Cour d'appel, 23 juin 2023. 21/15024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 23 JUIN 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/15024 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEHJS Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 juillet 2021 - Tribunal judiciaire de PARIS RG n° 20/07177 APPELANTS Monsieur [V] [F] né le 07 novembre 1971 à [Localité 8] (94) [Adresse 1] [Localité 5] Madame [R] [N] née le 03 juin 1979 à [Localité 6] [Adresse 1] [Localité 5] tous deux représentés et assistés de Me Patricia ROY-THERMES MARTINHITA de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399 INTIMÉS Monsieur [B] [T] né le 20 août 1975 à [Localité 10] (Royaume-Uni) [Adresse 3] EMIRATS ARABES UNIS Mademoiselle [J] [P] née le 05 août 1981 à [Localité 9] (Ukraine) [Adresse 2] [Localité 4] tous deux représentés et assistés de par Me Christophe frédéric GARCIA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1280 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 mai 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Corinne JACQUEMIN, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Claude CRETON, président de chambre Mme Corinne JACQUEMIN, conseillère Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Claude CRETON , président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte reçu le 10 janvier 2020 par Me [W], notaire à [Localité 7], M. [F] et Mme [N] ont vendu à M. [T] et à Mme [P] un bien immobilier situé [Adresse 1] (92) au prix de 850.000 euros, sous diverses conditions suspensives dont celle tenant à l'obtention d'un prêt par les acquéreurs avec dépôt de garantie de la somme de 85.000 euros. Les acquéreurs s'engageaient en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêts répondant aux caractéristiques prévues, soit : - montant maximal de la somme empruntée 700 000,00 euros ; - durée maximale de remboursement : 25 ans ; - taux nominal d'intérêt maximal : 1,55 % l'an (hors assurances). . Par avenant du 20 mars 2020, le délai de réception des offres de la condition suspensive de financement, initialement prévue au 20 mars 2020, a été prorogée au 20 avril 2020. La vente n'a pas été réitérée par acte authentique au motif de la non obtention du prêt par les acquéreurs. Soutenant que M. [T] et à Mme [P] n'avaient pas sollicité de prêt conforme aux stipulations contractuelles et que la condition suspensive était donc réalisée, M. [F] et Mme [N] les ont fait assigner le 24 juillet 2020 devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de les voir solidairement condamnés à leur payer la clause pénale de 85.000 euros prévue à 1'acte du 10 janvier 2020. Par jugement du 8 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Paris a débouté M. [F] et Mme [N] de leurs demandes, les a condamnés aux dépens et a dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le tribunal a retenu que la défaillance de la condition suspensive n'était pas imputable aux acquéreurs qui avaient déposé deux demandes de prêt conformes aux stipulations contractuelles. Contestant ce fait, M. [F] et Mme [N] ont interjeté appel de cette décision. Par conclusions communiquées par voie électronique le 14 mars 2022 ils demandent à la cour d'infirmer le jugement déféré et statuant à nouveau, de : - condamner Madame [J] [P] et Monsieur [B] [T], tenus solidairement, à payer à Madame [R] [N] et Monsieur [V] [F], la somme de 85.000 € à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 10.000 € actuellement séquestrée entre les mains de Maître [L], notaire, devant s'imputer sur ce montant. Subsidiairement, condamner M. [T] et Mme [P], tenus solidairement, à leur payer une somme comprise entre 50.000 € et 85.000 € à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 10.000 € actuellement séquestrée entre les mains de Maître [L], notaire, devant s'imputer sur ce montant. En tout état de cause, condamner M. [T] et Mme [P] , tenus solidairement, à payer la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens (comprenant les frais de traduction) dont recouvrement direct au profit de Me Patricia Roy- Thermes, avocat au Barreau de Paris. En réponse M. [T] et à Mme [P] ont conclu le 24 mars 2022 et requièrent de la cour de confirmer le jugement du 8 juillet 2021 en toutes ses dispositions et de : - débouter M. [F] et Mme [N] de leur demande au titre de la clause pénale pur la somme de 50 000 euros. - reconnaître le bénéfice de l'article 1195 du code civil sur l'imprévision ; - modérer l'application de la clause pénale à la somme de 10 000 euros si la cour venait à reconnaitre sa mise en 'uvre. Il convient de se reporter aux énonciations du jugement déféré pour plus ample exposé des faits et de la procédure antérieure, ainsi qu'aux conclusions susvisées pour l'exposé des moyens des parties devant la cour. SUR QUOI Selon l'article 1103 du code civil, le contrat fait la loi entre les parties. L'article 1304-3 du même code dispose qu'une condition suspensive est réputée accomplie si celui 'qui y a intérêt en a empêché l'accomplissement, et, dès lors, lorsqu'une vente est conclue sous la condition suspensive de 1'obtention d'un prêt par l'acquéreur, la condition suspensive est réputée accomplie si le bénéficiaire ne sollicite pas de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente, mais elle est réputée défaillie si le bénéficiaire n'obtient pas son prêt après avoir présenté une demande dans les conditions prévues à la promesse. L'acquéreur doit respecter les caractéristiques de la demande de prêt prévues dans la promesse et la preuve lui incombe de ce qu'il a déposé une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, portant à la fois sur le montant, le taux, et la durée du financement mentionnés dans la promesse de vente ou le compromis. M. [F] et Mme [N] font valoir que non seulement les deux refus de prêts transmis s'analysent en des refus de complaisance au vu de leurs ressources mensuelles de 39.600 € mais aussi que : - la condition suspensive de prêt n'a pas été réalisée dans le délai du 20 avril 2020, alors que le deuxième refus de la banque HSBC est tardif de 8 jours, - la non réalisation provient de la faute des acquéreurs qui ont déposé une demande de prêt d'un montant inférieur à celui énoncé à l'acte, à des taux nominaux pour l'un supérieur au taux maximal énoncé et enfin sur une durée inférieure à celle prévue à l'acte. Ils précisent que si l'acquéreur reste libre de demander un prêt à des conditions différentes du compromis, il doit néanmoins dans sa négociation aller jusqu'aux plafonds prévus par l'avant-contrat pour qu'un refus de prêt puisse le cas échéant le libérer. M. [T] et à Mme [P] répondent qu'ils ont déposé trois demandes de prêt bancaire auprès de la BNP, de HSBC et de la Banque Populaire via E-Banque Lafayette et font valoir que le compromis de vente prévoyait simplement dans sa rédaction des maximums de montant de prêt, de taux d'intérêts et de durée de remboursement. Ils font état de l'existence d'un autre prêt en cours auprès de la société « STARZPLAY » réduisant leur capacités d'apports et de remboursements mensuels exigées par les banques BNP et HSBC et que M. [T] a également eu une diminution de 10 % de son salaire à partir du 1er mai jusqu'au 31 octobre 2020. Il résulte du dossier que M. [T] et Mme [P] justifient avoir sollicité un prêt de 664.000 euros, remboursable sur 240 mois à un taux de 1% hors assurance auprès de la société BNP PARIBAS par le biais de la société ARTEMIS COURTAGE, courtier en assurances, et s'être vus opposer un refus le 17 avril 2020, et avoir de même sollicité un prêt de 531.000 euros remboursable sur 240 mois au taux de 1,70% auprès de la société HSBC, refusé le 28 avril 2020.. En premier lieu, comme souligné à juste titre par le tribunal, la vente ne stipule pas que la condition suspensive est irrévocablement défailli en raison d'une faute des acquéreurs s'ils ne justifient pas auprès des vendeurs des demandes de prêt déposées et des réponses obtenues avant le 20 avril 2020, cette date permettant seulement d'apprécier la défaillance objective ou la réalisation fictive de la condition et permettant le cas échéant aux parties de se délier de leur engagement avant la date ultime de réitération de la vente. En second lieu, s'agissant du montant du prêt, si un prêt accordé à un montant inférieur au montant maximal prévu est conforme aux stipulations contractuelles et ne permet pas aux acquéreurs de soutenir que la condition suspensive a défailli au motif qu'ils n'ont pas obtenu le prêt supérieur mentionné à l'acte , M. [T] et Mme [P] ne sont pas fondés à soutenir, qu'a contrario, en application de cette jurisprudence ils pourraient demander un prêt d'un montant inférieur sans justifier qu'ils ont sollicité, du fait du refus par la banque, le montant maximum contractuellement prévu. Ainsi, en cas d'accord de la banque d'un prêt d'un montant inférieur la condition suspensive est réputée accomplie, les acquéreurs ne peuvent ,si un prêt inférieur leur est refusé en raison notamment de la faiblesse de leur apport, faire valoir que la condition a défailli. Le moyen de M. [T] et Mme [P] tiré de ce que la rédaction de la promesse de vente n'imposait pas aux acquéreurs l'obligation d'aller jusqu'aux plafonds de prêt pour se dédire, est dès lors inopérant. En conséquence, les intimés ne démontrent pas avoir accompli les diligences nécessaires pour obtenir un prêt conforme aux spécifications contractuelles et il convient d'en déduire, par infirmation du jugement déféré, que la condition est réputée accomplie et que M. [T] et Mme [P] doivent être condamnée au paiement de l'indemnité d'immobilisation. Sur la théorie de l'imprévision Aux motifs de l'octroi du prêt de 750 000 euros par M. [T] à une société « STARZPLAY » et la diminution de son salaire de 10 % après la signature du compromis de vente les intimés sollicitent l'application de l'article 1195 du code civil qui dispose que si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. Ils ajoutent que 1195 du code civil et précisent que le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe . Nonobstant le caractère nouveau de cette demande en appel, il est constant que le compromis écarte expressément en page 29 l'imprévision, sans que M. [T] et Mme [P], au demeurant assisté de leur propre notaire, soient fondés à soutenir qu'il n'avaient pas compris la portée de cette clause. Ajoutant au jugement M. [T] et Mme [P] sont en conséquence déboutés des demandes présentées à ce titre. Sur le montant de la clause pénale L'article 1231-5 du code civil prévoit que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. En l'espèce, le compromis de vente mentionne en page 8, que dans le cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 20500 euros à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil. M. [T] et Mme [P] font valoir l'absence de préjudice subi par M. [F] et Mme [N] pour une immobilisation du bien de courte durée, soit pendant un délai de seulement cinq mois, et demandent de réduire à néant cette clause pénale. A titre subsidiaire, ils demandent d'appliquer le pouvoir de modération dont dispose la cour et de fixer l'application de cette clause pénale à la somme de 10 000 euros maximum. M. [F] et Mme [N] pour justifier du montant sollicité au titre de la clause pénale font valoir l'immobilisation du bien et qu'en dehors de la défaillance de la condition suspensive, les acquéreurs n'ont pas respecté les dates et montants du dépôt de garantie tels qu'énoncé à l'acte qui devaient être séquestrés chez le notaire. A titre subsidiaire, ils estiment que la condamnation ne saurait être inférieure à la somme de 50.000 € qui aurait dû se trouver séquestrer chez le notaire. Les circonstances de l'espèce justifient que le montant de la clause pénale soit fixé à la somme de 10000 € compte tenu du préjudice subi lié à l'immobilisation du bien pendant plusieurs mois. M. [T] et Mme [P] sont en conséquence, par infirmation du jugement, condamnés, in solidum, à payer cette somme à M. [F] et Mme [N]. La somme de 10.000 € actuellement séquestrée entre les mains de Maître [L], Notaire, devra s'imputer sur ce montant et être remise à M. [F] et Mme [N]. Sur les dépens et le frais irrépétibles Le sens de arrêt conduit à infirmer également le jugement déféré en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile quan tau débouté de M. [F] et Mme [N] sur ce point. M. [T] et Mme [P] sont condamnés aux dépens de première instance et d'appel, sans que des 'fais de traduction' entrent dans ces dépens et à payer à M. [F] et Mme [N] la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, par arrêt prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Infirme le jugement rendu 8 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau : Condamne, in solidum, M. [B] [T] et à Mme [J] [P] à payer à M. [V] [F] et Mme [R] [N] la somme de 10 000 euros, au titre de la clause pénale contractuelle, Dit que la somme de 10.000 € actuellement séquestrée entre les mains de Maître [L], notaire, devra s'imputer sur ce montant et être remise à M. [F] et Mme [N]. Ajoutant Déboute les parties de leurs autres demandes ; Condamne, in solidum, M. [B] [T] et à Mme [J] [P] à payer à M. [V] [F] et Mme [R] [N] la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [B] [T] et à Mme [J] [P] aux dépens de première instance et d'appel , sans 'frais de taduction'et autorise conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Me Patricia Roy- Thermes avocat au Barreau de Paris, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,