Texte intégral
CIV.3
MY1
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 15 novembre 2018
Rejet non spécialement motivé
M. X..., conseiller doyen
faisant fonction de président
Décision n° 10582 F
Pourvoi n° X 16-13.907
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société rue Pernette, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 14 janvier 2016 par la cour d'appel de Dijon (2e chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Mim, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 9 octobre 2018, où étaient présents : M. X..., conseiller doyen faisant fonction de président, Mme Y..., conseiller référendaire rapporteur, M. Parneix, conseiller, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Ortscheidt, avocat de la société civile immobilière rue Pernette, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Mim ;
Sur le rapport de Mme Y..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière rue Pernette aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société civile immobilière rue Pernette ; la condamne à payer à la société Mim la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze novembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour la société civile immobilière rue Pernette.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI rue Pernette de sa demande d'expertise ;
AUX MOTIFS QUE : l'expert judiciaire a déposé son rapport le 28 janvier 2014, sa mission étant d'estimer la valeur locative au 1er avril 2012 ; il ne saurait lui être fait grief de ne pas avoir eu recours à la nouvelle charte d'expertise, laquelle n'est applicable qu'à compter du 1er juillet 2015 ce que doit bien concéder l'appelante, et le bailleur ne saurait se prévaloir de la durée de la procédure suite à son appel interjeté en novembre 2014 pour prétendre qu'une nouvelle expertise serait nécessaire qui devrait la prendre en compte ; que M. Z... s'est expliqué sur la méthode retenue, qui correspond à celle habituellement retenue à l'époque, et procède à l'étude de termes de comparaison selon la même méthode de pondération de sorte que les éléments sont parfaitement comparables ; le rapport d'expertise privé de Mme A..., produit par l'appelante, ne justifie aucunement le recours à une nouvelle expertise, dès lors qu'il apparaît que cet expert privé n'a pas pris en compte l'ensemble des critères de l'article L. 145-33 du code de commerce, notamment la destination des lieux pour tous commerces et la charge de la taxe foncière imposée au locataire, ainsi que le fait observer l'intimée ; surtout, il apparaît des conclusions du bailleur que celui-ci fait une lecture très sélective de ce rapport, dont il s'écarte manifestement lorsqu'il estime qu'il faut tenir compte d'une surface utile pondérée de 204,75 m² (tandis que Mme A... retient quant à elle une surface utile pondérée de 199 m²) et que le prix au m² s'établit à 244 euros (tandis que Mme A... propose quant à elle un prix de 185 euros) ; enfin, il faut souligner que parmi les méthodes présentées par l'appelante afin de critiquer le rapport de M. Z..., il entend se référer à une méthode spécifique aux magasins de grande surface, d'une superficie supérieure à 250 m², ce qui ne correspond aucunement aux locaux d'espèce eu égard à leur surface de vente au rez-de-chaussée de 165 m² ;
1°) ALORS QU'il est interdit au juge de dénaturer les documents de la cause ; que Mme A... indiquait dans son rapport : « il est d'usage d'imputer les impôts fonciers au locataire. Nous pouvons constater dans les références de comparaison de la rue aux Cordiers que cette pratique est appliquée à tous les locaux commerciaux » ; qu'en considérant qu'il apparaîtrait que Mme A... n'aurait pas pris en compte dans son rapport l'ensemble des critères de l'article L. 145-33 du code de commerce, notamment la charge de la taxe foncière imposée au locataire, la cour d'appel a dénaturé le rapport de Mme A..., en violation de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause et de l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS QUE dans ses dernières conclusions d'appel, la société Rue société civile immobilière rue Pernette faisait valoir que « la société Rue Pernette sollicite qu'il soit retenu a minima la surface mentionnée par Mme A... dans son rapport d'expertise soit 199,30 m² utiles pondérés » (p. 11) et que « Mme A... estime que la valeur à retenir du m² utile serait de 180 € à 185 € » (p. 14) ; qu'en considérant qu'il apparaîtrait des conclusions du bailleur que celui-ci ferait une lecture sélective du rapport de Mme A... dont il s'écarterait en estimant qu'il faudrait tenir compte d'une surface utile pondérée de 204,75 m², tandis que Mme A... retient une surface utile pondérée de 199 m² et que le prix au m² s'établirait à 244 euros tandis que Mme A... propose un prix de 185 euros, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de l'exposante, en violation de l'article 4 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à 19.000 euros par an hors taxe à compter du 1er avril 2012 le prix du loyer du bail commercial liant les parties, renouvelé à compter du 1er avril 2012 ;
AUX MOTIFS QUE sur la surface utile pondérée : les locaux sont décrits au bail initial comme étant constitués de : « une boutique en rez-de-chaussée (9 ml de façade), à usage de tous types de commerces (sauf activités avec nuisance de bruit ou d'odeurs, ni contraire aux bonnes moeurs) de 165 m² environ au rez-de-chaussée intégralement à la vente, plus 100 m² de réserve au 1er étage et 100 m² de réserve au 2ème étage » ; la mention de la cave a été ajoutée par l'avenant notarié du 16 juin 2010 ; les critiques faites par le bailleur du rapport de l'expert judiciaire ne sont pas fondées en ce qui concerne la cave, laquelle fait certes l'objet du bail, mais a bien été prise en considération par l'expert puisque M. Z... a intégré, dans son calcul de surface utile pondérée (cf page 9 du rapport) la cave de 96 m² avec un coefficient de 0,10 ; il convient ensuite de relever que les critiques faites par l'appelante à hauteur de cour sont globalement les mêmes que celles adressées à l'expert judiciaire dans un dire auquel M. Z... a clairement répondu, reprises en première instance et écartées avec pertinence par le premier juge ; si le bailleur conteste tout particulièrement le coefficient appliqué aux locaux en étage pouvant être utilisés pour la vente en soutenant que le choix de l'usage décidé par le preneur ne lui est pas opposable, il convient d'une part de relever que les locaux des 1er et 2ème étages sont expressément qualifiés de « réserve » par le bail commercial qui n'évoque une surface de vente que pour la boutique du rez-de-chaussée, et que surtout l'expert judiciaire a très nettement indiqué clans son rapport, notamment dans sa réponse au dire adressé par le conseil du bailleur, que l'affectation du 1er étage à la vente est impossible car ne répondant pas aux normes de sécurité exigeant pour des locaux accueillant du public qu'ils disposent de deux issues alors que le 1er étage n'est accessible que par un seul escalier hélicoïdal métallique, et particulièrement étroit au vu des photographies annexées au rapport d'expertise ; (
) il peut encore moins en être question pour le local « réserve » du 2ème étage, accessible par un escalier de bois situé dans le bâtiment en retour sur cour ; il s'ensuit que les critiques, non pertinentes, de la SC1 rue Pernette devront être rejetées, la surface utile pondérée devant être retenue conformément au rapport d'expertise judiciaire et selon ce qu'a décidé à raison le premier juge, pour 153 m² ; sur le prix au mètre carré : l'expert judiciaire a relevé la situation particulièrement favorable des locaux rue aux Cordiers, le long de la principale rue commerçante d'Autun, dans la partie basse de la rue correspondant au meilleur secteur, le beau linéaire de façade sur rue ( 9 ml) qui ne peut que contribuer à la bonne visibilité de la boutique ; en répondant à un dire du bailleur, l'expert judiciaire a précisé que la rue piétonne étant étroite, sans circulation, le piéton peut voir les boutiques situées de part et d'autre de la rue sans avoir à faire de détour, de sorte qu'un côté de la rue ne peut donc être privilégié ; s'agissant de la ville d'Autun, l'expert judiciaire a relevé qu'il s'agit d'une ville relativement touristique, accueillant quelques grandes entreprises (Dim, Ideal standard) et un important lycée militaire, mais qui connaît un déclin industriel et une baisse du nombre d'habitants et dans laquelle les commerces de centre-ville sont directement concurrencés par l'essor d'une importante zone commerciale en périphérie ; il sera observé que cette description n'est aucunement contredite par Mme A... qui retient des observations semblables dans son rapport d'expertise privée, tout en évoquant des travaux d'amélioration effectués dans la ville en 2015 dont il ne peut donc être tenu compte ; l'expert judiciaire, étudiant les prix couramment pratiqués dans le voisinage, a examiné 12 termes de comparaison, dont il faut souligner que 11 se situent dans la même rue, à différents emplacements de la rue aux Cordiers, ce qui s'agissant de la principale artère commerçante est donc particulièrement pertinent ; il a ainsi retenu à titre de comparaison les loyers de baux renouvelés, compris entre 70 et 210 euros/ m²up/an et les loyers de baux neufs, compris entre 140 et plus de 250 euros / m²up/ an, dont il a tiré, au vu des caractéristiques propres aux locaux d'espèce, le prix de 140 euros/m²up/an ; s'étant appuyé sur des baux en cours à la date du 1er avril 2012, qu'il s'agisse de nouveaux contrats ou de baux renouvelés, le grief de l'ancienneté des termes de référence formulé par l'appelant n'est pas fondé ; l'appelant entend mettre en exergue le prix du loyer du magasin Camaïeu situé 20 rue aux Cordiers, en soutenant qu'il s'agit du seul véritable terme de comparaison utile par la superficie, la qualité des locaux et l'accès de plain-pied depuis la rue piétonne ; cependant, il faut relever de la description donnée par l'appelante elle-même que ce local présente un linéaire en façade de 12 mètres, ce qui est très supérieur aux 9 ml du magasin Mim, et que surtout l'appelante précise que « la société Camaïeu a réuni deux locaux commerciaux en supprimant des murs porteurs et réalisant de très gros investissements »; à cet égard, il faut relever du rapport d'expertise judiciaire que la boutique Mim est louée sans climatisation et que « les locaux sont pénalisés par la présence de sept poteaux » même si la configuration rectangulaire des lieux est pratique pour l'aménagement ; il apparaît en conséquence que la valeur locative des locaux loués à la SAS Mim ne peut être calquée sur la situation des locaux Camaïeu, contrairement à ce que prétend l'appelante ; il ressort de l'ensemble de ces éléments que les critiques, non pertinentes, de la SCI rue Pernette doivent être rejetées, le prix du m² up devant être fixé à 140 euros comme estimé par l'expert judiciaire et retenu à juste titre par le premier juge ; sur les facteurs de majoration et minoration : les locaux de la SCI rue Pernette sont loués à destination de « tous commerces », ce qui constitue un atout certain devant conduire à majorer le prix du loyer ainsi que l'a fait l'expert judiciaire ; cela d'ailleurs ne fait pas l'objet de réelle discussion de la part des parties ; il sera retenu un facteur de majoration de 10 % ; il n'est pas contesté que la taxe foncière, incombant normalement au bailleur comme propriétaire foncier, est contractuellement mise à la charge du preneur, ce qui constitue une clause exorbitante du bail devant venir en minoration du prix du loyer, dès lors que l'article L. 145-33 du code de commerce commande de tenir compte des charges et obligations des parties ; l'expert a retenu à ce titre un abattement de 10 %, venant se compenser avec le facteur de majoration ; cependant la société intimée fait à juste titre observer que doit être prise en compte la taxe foncière effectivement acquittée pour 2012, soit 4.717 € au vu du document fiscal produit en pièce n°15 par l'intimée ; en conséquence le prix du loyer du bail commercial liant les parties, renouvelé au avril 2012, s'établit de la façon suivante : (153 m² x 140 €) + (153 m² x 140 €) x 0,10 - 4.717 € - 18 845 €, soit 19 000 € HT selon l'offre du preneur dans le cadre de son appel incident ; il convient en conséquence, en réformant le jugement entrepris, de fixer le prix du loyer renouvelé à 19 000 euros hors taxe par an à compter du 1er avril 2012 ;
1°) ALORS QUE la décision du locataire de ne pas exploiter certaines des surfaces louées, susceptibles de recevoir le public n'est pas opposable au bailleur ; ; qu'en opposant à la société Rue Pernette le choix de la société Mim de ne pas affecter à la réception du public et à la vente certaines des surfaces louées à usage de tous commerce, pour considérer que la surface utile pondérée du local litigieux s'évaluerait à 153 m², la cour d'appel a violé les articles L. 145-33 et R. 145-3 du code de commerce ;
2°) ALORS QU'il est interdit au juge de modifier l'objet du litige ; qu'en considérant que la boutique litigieuse serait louée sans climatisation, quand la société Mim elle-même retenait que les locaux étaient dotés d'un système de climatisation réversible, la cour d'appel a modifié l'objet du litige, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE la valeur locative est déterminée notamment d'après les caractéristiques du local loué et les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; qu'en retenant, pour considérer que la valeur locative des locaux loués ne pourrait être calquée sur la situation des locaux Camaïeu, que la boutique Mim serait louée sans climatisation, quand il ne résulte d'aucun des éléments du débat que le magasin Camaïeu serait doté d'un système de climatisation, la cour d'appel s'est prononcée par un motif inopérant, privant sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et R.145-7 du code de commerce ;
4°) ALORS QUE la déduction de la taxe foncière de la valeur locative est exclue lorsqu'il est convenu entre les parties que le locataire la prend à sa charge ; qu'en considérant que la taxe foncière devrait venir en minoration du prix du loyer après avoir constaté qu'il n'était pas contesté que cette taxe foncière était contractuellement mise à la charge du preneur, la cour d'appel a violé les articles L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce ;
5°) ALORS subsidiairement QUE la déduction de la taxe foncière de la valeur locative est exclue lorsque la prise en charge contractuelle de cette taxe par le locataire résulte des usages ; qu'en considérant que la taxe foncière devrait venir en minoration du prix du loyer, sans vérifier si la prise en charge contractuelle de l'impôt foncier par la locataire ne résultait pas des usages, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce.
