Cour d'appel, 30 novembre 2023. 22/02655

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 22/02655 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IQZU SL TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES 09 juin 2022 RG :19/05329 [U] C/ [X] [C] Grosse délivrée le 30/11/2023 à Me Georges POMIES RICHAUD à Me Séverine MOULIS COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 1ère chambre ARRÊT DU 30 NOVEMBRE 2023 Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 09 Juin 2022, N°19/05329 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : Mme Séverine LEGER, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre Mme Isabelle DEFARGE, Présidente de chambre Mme Séverine LEGER, Conseillère GREFFIER : Mme Clémence GOUJON, Greffière, lors des débats, et Mme Audrey BACHIMONT, Greffière, lors du prononcé, DÉBATS : A l'audience publique du 19 Octobre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 30 Novembre 2023. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANT : Monsieur [S] [L] [M] [U] né le 14 Juillet 1963 à [Localité 6] [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Georges POMIES RICHAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES Représenté par Me Nicolas HEQUET, Plaidant, avocat au barreau D'AVIGNON INTIMÉS : Madame [T] [X] née le 13 Janvier 1984 à [Localité 9] [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Séverine MOULIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES Monsieur [E] [C] né le 21 Mars 1986 à [Localité 8] [Adresse 2] [Localité 5] Représenté par Me Séverine MOULIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 30 Novembre 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte reçu le 15 mai 2018 par Maître [F], notaire à [Localité 10], M. [S] [U] (vendeur), Mme [T] [X] et M. [E] [C] (acquéreurs) ont conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur une parcelle de terrain à bâtir d'une surface d'environ 500 m2 identifiée Lot A, à détacher d'un plus grand corps figurant au cadastre sous la section BR n°[Cadastre 3] lieudit [Localité 7], moyennant le prix de 115 000 euros. Les parties ont précisé à l'acte que l'acquéreur s'engageait ' en outre à prendre en charge les frais de division assumés par le vendeur à titre de charge augmentative de prix à concurrence de la somme de 10 000 euros payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique. Ladite somme correspond à une participation aux frais de raccordement du terrain ci-dessus désigné au tout l'égout et au passage des gaines techniques (éléctricité, téléphone, eau).' Plusieurs conditions suspensives particulières ont également été insérées à l'acte : - que la parcelle vendue bénéficie d'un raccordement total au tout à l'égout, - l'obtention d'un permis de construire, - l'obtention d'un prêt, - la non-application des deux taxes additionnelles sur les terrains nus devenus constructibles. Les parties ont fixé une date butoir pour la signature de l'acte authentique au plus tard le 15 janvier 2019. Par courrier recommandé du 4 février 2019, Maître [F] a enjoint M. [U] de se présenter à son étude le 19 février 2019 pour procéder à la réitération de la vente et lui a demandé en conséquence de justifier de l'accomplissement de la condition suspensive particulière lui incombant et de transmettre la facture correspondant au raccordement du terrain au tout à l'égout et l'attestation de raccordement. Un procès-verbal de difficulté a été dressé par Maître [F] le 19 février 2019. Estimant que la vente ne s'était pas réalisée du fait du vendeur, Mme [X] et M. [C] ont par acte du 24 octobre 2019, assigné M. [U] devant le tribunal de grande instance de Nîmes aux fins de le voir condamner, sur le fondement des articles 1103, 1105 et 1304 du code civil, à leur payer la somme de 10 000 euros en application de la clause pénale stipulée à la promesse, outre une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Par jugement contradictoire du 9 juin 2022, le tribunal judiciaire de Nîmes a: - condamné M. [S] [U] à payer à Mme [T] [X] et M. [E] [C] la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale stipulée dans la promesse synallagmatique de vente reçue le 15 mai 2018 par Maître [F], notaire à [Localité 10] ; - débouté M. [S] [U] de l'ensemble de ses demandes ; - condamné M. [S] [U] à payer à Mme [T] [X] et M. [E] [C] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [S] [U] aux dépens de l'instance ; - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions. Le tribunal a retenu que la défaillance de la condition suspensive était imputable à M. [U] de sorte que la clause pénale devait s'appliquer. Par déclaration du 25 juillet 2022, M. [U] a interjeté appel de cette décision. Par conclusions d'incident notifiées par la voie électronique le 25 octobre 2022, M. [C] et Mme [X] ont sollicité du conseiller de la mise en état la radiation de l'instance d'appel pour défaut d'exécution du jugement, avant de se désister, ce qui a été acté par ordonnance du 16 février 2023 du conseiller de la mise en état. Par ordonnance du 7 juillet 2023, la procédure a été clôturée le 5 octobre 2023 et l'affaire fixée à l'audience du 19 octobre 2023 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 30 novembre 2023. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 octobre 2023, l'appelant demande à la cour d'infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau, de : - débouter Mme [X] et M. [C] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - les condamner à lui payer une somme de 10 000 euros pour procédure abusive et préjudice moral, - condamner Mme [X] et M. [C] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel. L'appelant fait essentiellement valoir que : - les conditions nécessaires à la mise en oeuvre de la clause pénale ne sont pas réunies puisque d'une part, il n'a pas été destinataire d'une mise en demeure préalable conforme aux stipulations contractuelles et aux modalités prévues à l'article 1344 du code civil et que d'autre part, il n'a commis aucune faute à l'origine de la défaillance de la condition suspensive ; - les intimés ne rapportent pas la preuve de la réalité de leur dommage, nécessaire à la mise en oeuvre de la clause pénale qui devra être réduite à néant sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil. Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2023, les intimés demandent à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel, Y ajoutant, - condamner M. [U] à leur payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et aux entiers dépens de l'appel. Les intimés répliquent que : - l'absence de raccordement en temps utile est la conséquence de l'attitude fautive de M. [U] qui a demandé à l'entreprise d'y procéder selon des modalités alternatives qui n'avaient pas été convenues entre les parties et moyennant un surcoût supérieur de 4 000 euros que le vendeur a refusé de prendre en charge ; - l'inexécution étant définitive et du fait du vendeur, ils sont fondés à réclamer la somme forfaitaire prévue par la clause pénale sans mise en demeure préalable, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 alinéa 5 du code civil, dont les termes sont repris dans la clause. Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la défaillance des conditions suspensives : Les parties sont en désaccord sur l'origine de la non réalisation de la vente, l'appelant faisant grief aux intimés d'avoir tardé dans la réalisation des formalités qui leur incombaient de sorte que le rendez-vous de signature a été fixé alors que le compromis de vente était frappé de caducité tandis que les intimés imputent l'entière responsabilité de l'échec de la vente au vendeur qui a modifié les conditions de prise en charge du raccordement au réseau telle que convenues dans l'acte du 15 mai 2018. Si le compromis prévoyait un délai de réitération de l'acte authentique fixé au 15 janvier 2019, il y était stipulé que la date d'expiration de ce délai n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pouvait obliger l'autre à s'exécuter de sorte que le moyen tiré de la caducité du compromis à partir du 15 janvier 2019 est inopérant. Il était expressément prévu dans l'acte que l'acquéreur s'engageait à prendre en charge la somme forfaitaire de 10 000 euros en sus du prix de vente au titre d'une participation aux frais de raccordement du terrain au tout à l'égout et au passage des gaines techniques, cet élément constituant également une condition suspensive de la vente à la charge du vendeur qui s'était engagé à prendre à sa charge à concurrence de la moitié de l'indemnité de raccordement réclamée par la société G3S, cette somme constituant le surplus de l'indemnité fixée au titre de la charge augmentative du prix devant être réglée par les acquéreurs. Des conditions suspensives au profit des acquéreurs étaient en outre stipulées afférentes à l'obtention d'un permis de construire avant le 28 septembre 2018 et d'un prêt avant le 31 août 2018. Les intimés justifient de la réalisation des conditions suspensives avant la date fixée pour la réitération de l'acte le 19 février 2019 sans que le vendeur ait adressé une mise en demeure préalable aux acquéreurs pour se prévaloir de leur absence de réalisation dans les délais fixés. Le 19 février 2019, a été dressé un procès-verbal de difficultés par le notaire relevant l'absence de raccordement du terrain et M. [U] a exposé dans son dire que la proposition de la société G3S de cheminer l'écoulement des eaux usées vers l'est n'était pas conforme aux règles de l'art et que le cheminement des eaux usées devait s'effectuer vers l'ouest avec un surcoût et la réclamation de 2 000 euros supplémentaire aux acquéreurs. Les intimés ont indiqué avoir respecté leurs obligations en ayant obtenu le permis de construire et le prêt nécessaire à la réalisation de leur projet et ont sollicité l'exécution de ses obligations par le vendeur en précisant que le raccordement tel que prévu par la société G3S était parfaitement réalisable. Il ressort du document adressé au notaire le 18 février 2019 par la société G3S que celle-ci a formulé les propositions suivantes concernant le raccordement de la parcelle : - proposition 1 : réalisation des travaux conformément à la convention initiale validée en mai 2018 avec un raccordement depuis l'est au prix de 20 000 euros TTC ; proposition 2 : réalisation des travaux selon la demande actuelle de M. [U] c'est-à-dire depuis le chemin des Sarrasins avec des contraintes supérieures pour l'exécution des travaux et un surcoût de 4 000 euros soit un total de 24.000 euros TTC. La première proposition émise par la société 3GS le 14 mai 2018 sur la base de laquelle les parties s'étaient entendues dans le cadre du compromis de vente prévoyait un raccordement pour un montant de 20 000 euros. Compte tenu des conditions stipulées au compromis de vente faisant loi contractuelle entre les parties, c'est vainement que l'appelant excipe d'un accord des acquéreurs aux fins de prise en charge de la somme de 12 000 euros et non plus de 10 000 euros à titre de charge augmentative du prix telle que découlant d'un simple message électronique transmis en ce sens le 6 février 2019 par un tiers, en l'occurrence l'agence Avenir tradition dans le cadre des formalités de signature de l'acte de vente programmé par les parties le 19 février 2019. Aucun engagement de nature à remettre en cause les conditions stipulées dans le compromis de vente n'a été personnellement signé par Mme [X] et M. [C] en ce sens. Il en découle qu'il ne saurait être reproché aux acquéreurs d'avoir refusé d'accepter le surcoût résultant du raccordement au réseau selon les préconisations personnelles du vendeur dont il est établi qu'il n'a pas satisfait aux obligations contractuelles fixées dans le compromis de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a retenu qu'il était à l'origine de la défaillance de la condition suspensive insérée à l'acte lui incombant. C'est vainement que l'appelant impute à faute les intimés au regard du refus ultérieur de ces derniers de voir la vente se réaliser en produisant les diligences effectuées par ses soins postérieurement au procès-verbal de difficultés dressé le 19 février 2019 dans la mesure où il est établi que le vendeur n'a pas fait diligence en temps utile et n'a pas veillé à la réalisation de la condition suspensive avant la date prévue pour la signature de l'acte de vente. Il ne peut ainsi être tiré de conséquence du fait qu'il ait ultérieurement informé le notaire de son accord pour lancer les travaux de raccordement vers l'est conformément à l'option 1 par message électronique du 14 mars 2019. Sur l'absence de mise en demeure préalable : Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La promesse synallagmatique de vente signée par les parties prévoyait un paragraphe intitulé 'stipulation de pénalité' libellé comme suit : 'Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de dix mille euros à titre de dommages-intérêts conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de poursuivre l'autre en exécution de la vente'. En l'espèce, alors que les parties avaient été régulièrement convoquées aux fins de signature de l'acte authentique de vente par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 février 2019 adressée par le notaire à M. [U], lui rappelant la nécessité de justifier de l'accomplissement des formalités afférentes à la condition suspensive particulière dont la réalisation lui incombait conformément aux modalités convenues entre les parties, un procès-verbal de difficultés a été dressé au regard de sa volonté de voir le raccordement au réseau effectué côté ouest pour un coût pour les acquéreurs porté à 12 000 euros. La vente n'a ainsi pas été conclue à la date fixée en raison de la défaillance de la condition suspensive imputable au vendeur. L'inexécution dont il s'agit ne concerne pas seulement celle de la condition suspensive mais l'absence de réitération de l'acte authentique de vente et celle-ci découle du procès-verbal de difficultés dressé par le notaire et présente ainsi un caractère définitif de sorte que la nécessité d'une mise en demeure préalable ne s'imposait pas en l'espèce par la clause stipulée au compromis reprenant l'article 1231-5 du code civil. Les intimés sont ainsi bien fondés à réclamer la mise en oeuvre de la clause pénale de nature à réparer forfaitairement l'inobligation des obligations contractuelles stipulées sans que l'appelant puisse exciper du non-respect du formalisme tiré de l'absence de délivrance préalable d'une mise en demeure spécifiquement adressée par les intimés visant la sanction qu'ils comptaient voir appliquer. Sur la demande de réduction de la clause pénale : La clause pénale, dont l'objet est de sanctionner contractuellement le manquement d'une partie à ses obligations, ne nécessite pas la preuve d'un préjudice subi par le cocontractant. C'est donc vainement que l'appelant excipe de l'absence de préjudice subi par les intimés au soutien de son argumentation pour prétendre obtenir le rejet de la prétention des intimés fondée sur la stricte application de la clause pénale stipulée dans le contrat signé par les parties. L'appelant demande cependant à la cour de réviser la clause pénale en raison de son caractère excessif et il est exact que l'existence d'une disproportion manifeste de la clause pénale s'apprécie in concreto en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi. Le montant de la clause pénale, stipulée à hauteur de 10 000 euros pour un prix de vente du terrain de 115 000 euros, ne présente cependant aucun caractère manifestement excessif au regard du préjudice subi par les intimés qui ont engagé des démarches inutiles aux fins d'obtention du permis de construire et du prêt sans que la vente ne se réalise. Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu'il a condamné M. [U] au paiement de la somme de 10 000 euros à Mme [X] et à M. [C]. Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive : Mme [X] et M. [C] ayant obtenu gain de cause, la procédure engagée par leurs soins à l'encontre de M. [U] ne présente aucun caractère abusif et celui-ci sera débouté de sa demande de dommages-intérêts de ce chef par voie de confirmation du jugement déféré. Sur les autres demandes : Succombant à l'instance, M. [U] sera condamné à en régler les entiers dépens, de première instance et d'appel en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de le condamner au paiement de la somme de 2 000 euros à Mme [X] et M. [C] au titre des frais irrépétibles exposés par ces derniers en cause d'appel, la somme allouée par le premier juge à hauteur de 1 000 euros étant confirmée. La prétention du même chef présentée par M. [U] sera rejetée en ce qu'il succombe. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement déféré dans l'intégralité de ses dispositions soumises à la cour ; Y ajoutant, Condamne M. [S] [U] aux entiers dépens de l'appel ; Condamne M. [S] [U] à payer à Mme [T] [X] et à M.[E] [C] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette toute autre demande plus ample ou contraire. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,