Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2024
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/07960 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFWBT
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Décembre 2021 -Juge des contentieux de la protection de VILLEJUIF - RG n° 11-21-211
APPELANTE
Madame [C] [H] épouse [K]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, toque : B1102
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/009225 du 06/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMES
Monsieur [Z] [O]
né le 14 août 1951 à [Localité 7] (Algérie)
et
Madame [W] [O]
née le 26 décembre 1964 à [Localité 8] (Algérie)
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentés par Me Rémy BARADEZ de la SELARL BREMARD-BARADEZ & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'ESSONNE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre
Mme Muriel PAGE, Conseillère
Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 13 novembre 2017, à effet au 13 novembre 2017, M. [Z] [O] et Mme [W] [O] ont consenti un bail d'habitation à Mme [C] [H] épouse [K] et M. [F] [K], sur un appartement de trois pièces, pour 58 m², situé [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1.170 euros outre 200 euros au titre de provision sur charges.
Par acte d'huissier de justice du 5 mai 2020, les bailleurs ont donné congé pour reprise aux locataires, exposant souhaiter y loger leur fille.
Les locataires n'ayant pas quitté le logement, par actes d'huissier de justice du 28 janvier 2021, M. et Mme [O] ont fait citer M. et Mme [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif aux fins de validation du congé du 5 mai 2020, expulsion, condamnation solidaire au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à cleui du loyer et des charges, à compter du 13 novembre 2020 et jusqu'à libération des lieux.
A l'audience, Mme [K] a expliqué que le couple était en attente d'un logement et a sollicité un délai de 6 mois pour quitter les lieux.
Par courriers recommandés avec accusés de réception du 23 novembre 2021, M. et Mme [K] ont fait part de leur départ des lieux le 20 novembre 2021 et ont indiqué penser que l'instance était dès lors close.
Par jugement contradictoire entrepris du 16 décembre 2021 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif a ainsi statué :
Constate la résiliation du bail donné le 13 novembre 2017 à Mme [C] [H] épouse [K] et M. [F] [K] sur des locaux situés au [Adresse 2], par le congé délivré le 5 mai 2020, à la date du 14 novembre 2020,
Condamne Mme [C] [H] épouse [K] et M. [F] [K] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 14 novembre 2020, jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée soit par la mise en 'uvre de la procédure d'expulsion, soit par la remise des clés en mains propres au bailleur,
Ordonne à Mme [C] [H] épouse [K] et M. [F] [K] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés,
Ordonne à défaut de libération volontaire l'expulsion de Mme [C] [H] épouse [K] et M. [F] [K] et de celle de tous occupants de son chef des lieux situés au [Adresse 2], par M. et Mme [O] , avec si nécessaire le concours d'un serrurier et de la force publique,
Rappelle que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Condamne in solidum Mme [C] [H] épouse [K] et M. [F] [K] à régler à M. et Mme [O] une somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,
Condamne in solidum Mme [C] [H] épouse [K] et M. [F] [K] aux dépens.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 19 avril 2022 par Mme [C] [H] épouse [K]
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 26 avril 2024 par lesquelles Mme [C] [H] épouse [K] demande à la cour de :
RECEVOIR Madame [C] [H] épouse [K] en ses écritures,
LA DECLARER bien fondée,
DEBOUTER Monsieur [Z] [O] et Madame [W] [O] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
Y faisant droit,
INFIRMER le jugement contradictoire rendu le 16 décembre 2021 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de VILLEJUIF, en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
DECLARER nul et de nul effet le congé pour reprise signifié par Monsieur [Z] [O] et Madame [W] [O] à Madame [C] [H] épouse [K], par acte d'huissier de justice en date du 5 mai 2020 pour le 13 novembre 2020,
Y ajoutant,
JUGER n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile tant en première instance qu'en cause d'appel,
JUGER que les dépens resteront à la charge de Monsieur [Z] [O] et Madame [W] [O], sauf à JUGER qu'ils seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 30 avril 2024 au terme desquelles M. et Mme [O] demandent à la cour de :
CONFIRMER le jugement contradictoire rendu le 16 décembre 2021, par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de VILLEJUIF en toutes ses dispositions.
Y ajoutant
CONDAMNER Madame [C] [H] épouse [K] à verser aux époux [O] la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la régularité du congé pour reprise du 5 mai 2020
Mme [K] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a retenu la régularité du congé et demande à la cour d'appel d'en constater la nullité.
A l'appui de sa demande, elle soutient que le motif mentionné dans l'acte : 'ne saurait caractériser, pour autant, le caractère réel et sérieux de la décision de reprise des bailleurs, au sens des dispositions de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, à défaut d'éléments objectifs de nature à justifier du caractère réel et sérieux de la reprise pour le motif invoqué.
L'acte d'huissier signifié (...) n'exprime, en réalité, rien d'autre que le motif du congé, soit la décision de reprise, sans justifier néanmoins du caractère réel et sérieux de celle-ci au bénéfice de Madame [Y] [O], fille des bailleurs.
Pour ce motif, le congé est irrégulier au sens de la loi'.
Elle ajoute que la circonstance qu'elle a quitté les lieux en cours d'instance ne la prive pas de son droit de critiquer le congé.
Les intimés demandent la confirmation du jugement.
Selon l'article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l'espèce (version en vigueur du 1 septembre 2019 au 1 août 2020, en application de l'ordonnance n°2019-770 du 17 juillet 2019), lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
Ce texte ajoute qu'en cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par celui-ci.
Ainsi, il résulte de ces dispositions que :
-les mentions imposées par l'article 15 sont prescrites à peine de nullité, subordonnée à la preuve d'un grief en application de l'article 114 du code de procédure civile ; en tout état de cause, la prescription de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n'est pas édictée à peine de nullité (3e Civ., 12 octobre 2023, pourvoi n° 22-18.580, publié);
- le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise lorsqu'il donne congé : il doit donc motiver précisément le congé, indiquer les raisons de la reprise ;
- en cas de contestation, il appartient au juge de contrôler la réalité du motif du congé et le caractère réel et sérieux de la décision de reprise et ce dès la délivrance du congé, ladite loi ayant consacré la possibilité d'un contrôle a priori (et non pas seulement a posteriori).
Ce contrôle n'implique cependant pas un contrôle de l'opportunité même de la décision de reprise.
Le juge doit rechercher, lorsqu'une fraude est invoquée par le preneur, si celle-ci existe, étant précisé qu'il appartient au preneur de rapporter la preuve de cette fraude.
Pour apprécier, au jour de la délivrance du congé, le caractère réel et sérieux de l'intention du bailleur de reprendre le logement pour l'habiter à titre de résidence principale, le juge peut tenir compte d'éléments postérieurs, dès lors qu'ils sont de nature à établir cette intention (3e Civ., arrêt précité).
Par ailleurs, l'action en nullité du congé pour reprise ne devient pas sans objet du seul fait de la libération des lieux en cours de procédure (3e Civ., 11 mars 2014, pourvoi n° 12-21.529).
Il convient donc en l'espèce de statuer sur la demande.
Le congé litigieux indique qu'il vise à permettre la reprise des lieux pour habitation par la fille des bailleurs, dont l'identité et l'adresse (chez ses parents) sont également précisées ; il est ajouté la mention suivante :
'le caractère réel et sérieux de cette décision de reprise vous est justifié par les éléments suivants : [l'intéressée] étudiante à la faculté de médecine, à l'hôpital du [Localité 6] 94, proche de [Localité 5] 94, souhaite se rapprocher de son lieu de travail afin de mener à bien ses études et prendre son indépendance de ses parents chez qui elle réside actuellement'
C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a constaté que le congé, signifié le 5 mai 2020, a été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance du bail intervenant le 13 novembre 2020, que le congé comporte les mentions requises par les dispositions précitées et justifie que la reprise est projetée au profit de la fille des bailleurs.
La cour d'appel ajoute que ce congé comporte clairement et précisément un motif réel et sérieux pour la décision de reprise, ce qui n'est pas utilement critiqué ; l'appelante ne soutient d'ailleurs pas qu'elle n'a pu apprécier la légitimité du motif invoqué par le bailleur dans ce congé.
De plus, la fraude, qui ne présume pas, n'est ni invoquée par l'appelante, ni établie.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a validé le congé.
En conséquence, il sera également confirmé en ce qu'il a retenu que le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé et en ses chefs de dispositifs subséquents relatifs à l'expulsion et au paiement d'une indemnité d'occupation, qui ne sont d'ailleurs pas critiqués en eux-mêmes.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Les termes de la présente décision ne justifient pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance.
S'agissant de l'instance d'appel, il convient d'allouer aux intimés une indemnité de procédure de 1.000 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires
Et y ajoutant,
Condamne Mme [C] [H] épouse [K] à payer à M. [Z] [O] et Mme [W] [O] la somme globale de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [C] [H] épouse [K] aux dépens d'appel,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière La présidente
