Texte intégral
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
16 Septembre 2024
N° RG 19/01749 - N° Portalis DB3U-W-B7D-K5LA
Code NAC : 50D
[D] [X]
[A] [C]
C/
[B] [W]
[V] [U] épouse [W]
S.A.R.L. SERVICES TECHNIQUES DE L’IMMOBILIER (STIF)
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 16 septembre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :
Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame ROCOFFORT, Vice-Présidente
Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire
Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 10 Juin 2024 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Charles BARUCQ.
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DEMANDEURS
Madame [D] [F] [P] [X], née le 03 Avril 1994 à [Localité 8], demeurant [Adresse 9]
Monsieur [A] [C], né le 11 Août 1993 à [Localité 6], demeurant [Adresse 9]
représentés par Me Sandrine MAIRESSE, avocat au barreau du Val d’Oise
DÉFENDEURS
Monsieur [B], [N], [H] [W], né le 31 Janvier 1964 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]
Madame [V], [E] [U] épouse [W], née le 02 Août 1964 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]
représentés par Me Stéphane ALAIMO, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de Me Pascale LOUVIGNE , avocat plaidant au barreau de Paris
S.A.R.L. SERVICES TECHNIQUES DE L’IMMOBILIER (STIF), immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 497 607 796 dont le siège social est sis [Adresse 4], exploitant sous l’enseigne L’OEIL DE L’EXPERT
n’ayant pas constitué avocat
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FAITS ET PROCEDURE
Par acte authentique reçu le 23 mars 2018 par Maître [L] [O], notaire associé à [Localité 5], Monsieur [B] [W] et Madame [V] [U] épouse [W] ont vendu à Monsieur [A] [C] et Madame [D] [X] les lots 1 et 10 d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 3] (Val d'Oise), à savoir un logement sur trois niveaux et une place de stationnement non couverte, moyennant le prix de 220.000 €. La superficie du lot soumis à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ressort à 80,80 m², suivant un diagnostic établi le 24 avril 2015 par la société S.t.i.f à l'enseigne « L'œil de l'expert », annexé à l'acte.
Peu de temps après la vente, Monsieur [C] et Madame [X] ont fait établir un nouveau mesurage le 6 avril 2018 par la société Charrier Diagnostics à l'enseigne Diagamter, dont il ressort une superficie de 72,82 m².
Par courrier recommandé du 17 juillet 2018, les demandeurs ont réclamé aux vendeurs un remboursement de la somme de 21.782 € correspondant à la différence de surface. En l'absence de réponse, ils ont fait délivrer par leur conseil aux époux [W] le 22 février 2019 une mise en demeure d'avoir à leur régler la somme totale de 25.738,52 €. Ces derniers ont fait savoir, par courrier de leur conseil en date du 8 mars 2019, qu'ils considéraient que la surface exprimée dans l'acte de vente était correcte, ayant été mesurée par un professionnel.
Par exploit du 18 mars 2019, Monsieur [C] et Madame [X] ont fait assigner Monsieur et Madame [W] devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins de les voir condamner à réparer leur préjudice.
Par exploit du 5 novembre 2019, les époux [W] ont fait assigner la société S.t.i.f. à l'enseigne « L'œil de l'expert » en intervention forcée.
Par ordonnance du 6 février 2020, le Président de la deuxième chambre civile de ce tribunal a ordonné la jonction des deux instances.
Par jugement réputé contradictoire avant dire droit en date du 17 mai 2021, ce tribunal a ordonné une expertise judiciaire et désigné Monsieur [T] [M] pour y procéder, avec mission notamment de mesurer les lieux conformément aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967, et dire s’il existe une différence de surface supérieure à un vingtième entre la surface exprimée dans l’acte de vente et la surface ainsi déterminée.
L’expert a déposé son rapport le 28 février 2022.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 mai 2024. L’affaire a été plaidée le 10 juin 2024 et mise en délibéré au 16 septembre 2024.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 28 février 2024, Monsieur [C] et Madame [X] demandent au tribunal de :
condamner in solidum Monsieur et Madame [W] à leur payer la somme de 16.737,60 € au titre de la restitution d'une partie du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2018,les condamner in solidum à leur payer la somme de 1.536,66 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2018,les condamner in solidum à leur payer la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,les condamner in solidum aux entiers dépens qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Mairesse, avocat, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.
Ils font valoir, au visa de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, qu’il résulte du rapport d’expertise judiciaire que leur appartement a une surface de 73,90 m² et non de 80,80 m² comme indiqué dans l'acte de vente, soit une différence de 6,90 m², supérieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte. Ils estiment le montant de la diminution du prix de vente à la somme de 16.737,60 € conformément au rapport d’expertise. Ils ajoutent que par voie de conséquence, ils ont réglé au notaire 1.536,66 € de droits proportionnels en trop. Ils s'estiment enfin bien fondés à solliciter le remboursement de la facture de leur diagnostic.
Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 28 janvier 2023, Monsieur et Madame [W] demandent au tribunal de :
débouter Madame [X] et Monsieur [C] de l'ensemble de leurs demandes,A titre subsidiaire :
condamner la société S.t.i.f. à l'enseigne « L'œil de l'expert » à leur verser la somme de 23.318,84 € à titre de dommages et intérêts,condamner Madame [X], Monsieur [C] et la société S.t.i.f. à leur verser la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.les condamner aux entiers dépens, dont distraction pour ceux le concernant au profit de la Selarl Lehmann & Alaimo, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Ils font valoir que l'acte de vente fait ressortir la surface exacte de chaque niveau du triplex, formant un total de 73 m², soit une différence négligeable par rapport au mesurage effectué par l’expert judiciaire. Ils estiment dès lors que les demandeurs sont mal fondés en leurs demandes. A titre subsidiaire, ils sollicitent la garantie du professionnel qui a effectué le mesurage à leur demande, auquel ils ont fait toute confiance. Ils contestent par ailleurs la valeur du m² invoquée par les demandeurs, en se fondant sur une valeur moyenne du m² pour des biens équivalents, et s'opposent à la demande de remboursement des frais annexes, qui n'entre pas dans les prévisions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
La société S.t.i.f. À l'enseigne « L'œil de l'expert », régulièrement assignée en l'étude de l'huissier, n'a pas constitué avocat.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions des 28 janvier 2023 et 28 février 2024, ainsi qu’à l’assignation du 5 novembre 2019 pour les demandes dirigées contre la société S.t.i.f., conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes principales
Sur la demande de réfaction du prix
Aux termes de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, « ...tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. (…) Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'État prévu à l'article 47.(...) Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. »
Il résulte du mesurage effectué par l’expert Monsieur [M] dans son rapport du 28 février 2022, dont la méthode utilisée ne souffre pas de contestation, que le lot n°1 vendu le 23 mars 2018 a une surface conforme à la loi Carrez de 73,90 m². Il en découle une différence de 6,90 m² par rapport à la surface mentionnée dans l’acte de vente, soit une différence de 9,3 %, bien supérieure au vingtième (ou 5 %) mentionné dans la loi.
Les défendeurs soutiennent que l'acte authentique de vente du 23 mars 2018 exprime en page 4, pour le lot n°1, la surface exacte de chaque niveau du triplex, ce qui donne une surface totale de 73 m². Or, contrairement à leur affirmation, cette surface totale ne figure pas. Surtout, il n'est nullement indiqué que les surfaces exprimées à la page 4 soient conformes à la loi Carrez. Bien au contraire, en page 5, le paragraphe « Superficie de la partie privative » indique : « La superficie de la partie privative des biens soumis aux dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de 80,80 m² pour le lot numéro 1. Le tout ainsi qu'il est développé à la suite de la partie normalisée. »
En effet, dans la partie développée, le paragraphe « Garantie de superficie » à la page 23 confirme : « Le vendeur déclare que la superficie de la partie privative des biens soumis à la loi ainsi qu'à ses textes subséquents, est de savoir : 80,80 m² pour le lot numéro un,
Ainsi qu'il résulte d'une attestation établie par la société dénommée « L'œil de l’expert » dont le siège est situé à [Localité 5] (Val d'Oise) [Adresse 4] le 24 avril 2015 annexée. »
Effectivement, est annexée à l'acte de vente cette attestation, qui fait apparaître une surface habitable de 80,80 m² et une surface non habitable de 6,86 m².
Au surplus, la vente du 23 mars 2018 a été précédée d'un avant contrat en date du 2 décembre 2017, qui a bien été versé aux débats, et qui précise également que la superficie de la partie privative du lot (loi Carrez) est de 80,80 m².
Il en résulte que la superficie exprimée dans l'acte en application de l'article 46 précité de la loi du 10 juillet 1965 est bien de 80,80 m², ce que les vendeurs, signataires de l’acte, ne pouvaient ignorer.
Dès lors, la demande de diminution du prix conformément aux dispositions précitées de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est bien fondée.
Sur un prix de vente global de 220.000 €, l’expert a retenu 196.000 € pour l’appartement, après avoir défalqué l’emplacement de parking (10.000 €) ainsi que la terrasse et le jardin (14.000 €).
Il en ressort un prix de 2.425,74 €/m², soit une différence de 16.737,60 € pour 6,90 m².
Les époux [W] seront donc solidairement condamnés à payer cette somme à Monsieur [C] et Madame [X], augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, les sommes réclamées antérieurement étant erronées.
Sur les autres demandes
Monsieur [C] et Madame [X] sollicitent la somme de 1.536,66 € en remboursement de frais d’acte payés indûment, les frais étant proportionnels au montant versé par l’acquéreur. Dans le corps de leurs écritures, ils évoquent également le remboursement de la somme de 102 € correspondant à la facture de la société Diagamter, mais indiquent que ces frais relèvent de l’article 700 du code de procédure civile.
Il est toutefois de principe que la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut être étendue à d’autres frais. Cette demande sera donc rejetée, d’autant que le décompte établi le 26 février 2019 par la Scp Eymri est erroné, puisqu’il repose sur un prix de vente de 198.217 €, qui n’est pas le prix déterminé par l’expert.
Sur la demande de garantie de la société S.t.i.f.
Les époux [W] sollicitent la condamnation de la société S.t.i.f. à l’enseigne « L’œil de l’expert » au paiement de la somme de 23.318,84 €, qui correspond à la somme totale réclamée initialement par les demandeurs, mais pas à la somme réclamée dans leurs dernières écritures.
Il est constant que le diagnostiqueur chargé d’un mesurage conforme à la loi Carrez est investi d’une obligation de résultat. En l’espèce, l’expert judiciaire a relevé plusieurs anomalies dans l’attestation de ce professionnel, et notamment l’indication de superficie avec trois décimales, l’absence de numéro de lot sur l’attestation, et surtout l’absence de vérification de la conformité de l’existant avec la désignation du lot, ce qui a conduit à un mesurage erroné.
La société S.t.i.f., qui a participé aux opérations d’expertise sans formuler d’observations, engage sa responsabilité contractuelle vis-à-vis des vendeurs.
Le préjudice des époux [W] est constitué par la perte de chance pour ces derniers d’obtenir un prix de vente exempt de toute contestation. Si le montant de la réfaction du prix est à la charge des seuls vendeurs, la perte de chance est en l’espèce particulièrement importante compte tenu de l’obligation de résultat. Elle sera évaluée à environ 90 %.
La société S.t.i.f. sera condamnée à payer à Monsieur et Madame [W] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Il serait inéquitable de laisser à Monsieur [C] et Madame [X] la charge de leurs frais irrépétibles. Monsieur et Madame [W] seront condamnés à leur payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
De son côté, la société S.t.i.f. sera condamnée à payer à Monsieur et Madame [W] la somme de 2.500 € sur le même fondement.
Monsieur et Madame [W] ainsi que la société S.t.i.f., qui succombent, seront solidairement condamnés aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire, et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et justifiée par l’ancienneté de la créance, sera ordonnée sur le fondement de l’article 515 ancien du code de procédure civile, l’instance ayant été introduite avant le 1er janvier 2020.
PAR CES MOTIFS
Condamne solidairement Monsieur [B] [W] et Madame [V] [U] épouse [W] à payer à Monsieur [A] [C] et Madame [D] [X] la somme de 16.737,60 € au titre de la réduction du prix de la vente du 23 mars 2018, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
Déboute Monsieur [C] et Madame [X] du surplus de leurs demandes ;
Condamne la société S.t.i.f. à l’enseigne « L’œil de l’expert » à payer à Monsieur et Madame [W] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts ;
Condamne solidairement Monsieur [B] [W] et Madame [V] [U] épouse [W] à payer à Monsieur [A] [C] et Madame [D] [X] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société S.t.i.f. à l’enseigne « L’œil de l’expert » à payer à Monsieur et Madame [W] la somme de 2.500 € sur le même fondement ;
Condamne solidairement Monsieur [B] [W], Madame [V] [U] épouse [W] et la société S.t.i.f. à l’enseigne « L’œil de l’expert » aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire, et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.
Ainsi jugé le 16 septembre 2024, et signé par le Président et le Greffier,
Le Greffier, Le Président,
Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY
