Cour d'appel, 07 novembre 2023. 21/04750

07/11/2023 ARRÊT N° N° RG 21/04750 N° Portalis DBVI-V-B7F-OPY6 SL / RC Décision déférée du 02 Novembre 2021 TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MONTAUBAN (20-00151) MME RIBEYRON [F] [N] C/ [X] [H] [O] [Z] Société A2T IMMO INFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 1ere Chambre Section 1 *** ARRÊT DU SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANTE Madame [F] [I] épouse [N] [Adresse 8] [Localité 4] Représentée par Me Nicolas ANTONESCOUX, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE INTIMES Madame [X] [H] [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Olivier MASSOL de la SELARL MASSOL AVOCATS, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE Monsieur [O] [Z] [Adresse 1] [Localité 5] Représenté par Me Olivier MASSOL de la SELARL MASSOL AVOCATS, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE SOCIETE A2T IMMO Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 6] Représentée par Me Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S. LECLERCQ, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. DEFIX, président S. LECLERCQ, conseiller A.M. ROBERT, conseiller Greffier, lors des débats : R. CHRISTINE ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par M. DEFIX, président, et par N.DIABY, greffier de chambre. Exposé des faits et procédure : Par avant-contrat du 30 septembre 2019, rédigé par son mandataire, l'agence A2T Immo, Mme [F] [I] épouse [N] a vendu à Mme [X] [H] et M. [O] [Z] un immeuble avec cour situé [Adresse 2] à [Localité 7], comprenant un appartement T2 en duplex, deux studios et un appartement T2. Le prix était de 87.000 euros, soit 81.000 euros net vendeur et 6.000 euros de frais d'agence. L'acte sous seing privé prévoyait plusieurs conditions suspensives. L'une des conditions était relative aux travaux de rénovation des cheminées effectués en 2016, suite à la tempête du 31 août 2015, tenant à la remise aux acquéreurs des documents relatifs au sinistre avant la signature de l'acte authentique. Le 11 décembre 2019, la vente a été réitérée par acte authentique, lequel mentionne que les acquéreurs renoncent au bénéfice de la condition suspensive au sujet de la cheminée dans l'avant-contrat et ne pas vouloir attendre l'entière réalisation de cette dernière. 'L'acquéreur, en toute connaissance de cause, déclare persister dans son intention de régulariser la vente de cette manière passant outre aux recommandations, conseils et avertissements donnés par le notaire soussigné à ses seuls risques et périls, déclarant s'être à ce jour suffisamment renseigné par lui-même, renonçant expressément dès à présent à tous recours contre le vendeur ou le notaire soussigné à ce sujet.' Dès le 12 décembre 2019, les acquéreurs ont constaté des désordres causant des dégâts des eaux dans l'immeuble. Ils les ont fait constater par procès-verbal de Me [G] [V], huissier de justice, en date du 20 mai 2020. Par acte du 30 janvier 2020, Mme [X] [H] et M. [O] [Z] ont fait assigner Mme [F] [I] épouse [N] et la société A2T Immo devant le tribunal judiciaire de Montauban, en garantie des vices cachés et subsidiairement au titre de l'obligation de délivrance conforme. Par jugement du 6 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Montauban ne s'estimant pas suffisamment informé, a ordonné une mesure d'expertise judiciaire et a commis pour y procéder M. [M] [E]. L'expert judiciaire a déposé son rapport le 12 juin 2021. Par jugement contradictoire du 2 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Montauban a : - condamné [F] [I] épouse [N] à payer à [O] [Z] et à [X] [H] la somme de 20.715,99 euros en réparation de leurs préjudices, soit la somme de 14.606,90 euros TTC au titre des travaux de reprise et la somme de 6.109,09 euros au titre du préjudice financier ; - débouté les consorts [H]-[Z] des demandes formées contre la société A2T Immo ; - condamné [F] [I] épouse [N] à payer aux consorts [H]-[Z] la somme de 4.000 euros et à l'agence A2T Immo celle de 2.000 euros en application de l'article 700,1° du code de procédure civle ; - condamné [F] [I] épouse [N] aux dépens qui comprendront ceux de l'expertise judiciaire et accorde le droit de recouvrement direct à Me Olivier Massol, Selarl Massol Avocats et à Me Vincent Parera, Selarl Arcanthe, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit. Pour statuer ainsi, le premier juge a notamment retenu que la clause mentionnée en page 11 de l'acte authentique ne saurait être interprétée comme une renonciation expresse des acquéreurs à agir au titre de la garantie des vices cachés concernant la toiture ; que les désordres affectant la toiture et résultant de la panne cassée relèvent bien de la garantie des vices cachés ; qu'en effet la venderesse avait été informée de la nécessité de procéder aux réparations de la panne et des risques d'infiltrations afférents ; que cette dernière n'a pourtant pas procédé à cette réparation ; que la connaissance du vice a pour conséquence d'écarter la clause exonératoire de la garantie au profit de la venderesse. Il estime que ces désordres étaient non apparents pour les acquéreurs en raison des travaux de rénovation effectués par Mme [N]. Il estime qu'en revanche, la vétusté de la couverture de la toiture étant apparente, les demandeurs ne peuvent se prévaloir de la garantie des vices cachés à son sujet. Il a chiffré le préjudice. Il a considéré que l'agent immobilier qui a publié une annonce comportant une information sur l'état de la toiture erronée avait cependant veillé à ce que soient communiquées aux acquéreurs les informations permettant à ceux-ci de s'engager en connaissance de cause, et qu'aucune faute ne saurait donc être retenue à son encontre. Il a ajouté que le lien de causalité entre les agissements de l'agent immobilier et le préjudice subi n'était pas démontré, car le choix des acquéreurs a été de poursuivre l'achat sans disposer des informations identifiées par l'agent immobilier comme nécessaires à la détermination du consentement. Par déclaration en date du 30 novembre 2021, Mme [F] [N] a interjeté appel de ce jugement, en ce qu'il a : - condamné Mme [F] [I] épouse [N] à payer à [O] [Z] et à [X] [H] la somme de 20.715,99 euros en réparation de leurs préjudices, soit la somme de 14.606,90 euros au titre des travaux de reprise et la somme de 6.109,09 euros au titre du préjudice financier ; - débouté les consorts [H] -[Z] des demandes formées contre la société A2T Immo ; - condamné [F] [I] épouse [N] à payer aux Consorts [H]- [Z] la somme de 4.000 euros et à l'agence A2T Immo celle de 2.000 euros en application de l'article 700,1° du code de procédure civile ; - condamné [F] [I] épouse [N] aux dépens qui comprennent ceux de l'expertise judiciaire et accorde le droit de recouvrement direct à Me Olivier Massol, Selarl Massol avocats et à Me Vincent Parera, selarl Arcanthe, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Prétentions des parties : Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 15 mars 2022, Mme [F] [I] épouse [N], appelante, demande à la cour, au visa de l'article 1643 du code civil, de : - rejeter toutes conclusions comme injustes et mal fondées ; - réformer le jugement dont appel en ce qu'il a : * condamné Mme [N] à payer à M. [Z] et à Mme [H] le somme de 20.715,99 euros en réparation de leurs préjudices, soit la somme de 14.606,90 euros au titre des travaux de reprise et la somme de 6.109,09 euros au titre du préjudice financier, * condamné Mme [N] à payer aux consorts [H]-[Z] la somme de 4.000,00 euros et à l'agence A2T Immo celle de 2.000,00 euros en application de l'article 700,1° du code de procédure civile, * condamné Mme [N] aux dépens qui comprennent ceux de l'expertise judiciaire et a accordé le droit de recouvrement direct aux Conseils des acquéreurs et de la société A2T Immo ; - confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a jugé que les consorts [H]-[Z] ne sauraient se prévaloir d'un vice caché concernant la couverture de la toiture ; - débouter M. [Z] et Mme [H] de l'ensemble de leurs demandes ; - condamner M. [Z] et Mme [H] à lui payer la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Elle conclut à l'absence de vices cachés. Elle estime que le bien a été vendu en l'état, avec les défauts ou la vétusté qu'il contient dont l'acquéreur a pu appréhender la nature lors de ses visites du bien vendu. S'agissant de la panne cassée, elle soutient que la clause d'exonération de garantie des vices cachés s'applique, car elle n'en avait pas connaissance avant la vente. Elle soutient que les acquéreurs ont pu visiter les lieux à leur convenance, si bien que la preuve de l'antériorité du vice ne peut être rapportée. Elle soutient que le vice affectant la couverture n'était pas caché, car la vétusté était apparente (combles accessibles, jours apparents sur la toiture relevés par l'huissier de justice comme par l'expert judiciaire, mousse sur les tuiles). Subsidiairement, elle conteste le défaut de délivrance conforme, indiquant que des travaux de rénovation sont intervenus en 2013, puis des travaux de reprise des désordres affectant le conduit extérieur de cheminée suite à la tempête du 31 août 2015. Elle soutient qu'elle n'a jamais indiqué que la couverture avait été refaite en son entier. Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 février 2022, Mme [X] [H] et M. [O] [Z], intimés et appelants incidents, demandent à la cour de : - confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a condamné Mme [N] à leur payer la somme de 4000,00 euros sur le fondement de l'article 700 1° du code de procédure civile ; - confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a condamné Mme [N] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, en accordant le droit de recouvrement direct à Maître Olivier Massol ; Le réformer pour le surplus ; Statuant à nouveau, - 'dire et juger' que la société A2T Immo a engagé sa responsabilité délictuelle a l'égard de M. [Z] et Mme [H] ; - 'dire et juger' que Mme [N] est tenue de la garantie des vices cachés à leur égard et a subsidiairement manqué à son obligation de délivrance ; - condamner solidairement la société A2T Immo et Mme [N] à leur payer les sommes suivantes : * 25 326,32 euros au titre du coût des travaux de reprise, * 370,00 euros au titre de la facture Bosc, * 384,09 euros au titre des frais d'huissier pour la réalisation du constat en date du 20 mai 2020 * 6 300,00 euros au titre du préjudice locatif ; - condamner solidairement la société A2T Immo et Mme [N] à leur payer la somme de 4.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - les condamner solidairement aux entiers dépens, dont distraction au profit d'Olivier Massol, selarl Massol Avocats, sur ses dires et affirmations de droit ; Ils soutiennent que la venderesse connaissait les vices affectant l'ouvrage, et qu'en conséquence la clause de non garantie des vices cachés ne peut jouer ; que ces vices étaient cachés pour les acquéreurs au jour de la vente, l'annonce mentionnant que 'le gros oeuvre a déjà été réalisé (toiture, menuiseries et compteurs individuels)' ; qu'ils pensaient donc faire l'acquisition d'un bien dont il n'était pas nécessaire de reprendre la toiture et les menuiseries. Ils font valoir que l'expert judiciaire a estimé que les désordres n'étaient pas apparents le jour de la vente, précisant que les pièces sinistrées avaient fait l'objet d'une rénovation sommaire, mais que la cause du sinistre n'avait pas été réparée. Ils disent qu'ils n'avaient à se livrer à aucune investigation particulière compte tenu des termes de l'annonce. Ils soutiennent que la clause d'exonération des vices cachés leur est inopposable, car la venderesse connaissait les vices. Subsidiairement, ils soutiennent que la venderesse a manqué à son obligation de délivrance, car les travaux de gros-oeuvre portant notamment sur la couverture, les menuiseries et les compteurs individuels n'avaient pas été réalisés. Ils estiment que l'agent immobilier a engagé sa responsabilité pour avoir manqué à son obligation d'information et de conseil à leur égard en affirmant que les travaux de gros-oeuvre avaient été réalisés et sur le bien pourrait être reloué sans nécessité d'effectuer de gros travaux. Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 16 mars 2022, la société A2T Immo, intimée, demande à la cour de : A titre principal, Sur l'appel principal de Mme [N] ; - confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel, Sur l'appel incident des consorts des consorts [Z]/[H] - confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel en ce qu'il n'a retenu aucune faute de la part de la société A2T Immo à leur égard. Y ajoutant, - condamner tout succombant à lui verser la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - condamner le même aux entiers dépens d'appel. A titre subsidiaire, dans hypothèse où la cour estimerait que la société A2T Immo engage sa responsabilité délictuelle à l'égard des consorts [Z]/[H] - rejeter toute demande de condamnation solidaire de la société A2T Immo avec Mme [N] ; - juger que le préjudice relatif à l'éventuelle faute commise par la société A2T Immo ne peut correspondre au montant des travaux de reprise des désordres mais seulement à la perte de chance pour les acquéreurs d'avoir pu négocier le prix d'achat de l'immeuble à la baisse s'ils avaient connu l'existence des désordres ; - déterminer le quantum de cette perte de chance au regard des nombreuses diligences qu'elle a effectuées ; - débouter Mme [X] [H] et M [O] [Z] de leur demande de condamnation à son encontre de réparer leur préjudice locatif, son éventuelle faute n'ayant aucun lien avec ce poste de préjudice. Elle soutient qu'elle n'a pas manqué à son obligation de conseil et d'information, car l'état du bien était visible, et car elle a porté à la connaissance des acquéreurs les éléments d'information dont elle disposait. L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 juin 2023. L'affaire a été examinée à l'audience du 13 juin 2023. Motifs de la décision : Sur les demandes contre Mme [N] : Sur la garantie des vices cachés : En vertu de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Ce texte pose donc parmi les conditions, le caractère caché du vice. Sur les données de l'expertise judiciaire : L'expert judiciaire indique que le bien immobilier se compose : - au rez-de-chaussée, d'un appartement T2 en duplex de 60,94 m² ; - au 1er étage, d'un studio, de 16,24 m² ; - au second étage, d'un appartement T2 de 44,98 m². L'expert judiciaire retrace la chronologie des faits, indiquant que dès le lendemain de la vente, les acquéreurs se sont plaints de désordres suite à une forte pluie. Par courrier du 27 décembre 2019, l'entreprise Bosc mandatée par les acquéreurs écrit : 'Votre toiture souffre d'infiltrations d'eau, je constate qu'une panne côté rue est cassée à l'endroit où l'eau s'infiltre. Cela engendre la reprise de votre toiture pour changer cette panne défectueuse et remettre en place votre toiture afin qu'il n'y ait plus d'infiltrations. Cependant, vous avez aussi des infiltrations d'eau côté cour et une reprise de celui-ci est à prévoir.' La panne côté rue a été étayée selon facture n°2 en date du 9 janvier 2020 pour un montant de 370 euros. La toiture a été bâchée au mois de janvier 2020 par l'entreprise Bosc. L'expert judiciaire a fait des constatations dans les combles. Il indique que la toiture est composée de deux pannes sur le pan Est et une panne sur le pan Ouest, ces pannes portent des traces d'infiltration d'eau. Des voliges ont été mises en place, elles portent des traces importantes d'infiltrations d'eau. La couverture est assurée par des tuiles canals non crochetées. Les chevrons de part et d'autre des pans présentent des traces d'infiltrations d'eau. Une panne faîtière se trouve à l'Est du puits de lumière. En partie Est du mur Nord, présence de coulures de boue dues aux infiltrations d'eau provenant d'une toiture non étanche. En façade Ouest côté [Adresse 10], la panne est étayée en deux points. Une planche a été fixée en partie Sud. Cette panne présente des traces d'infiltrations d'eau et une cassure nette à 1 mètre du mur mitoyen Sud. Il n'existe aucune nouvelle trace d'infiltration d'eau au niveau de la cheminée reprise en 2015. La fenêtre de toit située sur le pan Est n'est pas étanche. Il existe plusieurs jours sur la toiture, on aperçoit la présence de la bâche protectrice mise en place. Au 2ème étage, dans l'appartement T2 de 44,98 m², l'expert judiciaire a fait les constatations suivantes : - au niveau de la baie vitrée Est, la poutre porte des traces d'infiltrations d'eau. La poutre centrale de la chambre située en façade Est donnant sur la [Adresse 10] présente des auréoles et des traces de coulures en plusieurs points. Elle est située à l'aplomb de la panne cassée des combles. Sur le sol il a été mis en place des récipients pour recueillir les eaux d'infiltration. Traces d'infiltrations et auréoles sur la poutre de la salle d'eau. Ces infiltrations se transmettent au studio du 1er étage. Il estime que ces désordres infiltrations d'eau sont la conséquence d'une toiture vétuste non entretenue, et d'une panne cassée et non réparée. Il estime que les désordres sont antérieurs à la vente, rappelant les déclarations des locataires sur les infiltrations d'eau et la poutre cassée. L'expert judiciaire estime que les désordres n'étaient pas apparents lors de la vente. En effet, il indique que les acquéreurs se sont plaints des premiers désordres infiltrations au niveau de la chambre de l'appartement du second étage donnant sur la rue le 12 décembre 2019, le lendemain de la vente. Dans cet appartement du second étage, le sol était couvert d'eau, un récipient situé au droit de la poutre. Il dit que cet élément n'était pas présent lors des visites, et que la pièce avait été rénovée. Sur le caractère caché du vice : Il ressort du procès-verbal de constat d'huissier du 20 mai 2020 que dans les combles, l'huissier a constaté des jours sur la toiture, et de la mousse sur les tuiles. La vétusté de la couverture était donc visible à l'oeil nu depuis les combles pour un profane. En outre, un procès-verbal de réception du 19 avril 2016 avec l'entreprise construction et structure plus, figurant en annexe 9 à l'acte sous seing privé de vente, mentionnait : 'risque d'infiltration car présence de mousse trop importante sur certaine parties de la couverture et probable fuite au niveau des velux et de la rive côté gauche dû à malfaçons'. Concernant la charpente, il ressort du procès-verbal de constat d'huissier du 20 mai 2020 que dans les combles, l'huissier a constaté l'existence d'une poutre étayée et a noté la présence d'une fissure dans la poutre étayée. Selon l'expert judiciaire, concernant la poutre en façade Ouest côté [Adresse 10], la cassure était nette à 1 mètre du mur mitoyen Sud. La panne cassée était donc visible à l'oeil nu, tant pour l'huissier, profane, que pour l'expert judiciaire. La cassure était nette. Elle était donc visible à l'oeil nu depuis les combles pour un profane. Comme le souligne Mme [N], suivant l'acte authentique de vente (page 5), les acquéreurs ont déclaré avoir visité les lieux à leur convenance. Ils ont acheté tout l'immeuble, pas seulement l'appartement du 2ème étage, et devaient donc visiter les combles, afin d'apprécier l'état de l'immeuble dans son ensemble. Ils ne pouvaient se contenter de l'état apparent de l'appartement du 2ème étage, dont l'expert judiciaire indique qu'il avait été rénové, pour se faire l'idée de l'état de la toiture. Les combles étaient accessibles, tant l'huissier que l'expert judiciaire ayant pu y accéder sans relater de difficulté particulière. Les acquéreurs ne contestent pas ce fait. Ils ne disent pas qu'ils ont demandé à pouvoir accéder aux combles et que cet accès leur ait été refusé. Ils soutiennent qu'ils n'avaient pas à se livrer à des investigations particulières compte tenu des termes de l'annonce qui indiquait que le gros-oeuvre avait déjà été réalisé (toiture, menuiseries et compteurs individuels). L'annonce diffusée par la Sarl A2T Immo, exerçant à l'enseigne Laforêt Montech, faisait état des éléments suivants : 'immeuble de rapport sur le centre ville de [Localité 7] entre la place principale et l'église [9] très bien situé et donc facilement louable. Le gros-oeuvre a déjà été réalisé (toiture, menuiseries et compteurs individuels).' Cependant, cette annonce était évasive. Elle ne précisait pas la date des travaux de toiture, ni leur ampleur, aussi les acquéreurs ne pouvaient pas s'attendre à ce que la toiture ait été complètement rénovée avant la vente. Le caractère facilement louable du bien était mis en relation avec sa situation proche de la place principale, non pas avec le fait que le bien ne nécessitait pas de gros travaux. Il n'était pas affirmé que le bien était en parfait état. D'ailleurs, en page 31 de l'acte authentique, le vendeur indiquait ne pas avoir réalisé, sur l'immeuble vendu, de travaux nécessitant la souscription d'une assurance dommages-ouvrage, dans les dix dernières années, exception fait des travaux de rénovation de la maison d'habitation effectués au cours de l'année 2013 et des travaux de réparation de la cheminée suite au sinistre causé par la tempête de l'année 2015. Dans l'acte authentique en page 34 il est mentionné que les factures de l'entreprise Renoving et de l'entreprise Vimac alu ont été remises à l'acquéreur et que la nature des travaux de rénovation résulte desdites factures. Ces factures étaient également annexées à l'acte sous seing privé. Les travaux réalisés en 2013 étaient donc connus. Il s'agissait de travaux de rénovation intérieurs (plafonds, cloisonnement, plomberie, carrelage, douche, convecteur, interphone) et de travaux de menuiserie, mais pas de travaux de toiture. L'acte sous seing privé mentionne également que des travaux de rénovation des cheminées avaient eu lieu suite à la tempête du 31 août 2015. Il prévoyait en page 8, avant la signature de l'acte authentique, la remise des documents relatifs au sinistre de la tempête du 31 août 2015. L'acte authentique de vente précise en page 4 qu'en raison de la tempête survenue au cours de l'année 2015, un sinistre s'est produit dans le bien immobilier, occasionnant des désordres au niveau de la cheminée, notamment au niveau de l'étanchéité du conduit extérieur, que le vendeur déclaré avoir réalisé une déclaration de sinistre auprès de sa compagnie d'assurance, que ce sinistre a donné lieu au versement d'une indemnité d'assurance qui a permis de remédier à la totalité des désordres affectant l'immeuble, et que le vendeur a déclaré n'avoir rencontré aucun autre sinistre suite à la réalisation de ces travaux. Les acquéreurs ont renoncé dans l'acte authentique de vente à la condition suspensive selon laquelle le vendeur devait leur remettre les documents relatifs au sinistre avant la signature de l'acte authentique (page 11 de l'acte authentique) Ainsi, les acquéreurs ont été informés des travaux effectués sur l'immeuble, en 2013 et sur les cheminées, et ont renoncé à la remise des documents concernant les travaux de rénovation suite à la tempête du 31 août 2015. Compte tenu des factures de 2013 ne concernant pas des travaux en toiture, et en l'absence de remise des documents relatifs au sinistre du 31 août 2015, ils devaient d'autant plus visiter l'immeuble avant la vente, y compris les combles, afin de s'informer des travaux qui avaient été faits et se rendre compte de l'état de la toiture. Ainsi, l'absence de visite des combles avant la vente est imputable à la propre négligence des acquéreurs à vérifier l'état de la toiture et de la charpente de l'immeuble. Il en résulte que l'état de vétusté tant de la charpente que de la couverture ne constituait pas un vice caché, mais un vice apparent dont les acquéreurs pouvaient se convaincre eux-mêmes. En conséquence, la garantie des vices cachés n'est pas due, et les demandes en indemnisation de leurs préjudices sur ce fondement doivent être rejetées. Subsidiairement, sur le défaut de délivrance conforme : L'article 1604 du code civil dispose que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur. La chose livrée à l'acquéreur doit correspondre à la chose qu'il avait été convenu de vendre. En l'espèce, les acquéreurs pouvaient se rendre compte lors des visites de la réfection des menuiseries et de l'installation de compteurs individuels, comme de l'état de la charpente et de la couverture. Malgré le caractère évasif de l'annonce, ils ont été informés des travaux réalisés dans l'immeuble. Ils ont renoncé à la remise des documents concernant les travaux de rénovation de cheminées. L'acte précise que les acquéreurs achètent le bien en l'état, avec les défauts ou la vétusté qu'il contient dont ils ont pu appréhender la nature lors de leurs visites du bien vendu (page 4 de l'acte authentique de vente). Comme indiqué ci-dessus, l'absence de visite des combles avant la vente est imputable à la propre négligence des acquéreurs à vérifier l'état de la toiture et de la charpente de l'immeuble. Le défaut de délivrance conforme n'est donc pas démontré. Le jugement dont appel sera infirmé en ce qu'il a condamné Mme [N] à payer des dommages et intérêts à M. [Z] et Mme [H]. M. [Z] et Mme [H] seront déboutés de leurs demandes contre Mme [N]. Sur la responsabilité de l'agent immobilier : En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La responsabilité de l'agent immobilier est recherchée par les acquéreurs pour manquement à son obligation de conseil et d'information. L'agent immobilier n'a pas d'obligation d'information sur des éléments visibles. Or, les acquéreurs pouvaient se rendre compte lors des visites de la réfection des menuiseries et de l'installation de compteurs individuels, comme de l'état de la charpente et de la couverture. Il n'a donc pas commis de faute envers les acquéreurs malgré le caractère évasif de l'annonce, qui en tout état de cause était complétée par les éléments d'informations fournis aux acquéreurs dès l'acte sous seing privé. Il n'est pas non plus démontré de préjudice des acquéreurs, qui n'ont pas perdu de chance de ne pas acquérir ou d'acquérir à un prix moindre. En effet, il était manifeste que la toiture était vétuste et ils ont acheté le bien 'en l'état avec les défauts ou la vétusté qu'il contient dont ils ont pu appréhender la nature lors de leurs visites du bien vendu. La présente vente, ses conditions, ses modalités et son prix ont été convenus et acceptés avec le vendeur en considération de cette situation.' (page 4 de l'acte authentique de vente). D'ailleurs, les acquéreurs ont fait le choix d'acquérir le bien sans disposer des informations prévues à titre de condition suspensive concernant la réalisation des travaux de rénovation des cheminées, en renonçant à cette condition. Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [Z] et Mme [H] de leurs demandes formées contre la société A2T Immo. Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile : M. [Z] et Mme [H] seront condamnés aux dépens de première instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, le jugement dont appel étant infirmé, et aux dépens d'appel. Ils seront condamnés à payer à Mme [N] et à la Sarl A2T Immo la somme de 3.000 euros à chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais non compris dans les dépens exposés en première instance, le jugement dont appel étant infirmé, et exposés en appel. Ils seront déboutés de leur demande sur le même fondement. Par ces motifs, La Cour, Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Montauban du 2 novembre 2021, sauf en ce qu'il a débouté M. [O] [Z] et Mme [X] [H] de leurs demandes formées contre la société A2T Immo ; Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant, Déboute M. [Z] et Mme [H] de leurs demandes contre Mme [F] [I] épouse [N] ; Les condamne aux dépens de première instance et d'appel ; Les condamne à payer à Mme [N] et à la Sarl A2T Immo la somme de 3.000 euros à chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel et non compris dans les dépens. Les déboute de leur demande sur le même fondement. Le Greffier Le Président N. DIABY M. DEFIX.