Tribunal judiciaire, 14 février 2024. 23/05829

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX LOYERS COMMERCIAUX 30C N° RG 23/05829 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YBUN Minute n° 24/00012 EXPERTISE Grosse délivrée le : à JUGEMENT RENDU LE QUATORZE FEVRIER DEUX MIL VINGT QUATRE Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier. Le Juge des Loyers Commerciaux, A l’audience publique tenue le 10 Janvier 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 14 Février 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ENTRE : Société BNP PARIBAS immatriculée au RCS de PARIS sous le n°662 042 449, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Charlotte DE LAGAUSIE de l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant et Maître Géraldine PIEDELIEVRE de la SELAS LPA-CGR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, plaidant ET : S.A.S. DESQ immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 819 219 437, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Anne-Sophie LOURME, avocat au barreau de BORDEAUX, Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile EXPOSE DU LITIGE EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat du 03 janvier 2011, la SCI DES HAUTS DE GARONNE, aux droits de laquelle vient la SAS DESQ, a donné à bail commercial à la SA BNP PARIBAS, à compter du 1er janvier 2011, un local situé “[Adresse 3], moyennant un loyer annuel initial de 75.000 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce. Le 25 juin 2021, le preneur a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail commercial à compter du 31 juillet 2021 aux mêmes clauses et conditions que le bail précédent à l’exception du loyer qui fera l’objet d’une négociation ultérieure entre les parties. Le 27 septembre 2021, le bailleur a fait signifier au preneur son accord pour le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2021, aux conditions du bail expiré à l’exception du montant du loyer pour lequel il entend maintenir le loyer à la somme principale de 80.932 euros. Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 08 mars 2023, la SA BNP PARIBAS a, par acte du 05 juillet 2023, fait assigner la SAS DESQ devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2021. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES A l’audience du 10 janvier 2024, la SA BNP PARIBAS, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 09 novembre 2023 et déposé au greffe le 07 novembre 2023, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de: à titre principal: - fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2021 à la somme annuelle de 59.140 euros hors taxes et hors charges, - dire que les trop-perçus de loyer porteront intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2021 et au fur et à mesure des échéances échues jusqu’à parfait paiement, avec capitalisation par application de l’article 1343-2 du code civil, à titre subsidiaire: - ordonner une mesure d’expertise avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative du bail renouvelé au 1er juillet 2021, - fixer le montant du loyer provisionnel dû à compter du 1er juillet 2021 à la somme de 59.140 euros hors taxes et hors charges par an et pendant toute la durée de l’instance, en toute hypothèse: - débouter la société DESQ de ses demandes, - condamner la société DESQ au paiement des dépens de l’instance, - condamner la société DESQ à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La société BNP PARIBAS soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative inférieure au loyer plafond, valeur que le juge doit rechercher. Elle soutient que la surface pondérée à retenir est de 295,70m2 et non de 303 m2 comme proposé par le bailleur, et qu’au regard des critères d’évaluation, notamment des prix pratiqués dans le voisinage,la valeur locative doit être fixée à la somme unitaire de 200 euros/m2. A l’audience, la SAS DESQ, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 08 octobre 2023 et remis au greffe le 03 octobre 2023, demande au juge des loyers commerciaux de: à titre principal, débouter la SA BNP PARIBAS de ses demandes,à titre subsidiaire:- ordonner une expertise judiciaire aux frais avancés de la société BNP, - débouter la société BNP PARIBAS de sa demande provisionnelle, en tout état de cause:- condamner la SA BNP PARIBAS au paiement des dépens, - condamner la SA BNP PARIBAS à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. La SAS DESQ soutient qu’elle démontre que la valeur locative n’est pas inférieure à la valeur du loyer renouvelé plafonné au regard des caractéristiques des locaux et des facteurs de commercialité. Elle expose que la surface pondérée est de 303m2, et que les éléments de comparaison à retenir pour fixer la valeur locative ne peuvent être que des références comparables de locaux “bureaux-boutiques”, ce qui doit conduire à écarter l’évaluation proposée par le bailleur dont les éléments de comparaison sont sans rapport avec une agence bancaire. MOTIVATION Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’article L145-34 du code de commerce impose cependant un plafonnement du montant du loyer renouvelé, sauf lorsque la valeur locative est inférieure à cette valeur du loyer plafonné. En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d’un consultant. Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. En l’espèce, les parties sont en désaccord sur le calcul de la surface utile pondérée et sur l’évaluation de la valeur locative du bien au regard notamment des éléments de comparaison devant être pris en compte. Les éléments produits aux débats sont insuffisants pour statuer en l’état au regard de cette divergence sur des points de fait. Cette divergence doit conduire, le juge étant tenu de rechercher la valeur locative lorsque le preneur est en demande d’une fixation du loyer à la baisse, à la désignation d’un expert qui apportera, après un échange contradictoire entre les parties, des éléments d’appréciation concrets. En conséquence, il convient d’ordonner une expertise selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Durant le cours de l’expertise, il convient de fixer un loyer provisionnel au montant du loyer contractuellement fixé, les éléments étant à ce jour insuffisants pour modifier la commune intention des parties. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire - dépens En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure. - Frais irrépétibles En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. Les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen des demandes formées au titre des frais irrépétibles. - Exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, Avant dire droit, sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 1er juillet 2021 entre la SAS DESQ et la SA BNP PARIBAS portant sur le local situé “[Adresse 3], ordonne une mesure d’expertise confiée à madame [E] [T] épouse [P], demeurant Cabinet [P], [Adresse 2], pour y procéder, avec mission de: 1 - se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires, 2 - donner tous éléments de nature à évaluer la valeur locative des locaux à la date du renouvellement en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, et évaluer ladite valeur, 3- donner des éléments de nature à déterminer le montant du loyer renouvelé conformément à l’article R 145-11 du code de commerce, 4 - de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige, Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois; Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation; Dit que la SA BNP PARIBAS devra consigner au greffe de ce tribunal la somme de 2.500€ dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, à défaut de quoi la décision ordonnant l’expertise deviendra caduque; Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché; Dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement; Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord; Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise; Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile; Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce; Rappelle que l’exécution provisoire est de droit; La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE