Cour d'appel, 19 septembre 2023. 22/01141

ARRET N° du 19 septembre 2023 N° RG 22/01141 - N° Portalis DBVQ-V-B7G-FF4W S.A.S. O'PETIT CYGNE c/ [J] Formule exécutoire le : à : Me Pascal GUILLAUME la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES COUR D'APPEL DE REIMS CHAMBRE CIVILE-1° SECTION ARRET DU 19 SEPTEMBRE 2023 APPELANTE : d'un jugement rendu le 06 mai 2022 par le Tribunal judiciaire de TROYES S.A.S. O'PETIT CYGNE [Adresse 1] [Localité 3]/FRANCE Représentée par Me Pascal GUILLAUME, avocat au barreau de REIMS INTIME : Monsieur [L] [M] [G] [J] [Adresse 4] [Localité 2] Représenté par Me Isabelle CASTELLO de la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et Me Chloé RICARD, avocat au barreau de L'AUBE, avocat plaidant COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre Madame Véronique MAUSSIRE, conseillère Madame Florence MATHIEU, conseillère GREFFIER : Madame Frédérique ROULLET, greffière lors des débats Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors de la mise à disposition DEBATS : A l'audience publique du 03 juillet 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2023 ARRET : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2023 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * * M. [L] [J] est devenu propriétaire le 12 juin 2011 d'un local commercial aménagé dans une maison d'habitation sise [Adresse 1]). Il a consenti un bail commercial à la SAS O' Petit Cygne le 7 avril 2018 devant se terminer le 6 avril 2027 moyennant un loyer annuel de 18 000 euros ht. Un état des lieux d'entrée a été dressé le 9 avril 2018. La société locataire, estimant que l'état des locaux ne permettait pas de les investir et d'y installer son activité de restauration, a fait assigner M. [J] devant le tribunal judiciaire de Troyes afin d'obtenir sa condamnation à effectuer les travaux qu'elle jugeait nécessaires et la restitution des loyers indus. Par décision du 14 février 2020, le tribunal a': - débouté M. [J] de sa demande de résiliation judiciaire du bail, - dit que les travaux de réfection et de remise en état devaient rester à la charge du bailleur, M. [J], en ce compris les frais de destruction des travaux effectués par la SAS O' Petit Cygne, - dit que M. [J] devait avoir réalisé les travaux de reprise de l'immeuble dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement, - dit que faute d'avoir réalisé les travaux de reprise, une astreinte sera prononcée (100 euros par jour de retard)', - condamné M. [J] à payer à la SAS O' Petit Cygne la somme de 40 435,20 euros, - débouté la SAS O' Petit Cygne du surplus de ses demandes d'indemnisation, - débouté M. [J] de sa demande d'indemnité pour procédure abusive et injustifiée, - statué sur les frais irrépétibles et les dépens. En application de cette décision, M. [J] a engagé des travaux le 3 août 2020 et signé un procès-verbal de réception le 23 octobre suivant. Le 26 octobre 2020, les clés ont été remises à la SAS O' Petit Cygne. M. [J] lui a fait délivrer le10 décembre 2020 un commandement de payer la somme de 4 605,58 euros en loyers, charges et accessoires visant la clause résolutoire motif pris de l'absence de règlement des loyers depuis le 26 octobre 2020. Par exploit d'huissier du 10 février 2021, M. [J] a fait assigner la SAS O' Petit Cygne devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Troyes aux fins de se voir autoriser à faire assigner à jour fixe la SAS O' Petit Cygne. Il a été fait droit à cette demande. M. [J] a sollicité la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion de la SAS O' Petit Cygne. La défenderesse a contesté l'intégralité des demandes. Par jugement du 6 mai 2022, le tribunal a': - constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, considérant que les conditions de fond et de forme prescrites par les dispositions légales et les stipulations particulières du bail litigieux étaient réunies, - ordonné l'expulsion de la SAS O' Petit Cygne et de tous occupants de son chef si besoin est avec le concours de la force publique, - condamné la SAS O' Petit Cygne à payer à M. [J] la somme de 5 041,27 euros au titre des arriérés de loyers et charges, - condamné la SAS O' Petit Cygne à payer à M. [J] la somme de 3 204,15 euros ht par mois d'occupation des lieux à compter du 10 janvier 2021 jusqu'à libération effective des lieux, - débouté M. [J] du surplus de ses demandes, - condamné M. [J] à verser à la SAS O' Petit Cygne la somme de 1 944 euros au titre du loyer et charges du mois de janvier 2020, - débouté la SAS O' Petit Cygne du surplus de ses demandes, - condamné la SAS O' Petit Cygne à verser à M. [J] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SAS O' Petit Cygne à supporter les dépens de l'instance, - constaté l'exécution provisoire de la décision, - rejeté toutes demandes plus amples ou contraires. Par déclaration reçue le 31 mai 2022, la SAS O' Petit Cygne a formé appel de la décision. Par conclusions notifiées le 28 février 2023, l'appelante demande à la cour de': - juger tant recevable que bien fondée la SAS O'Petit Cygne en son appel, Y faisant droit, - infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Troyes en date du 6 mai 2022, Et statuant à nouveau, Vu les dispositions des articles 1224, 1225 et 1228 du code civil, - juger que la clause résolutoire ne peut être considérée comme acquise eu égard à la mauvaise foi du bailleur, - débouter, en conséquence, Monsieur [L] [J] de sa demande tendant à voir acquise la clause résolutoire et de sa demande relative à l'expulsion de la SAS O'Petit Cygne des locaux commerciaux loués aux termes du bail signé le 7 avril 2018, Vu les constats d'huissier de justice dressés les 26 octobre 2020 et 21 mai 2021, - juger que la SAS O'Petit Cygne justifie, tant en droit qu'en fait, de ce que les lieux ne lui permettaient pas d'exploiter son activité de restauration au mois d'octobre 2020, - débouter, en conséquence, Monsieur [L] [J] de ses demandes aux fins de se voir allouer une indemnité d'occupation et en paiement des charges et loyers pour le local commercial, - juger que la SAS O'Petit Cygne doit être déchargée du règlement des loyers pour la période comprise entre le 26 octobre 2020 et le 30 juin 2021, - condamner Monsieur [L] [J] à payer à la SAS O'Petit Cygne la somme de 37 805,49 euros en remboursement des travaux de remise en état réalisés et payés par la SAS O'Petit Cygne aux lieu et place du bailleur défaillant, - débouter Monsieur [L] [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions, plus amples ou contraires, tant formées à titre principal qu'à titre subsidiaire, - condamner Monsieur [L] [J] au paiement d'une indemnité de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Monsieur [L] [J] aux entiers dépens, avec, pour ceux d'appel, faculté de recouvrement au profit de Maître Pascal Guillaume, avocat à la cour, et ce conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La SAS O'Petit Cygne soutient que': - s'agissant de la résiliation du bail commercial, il existe une réelle difficulté d'interprétation du jugement rendu le 14 février 2020 sur les travaux de réfection et de remise en état à la charge du bailleur et les travaux effectivement réalisés que les premiers juges ne pouvaient refuser de trancher'; selon elle, il convient de se référer aux deux constats d'huissier versés aux débats qui permettent de démontrer qu'elle ne pouvait exploiter son fonds de commerce de restauration, de sorte qu'au moment où le commandement lui a été signifié, elle ne pouvait valablement exercer son activité commerciale, ce qui démontre la mauvaise foi du bailleur, - les demandes financières du bailleur ne peuvent qu'être rejetées dans la mesure où c'est elle qui a payé les travaux, - s'agissant de sa demande reconventionnelle en dégrèvement des loyers pour la période comprise entre le 26 octobre 2020 et le 30 juin 2021, elle est justifiée dans la mesure où le bailleur n'a pas terminé les travaux et que c'est elle qui l'a fait (électricité, carrelage, peinture) en remettant les locaux en état, - elle est en droit de prétendre au remboursement des travaux de remise en état qu'elle a pris à sa charge. Par conclusions notifiées le 6 mars 2023, M. [J] demande à la cour de': - déclarer la société SAS O' Petit Cygne mal fondée en son appel et l'en débouter, - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Troyes le 6 mai 2022 en toutes ses dispositions, Par conséquent, - débouter la SAS O' Petit Cygne de ses demandes, fins et prétentions, Subsidiairement, dans l'hypothèse où le jugement serait infirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, Statuant à nouveau, - prononcer la résiliation judiciaire du bail à la date de signification de l'assignation de première instance, soit le 19 janvier 2022, - ordonner l'expulsion de la société O' Petit Cygne et de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique, - condamner la SAS O' Petit Cygne à payer à Monsieur [L] [J] la somme de 30 662,75 euros au titre des loyers et charges impayés d'octobre 2020 à janvier 2022, - condamner la SAS O' Petit Cygne à payer à Monsieur [L] [J] la somme de 2016,10 euros par mois d'occupation à compter de la date de la signification de l'assignation, augmentée de 50 % tel que prévu par le bail régularisé entre les parties, et ce jusqu'à la libération effective des lieux, soit jusqu'au 02 juin 2022, En tout état de cause, - condamner la SAS O' Petit Cygne à payer à Monsieur [L] [J] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la même aux entiers dépens de l'instance. L'intimé soutient que le juge a mis à la charge du bailleur tout simplement les travaux de réfection du plancher, en ce compris la démolition des ouvrages réalisés par la SAS O'Petit Cygne, qui avaient été préconisés par l'expert et qu'il a exécutés et que les travaux d'aménagement du local ne relèvent pas des obligations incombant au bailleur'; que c'est donc à bon droit que les premiers juges ont écarté le moyen tiré de sa mauvaise foi (qui n'est d'ailleurs appuyé sur aucune pièce). Il soutient également que les travaux ayant été intégralement réalisés, l'indemnité d'occupation est due. Il soutient enfin que la demande de remboursement des travaux formée par l'appelante est infondée pour le motif sus-indiqué et ne s'appuie en tout état de cause sur aucun justificatif. Par arrêt avant dire droit rendu le 2 mai 2023, cette cour, au vu de l'absence de notification régulière d'un calendrier de procédure aux parties, a révoqué l'ordonnance de clôture, réouvert les débats, enjoint aux parties de conclure avant le 26 juin 2023 et renvoyé l'affaire au 3 juillet 2023. La clôture a été faite le 27 juin 2023. Il n'y a pas eu d'autres écritures que les conclusions initiales notifiées par les parties, seul un bordereau de pièces dit «'rectificatif'» ayant été adressé par l'appelante le 24 juin 2023. MOTIFS DE LA DECISION': La résiliation du bail commercial': Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales': 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention'; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. L'article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le litige ne porte pas sur l'obligation de délivrance du bailleur mais sur le respect par celui-ci de la décision judiciaire par laquelle il a été condamné à réaliser des travaux pour rendre le local commercial exploitable par le preneur et ce en considération des termes du bail relatifs à la prise en charge des travaux par l'une ou l'autre des parties. Comme en première instance et pour s'opposer à la résiliation du bail, la SAS O'Petit Cygne soutient que son bailleur, de parfaite mauvaise foi, lui a fait délivrer un commandement de payer les loyers visant l'acquisition de la clause résolutoire alors qu'il n'a pas réalisé les travaux indispensables à l'exploitation de son activité prescrits par le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Troyes le 14 février 2020, considérant que les travaux de remise en état visés dans le dispositif de cette décision incluaient les travaux de carrelage, d'électricité, de plaquiste et de peinture. C'est par des motifs pertinents que la cour adoptera que les premiers juges ont considéré qu'il appartenait à la locataire, si elle estimait que M. [J] n'avait que partiellement exécuté ses obligations en matière de travaux, de saisir la juridiction pour qu'elle interprète le cas échéant sa décision, voire le juge de l'exécution notamment pour qu'il liquide l'astreinte qui avait été prononcée, ce qu'elle s'est gardé de faire. En tout état de cause, il ressort de la lecture du jugement du 14 février 2020 qu'il n'existe pour la cour aucune ambiguïté sur la nature des travaux à la charge du bailleur, M. [J], les travaux de réfection et de remise en état du bien tels que visés dans le dispositif de la décision étant ceux objet de l'expertise réalisée par M. [V], soit, à l'exclusion de tous autres, les travaux de gros 'uvre relatifs à la réfection/consolidation du plancher haut du rez-de-chaussée du local commercial incluant la démolition des ouvrages réalisés par la SAS O' Petit Cygne. Il s'agit de grosses réparations qui sont à la charge du bailleur, le bail commercial souscrit entre les parties prévoyant expressément que les travaux d'aménagement du local restent à la charge du preneur qui ne peut donc raisonnablement prétendre que M. [J] serait débiteur d'une quelconque obligation à ce titre. M. [J] justifie avoir réalisé les travaux préconisés par l'expert en s'adjoignant les services d'un architecte, ces travaux ont été réceptionnés le 23 octobre 2020 et les clés ont été remises en mains propres le 26 octobre 2020 à M. [I], président de la SAS O'Petit Cygne. C'est par conséquent à juste titre que la mauvaise foi du bailleur a été écartée par le tribunal et qu'il a été constaté, avec toutes les conséquences de droit, l'acquisition de la clause résolutoire un mois après la délivrance du commandement de payer du 10 décembre 2020, et ce en présence de loyers impayés que la locataire ne justifie pas avoir réglés. La décision sera confirmée sur ce point. La demande reconventionnelle en dégrèvement des loyers et indemnités d'occupation pour la période comprise entre le 26 octobre 2020 et le 30 juin 2021 formée par la SAS O'Petit Cygne': L'appelante soutient que les travaux effectués par le bailleur n'étaient pas terminés au 26 octobre 2020, le constat dressé à cette date démontrant que le carrelage mural faisait défaut, que les câbles électriques pendaient et que le faux plafond n'avait pas été remplacé alors qu'il était détérioré par des infiltrations. Elle ajoute qu'elle a fait dresser un constat le 21 mai 2021 démontrant qu'a été abandonnée sur le chantier une quantité importante de matériels et que les locaux n'ont été remis en état complètement qu'à compter de juin 2021, rendant inutilisable le local avant cette date pour l'activité de restauration qu'elle exerce. Il ressort du bail commercial souscrit entre les parties le 7 avril 2018 que les travaux d'aménagement du local se font aux frais de la SAS O'Petit Cygne. Ces travaux, listés dans le bail, comprennent notamment la modification des faux plafonds en dalle 60/60, le remplacement de la plomberie, les installations électriques à rénover dans les normes en vigueur, la pose de lino à l'étage, la modification de cloison, le rafraîchissement des murs et des sols. Le constat du 21 mai 2021 dont se prévaut la locataire concerne des travaux d'aménagement des locaux commerciaux qui restent à sa charge et qui sont étrangers aux travaux de gros 'uvre que M. [J] justifie avoir réalisés dans leur totalité. Il n'existe par conséquent aucune légitimité à la demande de dégrèvement des loyers et indemnités d'occupation et la décision sera également confirmée en ce qu'elle a débouté la SAS O'Petit Cygne de sa demande à ce titre et condamné la locataire à régler les loyers et indemnités d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux. La demande de remboursement des travaux': Si la SAS O'Petit Cygne justifie de certaines factures établissant qu'elle a effectué des travaux dans le local pris à bail, force est de constater qu'il s'agit de travaux mis à sa charge qu'il lui incombait donc d'effectuer et pour lesquels elle ne peut par conséquent solliciter le remboursement au bailleur. La décision sera également confirmée en ce qu'elle a été déboutée de sa demande à ce titre. L'article 700 du code de procédure civile': La décision sera confirmée. Succombant en son appel, la SAS O'Petit Cygne ne peut prétendre à une indemnité à ce titre. L'équité commande qu'elle soit condamnée à payer à M. [J], qui a dû se défendre d'un appel manifestement infondé, la somme de 4 000 euros. Les dépens': La décision sera confirmée. La SAS O'Petit Cygne sera condamnée aux dépens de l'instance d'appel. PAR CES MOTIFS': Statuant publiquement et par arrêt contradictoire'; Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Troyes. Y ajoutant'; Condamne la SAS O'Petit Cygne à payer à M. [L] [J] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Déboute la SAS O'Petit Cygne de sa demande à ce titre. Condamne la SAS O'Petit Cygne aux dépens de l'instance d'appel. Le greffier La présidente