Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 13 Juin 2024
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DEMANDERESSE :
S.A. CDC HABITAT SOCIAL
33 Avenue Pierre Mendès France
75013 PARIS
représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDEURS :
Monsieur [P] [D]
Rez-de-chaussée, n°10
12 avenue de Leveil
44300 NANTES
non comparant
Madame [J] [L]
Rez-de-chaussée, n°10
12 avenue de Leveil
44300 NANTES
non comparante D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 18 avril 2024
date des débats : 18 avril 2024
délibéré au : 13 juin 2024
RG N° N° RG 23/03925 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MVY6
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART
CCC à Monsieur [P] [D] + Madame [J] [L] + préfecture
Copie dossier
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 5 décembre 2019, la société anonyme d'habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [J] [L] et Monsieur [P] [D] un logement à usage exclusif d’habitation lui appartenant sis, 12 avenue de Leveil - Rez-de-chaussée - Logement n°10 - 44300 NANTES, ainsi que le garage n°1041, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 472,95 €, outre une provision sur charges de 38,07 € par mois.
Les 9 et 10 août 2023, la société anonyme d'habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1.411,42 € au titre des loyers échus et impayés au 31 juillet 2023.
Ce même commandement, visant l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, les mettait également en demeure d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs par la production d’une attestation délivrée par leur assureur.
Par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2023, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 4 décembre 2023, la société anonyme d'habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [J] [L] et Monsieur [P] [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :
À titre principal :
- constater à compter du 09/09/2023 et du 10/09/2023 pour défaut de justification d’une assurance, ou à compter du 09/10/2023 et du 10/10/2023 pour défaut de paiement, la résiliation du bail en date du 05/12/2019 entre les parties ;
À titre subsidiaire :
- prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation du bail en date du 05/12/2019 entre les parties ;
Dans tous les cas :
- ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [J] [L] et Monsieur [P] [D], ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;
- condamner Madame [J] [L] et Monsieur [P] [D] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2.664,77 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 30/09/2023 avec intérêts de droit à compter du 09/08/2023 et du 10/08/2023 ou à compter du jugement à intervenir à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;
- condamner solidairement Madame [J] [L] et Monsieur [P] [D] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 09/09/2023 et du 10/09/2023 ou du 09/10/2023 et du 10/10/2023 ou du jugement à intervenir, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;
- assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;
- condamner solidairement Madame [J] [L] et Monsieur [P] [D] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement ;
- rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 avril 2024 lors de laquelle la société CDC HABITAT SOCIAL, valablement représentée par ministère d’avocat, a réitéré les termes de son acte introductif d'instance, précisant qu’elle maintenait l’ensemble de ses demandes, y compris celle au titre de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance. Elle a par ailleurs actualisé sa créance à la somme de 9.238,94 € selon le décompte arrêté au 15 avril 2024.
Régulièrements assignés à étude, Madame [J] [L] et Monsieur [P] [D] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.
En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
La société bailleresse a déclaré n’avoir pas d’information à ce propos.
Les locataires ne s’étant pas présentés aux rendez-vous qui leur ont été proposés, aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi par les services sociaux.
La décision a été mise en délibéré au 13 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”.
Madame [J] [L] et Monsieur [P] [D] n’ayant pas comparu lors des débats, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 474 du Code de procédure civile.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que « le locataire est obligé : […] g) de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ».
En l'espèce, le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.
Les 9 et 10 août 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Madame [J] [L] et Monsieur [P] [D] un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance locative.
Ce commandement respecte les prescriptions légales. Madame [J] [L] et Monsieur [P] [D] n’ont pas justifié d'une assurance dans le délai d'un mois. Non comparants, ils n’en ont pas davantage justifié lors de l’audience.
En conséquence, il y a lieu de constater que la clause résolutoire pour défaut d'assurance locative est acquise depuis le 10 septembre 2023 pour Monsieur [P] [D] et depuis le 11 septembre 2023 pour Madame [J] [L], de résilier le bail avec effets à cette date et de prononcer l'expulsion des locataires.
Dès lors, et sans qu’il soit besoin d’examiner la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, Madame [J] [L] et Monsieur [P] [D], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devront rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef, faute de quoi ils pourraient y être contraints au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.
Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
En outre, le contrat de bail comporte un article intitulé “indemnité d’occupation”, ainsi qu’une clause de solidarité prévoyant qu’en cas de pluralité de locataires, ceux-ci sont réputés solidaires des clauses et conditions du présent contrat de location. Il convient donc de considérer que cette clause de solidarité s’applique au paiement de l’indemnité d’occupation.
Par conséquent, Madame [J] [L] et Monsieur [P] [D] seront condamnés solidairement à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL, en lieu et place du loyer prévu au contrat, une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer, augmenté des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).
Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
L’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que, “aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l'article L. 101-1, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois.
À défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l'organisme d'habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s'acquitter de cette obligation.
L'enquête mentionnée à l'alinéa précédent vaut enquête au sens de l'article L.441-9 ».
Selon les articles L. 441-3 et suivants du même code, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l'organisme d'habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme calcule un supplément de loyer sur la base d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.
L'article L441-9 du même code prévoit que « l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ».
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
En l’espèce, la créance principale de la société CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
Le décompte versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 9.238,94 € au 31 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse.
Apparaissent cependant au décompte, à compter du mois de janvier 2024, des surloyers d’un montant de 1.001,28 € par mois (3 x 1.001,28 €, soit 3.003,84 €), des pénalités de réponse à enquête sociale, ainsi que des frais de dossier de 25 €.
Toutefois, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé aux locataires en respectant les dispositions légales susvisées.
Il ne produit en effet que deux courriers simples qui auraient été adressés à Monsieur [P] [D] les 19 septembre et 9 novembre 2023 pour lui demander de répondre à l’enquête SLS et OPS et de transmettre son avis d’impôt 2023 sur les revenus 2022. Il est également produit un courrier du 6 décembre 2023 lui notifiant qu'à défaut pour lui d'avoir fourni les éléments nécessaires à l’enquête sur ses ressources, un supplément de loyer de solidarité lui serait facturé à compter de janvier 2024. Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé aux locataires.
Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d'avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.
Non comparants, Madame [J] [L] et Monsieur [P] [D] n’ont pas contesté le montant sollicité ou fait état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.
En outre, une clause de solidarité est insérée au contrat de bail s’agissant du paiement des loyers et charges, étant rappelé qu’il ressort des développements précédents qu’ils sont également tenus solidairement du paiement des indemnités d’occupation.
En conséquence, Madame [J] [L] et Monsieur [P] [D] seront condamnés solidairement à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 6.187,24 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 15 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, Madame [J] [L] et Monsieur [P] [D] seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date des 9 et 10 août 2023.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Madame [J] [L] et Monsieur [P] [D] seront condamnés in solidum à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d'habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL à l’encontre de Madame [J] [L] et Monsieur [P] [D] ;
CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance, la résiliation, à la date du 10 septembre 2023 pour Monsieur [P] [D] et du 11 septembre 2023 pour Madame [J] [L], du bail portant sur les lieux loués sis 12 avenue de Leveil - Rez-de-chaussée - Logement n°10 - 44300 NANTES ;
DIT que Madame [J] [L] et Monsieur [P] [D] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE, à défaut, l'expulsion de Madame [J] [L] et Monsieur [P] [D] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d’avoir à libérer les lieux ;
RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;
CONDAMNE solidairement Madame [J] [L] et Monsieur [P] [D] à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL les sommes suivantes :
- 6.187,24 € (SIX MILLE CENT QUATRE VINGT SEPT EUROS ET VINGT QUATRE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 15 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
- une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme de 531,71 € pour le logement et de 37,45 € pour le stationnement, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de l’échéance du mois d’avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;
CONDAMNE in solidum Madame [J] [L] et Monsieur [P] [D] à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE in solidum Madame [J] [L] et Monsieur [P] [D] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer des 9 et 10 août 2023 ;
DÉBOUTE la société anonyme d'habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL de ses demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.
Le Greffier La Présidente
M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET
