Texte intégral
CIV. 2
JT
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 8 décembre 2016
Rejet non spécialement motivé
M. SAVATIER, conseiller doyen
faisant fonction de président
Décision n° 10701 F
Pourvoi n° Y 15-29.130
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ la société La Victorine, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
2°/ la société Victoria golf club, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 22 octobre 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige les opposant :
1°/ à la société Bouygues immobilier, société anonyme, dont le siège est [...] , prise en son agence régionale de Nice sise [...] ,
2°/ au syndicat des copropriétaires Le Swing, dont le siège est [...] , représenté par son syndic, la société Athena immobilier, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 9 novembre 2016, où étaient présents : M. Savatier, conseiller doyen faisant fonction de président, M. Becuwe, conseiller référendaire rapporteur, Mme Vannier, conseiller, Mme Molle-de Hédouville, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Spinosi et Sureau, avocat des sociétés La Victorine et Victoria golf club, de la SCP Didier et Pinet, avocat du syndicat des copropriétaires Le Swing, de la SCP Caston, avocat de la société Bouygues immobilier ;
Sur le rapport de M. Becuwe, conseiller référendaire, l'avis de M. Lavigne, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les sociétés La Victorine et Victoria golf club aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer d'une part à la société Bouygues immobilier la somme globale de 3 000 euros et d'autre part au syndicat des copropriétaires Le Swing la même somme globale ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit décembre deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour les sociétés La Victorine et Victoria golf club
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI LA VICTORINE et la société VICTORIA GOLF CLUB de l'intégralité de leurs demandes ;
Aux motifs que « la SCI La Victorine et la société Victoria Golf Club fondent leurs prétentions sur les dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, sur celles de l'article 1384, al. 1 du code civil, et sur celles de l'article 1382 de ce même code l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes. Le cahier des charges prévoyant que le portail motorisé est un équipement commun aux propriétaires de l'ensemble immobilier, ce dont il résulte qu'il ne constitue pas une partie commune de l'immeuble en copropriété le Swing, la responsabilité du syndicat des copropriétaires de cet immeuble ne peut être recherchée sur le fondement du texte susvisé. Selon l'article 1384, al. 1 du code civil, on est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde. Il résulte des documents contractuels de l'ensemble immobilier que la garde du portail motorisé incombe à l'AFUL puisqu'il s'agit d'un équipement commun dont la gestion lui est dévolue. Toutefois, ainsi que l'a pertinemment retenu le premier juge, en l'absence de personnalité morale de l'AFUL, celle-ci ne pouvait exercer cette garde qui était par conséquent exercée de manière commune par ses membres. La demande dirigée contre la société Bouygues immobilier qui, depuis l'assemblée générale du 14 novembre 2006, avait perdu tout pouvoir d'usage, de direction et de contrôle sur le portail, ne peut donc être accueillie. L'AFUL n'ayant pu, faute de personnalité morale, procéder au recouvrement des charges dues par les propriétaires, la circonstance que les contrats nécessaires au fonctionnement et à l'entretien du portail aient été conclus par le syndicat des copropriétaires qui en a assumé seul la charge financière, ne permet pas d'en déduire que ce dernier a disposé sur cet équipement d'un pouvoir prépondérant d'usage, de direction et de contrôle. C'est donc par une exacte appréciation que le premier juge a retenu que la SCI La Victorine, en sa qualité de co-gardienne, ne pouvait invoquer les dispositions de l'article 1384, al. 1 du code civil contre le syndicat des copropriétaires. Le golf exploité par la société Victoria Golf Club n'est pas compris dans l'ensemble immobilier. Si la responsabilité du gardien peut être engagée sur le fondement de l'article 1384, al. 1 du code civil en l'absence de tout contact entre la chose et le dommage, il faut que la chose ait joué un rôle actif qui s'induit de son anormalité. Les propriétaires n'ayant pas l'obligation de maintenir leur fonds totalement clos en permanence, un portail ne peut être considéré comme étant dans une position anormale lorsqu'il est maintenu ouvert, en sorte que le portail litigieux n'a joué aucun rôle actif dans la réalisation des dommages allégués par la société Victoria Golf Club qui ne peut par conséquent invoquer les dispositions de l'article 1384, al. 1 contre le syndicat des copropriétaires. La SCI La Victorine et la société Victoria Golf Club reprochent au syndicat des copropriétaires d'avoir commis une faute à l'origine de leurs préjudices en n'ayant pas commandé rapidement les travaux de réparation du portail. Si le syndicat des copropriétaires a supporté seuls les frais de fonctionnement et d'entretien du portail, il n'était pas tenu de continuer à assumer cette charge dès lors que l'AFUL était en mesure de le faire puisque ses membres pouvaient la déclarer à la sous-préfecture de Grasse après avoir mis ses statuts en conformité avec les dispositions de l'ordonnance du 1" juillet 2004. La faute invoquée par la SCI La Victorine et la société Victoria Golf Club n'étant pas établie, ces dernières ne sont pas fondées à invoquer les dispositions de l'article 1382 du code civil à l'encontre du syndicat des copropriétaires, La SCI La Victorine et la société Victoria Golf Club reprochent à la société Bouygues immobilier d'avoir commis une faute à l'origine de leur préjudice en n'ayant pas réalisé l'ensemble des démarches qui auraient permis à l'AFUL d'avoir rapidement la personnalité morale. Aucune disposition légale, réglementaire ou contractuelle n'obligeant la société Bouygues immobilier à accomplir de telles démarches que les membres de l'AFUL avaient le pouvoir d'effectuer, la SCI La Victorine et la société Victoria Golf Club ne sont pas fonder à invoquer les dispositions de l'article 1382 du code civil à son encontre » ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que « les statuts de l'ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE LE VAL MARTIN ont été signés le 23 juin 2004 et déposés le même jour au rang des minutes de Maître G..., notaire à NICE. Cette association a notamment pour objet la propriété éventuelle, la gestion, l'entretien, la réparation et le remplacement éventuel des espaces et équipements d'intérêt collectif à tous les membres de l'ensemble immobilier, et notamment de la voie d'accès et de desserte de l'ensemble immobilier y compris les éléments d'équipements d'intérêt collectifs y aménagés. Les statuts prévoient, à l'article 7, que l'association sera tenue de recevoir à titre gratuit la voie d'accès et de desserte de l'ensemble immobilier ainsi que tous les éléments d'équipements d'intérêt collectif, le tout visé à l'article 2 ci-dessus. Ils prévoient à l'article 8, que l'association sera dirigée jusqu'à la tenue de la première assemblée générale par la société dénommée BOUYGUES IMMOBILIER qui est habilitée à convoquer cette première assemblée, afin de substituer à l'organe d'administration provisoire les organes désignés par cette assemblée. En outre, l'article 27 des statuts prévoit que tous pouvoirs sont donnés au porteur d'un extrait ou d'une expédition des statuts pour remettre à Monsieur le Préfet un extrait des statuts, conformément à l'article 6 de la loi du 21 juin 1865, et pour publier les statuts au bureau des hypothèques compétent. Le cahier des charges de l'ensemble immobilier LE VAL MARTIN, signé le 23 juin 2004 et déposé le même jour au rang des minutes de Maître G..., notaire à NICE. Il est stipulé à l'article 4 dudit cahier des charges que l'assiette foncière de l'ensemble immobilier doit donner naissance à 3 groupes de parcelles numérotées de 1 i3, dont la destination est la suivante :
- le groupe de parcelles n° 1, destiné à recevoir un bâtiment collectif d'habitation, une piscine et un tennis,
- le groupe de parcelles n° 2, destiné à recevoir un club house et des parkings extérieurs aux fins d'une activité golfique,
- le groupe de parcelles n° 3, destiné à recevoir la voie de circulation commune à l'ensemble immobilier ainsi que certains éléments d'équipements communs audit ensemble immobilier. L'article 16 énumère les équipements communs, comprenant notamment la voie d'accès et son éclairage, et le portail motorisé et son équipement d'ouverture par digicode ou télécommande. L'article 17 prévoit que les charges de conservation, d'entretien et d'administration, voire de renouvellement, des équipements communs incombent aux propriétaires, et que l'association foncière urbaine libre assume ces charges et les répartit entre les propriétaires des groupes de parcelles n° 1 et n° 2. Il précise que les charges générales comprennent notamment, tous les frais relatifs à l'entretien, aux réparations et à la réfection de la voie d'accès commune à l'ensemble immobilier, y compris les aménagements et équipements y installés, après la réalisation de ladite voie aux frais exclusifs de BOUYGUES IMMOBILIER. La première assemblée générale de l'ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE LE VAL MARTIN a eu lieu le 14 décembre 2006. Aux termes de cette assemblée générale, Monsieur J... a été nommé président de l'association pour une durée de trois ans, et a reçu tous pouvoirs à l'effet de déclarer l'association à la sous-préfecture de Grasse conformément aux dispositions des articles 7 et 8 de l'ordonnance du 1er juillet 2004. Aux termes de l'assemblée générale du 10 février 2009, Monsieur Q... a été nommé en qualité de présidence de l'AFUL, avec tous pouvoirs pour faire publier les statuts et effectuer les démarches nécessaires à la préfecture ou toutes autres démarches nécessaires. Lors de l'assemblée générale de la copropriété LE SWING, en date du 14 avril 2009, les copropriétaires n'ont pas reconduit la société [...] dans ses fonctions et ont désigné le cabinet W... en qualité de syndic. Toutefois, le cabinet W... n'a pas été nommé Président de l'AFUL LE VAL MARTIN. Par courriers de mars 2011, la SCI LA VICTORINE a mis en demeure le cabinet W..., en sa qualité de syndic de la copropriété LE SWING, de réaliser les travaux nécessaires pour la remise en état du portail et la remise en place des éclairages de la voie d'accès commune. Par courrier en date du 8 avril 2011, le cabinet W... a informé la SCI LA VICTORINE, venant aux droits de la SARL VICTORIA GOLF CLUB, de : - l'absence de publication des statuts de l'AFUL, - l'absence de transfert de propriété au profit de l'AFUL, - l'absence de conformité des statuts de l'AFUI avec la loi nouvelle, - ses démarches pour assurer la remise en service du portail automatique. Il a invité cette dernière à : - faire le nécessaire, en sa qualité de membre de l'AFUL, pour publier les statuts et permettre la cession des parcelles par la société BOUYGUES IMMOBILIER, - solliciter des devis pour l'éclairage de la voie d'accès, Aux termes de l'assemblée générale de l'AFUL LE VAL MARTIN du 28 septembre 2011, les membres de l'AFUL ont : - désigné le cabinet W... en qualité de président de l'AFUL pour trois ans, - procédé à la mise en conformité des statuts de l'association, et donné pouvoir à tout porteur des statuts refondus et complétés pour procéder à l'accomplissement des formalités de publicité. Le portail automatique a été réparé en octobre 2011. Les statuts de I'AFUL LE VAL MARTIN ont été déposés à la souspréfecture de GRASSE, ainsi qu'il résulte du récépissé en date du 9 décembre 2011, et publiés au Journal Officiel le 24 décembre 2012. Suivant acte authentique en date du 8 juin 2012, la SA BOUYGUES 'MOBILIER a cédé gratuitement à l'AFUL LE VAL MARTIN les parcelles constituant la voie d'accès commune. Il résulte de ces éléments que l'ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE LE VAL MARTIN, qui a été créée le 23 juin 2004 par le consentement unanime de ses membres, n'a acquis la capacité d'agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer, qu'à compter du mois de décembre 2012, conformément aux dispositions de l'article 5 de l'ordonnance du ter juillet 2004, après accomplissement des formalités de publicité. Force est de constater que jusqu'au mois de décembre 2012, ni son président ni ses membres n'avait effectué les formalités nécessaires, alors que tous avaient la faculté de les effectuer. Aux termes de l'article 1384 alinéa 1er du Code civil, On est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde. La garde se caractérise par les pouvoirs d'usage, de surveillance et de contrôle sur la chose. Le propriétaire est présumé gardien de la chose sauf pour lui à établir l'existence d'un transfert. Si le propriétaire d'une chose est présumé en être le gardien, il est néanmoins exonéré de toute obligation lorsque la garde a été transférée à un tiers puisque la responsabilité est liée au pouvoir d'usage, de contrôle et de direction effectif exercé sur cette chose au moment du fait dommageable et que ce pouvoir est transféré à celui qui s'en sert en toute indépendance. En l'espèce, la SCI LA VICTORINE et la SARL VICTORIA GOLF CLUB ne démontrent pas que la garde du portail avait été transférée par la SA BOUYGUES IMMOBILIERE, propriétaire, au seul syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SWING. En effet, il résulte de l'acte de vente en date du 23 mai 2003, des statuts et du cahier des charges de l'AFUL LE VAL MARTIN que la garde des équipements d'intérêt commun a été transférée par la société BOUYGUES IMMOBILIER à l'AFUL LE VAL MARTIN dès l'achèvement et la livraison des biens vendus en l'état futur d'achèvement, qui étaient postérieurs à la constitution de l'AFUL. A compter de cette date, il incombait à l'AFUL LE VAL MARTIN d'assurer la gestion des équipements d'intérêt commun, et ce, indépendamment du transfert de la propriété de la voie d'accès commune. En l'état de l'absence de personnalité de l'AFUL LE VAL MARTIN et de la carence de son président, les équipements d'intérêt commun étaient sous la garde commune des membres de l'AFUL, dès lors que ces derniers exerçaient ensemble et indistinctement des pouvoirs identiques d'usage, de direction, et de contrôle sur les équipements, et ce, en vertu de leur qualité de membres de l'AFUL. La SCI LA VICTORINE et le syndicat des copropriétaires LE SWING avaient ainsi la qualité de co-gardiens. Lorsqu'un des utilisateurs d'une chose donne des directives à ses comparses, et que ces derniers sont dépourvus des pouvoirs de direction et de contrôle de la chose, seul le "membre influent" du groupe peut effectivement surveiller la chose, et sera considéré comme unique gardien. Les sociétés requérants invoquent à ce titre la "gestion de fait" du portail par le syndicat des copropriétaires LE SWING, qui a souscrit un contrat d'entretien et a procédé à des réparations à ses frais. Toutefois, le seul fait que le syndic de la copropriété LE SWING ait assuré l'entretien du portail pendant un certain temps et qu'il ait inclus les fiais d'entretien et de réparation dans la comptabilité de la copropriété, ne suffit pas à caractériser la garde exclusive par le syndicat des copropriétaires. En effet, il résulte des pièces produites, et notamment des procès-verbal d'assemblées de l'AFUL LE VAL MARTIN et de la copropriété LE SWING, et des courriers adressés par le cabinet W..., que le syndic de la copropriété LE SWING était également président de l'AFUL LE VAL MARTIN jusqu'au 14 avril 2009, et que cette dernière n'avait pas de compte bancaire propre. Dès lors la gestion du portail effectuée par le syndic de la copropriété LE SWING, qui était également président de l'AFUL LE VAL MARTIN, est équivoque, et ne permet pas d'établir que le syndicat des copropriétaires LE SWING a eu la volonté de prendre en charge seul la gestion du portail, à l'exclusion de la SCI LE VICTORINE. De plus, la SCI LA VICTORINE, en sa qualité de membre de l'AFUL avait elle-même l'usage du portail, et le pouvoir de prendre les mesures nécessaires pour son entretien ou, en cas de panne, sa fermeture manuelle. Elle avait donc, comme le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SWING, la garde du portail litigieux, et la qualité de co-gardien. Or, un co-gardien ne peut invoquer l'article 1384, alinéa 1er du Code civil, contre les autres, eu égard au principe de l'incompatibilité des qualités de responsable et de victime. Il convient en conséquence de débouter la SCI LA VICTORINE et la SARL VICTORIA GOLF CLUB de leurs demandes formées au titre de l'article 1384 alinéa 1er du Code civil. Aux termes de l'article 1382 du Code civil, Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le syndicat est responsable des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l'exercice de ses fonctions. Sur le fondement, les sociétés requérantes invoquent la carence du syndic de la copropriété LE SWING, qui n'a pas fait réparer le portail pendant plusieurs mois, alors que le syndicat des copropriétaires était "gestionnaire de fait". Elles produisent notamment : - un courriel de la société ICONIX, dont il résulte que cette dernière avait un contrat d'entretien du portail à compter du 1er mai 2011, et qu'elle a établi un devis de réparation le 26 mai 2011, un état des dépenses de la copropriété LE SWING pour la période du 1er février 2007 au 31 janvier 2008, mentionnant des frais d'entretien du portail. Toutefois, le syndicat des copropriétaires LE SWING n'avait aucune obligation d'entretien du portail et, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, la gestion du portail effectuée par le syndic de la copropriété LE SWING, qui était également président de l'AFUL LE VAL MARTIN, est équivoque et ne permet pas d'établir que le syndicat des copropriétaires LE SWING a eu la volonté de prendre en charge seul la gestion du portail, à l'exclusion de la SCI LE VICTORINE. En outre, la société LA VICTORINE a adressé plusieurs demandes de remise en état du portail et mises en demeure au cabinet W... à compter du mois de mars 2011, alors que ce cabinet n'était pas le président de l'AFUL LE VAL MARTIN, ce qu'elle ne pouvait ignorer, en sa qualité de membre de l'AFUL. Elle ne justifie d'aucune gestion de fait du portail par le cabinet W..., en qualité de syndic de la copropriété LE SWING; les démarches indiquées par ce dernier dans son courrier du 8 avril étant insuffisantes pour caractériser une gestion de fait pour le compte du syndicat des copropriétaires. Elle ne justifie pas avoir pris, en sa qualité de co-gardien et usager du portail, une quelconque initiative pour assurer la fermeture du portail la nuit, ni d'un quelconque obstacle opposé par le syndicat des copropriétaires; étant fait observer que le courrier du cabinet W... en date du 25 octobre 2011 n'a pas été rédigé par ce dernier en qualité de syndic de la copropriété LE SWING mais en qualité de président de l'AFUL DU VAL MARTIN. Les sociétés requérantes déclarent qu'il était procédé à la fermeture manuelle du portail tous les soirs et que le portail était laissé ouvert par des copropriétaires. Toutefois, aucun justificatif de ces allégations n'est produit. En conséquence, les sociétés requérants ne démontrent la réalité d'aucune faute imputable au syndicat des copropriétaires, en lien avec les préjudices qu'elles invoquent, et seront en conséquence déboutées de leurs demandes fondées sur l'article 1382 du Code civil » ;
Alors que, d'une part, on est responsable du dommage qui est causé par le fait des choses que l'on a sous sa garde ; que le caractère anormal de la chose peut résulter de sa position ; qu'en décidant que les propriétaires n'ayant pas l'obligation de maintenir leur fonds totalement clos en permanence, un portail ne peut être considéré comme étant dans une position anormale lorsqu'il est maintenu ouvert, en sorte que le portail litigieux n'a joué aucun rôle actif dans la réalisation des dommages allégués par la société VICTORIA GOLF CLUB qui ne peut par conséquent invoquer les dispositions de l'article 1384, al. 1 contre le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, quand l'installation d'un portail destiné à sécuriser un ensemble immobilier qui reste ouvert est pourtant dans une position anormale, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et violé l'article 1384 alinéa 1er du Code civil ;
Alors que, d'autre part, en estimant que si le syndicat des copropriétaires a supporté seuls les frais de fonctionnement et d'entretien du portail, il n'était pas tenu de continuer à assumer cette charge, dès lors que l'AFUL était en mesure de le faire puisque ses membres pouvaient la déclarer à la sous-préfecture de Grasse après avoir mis ses statuts en conformité avec les dispositions de l'ordonnance du 1er juillet 2004, quand dès lors que l'AFUL n'avait pas été déclarée, elle n'avait pas d'existence légale et ne pouvait donc pas assumer la charge du portail, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et violé l'article 1382 du Code civil.
