Cour de cassation, 01 décembre 2016. 15-18.969

CIV.3 JT COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 1er décembre 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10494 F Pourvoi n° D 15-18.969 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Pharmacie du cours Mirabeau, société d'exercice libéral par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], contre l'arrêt rendu le 31 mars 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre A), dans le litige l'opposant à la société Phainvest, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 2 novembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la société Pharmacie du cours Mirabeau, de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de la société Phainvest ; Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Pharmacie du cours Mirabeau aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier décembre deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société Pharmacie du cours Mirabeau Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR fixé la valeur du loyer renouvelé au 1er avril 2009 à la somme de 82 600 € par an hors taxes, soit 6 883,33 € par mois, et d'AVOIR condamné la société Pharmacie du cours Mirabeau à payer cette somme mensuelle à compter de cette date, avec intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de chaque échéance, outre capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil ; AUX MOTIFS QUE, sur la modification des facteurs locaux de commercialité, la période de référence est située entre le 1er avril 2000 et le 31 mars 2009 ; que l'unité commerciale qui englobe les deux baux est située en angle, et donne à la fois sur le cours Mirabeau et sur la rue de la Masse situées en plein centre-ville ; que cet emplacement commercial a toujours été très attractif et il est qualifié d'excellent par l'expert, le cours Mirabeau étant la voie la plus centrale et la plus animée du coeur de ville d'[Localité 1] en Provence ; que s'agissant du sud de la [Adresse 2] qui intéresse plus directement le bail dont s'agit, l'expert note une évolution commerciale positive en ce que son accès direct ouvert en cours de bail est situé dans la rue transversale qui relie le cour Mirabeau à la rue Espariat, ces deux rues drainant une clientèle très importante du centre-ville ; que la rue Espariat qui était de commercialité inférieure a vu en cours de bail l'implantation d'enseignes nationales (l'Occitane, Comptoir des cotonniers etc.), ce qui démontre l'évolution positive de cette rue ; que la clientèle de passage en centre ville a incontestablement augmenté depuis l'ouverture d'un nouvel espace commercial dit « les allées provençales », créées en 2004-2007, qui sont situées de l'autre côté de la place de la Rotonde en face du cours Mirabeau et de la rue Espariat et la création d'un parking de la Rotonde dont la livraison totale de 1 500 places au coeur de ville est intervenue en juin 2007 ; que selon l'étude urbanistique faite par la ville d'[Localité 1] en Provence, « un vent nouveau sur le commerce grâce aux allées provençales » : « les allées provençales ont fait une arrivée remarquée en 2007. Si ce lieu exerce une très forte attractivité en matière commerciale, il n'a pas pour autant dépeupler le centre ancien. Cela tient en un mot : complémentarité. Les allées provençales ont apporté une offre nouvelle à celle du centre-ville, avec des enseignes qui ne s'y trouvaient pas, et que les aixois cherchaient souvent hors de la ville. Des enquêtes réalisées en 2009 puis en 2011 ont confirmé cette complémentarité : les allées provençales attirent une clientèle extérieure importante qui en profite pour se rendre également dans le centre historique. Cette affirmation se trouve elle-même confortée par des comptables, selon lesquelles le premier flux piéton de la ville se trouve entre les allées provençales et la rue Espariat avec une moyenne de 55 000 passages par jour » ; qu'il y a donc 55 000 passages par jour des allées provençales vers la rue Espariat qui donne directement sur la [Adresse 2] et le cours Mirabeau, étant précisé que l'ensemble de ces rues sont distantes de moins de 200 m les unes des autres eu égard au caractère restreint du coeur de ville ; qu'il y a donc une évolution significative des facteurs locaux de commercialité en centre-ville à la fin de l'année 2007 ; que cette évolution positive s'est renforcée par la livraison de la deuxième tranche du parking de la Rotonde qui a ouvert 1 500 places à la fin du mois de juin 2007 entre les allées provençales, le cours Mirabeau et la rue Espariat ; que l'expert note que les nouvelles enseignes ouvertes dans ces allées attirent une clientèle jeune tournée vers l'habillement ou la restauration rapide et en déduit que cet afflux de clientèle n'a pas d'impact direct sur l'évolution de la fréquentation d'une pharmacie ; que cette donnée éminemment subjective est contredite par le fait que la pharmacie du cours Mirabeau, notamment dans sa partie située sur la [Adresse 2], a une activité très importante de parapharmacie et produits complémentaires qui s'est développée après les travaux de 2005-2006 et que son enseigne donnant sur cette rue a pour objet la diététique de nature à attirer une clientèle de tous âges ; qu'il ne peut être ignoré en outre que la clientèle d'une pharmacie de cette envergure en centre-ville ne peut être assimilée à une clientèle de patients qui ne se déplacent que pour des achats sur prescription médicale, et que l'extension du parc de stationnement qui à la fin du premier semestre 2007 a accru de 1 500 places la possibilité de stationner en centre-ville est de nature à amener une clientèle de tous âges vivant dans les communes périphériques pour y faire des achats ; que le fait que durant la période deux autres pharmacies dont l'une est située sur les allées provençales aient été créée n'est pas déterminante pour certifier que la clientèle aurait été détournée des pharmacies existantes, dès lors que la création d'une pharmacie liée au numerus clausus est fonction du ratio exactement calculé sur l'accroissement du nombre d'habitants résidents ; que l'impact positif des facteurs de commercialité sur l'activité de la pharmacie s'est en outre traduit objectivement par l'augmentation du chiffre d'affaires que l'expert n'a examiné que jusqu'à 2006, alors que la période de référence du bail dont s'agit court jusqu'à la fin du premier trimestre 2009 et que : - durant l'année 2006, les travaux importants entrepris par la pharmacie ont nécessairement ralenti l'activité, - l'extension des facteurs locaux de commercialité par l'afflux de clientèle tel qu'examinée au regard de la livraison des allées provençales et de la deuxième tranche des travaux du parking de la Rotonde se situe après le premier semestre 2007, - si le chiffre d'affaires état de 1.817.301 € et de 1.831.000 € en 2006, il était passé à 3.407.960 € en 2009, la pharmacie s'étant abstenue de communiquer le chiffre d'affaires pour 2008 ; que l'ensemble de ces facteurs démontre l'évolution positive de l'activité de la pharmacie liée aux facteurs de commercialité, quand bien même une partie serait également liée aux améliorations internes de l'exploitation, ce qui suffit à justifier une déplafonnement du loyer ; 1) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis des écrits versés aux débats ; qu'aux termes de son rapport, sur la question de l'attrait du sud de la [Adresse 2], après avoir rappelé la position de la SCI Phainvest selon laquelle « le flot des chalands depuis l'ouverture des Allées Provençales et du parking La Rotonde, s'engouffre de la Place du général de Gaulle en direction de la rue Espariat et de la rue de la Masse, créant ainsi un nouveau passage », l'expert a conclu au contraire que « les allées provençales, depuis leur ouverture en 2004 pour la première tranche autour du Monoprix et en avril 2007 pour la tranche de boutiques côté Est, ont déplacé le centre de gravité aixois avec, pour principale conséquence, une baisse sensible de la fréquentation des commerces du centre-ville », et que « l'ouverture de la deuxième tranche (avril 2007), qui regroupe de nombreuses marques nationales (Zara – et Zara home – H & M, - Massimo Dutti etc) accessible par la place de la Rotonde, apporte une concurrence notable au cours Mirabeau et au coeur de ville et détourne le flux de chalands », de sorte que « la répercussion commerciale n'est pas venue toucher de façon notable la [Adresse 2] » (rapport, p. 18) ; que pour retenir l'existence d'une évolution significative des facteurs locaux de commercialité en centre-ville, la cour d'appel a considéré que « s'agissant du sud de la [Adresse 2] qui intéresse plus directement le bail dont s'agit, l'expert note une évolution commerciale positive en ce que son accès direct ouvert en cours de bail est situé dans la rue transversale qui relie le cour Mirabeau à la rue Espariat, ces deux rues drainant une clientèle très importante du centre-ville » ; qu'en statuant de la sorte, quand l'expert avait au contraire relevé une baisse sensible de la fréquentation en centre-ville résultant de la concurrence notable exercée par les allées provençales qui détournaient le flux de chalands du cours Mirabeau et du coeur de ville, notamment de la [Adresse 2], la cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise judiciaire du 21 février 2012, et violé l'article 1134 du code civil; 2) ALORS, en toute hypothèse, QU'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément relevé qu'au cours du bail expiré, deux autres pharmacies, dont l'une était située sur les allées provençales, avaient été créées, et que ces créations, liées au numerus clausus, étaient fonction du ratio exactement calculé sur l'accroissement du nombre d'habitants résidents ; qu'il résultait nécessairement de ces constatations qu'aucune incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur, et notamment sur son chiffre d'affaires, ne pouvait résulter de l'évolution des facteurs locaux de commercialité, qui s'était accompagnée de la création de deux nouvelles pharmacies dans un rayon de moins de 200 mètres ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce ; 3) ALORS, en toute hypothèse QU'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément relevé que durant le bail expiré, la pharmacie du cours Mirabeau avait réalisé « de nombreux travaux d'aménagements intérieurs pendant le cours du bail initial, permettant de faciliter la circulation interne entre les deux parties du local, accroître la surface interne de vente par un agencement modernisé ainsi que par une meilleure exploitation des réserves », qu'elle avait « également ouvert l'accès client directement sur la rue de la Masse au moyen de portes vitrées coulissantes montées sur un châssis métallique » , et que cet « accès direct ouvert en cours de bail (était) situé dans la rue transversale qui reli(ait) le cours Mirabeau à la rue Espariat, ces deux rues drainant une clientèle très importante du centre-ville » ; qu'elle a également retenu que l'activité commerciale de la pharmacie du cours Mirabeau s'était développée dans les domaines de la parapharmacie et produits complémentaires « après les travaux de 2005-2006 », et grâce à « son enseigne donnant sur (la [Adresse 2] ayant) pour objet la diététique » ; qu'il résultait de ces constatations que l'incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur, et notamment sur son chiffre d'affaires, résultait, non pas de l'évolution des facteurs locaux de commercialité, mais des travaux entrepris par la locataire ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce.