Cour d'appel, 07 décembre 2023. 23/02392

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30B 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 07 DECEMBRE 2023 N° RG 23/02392 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VZH6 AFFAIRE : S.A.S. LOC EST C/ S.A.S. PA SARTROUVILLE Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 17 Mars 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES N° RG : 23/00023 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 07.12.2023 à : Me Véronique BUQUET-ROUSSEL, avocat au barreau de VERSAILLES Me Sophie POULAIN, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE SEPT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.S. LOC EST Agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] Représentant : Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 - N° du dossier 81/23 Ayant pour avocat plaidant Me Isabelle JOULLAIN, du barreau de Paris APPELANTE **************** S.A.S. PA SARTROUVILLE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité. N° SIRET : 439 .78 5.2 96 [Adresse 1] [Adresse 1] Représentant : Me Sophie POULAIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 180 - N° du dossier 222168 Ayant pour avocat plaidant Me Marc MANCIET, du barreau de Paris INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Novembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Mme Florence SCHARRE, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 14 décembre 2018, la SAS PA Sartrouville a donné à bail commercial à la SAS Loc Est les locaux situés au sein de la zone industrielle [Localité 2], [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 75 000 euros, hors taxes et hors charges. La société Loc Est exerce une activité de location de meubles, électroménagers et multimédia à destination d'une clientèle de professionnels et de particuliers. Depuis la prise à bail des locaux, la société Loc Est a informé le bailleur qu'il était impossible d'utiliser une des deux portes d'accès à la zone de stockage, empêchant la man'uvre des camions de livraison. La société PA Sartrouville a remis en état la porte sectionnelle du portail. La société Loc Est a écrit à plusieurs reprises à la société PA Sartrouville afin de l'informer de la persistance des problèmes. Par courrier du 7 janvier 2020, la société CBRE, en sa qualité d'administrateur des biens de la société PA Sartrouville, a indiqué mettre tout en 'uvre afin de traiter les demandes de la société Loc Est. La société PA Sartrouville a indiqué que la société Loc Est payait son loyer de manière irrégulière. Au mois d'août 2022, le montant de la dette locative de la société Loc Est s'élevait à la somme de 119 547,96 euros. Au mois d'octobre 2022, la société Loc Est a remis un chèque d'un montant de 119 547,96 euros à la société PA Sartrouville. De nouveaux loyers impayés ont été constatés. Par exploit d'huissier en date 24 novembre 2022, la société PA Sartrouville a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, à la société Loc Est, pour obtenir le paiement de la somme en principal de 30 516,38 euros. Par acte d'huissier de justice délivré le 28 décembre 2022, la société PA Sartrouville a fait assigner en référé la société Loc Est aux fins d'obtenir principalement la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 25 décembre 2022, l'expulsion de la locataire ainsi que de toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, la séquestration, aux frais, risques et péril de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux, la condamnation de la locataire au paiement de la somme provisionnelle de 30 516,38 euros au titre des causes du commandement et la somme provisionnelle de 3 051,63 euros au titre des intérêts échus, avec intérêt conventionnel au taux légal augmenté de 4 points à compter du jour de toute échéance impayée outre la majoration de 10% en cas de recouvrement par voie judiciaire et la condamnation de la locataire au paiement à titre de provision d'une indemnité d'occupation égale à trois fois le montant conventionnel du loyer révisé, charges, taxes et accessoires en sus, à compter du 1er janvier 2023 et jusqu'à la complète libération des locaux. Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 17 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 14 décembre 2018 et la résiliation de ce bail à la date du 25 décembre 2022, - ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis dans l'ensemble immobilier [Adresse 3], - ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamné la société Loc Est à payer à la société PA Sartrouville la somme provisionnelle de 3 051,68 euros au titre de la clause pénale, - condamné la société Loc Est à payer à la société PA Sartrouville à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du mois de novembre 2022 jusqu'à la libération effective des lieux loués, - condamné la société Loc Est à payer à la société PA Sartrouville la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Loc Est au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer. Par déclaration reçue au greffe le 12 avril 2023, la société Loc Est a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Dans ses dernières conclusions déposées le 23 octobre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Loc Est demande à la cour, au visa des articles 834, 835, 1103, 1104, 1217, 1719, 1343-5 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, de : '- infirmer l'ordonnance de référé rendue le 17 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Versailles en toutes ses dispositions, - débouter la société PA Sartrouville de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, statuant à nouveau, sur l'incompétence de la juridiction des référés au vu de la contestation sérieuse, se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Versailles afin qu'il soit statué au fond sur l'exception d'inexécution ; - se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Versailles afin qu'il soit statué au fond sur la demande en paiement de 140 factures émises au titre des charges de consommation électrique, toutes portées au débit du compte de la société Loc Est, le 19 septembre 2023 pour un montant total de 39 217,77 euros, en tout état de cause, - accorder des délais de paiement à la société Loc Est pour acquitter sa dette locative - autorise la société Loc Est à se libérer de sa dette dans le délai d'un mois à compter du prononcé du présent arrêt, suspendre les effets de la clause résolutoire, - constater que la dette locative a d'ores et déjà été réglée, - dire que la clause résolutoire est, dès à présent, réputée n'avoir jamais joué, - dire n'y avoir lieu à expulsion, le bail étant toujours en cours, - condamner la société PA Sartrouville à régler à la société Loc Est la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile - condamner la société PA Sartrouville aux entiers dépens.' Dans ses dernières conclusions déposées le 16 octobre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société PA Sartrouville demande à la cour, au visa des articles 834, 835, 1103, 1104, 1217, 1343-5 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, de : '- dire et juger que la société Loc Est n'était pas fondée à opposer l'exception d'inexécution pour retenir le paiement de ses loyers et charges ; - dire et juger que le commandement de payer n'a pas été délivré de mauvaise foi ; - dire et juger que la société Loc Est n'est pas fondée à solliciter des délais de paiement ; - en conséquence, déclarer la société Loc Est irrecevable et en tous les cas mal fondée en sa demande de réformation de l'ordonnance du 17 mars 2023 et l'en débouter. - confirmer purement et simplement ladite ordonnance. statuant à nouveau, condamner la société Loc-Est à payer à la demanderesse la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - la condamner en tous les dépens dont distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile.' L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 octobre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION : La société Loc Est, preneuse appelante, sollicite à titre principal l'infirmation de l'ordonnance du 17 mars 2023 compte tenu de l'existence d'une contestation sérieuse. Elle relate tout d'abord les manquements de la bailleresse à l'obligation de délivrance conforme des lieux loués, indiquant que ce n'est que le 18 mai 2020 que la deuxième porte donnant accès à la zone de stockage a été remise en service et soulignant que pendant plus d'un an et demi, la société bailleresse a ignoré ses demandes de remise en état. Elle expose que la bailleresse lui a d'abord octroyé un mois de franchise de loyer au titre du mois d'avril 2020 en raison du confinement lié au Covid, puis lui a proposé le 22 mars 2021 de lui offrir un autre mois de franchise de loyer pour l'indemniser du retard des travaux. Elle précise que les parties ne se sont cependant pas accordées sur le montant de l'indemnisation et que la société bailleresse est revenue unilatéralement sur deux de ses engagements : - le premier au titre d'une franchise du loyer du mois d'avril 2020 au titre du Covid, - le second au titre d'une indemnité compte tenu du préjudice de jouissance subi du fait du dysfonctionnement des portails. Elle indique que la société administrateur des biens de la société PA Sartrouville, la société Workman Turnbull, qui a succédé à la société CBRE, a ainsi passé au débit du compte de la bailleresse la somme de 7 580,50 euros le 30 avril 2021. Elle invoque en premier lieu la délivrance de mauvaise foi du commandement de payer, soutenant qu'il n'est pas contestable que : - des pourparlers étaient en cours au jour de sa délivrance et après ; - le bailleur avait crédité un mois de franchise de loyer avril 2020 au titre du Covid ; - le bailleur a offert le 22 mars 2021 deux mois de franchise de loyer au titre de l'indemnisation du préjudice de jouissance ; - le bailleur représenté par la société Workman Turnbull est unilatéralement revenu sur la franchise de loyer octroyée par le précédent gestionnaire, la société CBRE en annulant la franchise de loyer Covid avril 2020, par une écriture comptable du 1er avril 2021. La locataire appelante argue ensuite de l'existence d'une contestation sérieuse en raison de l'exception d'inexécution qu'elle soulève, et demande à la cour de se déclarer incompétente au profit de la juridiction de fond pour statuer à cet égard. Elle fait en substance valoir sur ce point qu'elle n'a eu de cesse pendant un an et demi de demander la réparation des portails lesquels, en l'état de leurs dysfonctionnements, gênaient de manière très importante et quotidienne l'exercice de son activité commerciale, ne pouvant se servir que d'une seule porte. Elle prétend donc être en droit d'obtenir une indemnisation au titre du préjudice qu'elle a subi et qui viendra en déduction de la dette locative dont le paiement était sollicité par la société PA Sartrouville. A titre subsidiaire, la société Loc Est sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle soutient qu'il n'existe aucun arriéré locatif puisque à réception de l'ordonnance dont appel, elle a procédé au règlement des loyers jusqu'au mois de juin 2023. Elle conclut à l'existence d'anomalies dans les décomptes produits par la société PA Sartrouville, le décompte arrêté au 23 juin 2023 incluant la somme à laquelle elle a été condamnée au titre de l'article 700 du code de procédure civile par le premier juge, ainsi qu'une somme de 5 000 euros au titre des frais d'avocat. Elle critique également le décompte de la société PA Sartrouville du 16 octobre 2023, dans lequel figurent au débit 140 lignes d'écritures comptables au 19 septembre 2023 au titre de consommation électriques, soit une demande au titre des charges de 39 217,77 euros de factures EDF pour les années 2018 à 2023. Elle ajoute que l'intimée loue 13 locaux au sein de la zone industrielle « [Localité 2] », de sorte qu'elle devra s'expliquer sur les modalités de calcul et d'individualisation des consommations électriques qui lui sont imputées. Elle argue donc d'une contestation sérieuse sur l'exigibilité de ces sommes. Elle précise encore que le décompte d'octobre 2023 n'est pas cohérent avec celui du 8 juin 2023 et sollicite l'infirmation de l'ordonnance dont appel. Elle avance également qu'il serait parfaitement inéquitable que cette situation à l'origine de laquelle se trouve directement la société PA Sartrouville, finisse par lui nuire alors qu'elle a toujours agi de bonne foi : - en informant sa bailleresse des dysfonctionnements dès son entrée dans les lieux, par de nombreux courriers et appels téléphoniques ; - en prévenant sa bailleresse de son intention de lui opposer le principe de l'exception d'inexécution du fait de l'absence de réalisation des travaux durant un an et demi ; - en négociant avec elle une indemnité destinée à réparer le préjudice subi. Elle souligne que l'expulsion met en péril la poursuite de son activité alors même qu'elle est à jour du règlement de ses loyers jusqu'au mois d'octobre 2023 et qu'elle emploie actuellement plusieurs salariés. La société PA Sartrouville, bailleresse intimée, sollicite quant à elle la confirmation pure et simple de l'ordonnance attaquée. Elle conteste tout d'abord toute mauvaise foi lors de la délivrance du commandement de payer, avançant qu'à cette époque, il n'y avait aucun pourparlers en cours. Elle expose qu'en mars 2021, et non en novembre 2022, elle avait offert des remises et franchises de loyers, lesquelles étaient soumises à la condition préalable du règlement de l'arriéré locatif, mais que ces règlements n'étant pas intervenus, ces remises et franchises ont été annulées. Elle précise avoir même offert un échéancier pour régler l'arriéré locatif, qui n'a pas été respecté. L'intimée répond ensuite que c'est avec une « parfaite mauvaise foi » que la société Loc Est se prévaut d'un défaut de délivrance pour la défaillance ponctuelle d'une porte entre décembre 2019 et mai 2020. Elle entend démontrer qu'il n'est pas prouvé que la difficulté concernant les portes ait empêché les manoeuvres des camions de livraison ; qu'elle avait proposé à titre purement commercial à la preneuse une indemnisation d'un mois de loyer, à condition qu'elle règle son arriéré, ce qu'elle a refusé ; que la société Loc Est ne pouvait se rendre justice en retenant le paiement de la totalité des loyers et charges pour aboutir à un arriéré de 103 661,94 euros, rappelant qu'il est jugé qu'un locataire ne peut suspendre ses loyers en raison du non-respect par le bailleur de son obligation de délivrance qu'en cas d'impossibilité totale d'exploiter, ce qui n'était pas le cas. Elle ajoute que la société Loc Est ne saurait se prévaloir d'une prétendue défaillance d'une porte en 2019 pour justifier le non-paiement d'un arriéré du mois de novembre 2022, alors qu'elle avait soldé son compte juste avant, sans la moindre protestation ou réserve. La bailleresse intimée s'oppose enfin à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir qu'au 1er octobre 2023, le solde débiteur du compte de la locataire s'élève à la somme de 47 383,07 euros. Elle ajoute que la société Loc Est ne peut solliciter de délais alors que la clause résolutoire est acquise depuis le 25 décembre 2022 et qu'en outre, elle fonde sa demande de délais sur le fait qu'elle aurait fini par régler l'arriéré (ce qui est inexact), moyen qui n'est pas conforme aux exigences des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, de sorte que la cour devra rejeter la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire. Sur ce, L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai. Faute d'avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement ; l'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. Il ressort des faits de l'espèce que les dernières discussions entre les parties avant la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 novembre 2022 remontent au mois de mars 2021 (courriel de la société Cromwell du 22 mars 2021) et qu'en outre, l'annulation de la franchise de loyer octroyée pour la période Covid a été faite par une écriture comptable du 1er avril 2021. Dès lors, il n'est pas avéré ni que des négociations entre les parties étaient en cours lors de la délivrance du commandement de payer, ni que l'annulation de la franchise octroyée ait été concomitante, de sorte que le moyen tiré de la contestation du commandement du fait de la mauvaise foi de la bailleresse ne saurait prospérer, avec l'évidence requise en référé et sans qu'il y ait lieu à renvoyer les parties devant le juge du fond pour trancher cette question. L'article 1219 du code civil prévoit qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Toutefois, la locataire ne conteste pas que sa dette locative s'élevait à la somme de 30 516,38 euros en octobre 2022, comme l'a retenu le premier juge. Dès lors, n'ayant pas réglé les loyers après la réalisation des travaux par le bailleur, la société Loc Est n'est pas fondée à invoquer l'exception d'inexécution. Par ailleurs, quand bien même pourrait-elle obtenir une indemnisation au titre du préjudice qu'elle a subi, cela ne l'autorisait pas à se dispenser de payer les loyers et charges à terme échu. Le moyen tiré de l'exception d'inexécution sera également écarté. Étant donné qu'il n'est pas contesté par la preneuse que les causes du commandement n'ont pas été intégralement réglées dans le délai requis, la clause résolutoire du bail s'est bien retrouvée acquise de plein droit comme l'a retenu le premier juge. L'ordonnance querellée sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a ainsi jugé, ainsi qu'en ses dispositions subséquentes. L'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Le premier alinéa de l'article 1343-5 visé dispose quant à lui que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Il doit en premier lieu être observé que les arguments de l'appelante quant à l'existence d'une contestation sérieuse sur le montant de l'arriéré locatif sont inopérants dans le cadre de ses demandes de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire. Il sera toutefois retenu en second lieu qu'il ressort des différents décomptes de la locataire versés aux débats par la bailleresse que suite à l'ordonnance querellée condamnant la société Loc Est à verser la somme provisionnelle de 30 516,38 euros, l'appelante a procédé à divers paiements en avril 2023 pour un montant total de 87 814,42 euros. Comme elle le fait valoir, si son compte s'est retrouvé très rapidement à nouveau débiteur, c'est notamment en raison de l'inscription par la bailleresse d'écritures concernant une multiplicité de charges, soudainement appelées en septembre 2023. Dans ces conditions, au vu des efforts fournis pour s'acquitter de sa dette après condamnation, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement formulée par la société Loc Est. En l'état procédural du litige et des conclusions respectives des parties, la société Loc Est reste au jour où la cour statue tenue de la condamnation pécuniaires prononcée en première instance. Il convient donc compte tenu de l'ensemble de ces éléments d'accorder à la société Loc Est un délai de 6 mois pour s'acquitter de l'arriéré locatif, en plus du loyer courant, et de dire que les effets de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail sont suspendus jusqu'au terme de ce délai. Il sera rappelé que si la société Loc Est paye son loyer courant et se libère de sa dette dans le délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Au cas contraire, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et la bailleresse sera en droit de faire procéder à l'expulsion de la société Loc Est. Sur les demandes accessoires : La société Loc Est n'étant que très partiellement accueillie en son recours, l'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Pour les mêmes raisons, elle ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et devra supporter les dépens d'appel qui seront recouvrés avec distraction au bénéfice de l'avocat qui en a fait la demande. L'équité commande en revanche de débouter les parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour statuant par arrêt contradictoire, Confirme l'ordonnance du 17 mars 2023 en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Autorise la société Loc Est à s'acquitter de sa dette locative telle qu'arrêtée par le premier juge dans un délai de 6 mois suivant le prononcé de la présente décision, en sus du loyer et charges courants, Ordonne jusqu'à l'expiration de ce délai de paiement la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail, Rappelle que si la société Loc Est se libère de sa dette locative en plus du loyer courant dans le délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué, mais qu'au cas contraire, elle retrouvera son plein effet et la bailleresse sera en droit de faire procéder à l'expulsion de la société Loc Est, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel, Déboute les parties du surplus de leurs demandes, Dit que la société Loc Est supportera les dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,