Tribunal judiciaire, 19 août 2024. 24/00165

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00165 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWTZ MINUTE N° : 2024/ Notification Copie certifiée conforme délivrée le : 22/08/24 à : M. [Z] Mme [Z] Copie exécutoire délivrée le : 22/08/24 à : M. [X] Mme [X] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS - TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT -------------------- JUGEMENT DU 19 AOUT 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEURS : Monsieur [G] [D] [X] [Adresse 1] [Localité 3] comparant en personne Madame [H] [X] [Adresse 1] [Localité 3] comparante en personne DÉFENDEURS : Madame [C] [Z] [Adresse 2] [Localité 3] comparante en personne Monsieur [Y] [Z] [Adresse 2] [Localité 3] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Pascaline PILLET, Assistée de : Maureen ETALE, Greffier, DÉBATS : À l’audience publique du 01 Juillet 2024 DÉCISION : Prononcée par Pascaline PILLET, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier, EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 2 août 2019, Monsieur [G] [D] [X] et Madame [H] [X] ont donné en location à Madame [C] [Z] et Monsieur [Y] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 850€. Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives, ainsi que d’un commandement visant la clause résolutoire du 4 janvier 2024 resté sans effet, Monsieur [G] [D] [X] et Madame [H] [X] ont assigné Madame [C] [Z] et Monsieur [Y] [Z] à comparaître devant le Juge des contentieux de la Protection de Saint-Benoît aux fins de voir : - constater la résiliation du bail par l’effet de l'acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que celle de toutes personnes introduites de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est, - condamner solidairement les défendeurs au paiement - de la somme de 4.000€ au titre des loyers, charges impayés arrêtés au 11 avril 2024 à parfaire suivant décompte qui sera fourni lors des débats, - des loyers échus postérieurement jusqu’à la date du jugement à intervenir, - d’une indemnité d’occupation mensuelle sur la base du montant du loyer à la date du jugement à intervenir jusqu’à totale libération des lieux loués, - de la somme de 800€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - des dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer et de l’assignation et les dénonciations à la CCAPEX. L’affaire a été appelée à l’audience du 1er juillet 2024, au cours de laquelle Monsieur [G] [D] [X] et Madame [H] [X] ont maintenu leurs demandes et actualisé leur créance. Madame [C] [Z] et Monsieur [Y] [Z] ont comparu, ont contesté le montant de la dette pour une somme de 50€ et ont sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Le juge n'a pas été destinataire de l’enquête des services sociaux. La décision a été rendue le 19 août 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS La résiliation du bail Conformément au paragraphe I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. Par ailleurs, conformément aux termes de l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024 (n° 24-70.002), les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. En vertu de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.  En l’espèce, l’assignation à comparaître a été notifiée au préfet de la Réunion plus de six semaines avant l’audience, conformément à la prescription légale. Par ailleurs, la CCAPEX a été saisie le 5 janvier 2024. Dès lors, l’action en résiliation de bail est régulièrement engagée. Le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire. Le demandeur justifie avoir délivré le 4 janvier 2024 un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à justifier d’une assurance locative et payer la somme de 4.212,23€ représentant le soldes des loyers et charges impayés arrêté au mois de décembre 2023 à hauteur de 4.000,00€ et les frais pour le surplus. Les causes de ce commandement, qui reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas été réglées dans leur intégralité par les défendeurs dans le délai de deux mois de la délivrance de l’acte. Il est dès lors constant que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire sont réunies à compter du 5 mars 2024. L’arriéré de loyer et charges En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Les bailleurs sollicitent la condamnation des défendeurs au paiement d’une somme de 4.305€ au titre des loyers impayés arrêtés au mois de juin 2024 inclus et produisent, au soutien de leur demande, le contrat de bail, un commandement de payer et un décompte locatif. Les défendeurs ont indiqué à l’audience ne pas contester le montant réclamé, à l’exception d’une somme de 50€. Cependant, ils n’ont pas précisé sur quelle mensualité cette erreur porterait et n’ont produit aucun justificatif de paiement. Dès lors, il sera fait droit à la demande en paiement à hauteur de la demande et les défendeurs seront condamnés à payer aux demandeurs une somme de 4.305€ au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juin 2024, solidairement au regard de la clause de solidarité prévue au contrat. Conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.   Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. En l’espèce, les défendeurs ont sollicité des délais de paiement, expliquant avoir vu leurs ressources baisser après la perte de revenus de la locataire, mais avoir sollicité l’octroi d’une aide d’urgence et avoir repris le paiement du loyer, ce qui est confirmé par le décompte actualisé produit en demande. Les demandeurs ont indiqué s’opposer à l’octroi de délais au regard de l’incapacité des défendeurs à faire face au paiement du loyer courant. II sera néanmoins fait droit à la demande de délai formée par les défendeurs selon les modalités prévues en dispositif. En conséquence, pendant les délais accordés au dispositif les effets de la clause résolutoire seront suspendus ; celle-ci sera réputée ne jamais avoir joué si la locataire respecte strictement l’échéancier fixé pour le remboursement tout en continuant à assumer le règlement des loyers courants. À défaut, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets à la suite d’une mise en demeure et l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef sera ordonnée, en cas d’opposition avec le concours de la force publique. Dans le respect des textes, l’expulsion ne pourra intervenir que dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux. L’indemnité d’occupation Du jour de la résiliation jusqu’au jour de leur départ effectif des lieux, Madame [C] [Z] et Monsieur [Y] [Z] seront tenus in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 850€. Les autres demandes Madame [C] [Z] et Monsieur [Y] [Z], succombant à l’instance, seront condamnés au paiement outre des entiers dépens comprenant notamment les frais de commandement de payer, d’assignation et de dénonciation à la CCAPEX, ainsi qu’une somme de 200€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, DECLARE l'action de Monsieur [G] [D] [X] et Madame [H] [X] recevable, CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 5 mars 2024, CONDAMNE solidairement Madame [C] [Z] et Monsieur [Y] [Z] à payer à Monsieur [G] [D] [X] et Madame [H] [X] la somme de 4.305€ au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 4.000€ et à compter de l'acte introductif d'instance pour le surplus, ACCORDE des délais de paiement à Madame [C] [Z] et Monsieur [Y] [Z] et suspend pendant ces délais les effets de la clause résolutoire, DIT que Madame [C] [Z] et Monsieur [Y] [Z] devront s’acquitter des sommes dues en sus du loyer courant dans les conditions suivantes : Par versements mensuels de 120€ minimum en plus du loyer courant, avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision, DIT que le solde sera versé lors de la dernière échéance, DIT que si Madame [C] [Z] et Monsieur [Y] [Z] respectent strictement l’échéancier fixé la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué, DIT qu’à défaut, la clause reprendra immédiatement son plein effet et la dette deviendra exigible dans son intégralité à l'expiration d'un délai de 10 jours suivant l'envoi d'une mise en demeure de payer et ORDONNE en conséquence dans cette hypothèse l’EXPULSION de Madame [C] [Z] et Monsieur [Y] [Z], de leur personne, de leurs biens et de tout occupant de leur chef et en cas d’opposition le concours de la force publique, CONDAMNE dans cette hypothèse solidairement Madame [C] [Z] et Monsieur [Y] [Z] à payer à Monsieur [G] [D] [X] et Madame [H] [X] le montant des loyers dus à la date de résiliation et à compter de la résiliation du bail et jusqu'à leur départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation de 850€ révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges RAPPELLE qu’en tout état de cause Monsieur [G] [D] [X] et Madame [H] [X] ne pourront être expulsés des lieux qu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, DIT qu'il sera procédé en tant que de besoin, conformément à l'article 65 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991, à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meuble aux frais de la défenderesse, DEBOUTE Monsieur [G] [D] [X] et Madame [H] [X] du surplus de leurs demandes, CONDAMNE Madame [C] [Z] et Monsieur [Y] [Z] à payer à Monsieur [G] [D] [X] et Madame [H] [X] la somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [C] [Z] et Monsieur [Y] [Z] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’’assignation et de dénonciation à la CCAPEX. AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION aux jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE