie excédant un mois de loyer en principal, Condamner Mme [J] [O] à payer à Mme [G] [D] la somme de 11.750 euros en remboursement du complément de loyer illégalement facturé depuis l'origine du bail, arrêtée au 31.10.2022 sauf à parfaire, Condamner Mme [J] [O] à indemniser Mme [G] [D] du préjudice résultant de la fausse qualification du bail, et la condamner à lui payer à titre de dommages et intérêts la somme de 16.061 euros, arrêtée au 31.10.2022 sauf à parfaire, Octroyer à Mme [G] [D] les plus larges délais de paiement pour apurer sa dette locative, Condamner Mme [J] [O] au paiement de la somme de 1.500 euros au profit de Maître Emmanuel Lancelot, avocat désigné de Mme [G] [D], sous réserve qu'il renonce effectivement à percevoir la contribution de l'État, cette condamnation ne pouvant en tout état de cause être inférieure à 1.404 euros, Condamner enfin Mme [J] [O] aux entiers dépens, dont le recouvrement pourra être directement assuré par Maître Emmanuel Lancelot, en application des dispositions des articles 696 et 699 du Code de Procédure Civile. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 11 novembre 2024 au terme desquelles Mme [J] [O] épouse [K] demande à la cour de : Recevoir Mme [J] [O] en ses conclusions et l'en dire bien fondée, Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 28 juin 2022 (rectifié le 31 janvier 2023) en ce qu'il a : -Jugé la demande de Mme [O] recevable en la forme, -Jugé que la clause résolutoire du bail était acquise, -Ordonné l'expulsion de Mme [G] [D] et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 3], au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, faute de départ volontaire dans un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux, signifié en application de la présente décision, -Condamné Mme [G] [D] à payer à Mme [J] [O] épouse [K] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens y compris tous les actes inhérents à la présente procédure, Infirmer le jugement Tribunal judiciaire de Paris du 28 juin 2022 en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant habituel du loyer et de ses accessoires, Et, statuant à nouveau, Fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 5.000 euros mensuels, à compter du 14 novembre 2021 soit deux mois après le commandement de payer intervenu, Condamner Mme [G] [D] à verser à Mme [J] [O], la somme de 108.216 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation suivant arrêté de compte au 31 mars 2023, De surcroît, Juger que Mme [G] [D] a manqué à ses obligations contractuelles de jouissance paisible, d'entretien, d'assurance du logement et de déclarations de sinistres, Juger que Mme [G] [D] a fait obstruction aux démarches de Mme [O] pour assurer la sauvegarde du logement en refusant l'accès aux entrepreneurs, Condamner Mme [G] [D] à verser à Mme [J] [O], la somme de 12.323,10 euros au titre du montant des travaux requis pour la réparation des dégradations causées et / ou aggravées de son chef, Condamner Mme [G] [D] à verser à Mme [J] [O], une somme de 10.000 euros au titre du préjudice subi du fait de la résistance abusive de Mme [G] [D], Condamner Mme [G] [D] à verser à Mme [J] [O], la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, Juger que les sommes à la charge de Mme [G] [D] porteront intérêts avec capitalisation, Condamner Mme [G] [D] aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel, Débouter Mme [G] [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte des pièces produites que Mme [D] a été expulsée le 6 avril 2023. Sur la demande reconventionnelle de requalification du bail formée par Mme [D] Mme [D] fait grief au jugement entrepris de l'avoir déboutée de sa demande de requalification du bail 'meublé' en bail de logement vide soumis au titre 1er de la loi du 6 juillet 1989, en faisant valoir qu'aucun élément ne permet de considérer qu'il s'agit d'un logement meublé en l'absence d'inventaire annexé et d'autre preuve de présence de mobilier conforme aux dispositions du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, les seules mentions figurant au bail étant insuffisantes selon elle. Mme [K] sollicite la confirmation du jugement entrepris sur ce point, en faisant valoir que tant le contrat de bail du 13 juillet 2018 que l'avenant du 7 avril 2019 établissent le caractère meublé du logement, en ce que le premier spécifie certains des équipements fournis par le proprétaire, même si cet inventaire est incomplet. Elle affirme que la consistance du mobilier est établie par l'annonce publiée en juillet 2018 sur le site PAP, ainsi que par des photographies prises en août 2021 lors d'un dégât des eaux, par celles prises lors de l'état des lieux de sortie du locataire précédent, et par le procès-verbal de carence sur saisie-vente du 12 janvier 2023, démontrant selon elle que Mme [D] ne disposait quasiment pas de meubles ni d'équipement. Selon l'article 25-4 de la loi n°89-462 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite Alur, applicable en l'espèce, 'un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret'. L'article 25-5 dispose qu'un 'inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location (...)'. Selon l'article 2 du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, 'le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants : 1° Literie comprenant couette ou couverture ; 2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ; 3° Plaques de cuisson ; 4° [Localité 9] ou four à micro-ondes ; 5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ; 6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ; 7° Ustensiles de cuisine ; 8° Table et sièges ; 9° Etagères de rangement ; 10° Luminaires ; 11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement'. En l'espèce, le contrat liant les parties souscrit le 13 juillet 2018, intitulé 'contrat de location - habitation meublée', mentionne la présence des éléments d'équipements suivants : 'frigo, machine à laver la vaisselle, lave-linge, micro-ondes, cafetière, four électrique, 3 plaques de cuisson électriques et un feu au gaz'. Ces équipements sont toutefois insuffisants pour qualifier le logement litigieux de logement meublé au sens des dispositions précitées, dès lors qu'ils ne comportent notamment pas de literie, ni de vaisselle, d'ustensiles de cuisine, de table et de sièges, d'étagères de rangement, de luminaires et de matériel d'entretien ménager. Mme [K] ne rapporte la preuve de la présence de mobilier supplémentaire : - ni par sa pièce 9, constituée d'une annonce sur le site PAP dont il ne peut être établi qu'elle se rapporte au logement litigieux en l'absence de précision de l'adresse exacte du bien, et dont la description littérale ne mentionne au demeurant pas les meubles ('appartement composé de 3 pièces dont un séjour lumineux, 2 chambres, une cuisine équipée, une salle de bains et des toilettes indépendantes') ; - ni par sa pièce 10, constituée de photos qu'elle présente comme étant celles du logement à la date du 27 août 2021 'à l'occasion d'une visite de l'appartement suite à un dégât des eaux', mais qui ne sont ni datées ni localisées ; - ni par sa pièces 11, constituées de photos qu'elle présente comme étant celles de 'l'état des lieux de sortie du 10 octobre 2017 (précédent locataire)', mais que ne sont ni datées, ni localisées ; - ni par sa pièce 23, constituée par un procès-verbal de saisie-vente du 12 janvier 2023, dans lequel le commissaire de justice mentionne : 'le mobilier garnissant les lieux est de valeur insuffisante pour couvrir frais et dette, je convertis le PV en PV de carence' ; il ne saurait en effet en être déduit, ainsi que l'allègue Mme [K], que l'absence de valeur du mobilier de la locataire impliquerait nécessairement que le mobilier appartiendrait à la bailleresse, aucune mention du caractère meublé du logement ou d'une quelconque distinction entre les meubles présents n'étant précisée dans l'acte. Il convient dès lors de juger que la preuve du caractère meublé du logement, qui incombe au bailleur, n'est pas rapportée en l'espèce, de sorte qu'il convient de faire droit à la demande reconventionnelle de Mme [D] et de requalifier le logement loué en logement non meublé, soumis au titre 1er de la loi du 6 juillet 1989, infirmant le jugement entrepris sur ce point. Sur les demandes principales de Mme [K] * La résiliation du bail Si Mme [D] sollicite l'infirmation du jugement entrepris sur ce point, elle ne sollicite pas le débouté de Mme [K] à ce titre, et n'articule aucun moyen à ce titre dans la partie 'discussion' de ses écritures. Or, une demande d'infirmation ne suffit pas à émettre une prétention sur le fond des demandes qui ont été tranchées ; les moyens développés à l'appui des demandes d'infirmation ne tiennent pas lieu de prétentions ; les prétentions de rejet des demandes adverses doivent être explicites. En conséquence, en application de l'article 954 précité et d'une jurisprudence constante (2ème Civ., 5 décembre 2013, n° 12-23.611, bull n°230, 2e civ., 23 février 2017, pourvoi n° 16-12.288, 1re Civ., 17 mars 2016, pourvoi n° 14-27.168, Bull. n° 64, 2ème civ 10 décembre 2020, n°1921187, 2ème Civ., 4 février 2021, n°19-23.615), en l'absence de prétention sur les demandes tranchées dans le jugement, pas même de rejet, la cour ne peut que constater qu'elle n'est pas saisie de prétentions relatives à ces demandes et ne peut que confirmer le jugement sur le chef de dispositif concerné, sauf à préciser que l'expulsion est devenue sans objet, puisqu'elle a eu lieu le 6 avril 2023. * La condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation Dans le jugement du 28 juin 2022, le premier juge a 'fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [D] au montant habituel du loyer de ses accessoires sans qu'il y ait lieu à une quelconque majoration'. Dans le jugement rectificatif du 31 janvier 2023, le premier juge a 'débouté Mme [K] du surplus de ses demandes notamment en condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation' ; dans la motivation dudit jugement, il précise que 'doivent être rejetées les autres demandes notamment celle concernant la condamnation de Mme [D] à verser à Mme [K] une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux dès lors que dans l'assignation introductive d'instance en date du 18 novembre 2021, seule a été demandée la fixation de l'indemnité d'occupation sans qu'il y ait lieu à condamnation demandée'. Formant appel incident sur ce point, Mme [K] sollicite de : - fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 5000 euros mensuels à compter du 14 novembre 2021, soit deux mois après le commandement de payer intervenu, - condamner Mme [D] à verser à Mme [K] la somme de 108.216 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation suivant arrêté de compte au 31 mars 2023". Mme [D] sollicite l'infirmation du jugement entrepris sur ce point, mais ne forme aucune prétention et n'articule aucun moyen dans ses écritures au sujet de l'indemnité d'occupation. L'indemnité d'occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux. Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible. Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit , sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. En l'espèce, Mme [K] ne produit aucun élément justifiant que l'indemnité d'occupation soit fixée à un montant supérieur à celui du loyer. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé (conformément à la demande) l'indemnité d'occupation due par Mme [D] au montant du loyer sans majoration. La demande de condamnation au paiement de l'arriéré locatif sera examiné ci-après. * La dette locative actualisée Mme [K] sollicite le paiement de la somme réactualisée de 108.216 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 31 mars 2023, en indiquant que le décompte produit en pièce 15 inclut 'l'indemnité d'occupation majorée à 5000 euros mensuels depuis le 14 novembre 2021". Mme [D] ne réplique pas sur ce point. En l'espèce, compte tenu de ce qui a été jugé plus haut, il convient de prendre en compte une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, soit la somme totale de 2500 euros par mois, aucune provision sur charges n'étant prévue dans le bail, mais uniquement un complément de loyer de 250 euros faisant l'objet d'une demande reconventionnelle de restitution de Mme [D] qui sera examinée ci-après. Il en résulte que le montant de l'arriéré locatif s'élève à la somme de 66.800 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation échus et impayés. Mme [D] n'alléguant ni a fortiori ne justifiant d'aucun paiement supplémentaire qui n'aurait pas été inclus dans le décompte, il convient de la condamner au paiement de ladite somme réactualisée. * Les réparations locatives Devant la cour, Mme [K] sollicite la condamnation de Mme [D] au paiement de la somme de 12.323,10 euros représentant le 'montant des travaux requis pour la réparation des dégradations causées et/ou aggravées de son chef'. Elle fait valoir que Mme [D], qui n'a jamais assuré le logement, a 'sciemment tenu secret plusieurs dégâts des eaux qui ont entraîné une dégradation très grave du logement mais également d'autres parties privatives de l'immeuble et certaines parties communes'. Elle affirme que Mme [D] a fait obstacle à toute intervention d'un plombier, l'obligeant à solliciter sur requête l'autorisation de pénétrer dans les lieux avec plombier et un commissaire de justice, dont le constat démontre la responsabilité de Mme [D], qui n'a pas assuré le bien, n'a pas procédé aux déclarations de sinistre requises et n'a pas permis aux entrepreneurs de pénétrer dans les lieux dans un délai raisonnable, retardant les travaux de reprise. Elle indique que ceux-ci ont enfin pu avoir lieu entre juin et août 2023 pour un coût total de 12.323,10 euros. Mme [D] n'a pas répliqué sur cette demande. Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. En l'espèce, aucun état des lieux d'entrée n'est produit, de sorte que Mme [D] est présumée les avoir reçus en bon état en application de l'article 1731 du code civil, en l'absence de preuve d'un obstacle à l'établissement d'un état des lieux d'entrée par la bailleresse. Au soutien de sa demande en paiement, Mme [K] produit : - en pièce 25, une ordonnance sur requête du 28 octobre 2022 rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris autorisant Mme [K] à pénétrer dans le logement pour y faire réaliser en présence d'un commissaire de justice et par les entreprises de son choix, les travaux de recherche et de réparation des fuites, ainsi que de tests d'humidité relativement aux dommages causés par un dégât des eaux trouvant sa source dans un autre lot ; - en pièce 26, le constat établi le 9 novembre 2022 par le commissaire de justice désigné, dont il résulte : - dans les sanitaires, que le robinet d'arrêt d'eau est fuyard en un goutte-à-goutte perpétuel et qu'il a engendré d'importants dégâts au niveau du dallage de sol où les joints sont quasiment absents, l'eau s'étant infiltrée en dessous ; la société Foussadier a procédé au remplacement du robinet d'arrivée d'eau ; - dans la salle de bains, que le lavabo présente une fuite très importante avec un goutte-à-goutte perpétuel, au niveau de la bonde et des joints du siphon du lavabo, le commissaire de justice mentionnant que l'eau était coupée ; la société Foussadier a procédé au remplacement du siphon du lavabo et du joint du flexible, ainsi qu'à la mise en place de silicone au niveau du joint de la bonde ; le commissaire de justice mentionne que le sol en parquet du couloir est en très mauvais état, présentant d'importants désordres d'infiltrations d'eau ; - dans la cuisine, que le sol est en mauvais état avec des dalles ne présentant plus de joints, et présence de stigmates d'importants dégâts des eaux visibles au sol ; trois points de fuite ont été constatés, au niveau du raccord de la machine à laver, des vannes d'arrêt d'eau menant au chauffe-eau, fuite, et du joint en pourtour du plan de travail et du joint en pourtour de l'évier ; la société Foussadier a procédé à la réparation des fuites ; - dans la première pièce en entrant à usage de chambre, que le plafond présente un important dégât des eaux ; le taux d'humidité relevé au niveau de la paroi murale séparative du salon est de 100% ; le commissaire de justice indique qu'il 'semble donc que la fuite qui avait été déterminée au mois de septembre perdure' ; - dans le salon, que le plafond présente un dégât des eaux extrêmement important en fond de pièce gauche, laissant voir des traces d'infiltration très importantes, des fissurations et des gonflements, le plafond est partiellement effondré ; l'huissier indique 'il semble donc que la fuite perdure' ; - en pièce 33, trois factures des 19 juin, 19 août 2023 et 18 mars 2024 pour un montant total de 12.323,10 euros, portant sur la réfection des murs, plafond et du carrelage de la cuisine, du plafond d'une autre pièce, et des murs et du plafond du salon et de la pose d'un faux-plafond suspendu. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que Mme [D], qui n'a pas justifié d'une assurance locative en dépit d'un commandement à cette fin délivré le 22 septembre 2021, n'a pas davantage justifié avoir fait des déclarations de sinistre, ni même avoir averti sa bailleresse alors que le logement loué était affecté de multiples fuites et dégâts des eaux, ainsi qu'il résulte du constat de commissaire de justice du 9 novembre 2022 n'ayant pu être établi que par ordonnance sur requête. La bailleresse fait valoir à juste titre que le retard pris dans la connaissance de ces sinistres n'a pas permis d'y remédier en temps utile et a occasionné des dégradations du bien loué dont Mme [D] est responsable. Il convient de juger dès lors que la demande de Mme [K] est fondée dans son principe; s'agissant du quantum, trois postes seront toutefois déduits des factures produites : - la réfection des murs et du plafond de la cuisine, leur dégradation ne résultant pas du procès-verbal de constat précité, soit la somme de 3102 euros TTC ; - la réfection des murs du salon, leur dégradation ne résultant pas du procès-verbal de constat précité, soit la somme de (3240 / 2) = 1620 euros HT, soit 1782 euros TTC ; - la réalisation d'un faux-plafond suspendu dans le salon, la nécessité de ces travaux n'étant pas établie par les pièces précitées, soit la somme de 2090 euros TTC. Il convient dès lors de condamner Mme [D] au paiement de la somme de : 12.323,10 - (3102 + 1782 + 2090) = 5349,10 euros au titre des réparations locatives, ajoutant au jugement entrepris sur ce point. * Les dommages et intérêts pour résistance abusive Devant la cour, Mme [K] sollicite la condamnation de Mme [D] au paiement de la somme de 10.000 euros à ce titre, en faisant valoir que Mme [D] a 'tout fait pour faire obstacle à la résiliation du bail, puis à son expulsion et au règlement de sa dette'. Selon l'article 1231-6 du code civil, 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire'. En l'espèce, Mme [K], ne justifiant pas d'un préjudice indépendant du retard de paiement de la débitrice, sera déboutée de sa demande, ajoutant au jugement entrepris sur ce point. Sur les autres demandes reconventionnelles formées par Mme [D] * Le remboursement de la part du dépôt de garantie excédant un mois de loyer en principal Mme [D] fait grief au jugement entrepris de l'avoir déboutée de sa demande reconventionnelle consistant à déduire de la dette locative la somme complémentaire de 2250 euros mise à sa charge à titre de complément du dépôt de garantie. Elle sollicite devant la cour que Mme [K] soit condamnée à lui payer la somme de 2250 euros en remboursement de la part du dépôt de garantie excédant un mois de loyer en principal, en faisant valoir que la loi du 6 juillet 1989 prévoit pour un bail non meublé la limitation du dépôt de garantie à un mois de loyer en principal. Mme [K] sollicite la confirmation du jugement entrepris sur ce point, en faisant valoir que la limitation du montant du dépôt de garantie prévue à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 est inapplicable en l'espèce en raison du caractère meublé de la location. En l'espèce, il a été jugé plus haut que le bail devait être requalifié en bail de logement non meublé soumis au titre 1er de la loi du 6 juillet 1989. Est dès lors applicable l'article 22 de ladite loi, lequel dispose que, 'lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal (...)'. Or, en l'espèce, le contrat de bail du 13 juillet 2018 prévoyait le versement d'un dépôt de garantie de 2150 euros, représentant un mois de loyer. Suivant avenant du 7 avril 2019, le versement d'un ' dépôt de garantie supplémentaire de 2250 euros payé par chèque' a été prévu. Le montant du dépôt de garantie ne pouvant être supérieur à un mois de loyer en principal en application de l'article 22 précité, il convient de faire droit à la demande reconventionnelle de Mme [D], infirmant le jugement entrepris sur ce point, et de condamner Mme [K] à lui payer la somme de 2250 euros en remboursement de la part du dépôt de garantie excédant un mois de loyer en principal. *Le remboursement du complément de loyer illégalement facturé depuis l'origine du bail Mme [D] fait grief au jugement entrepris de l'avoir déboutée de sa demande reconventionnelle consistant à déduire de la dette locative la somme de 10.225 euros arrêtée au 30 avril 2022 au titre du complément de loyer facturé depuis l'origine du bail. Elle sollicite devant la cour que Mme [K] soit condamnée à lui payer la somme de 11.750 euros en remboursement du complément de loyer illégalement facturé depuis l'origine du bail arrêtée au 31 octobre 2022, en faisant valoir qu'un tel complément de loyer n'est exigible qu'en complément d'un loyer de référence majoré qui n'était pas applicable au contrat du 13 juillet 2018 pas plus qu'à l'avenant du 7 avril 2019, en raison de la période d'interruption de l'encadrement des loyers entre le 28 novembre 2017 et le 1er juillet 2019, le dispositif ayant été annulé par la juridiction administrative. Elle souligne qu'en toute hypothèse, le complément de loyer ne peut s'appliquer que si le bien présente des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes par comparaison avec des logements de même catégorie situés dans le même secteur géographiques, devant être mentionnées dans le contrat de bail selon l'article 17-II -B de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 140-III-B de la loi du 23 novembre 2018, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Mme [K] conclut à la confirmation du jugement entrepris sur ce point, en faisant valoir que le complément de loyer est justifié, le logement ayant été fourni non seulement avec tous les meubles et équipements prévus au décret du 31 juillet 2015 mais également une connexion internet, outre qu'il comporte de nombreux objets décoratifs, des tableaux et objets d'art. En l'espèce, le bail a été requalifié en bail de logement non meublé soumis au titre 1er de la loi du 6 juillet 1989, ainsi qu'il a été jugé plus haut. A la date de souscription du bail initial le 13 juillet 2018, était applicable l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite Alur, dont les dispositions relatives au complément de loyer ont toutefois été déclarées non conformes à la Constitution par la décision du Conseil constitutionnel n° 2014-691 DC du 20 mars 2014. Lors de la souscription de l'avenant au bail du 7 avril 2019, était applicable l'article 140 III B de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 8], selon lequel : 'Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail (...). Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu'il s'agit d'un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi. En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l'éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation. En l'absence de conciliation, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l'absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d'office par le juge (...)'. En l'espèce, Mme [D] ne justifie pas de la saisine préalable de la commission départementale de conciliation dans le délai de trois mois à compter de la signature de l'avenant du 7 avril 2019. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande reconventionnelle à ce titre. * Les dommages et intérêts pour le préjudice résultant de la fausse qualification du bail Mme [D] fait grief au jugement entrepris de l'avoir déboutée de sa demande reconventionnelle à ce titre, et sollicite la somme de 16.061 euros représentant la 'survalorisation du loyer d'un logement meublé par rapport au loyer du même logement vide, soit 14%, pour la période du 13 juillet 2018 au 31 octobre 2022. Elle fait valoir que la conclusion d'un bail meublé permet au locataire d'économiser l'ameublement du logement ainsi que la réparation ou le remplacement pour vétusté des éléments mobiliers mis à sa disposition, et que le loyer est en contrepartie plus élevé que celui d'un logement vide. Elle affirme que la fausse qualification de bail meublé et la fixation d'un loyer en conséquence sont constitutives d'une faute du bailleur, lui ayant occasionné un préjudice consistant en la survalorisation du loyer de 14%. Mme [K] sollicite la confirmation du jugement entrepris sur ce point. En l'espèce, Mme [D] justifie par sa pièce 1, constituée d'une capture d'écran du site 'Se Loger.com' du 10 avril 2022, que le loyer moyen au m² d'un logement meublé dans le [Localité 5] est de 40,13 euros le m², contre 35,10 euros le m² pour un logement non meublé, soit une différence de 14,3%. Le loyer du bail initial souscrit le 13 juillet 2018 était de 2150 euros pour un appartement de 58 m², soit 37,07 euros le m². L'avenant du 7 avril 2019 a porté le montant du loyer à 2250 euros, soit 38,79 euros le m². Ces valeurs, qui révèlent un écart de 1,97 euros le m² pour le loyer du bail initial et un écart de 3,69 euros pour le loyer issu de l'avenant si on retient la valeur de 35,10 euros le m² moyen d'un logement non meublé, ne sont toutefois pas en tant que telles comparables avec celles produites par Mme [D], en ce qu'elles datent de 2018 et 2019 contre 2022 pour la capture d'écran du site précité. Il n'en demeure pas moins que Mme [D] justifie avoir subi un préjudice financier du fait de la qualification inexacte du bail, en ce que le loyer d'un logement meublé est supérieur au loyer d'un logement non meublé. Il convient toutefois de considérer que le préjudice subi par Mme [D] ne saurait être calculé sur une période postérieure à la résiliation du bail par acquisition de clause résolutoire à la date du 15 novembre 2021. Ce préjudice sera dès lors justement réparé par l'allocation d'une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts, que Mme [F] sera condamnée à lui verser, infirmant le jugement entrepris sur ce point. * Les délais de paiement Mme [D] fait grief au jugement entrepris de l'avoir déboutée de sa demande de délais de paiement, alors qu'elle fait valoir qu'elle a été victime d'accidents de la vie, en ce que la crise sanitaire a mis un coup d'arrêt au commerce qu'elle développait sur Internet (importations de Chine), qu'elle a eu à subir les violences de son compagnon, et qu'elle a à sa charge ses deux filles nées en 2012 et 2014. Mme [K] conclut à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que Mme [D] a cessé de payer son loyer à compter du mois de janvier 2021, qu'elle a déjà bénéficié de délais du fait de la durée de la procédure, tandis qu'elle-même est locataire, qu'elle est titulaire d'une pension d'invalidité et son mari au chômage, et que leur fille a dû formuler une demande d'aide sociale pour poursuivre ses études, ajoutant que l'ampleur de la dette ne permettra pas un règlement sur 24 mois. Selon l'article 1343-5 du code civil, 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (...)'. En l'espèce, si Mme [D] est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale, Mme [K] justifie par les pièces produites de la précarité de sa propre situation financière, en ce qu'elle est locataire, est bénéficiaire d'une pension d'invalidité tandis que son époux perçoit l'allocation de retour à l'emploi, ce qui a contraint leur fille étudiante à solliciter une aide financière du CROUS. Au demeurant, Mme [D] a déjà bénéficié de délais du fait de la durée de la présente procédure. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [D] de sa demande reconventionnelle de délais de paiement. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Le sens du présent arrêt commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile de première instance. Mme [D], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d'appel. L'équité commande de la condamner au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf à réactualiser la dette locative, à dire que l'expulsion est devenue sans objet, et en ce qu'il a débouté Mme [G] [D] de ses demandes reconventionnelles au titre de la requalification du bail, de déduction de la somme complémentaire de 2250 euros au titre du complément du dépôt de garantie, et de dommages et intérêts pour fausse qualification du bail, Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant, Requalifie le bail liant les parties de bail de logement non meublé soumis au titre 1er de la loi du 6 juillet 1989, Condamne Mme [G] [D] à payer à Mme [J] [O] épouse [K] : - la somme réactualisée de 66.800 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation échus et impayés au 31 mars 2023, - la somme de 5349,10 euros au titre des réparations locatives, Condamne Mme [J] [O] épouse [K] à payer à Mme [G] [D] les sommes de : - 2250 euros en remboursement de la part du dépôt de garantie excédant un mois de loyer en principal, - 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la qualification inexacte du bail, Déboute Mme [J] [O] épouse [K] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, Condamne Mme [G] [D] à payer à Mme [J] [O] épouse [K] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [G] [D] aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Présidnet