Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 7]
N° minute : 1335
Références : R.G N° N° RG 23/01981 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PZEL
JUGEMENT
DU : 02 Août 2024
S.A. ESSONNE HABITAT
S.A. PLURIAL NOVILIA
C/
Mme [L] [V]
JUGEMENT
Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 02 Août 2024.
DEMANDERESSES:
S.A. PLURIAL NOVILIA
venant aux droits de la SA ESSONNE HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Sandrine BRITES KLEIN, avocat au barreau D’ESSONNE
DEFENDERESSE:
Madame [L] [V]
[Adresse 6]
[Localité 8]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Estelle HARDUIN, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier
DEBATS :
Audience publique du 4 Juin 2024
JUGEMENT :
Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Estelle HARDUIN, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier
Copie exécutoire délivrée le :
À : + 1CCC à Me BRITES KLEIN
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat signé le 27 juillet 2017, la S.A. ESSONNE HABITAT a donné en location à Madame [L] [V] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4], [Localité 8], moyennant un loyer mensuel actualisé de 413,37 €, outre provisions sur charges de 116,21 €.
Un garage était également pris en location le 11 février 2022, sis [Adresse 5], [Localité 8], moyennant un loyer mensuel actualisé de 28,91 €.
Le 15 juin 2023, la S.A. ESSONNE HABITAT a fait délivrer à Madame [L] [V] un commandement de payer les loyers échus visant les clauses résolutoires insérées aux baux, pour un montant en principal de 1 643,79 € selon décompte arrêté au 13 juin 2023.
Par courrier du 15 juin 2023, la S.A. ESSONNE HABITAT a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).
Par assignation délivrée à étude le 10 novembre 2023, la S.A. ESSONNE HABITAT a attrait Madame [L] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d'Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.
Aux termes de son acte introductif d'instance, la S.A. ESSONNE HABITAT sollicite :
de constater l'acquisition des clauses résolutoires prévues aux baux d’habitation et de garage ainsi que la résiliation de plein droit des baux, et à défaut de prononcer la résiliation des baux ;
d'ordonner l'expulsion de Madame [L] [V] ainsi que de tous occupants de son chef ;
d'être autorisée à séquestrer les biens et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion, aux frais et aux risques et périls de Madame [L] [V] ;
de condamner Madame [L] [V] au paiement des sommes suivantes :
1 498,69 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 novembre 2023 (échéance du mois d'octobre incluse), outre intérêts à compter du 15 juin 2023,
une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu'à la libération effective des lieux,
500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer et l'assignation,
d'ordonner l'exécution provisoire.
Le 13 novembre 2023, la S.A. ESSONNE HABITAT a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.
Suivant acte notarié effectué le 29 décembre 2023, la S.A. ESSONNE HABITAT a notamment cédé l'immeuble situé [Adresse 6] – [Localité 8] à la S.A. PLURIAL NOVILIA, emportant le transfert de tous les droits sur ce bien.
L'audience s'est tenue le 4 juin 2024 après plusieurs reports d'audience et la S.A. PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 3 juin 2024 (échéance du mois de mai incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 12 177,61 €, frais déduits.
Le demandeur ne mentionne pas avoir été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Madame [L] [V].
Madame [L] [V] n'a pas comparu, malgré sa convocation régulière. Le diagnostic social et financier n'est pas parvenu au greffe avant l'audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 2 août 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations des baux que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l’espèce, la S.A. PLURIAL NOVILIA verse aux débats un décompte arrêté au 3 juin 2024 (échéance du mois de mai incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 12 177,61 €, les frais de recouvrement ayant été expurgés.
Malgré l'absence de la défenderesse, il ressort de l'assignation régulièrement signifiée à cette dernière que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu'à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux. Ainsi, l'actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés est suffisamment contradictoire à l'égard de la défenderesse, de sorte que celle-ci sera effectuée.
Il résulte de l'analyse du décompte détaillé des sommes dues que la S.A. PLURIAL NOVILIA sollicite, dans les échéances appelées, le paiement d'une cotisation mensuelle au titre de l'assurance. Faute pour le bailleur de justifier d'avoir adressé, en lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à Madame [L] [V] une mise en demeure d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs conformément aux dispositions de l'article 7 g alinéas 3 et 4 de la loi du 6 juillet 1989 et faute pour elle de produire le contrat d'assurance souscrit pour le compte de la défenderesse ainsi qu'un justificatif du montant de la cotisation mensuelle d'assurance, ces cotisations seront déduites des sommes réclamées au titre de l'arriéré locatif, soit la somme de 54,91 € (11 x 2,81 + 8 x 3).
Par ailleurs, aux termes de l'article L441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée à l'article L. 351-1, ni aux locataires bénéficiant de l'allocation de logement prévue à l'article L. 542-1 du code de la sécurité sociale ou de l'allocation de logement prévue à l'article L. 831-1 du même code. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat. Toutefois, la S.A. PLURIAL NOVILIA ne produisant pas aux débats les justificatifs des démarches effectuées auprès du locataire par la production de l'avis de réception accompagnant la mise en demeure versée aux débats, les sommes appelées au titre des pénalités de surloyer seront retranchées et il convient de déduire la somme de 8 921,11 € (847,45 x 3 + 2118,63 x 3 + 22,87).
Enfin, en application des dispositions de l'article L442-5 du code de la construction et de l'habitation, la pénalité de 7,62 € majorée de 7,62 € par mois entier de retard est due par le locataire n'ayant pas répondu, dans le délai d'un mois, à l'enquête statistique sur l'occupation des logements sociaux menée par les organismes d'habitations à loyer modéré, et n'ayant pas communiqué l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre.
Toutefois, le demandeur ne justifie pas avoir demandé à Madame [L] [V] de lui communiquer l'ensemble des renseignements et pièces visés à l'article R 442-13 du code de la construction et de l'habitation. Dès lors, il n'est pas établi que la partie défenderesse n'a pas répondu à l'enquête statistique dans le délai d'un mois. Il n'est donc pas justifié que les pénalités d'enquête sociale soient dues et il convient de déduire la somme de 175,26 € (23 x 7,62).
Au vu des justificatifs fournis, la créance de la S.A. PLURIAL NOVILIA est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des frais OPS, des frais SLS et des cotisations d'assurance.
Il convient par conséquent de condamner Madame [L] [V] à verser à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 3 026,33 € actualisée au 3 juin 2024, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 643,79 € à compter du 15 juin 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur la résiliation et l'expulsion
Sur la recevabilité de la demande
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.
De même, la S.A. PLURIAL NOVILIA justifie avoir informé la Caisse d'Allocations Familiales deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, soit le 15 juin 2023. Cette information vaut saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition des clauses résolutoires
Selon l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, les baux conclus entre les parties contiennent des clauses aux termes desquelles les contrats se trouveront de plein droit résiliés, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, et en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail de l'emplacement de stationnement sera soumis au même régime s'agissant d'un local accessoire au logement.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant les clauses résolutoires et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [L] [V] le 15 juin 2023, pour un montant principal de 1 643,79 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires sont réunies à la date du 16 août 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation des baux est intervenue de plein droit à cette date.
Sur l'expulsion
Madame [L] [V] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation des contrats de bail.
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [L] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.
Sur le paiement d'une indemnité d'occupation
L’occupation illicite des lieux par Madame [L] [V] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la S.A. PLURIAL NOVILIA qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation des baux.
Il y a donc lieu de condamner Madame [L] [V] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En conséquence, il convient de condamner Madame [L] [V] qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 juin 2023 et de l'assignation.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Madame [L] [V] sera condamnée à payer à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,
CONDAMNE Madame [L] [V] à verser à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 3 026,33 € actualisée au 3 juin 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mai 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2023 sur la somme de 1 643,79 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
CONSTATE la recevabilité de l’action en résiliation intentée par la S.A. PLURIAL NOVILIA ;
CONSTATE que le contrat signé le 27 juillet 2017 entre la S.A. PLURIAL NOVILIA et Madame [L] [V] concernant les locaux situés [Adresse 4], [Localité 8] s’est trouvé de plein droit résilié le 16 août 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
CONSTATE que le contrat signé le 11 février 2022 entre la S.A. PLURIAL NOVILIA et Madame [L] [V] concernant les locaux situés [Adresse 5], [Localité 8] s’est trouvé de plein droit résilié le 16 août 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [L] [V] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXE, à compter de la résiliation des baux, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Madame [L] [V] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation des baux, et au besoin CONDAMNE Madame [L] [V] à verser à la S.A. PLURIAL NOVILIA ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;
DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
CONDAMNE Madame [L] [V] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 15 juin 2023 et de l'assignation ;
CONDAMNE Madame [L] [V] à payer à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 300,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.
LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.
LE GREFFIER LE JUGE
