Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 24/05706

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [J] [V] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître François-luc SIMON Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/05706 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CQK N° MINUTE : JUGEMENT rendu le 24 septembre 2024 DEMANDEUR Association COALLIA, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 4] représenté par Maître François-luc SIMON de la SELAS SIMON ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0411 DÉFENDEUR Monsieur [J] [V], demeurant [Adresse 3] - [Localité 4] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 juin 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 septembre 2024 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 24 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05706 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CQK EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 19 avril 2011, l'association COALLIA a consenti à Monsieur [J] [V] un contrat de résidence portant sur un logement meublé (logement n°B-1 111) dans le foyer-logement " PARIS TILLIER " situé [Adresse 2] [Localité 4]. Des redevances étant demeurés impayées, l'association COALLIA a mis en demeure le résident de lui payer la somme de 14450,58 €, en principal, correspondant à l'arriéré locatif visant la clause résolutoire contractuelle, par lettre recommandée avec avis de réception du 19 janvier 2022. Puis, par lettre recommandée avec avis de réception du 19 avril 2022, l'association COALLIA lui a notifié la résiliation du contrat de résidence avec effet dans le délai d'un mois. Par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2024, l'association COALLIA a fait assigner Monsieur [J] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir : - constater la résiliation du contrat de résidence liant les parties, ou prononcer subsidiairement la résiliation judiciaire du contrat avec effet à l'assignation, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, et supprimer le délai de deux mois prévu par l'article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, - condamner Monsieur [J] [V] à lui payer la somme de 26109,06 € au titre de l'arriéré de redevances arrêté au 4 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, - condamner Monsieur [J] [V] à lui payer une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance courante, - condamner le défendeur à lui payer la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre à payer les dépens. A l'audience du 24 juin 2024, l'association COALLIA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Au soutien de ses prétentions, elle reproche au défendeur de ne pas régler sa redevance au terme convenu. Monsieur [J] [V] assigné à étude n'a pas comparu. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [J] [V] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte notamment de l'application d'une clause résolutoire. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. En matière de foyer-logement plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795). En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 19 avril 2011 contient une clause résolutoire à défaut d'inexécution des obligations contractuelles (article 11) et une mise en demeure de payer visant cette clause a été adressée au défendeur le 19 janvier 2022, pour la somme en principal de 14450,58 €. Il ressort du décompte produit que la somme visée à la mise en demeure correspondait bien à un montant équivalent à deux mois au moins d'arriéré de redevance et Monsieur [J] [V] n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai d'un mois. Toutefois, il n'est pas justifié des modalités de réception de cette lettre recommandée de mise en demeure. La clause résolutoire ne peut ainsi être déclarée acquise. Il appartenait au bailleur de renouveler l'envoi de la mise en demeure préalable à la résiliation ou de faire délivrer un commandement de payer par acte d'huissier. En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire. Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et la demande en paiement Suivant l'article 1224 du code civil, la résolution résulte notamment, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de bail de rapporter la preuve du manquement contractuel et de justifier de sa gravité suffisante pour permettre la résiliation du contrat aux torts du locataire et par conséquent son expulsion des lieux. En l'espèce, le décompte du 21 juin 2024 établit que Monsieur [J] [V] restait devoir à l'association COALLIA à cette date, terme de mai inclus, la somme de 26109,06 €. Le défendeur n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Par ailleurs, la violation caractérisée et continue par le résident de son obligation de payer la redevance au terme convenu constitue un manquement suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du contrat à ses torts exclusifs qui prendra effet à l'assignation, en application de l'article 1229 du code civil, et donc pour ordonner son expulsion. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au résident d'un commandement de quitter les lieux. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. En cas de maintien dans les lieux du résident ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la redevance courante, conformément à la demande, ce à compter de l'assignation et jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires Monsieur [J] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. L'équité justifie en revanche de rejeter la demande de l'association COALLIA sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE l'association COALLIA de sa demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, PRONONCE la résiliation du contrat de résidence du 19 avril 2011 conclu entre l'association COALLIA et Monsieur [J] [V] portant sur le logement n°B-1 111 dans le foyer-logement " PARIS TILLIER " situé [Adresse 2] [Localité 4], avec effet au jour de l'assignation, ORDONNE à Monsieur [J] [V] de libérer de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE Monsieur [J] [V] à verser à l'association COALLIA la somme de 26109,06 € au titre de l'arriéré de redevances arrêté au 21 juin 2024, terme de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, CONDAMNE Monsieur [J] [V] à verser à l'association COALLIA une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à la redevance courante, ce à compter de l'assignation et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, REJETTE toutes les autres demandes, DEBOUTE l'association COALLIA de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [J] [V] aux dépens, RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés. Le greffier, Le juge