Tribunal judiciaire, 12 décembre 2024. 24/03783

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES 8ème Chambre MINUTE N° DU : 12 Décembre 2024 AFFAIRE N° RG 24/03783 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QCKG NAC : 72I Jugement Rendu le 12 Décembre 2024 FE Délivrées le : __________________ ENTRE : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [I] 28, situé [Adresse 2], représenté par Maître [W] [C], Administrateur Judiciaire, demeurant [Adresse 4], agissant en qualité d’Administrateur Provisoire de la copropriété en difficulté avec tous les pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux du conseil syndical et de ceux prévus aux articles 26 a et 26 b de la loi du 10 juillet 1965, assistée du Cabinet PRECLAIRE, Société à responsabilité limitée au capital de 30.000,00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 533 489 977, ayant son siège social [Adresse 1], Représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant, DEMANDEUR ET : SOCIETE BOILEAU REAL ESTATE, société à responsabilité limitée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 339 783 045, dont le siège social est sis [Adresse 3] Défaillante, DEFENDERESSE COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe DEBATS : Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 15 Mai 2024, L’affaire a été plaidée à l’audience du 10 Octobre 2024 et mise en délibéré au 12 Décembre 2024 JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, Réputé contradictoire et en premier ressort. EXPOSÉ DU LITIGE La SARL BOILEAU REAL ESTATE est propriétaire des lots numéros 262, 392 et 394 au sein de la résidence en copropriété [I] 28 sise [Adresse 2]. Par exploit de commissaire de Justice du 6 mai 2024 pour tentative et du 15 mai 2024 pour signification selon les dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires [I] 28, représenté par Maître [W] [C], administrateur judiciaire, agissant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété en difficulté, assistée du Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner la SARL BOILEAU REAL ESTATE selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir : CONDAMNER la SARL BOILEAU REAL ESTATE à payer au Syndicat des Copropriétaires [I] 28 la somme de 24 723,32 euros, à titre d’arriérés de charges de copropriété, charges jusqu’au 2ème trimestre 2024 inclus. CONDAMNER solidairement la SARL BOILEAU REAL ESTATE à payer au Syndicat des Copropriétaires [I] 28 la somme de 2 238,88 euros, au titre des sommes exigibles jusqu’au 4ème trimestre 2024 inclus, correspondant aux appels provisionnels du 3ème trimestre 2024 et du 4ème trimestre 2024. CONDAMNER la SARL BOILEAU REAL ESTATE à payer au Syndicat des Copropriétaires [I] 28 les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 60 euros, qui sera imputée au seul défendeur, au titre des charges générales d’administration et ce, tant en application du Règlement de Copropriété qu’en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 que du décret 2015-342 du 26 mars 2015 et de son annexe 1 (point 9.1 du Contrat type). CONDAMNER la SARL BOILEAU REAL ESTATE à payer au Syndicat des Copropriétaires [I] 28 des intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024, date de la mise en demeure, en application de l’article 36 du décret du 17 mars 1967. ORDONNER la capitalisation annuelle des intérêts dus, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil. CONDAMNER la SARL BOILEAU REAL ESTATE à payer au Syndicat des Copropriétaires [I] 28 la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil. CONDAMNER la SARL BOILEAU REAL ESTATE à payer au Syndicat des Copropriétaires [I] 28 la somme de 2 160,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits. DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. CONDAMNER la SARL BOILEAU REAL ESTATE aux entiers dépens. A l’audience du 10 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance. Bien que régulièrement assignée en application de l’article 659 du Code de procédure civile, la S.A.R.L. BOILEAU REAL ESTATE n’a pas comparu à l’audience ni constitué avocat. Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile. L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe. MOTIVATION DE LA DÉCISION L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de paiement des charges de copropriété : Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer : - aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ; - aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ; - et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. » L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que : « I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:   1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;   2) Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article. Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. » L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.» En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [I] 28 verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 27 février 2024, adressée en recommandé avec avis de réception à la SARL BOILEAU REAL ESTATE, l’avis de réception portant la mention cochée “Destinataire inconnu à l’adresse.”. Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de 26 113,06 euros, outre une somme de 120,00 euros correspondant au coût de la mise en demeure, soit un total à régler de 26 233,06 euros. Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet. Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2-1 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale. Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement : - le jugement d’adjudication des lots 262, 392 et 394 à la SARL BOILEAU REAL ESTATE en date du 25 janvier 2017; - les procès-verbaux d’assemblées générales d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 27 juin 2016 et 11 juillet 2018, - les procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire en application des dispositions particulières aux copropriétés en difficulté des 15 novembre 2019, 12 février 2020, 10 avril 2020, 10 juin 2020, 18 novembre 2020, 3 décembre 2020, 15 décembre 2020, 27 janvier 2021, 19 mars 2021, 23 avril 2021, 3 mai 2021, 28 mai 2021, 6 juillet 2021, 26 juillet 2021, 15 février 2022, 5 avril 2022, 11 juillet 2022, 12 septembre 2022, 6 mars 2023 et 28 avril 2023 , - les appels de fonds et charges sur les périodes concernées, - le règlement de copropriété, - un décompte des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 3 avril 2024, pour la période du 1er avril 2017 au 1er avril 2024 2/4 FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR 2024 et APPEL 2ème TRIMESTRE 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 24 723,32 euros. S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés: A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées échues sur la période du 1er avril 2017 au 1er avril 2024 2/4 appel 2ème trimestre 2024 et 2/4 Fonds travaux Loi ALUR 2024 inclus, s’élève effectivement à la somme de 24 723,32 euros. Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit à compter du 27 février 2024. En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts. S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles: A l’examen des pièces produites (résolutions n°3 et 5 du 27ème PV de décisions prises par l’administrateur provisoire en date du 28 avril 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024 et constituant un fonds travaux loi Alur pour 2024), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles pour la période du 3ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2024 inclus, s’élève à la somme de 2 238,88 euros. Sur la demande de dommages et intérêts : Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci. En l’espèce, le décompte versé aux débats ne fait ressortir aucun versement de la société défenderesse au titre des appels de charges qui lui ont été adressés depuis le 1er avril 2017. Les manquements répétés de la SARL BOILEAU REAL ESTATE à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Il convient donc de condamner la SARL BOILEAU REAL ESTATE au syndicat des copropriétaires [I] 28 une somme de 2 000, 00 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat : En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur. Le syndicat des copropriétaires [I] 28 réclame au titredes mises en demeure des 28 septembre 2020 et 10 décembre 2020 les sommes de 25 euros et 35 euros. Il n’est pas produit le justificatif d’envoi de la mise en demeure du mois de décembre 2020. Seuls apparaissent justifiés les frais relatifs à ceux du mois de septembre 2020. En conséquence, la SARL BOILEAU REAL ESTATE sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires [I] 28 la somme de 25 euros. Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire : La SARL BOILEAU REAL ESTATE, qui succombe, est condamnée aux dépens de l'instance. Elle est par ailleurs condamnée à payer une somme de 1 200 euros au syndicat des copropriétaires [I] 28, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort. CONDAMNE la SARL BOILEAU REAL ESTATE à payer au syndicat des copropriétaires [I] 28 la somme de 24 723,32 euros au titre des charges de copropriété impayées échues sur la période du 1er avril 2017 au 1er avril 2024 2/4 appel 2ème trimestre 2024 et 2/4 Fonds travaux Loi ALUR 2024 inclus à compter de la mise en demeure du 27 février 2024, et ce jusqu’à parfait paiement; CONDAMNE la SARL BOILEAU REAL ESTATE à payer au syndicat des copropriétaires [I] 28 la somme de 2 238,88 euros au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles pour la période du 3ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2024 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement; ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ; CONDAMNE la SARL BOILEAU REAL ESTATE à payer au syndicat des copropriétaires [I] 28 la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil ; CONDAMNE la SARL BOILEAU REAL ESTATE à payer au syndicat des copropriétaires [I] 28 la somme de 25 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965; CONDAMNE la SARL BOILEAU REAL ESTATE à payer une somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires [I] 28, en application de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SARL BOILEAU REAL ESTATE aux entiers dépens ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi fait et rendu le DOUZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,