Cour de cassation, 12 juin 2012. 11-19.215

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que les locataires s'étaient approprié l'une des deux allées communes de l'immeuble en y installant deux portes de séparation et n'avaient pas satisfait à leur obligation d'entretenir la cour incluse dans le bail qui était envahie par des mauvaises herbes empêchant une circulation normale derrière le bâtiment, la cour d'appel a souverainement retenu que ces manquements constituaient des motifs légitimes et sérieux de congé et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... et Mme Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... et Mme Y... à payer la somme globale de 2 500 euros à M. et Mme Z... ; rejette la demande de M. X... et de Mme Y... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par Mme le président en l'audience publique du douze juin deux mille douze, signé par Mme Fossaert, président et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme Y... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris ayant constaté la résiliation du bail à compter du 31 mai 2006, ordonné l'expulsion de M. X... et Mme Y... et de les avoir condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux ; AUX MOTIFS QUE en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux ; qu'il incombe au bailleur de rapporter la preuve du motif légitime et sérieux. En l'espèce, le congé notifié aux consorts X... et Y... invoque les motifs suivants :- refus de paiement des révisions annuelles des loyers selon la moyenne de l'indice INSEE pour la période du 1er juin 2001 au 31 mai 2004 ;- refus de s'acquitter de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2004 ;- troubles anormaux de voisinage ;- opposition caractérisée à autoriser les propriétaires à accéder à l'appartement ;- obstacles permanents à la réalisation des travaux réclamés ;- non respect des parties communes ;- dégradations volontaires des lieux loués et changement de leur destination ;- transformation des équipements loués sans accord du propriétaire ;- non présentation des originaux des certificats de ramonage pour les années 2002, 2004 et 2005 et entretien du chauffe-eau électrique ;- refus total de l'autorité des propriétaires sur les lieux loués ; qu'il ressort du dossier que la révision du loyer sollicitée par les époux Z... a fait l'objet d'une instance judiciaire introduite antérieurement à la délivrance du congé et tranchée postérieurement par décision du tribunal d'instance de THIONVILLE le 7 mars 2006, ayant au demeurant été frappée d'appel. Il en est de même concernant les dégradations alléguées des lieux loués, à l'appui desquelles les époux Z... produisent un constat dressé à leur requête le 21 juillet 2003 par Maître A..., Huissier de Justice, mentionnant notamment que les plaques de plâtre du plafond de la cuisine sont à nu et qu'un trou laisse apparaître des lattes en bois dont certaines sont cassées et d'autres manquent ; qu'en effet, le jugement précité du 7 mars 2006 révèle qu'un contentieux a opposé les parties sur l'état du logement, ayant donné lieu à une expertise judiciaire, les époux Z... réclamant aux consorts X... et Y... la reconstruction du plafond de la cuisine ; que les motifs afférents à la révision du loyer et à la dégradation des lieux loués ne pouvaient légitimer un congé dès lors qu'ils faisaient l'objet d'une action judiciaire pendante ; qu'au demeurant, il résulte de la décision judiciaire susvisée que l'état du plafond de la cuisine était imputable à un dégât des eaux survenu en 1997 ayant fait tomber les plaques de polystyrène remplacées par le locataire ayant précédé les consorts X... et Y... ; que le jugement du 7 mars 2006 a ainsi rejeté la demande des époux Z... en remboursement du coût de la réfection du plafond de la cuisine et a été confirmé sur ce point par l'arrêt de cette juridiction du 29 mai 2008, non produit au dossier mais dont le dispositif est repris, de façon non contestée, dans les conclusions des appelants ; qu'en outre, les courriers échangés entre les parties font apparaître que les consorts X... et Y... ne s'opposaient pas à l'accès du bailleur au logement pour exécuter des travaux mais réclamaient d'être prévenus quelques jours à l'avance pour toute intervention éventuelle ; qu'il sera également observé que s'il est constant que le contentieux entre les parties a envenimé leurs relations, cette difficulté ne peut fonder un congé dans la mesure où elle n'est pas constitutive d'une inexécution par les locataires de l'une des obligations leur incombant aux termes du bail ; que concernant la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2004 d'un montant de 27 euros, le dossier révèle que les consorts X... et Y... se sont opposés à son paiement jusqu'à ce que l'avis d'imposition justifiant du montant de cette charge leur ait été communiqué par les bailleurs, ce qui a été fait le 20 décembre 2005 ; que l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 disposant que les charges récupérables sont exigibles sur justification, les consorts X... et Y... étaient fondés à exiger une pièce justificative préalablement au paiement ; que la régularisation annuelle des charges est en effet uniquement prévue dans le cas où celles-ci donnent lieu au versement de provisions mensuelles ; qu'il sera néanmoins observé que les consorts Y... n'ont réglé la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2004 et 2005 que par chèque du 16 janvier 2006, alors que les justificatifs leur avaient été présentés le 20 décembre 2005 ; que par ailleurs, si la production par les consorts X... et Y... des photocopies pour les années les années 2002, 2004 et 2005 des certificats de ramonage établis par Patrick B... suffit à démontrer qu'ils ont satisfait à cette obligation, les consorts X... et Y... ne justifient pas en revanche de l'entretien du chauffe-eau électrique qui leur incombe en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ; que de plus, si le contrat de bail conclu entre les parties mentionne comme dépendances à usage privatif des locataires un parking, une cour, une pelouse et une cave, il n'autorisait cependant pas les consorts X... et Y... à s'approprier l'une des deux allées de l'immeuble en installant deux portes de séparation tel que cela résulte du courrier des époux C..., copropriétaires de l'immeuble, en date du 20 décembre 2003 ; que de surcroît, les troubles de voisinage retenus dans la lettre de congé sont établis par les courriers de Georges D... , voisin des consorts X... et Y..., en date du 10 décembre 2003 et du 23 juillet 2005, d'Elise E..., alors locataire de l'appartement situé au-dessus de celui des consorts X... et Y..., en date du 12 décembre 2003, se plaignant du tapage résultant de l'utilisation intempestive par Jacques X... d'une scie circulaire à l'extérieur pour couper du bois de chauffage même le dimanche ; que ces nuisances sonores imputées à Jacques X... sont confirmées par un courrier du maire d'ENTRANGE, Jean-Marie F..., en date du décembre 2005, précisant que M. D... s'est plaint à plusieurs reprises d'émissions sonores importantes, d'abord par téléphone puis par deux visites en mairie, lors de l'utilisation de la scie pendant les heures légales et hors heures légales, ajoutant que les gendarmes lui ont fait part de deux interventions pour ce problème au 18 rue ... et qu'il a lui-même constaté que le bruit émis était important ; que l'usage excessif de la scie par Jacques X... est également démontré par les photographies versées aux débats montrant une quantité de bois coupée et stockée dépassant largement celle habituellement nécessaire au chauffage d'un foyer ; qu'un courrier de Jean-Marie F... en date du 3 juin 2005 adressé aux consorts X... et Y... fait de plus apparaître que la cour située entre la maison et les dépendances est envahie par les mauvaises herbes très hautes, empêchant une circulation normale sur l'arrière du bâtiment ; qu'il en résulte que les consorts X... et Y... ne satisfont pas à l'obligation d'entretien de la cour mise à leur charge par le bail ; que le jugement du 7 mars 2006 mentionne en outre qu'il est constant que les consorts X... et Y... ont modifié sans autorisation du bailleur le système de chauffage du logement, assuré par des convecteurs électriques, en installant des poêles à bois de type insert ayant contribué à augmenter l'humidité dans l'appartement en l'absence de mise en place d'une prise d'air extérieur exigée pour ce type de chauffage ; que la transformation des équipements loués reprochée dans le congé est donc prouvée ; que le manquement des locataires à leur obligation de jouir paisiblement des lieux et de ne pas transformer ceux-ci sans l'accord du bailleur constituent à eux seuls des motifs légitimes et sérieux de congé ; que les époux Z... ont donc valablement donné congé aux consorts X... et Y... ; qu'en conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; que si le tableau récapitulatif des sommes dues par les consorts X... et Y... établi par les époux Z... fait apparaître la cessation de tout versement par les appelants à compter du mois de février 2008, les époux Z... disposent toutefois d'un titre pour le recouvrement des indemnités d'occupation, précisées révisables selon les termes du bail ayant lié les parties, échues depuis le jugement jusqu'à la libération des lieux ; que leur demande en paiement est donc sans objet concernant cette période ; qu'il en est de même concernant la somme de 338, 74 euros allouée par l'arrêt rendu par cette juridiction le 29 mai 2008 correspondant à l'augmentation du loyer du 1er juin 2003 au 31 mai 2004 ; qu'ils sont en revanche fondés à obtenir le paiement sur la période de juin 2006 à novembre 2007 inclus de l'augmentation de l'échéance mensuelle procédant de sa révision, étant relevé qu'au vu de l'historique produit par les époux Z... et non contredit par les pièces adverses, les consorts X... et Y... ont versé sur cette période une somme mensuelle de 500, 79 euros correspondant au loyer révisé le 1er juin 2005 ; que le calcul de l'échéance révisée effectué par les époux Z... dans leur tableau récapitulatif des sommes dues s'avérant exact, l'indemnité d'occupation révisée au 1er juin 2006 était de 512, 30 euros et celle au 1er juin 2007 de 528, 85 euros ; que dans ces conditions, le solde du par les consorts Y... et X... au titre de la révision de l'échéance mensuelle s'élève à la somme totale de 306, 48 euros (11, 51 x 12) + (28, 06 x 6) ; que les consorts Y... et X... seront donc condamnés in solidum à payer la somme de 306, 48 euros aux époux Z... augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2008 (arrêt attaqué p. 4, 5, 6 7 al. 1, 2) ; 1°) ALORS QUE la Cour d'appel a considéré que « les motifs afférents à la révision du loyer et à la dégradation des lieux ne pouvaient légitimer un congé dès lors qu'ils faisaient l'objet d'une action judiciaire pendante » ; qu'il résulte du jugement du 7 mars 2006 visé par la Cour d'appel concernant cette action judiciaire qu'au nombre des griefs invoqués par les bailleurs figuraient l'installation sans autorisation de poêles à bois en remplacement des convecteurs électriques et l'absence de création d'une prise d'air supplémentaire nécessitée par ce mode de chauffage ; qu'en déclarant néanmoins que le grief énoncé dans le congé portant sur cette modification du chauffage des lieux loués sans autorisation des bailleurs constituait un motif légitime et sérieux justifiant le congé, la Cour d'appel n'a pas tiré de ses propres constatations les conséquences qui en résultaient en violation de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; 2°) ALORS QUE par son arrêt du 29 mai 2008, invoqué par Monsieur X... et Mademoiselle Y... dans leurs conclusions d'appel et cité par l'arrêt attaqué, la Cour d'appel de Metz avait jugé qu'il « … n'est fourni aucun élément d'appréciation objectif quant aux affirmations des époux Z... concernant la suppression de l'extraction d'air qui se faisait par la colonne de cheminée » ; qu'en se référant dès lors expressément au jugement du 7 mars 2006 selon lequel les locataires avaient modifié sans autorisation le système de chauffage du logement ce qui aurait contribué à augmenter l'humidité dans l'appartement en l'absence de mise en place d'une prise d'air extérieure, pour en déduire l'existence d'un motif légitime et sérieux justifiant le congé, sans tenir compte de la réformation du jugement du 7 mars 2006 sur ce point, la Cour d'appel a violé l'article 1351 du Code civil ; 3°) ALORS QUE Monsieur X... et Mademoiselle Y... avaient soutenu que les nuisances sonores dont s'était plaint un voisin provenaient d'un sciage de bois en juillet et août 2005 correspondant à un achat trop important de bois de chauffage et que ce problème avait été résolu puisque depuis cette date ils ne faisaient plus rentrer de bois ; qu'en se bornant à relever que l'usage excessif de la scie électrique était démontré, sans tenir compte du caractère limité dans le temps de cette nuisance et du fait qu'elle avait pris fin environ deux ans avant la délivrance du congé, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.