Tribunal judiciaire, 11 septembre 2024. 24/02562

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : M [I] [K] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Emmanuel COSSON Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/02562 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GTS N° MINUTE : 3 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 11 septembre 2024 DEMANDERESSE Société ICF LA SABLIERE, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0004 DÉFENDEUR Monsieur [I] [K], demeurant [Adresse 3] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 30 mai 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 septembre 2024 par Eloïse CLARAC, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 11 septembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02562 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GTS EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 14 février 2023, la société ICF LA SABLIERE a consenti un bail d'habitation à M. [I] [K] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], escalier 1, 8e étage, porte n°810, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 347,25 euros et d'une provision pour charges de 122,51 euros. Par acte de commissaire de justice du 2 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1409,34 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [K] le 3 novembre 2023. Par assignation du 13 février 2024, la société ICF LA SABLIERE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [I] [K] sous astreinte, statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 3273,83 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - 650 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 20 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 30 mai 2024, la société ICF LA SABLIERE, représentée par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 28 mai 2024, s'élève désormais à 4664,09 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur. M. [I] [K] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 130 euros, en plus du loyer courant. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La société ICF LA SABLIERE justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 2 novembre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1409,34 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 décembre 2023. Sur la dette locative Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. En l'espèce, la société ICF LA SABLIERE verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 28 mai 2024, M. [I] [K] lui devait la somme de 4664,09 euros. M. [I] [K] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2023 sur la somme de 1409,34 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1864,49 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après. En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, à partir du 3 janvier 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ICF LA SABLIERE ou à son mandataire. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [I] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 novembre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de six semaines, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 février 2023 entre la société ICF LA SABLIERE, d'une part, et M. [I] [K], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], escalier 1, 8e étage, porte n°810 est résilié depuis le 15 décembre 2023, CONDAMNE M. [I] [K] à payer à la société ICF LA SABLIERE la somme de 4664,09 euros (quatre mille six cent soixante-quatre euros et neuf centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 28 mai 2024 (échéance de mai 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2023 sur la somme de 1409,34 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1864,49 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, AUTORISE M. [I] [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 130 euros (cent trente euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [I] [K], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, - le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 15 décembre 2023, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [I] [K] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, REJETTE la demande d'astreinte, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - M. [I] [K] sera condamné à verser à la société ICF LA SABLIERE une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, DÉBOUTE la société ICF LA SABLIERE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [I] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 novembre 2023 et celui de l'assignation du 13 février 2024, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge