Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 21 SEPTEMBRE 2023
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/01040 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC55L
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Décembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 1120001509
APPELANTE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 9]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483
INTIMES
Monsieur [X] [J]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 29 mars 2021, par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément à l'article 659 du code de procédure civile
Madame [M] [J] née [V]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Décédée le [Date décès 4] 2018
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Juillet 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
François LEPLAT, président
Anne-Laure MEANO, président
Aurore DOCQUINCOURT, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- rendu par défaut
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat sous seing privé du 3 mars 2010, la SEML Régie immobilière de la ville de [Localité 9] -RIVP- a donné à bail à « M/Mme [X] [J] » un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 569,79 euros et 240 euros de provisions sur charges, en application de l'article L.442-10 du code de la construction et de l'habitation.
Par courrier du 1er août 2019, M. [X] [J] a donné congé du bail et l'état des lieux de sortie a été effectué le 5 septembre 2019.
Par courrier du 25 octobre 2019, la RIVP a adressé à M. [J], à l'adresse du logement loué, un décompte de résiliation à hauteur de la somme de 27.765,98 euros comportant la mention d'un "solde antérieur de 28.766,61 euros" et de sommes issues de la régularisation des charges, portées au crédit du compte.
Par actes d'huissier en date du 16 décembre 2019, la RIVP a fait assigner M. [X] [J] et Mme [M] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation in solidum des défendeurs à lui payer la somme de 28.073,41 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges impayés, comprenant pour une part importante des surloyers de solidarité au titre de l'année 2019.
Régulièrement assignés à étude et reconvoqués ensuite, les défendeurs n'ont pas comparu.
Par jugement par défaut entrepris du 14 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :
CONDAMNE M. [X] [J] à verser à la SEML Régie immobilière de la ville de [Localité 9] -RIVP- la somme de 1.153,83 euros au titre du solde locatif relatif au bail conclu le 3 mars 2010 concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2];
CONDAMNE M. [X] [J] à verser à la SEML Régie immobilière de la ville de [Localité 9] -RIVP- la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
DEBOUTE la SEML Régie immobilière de la ville de [Localité 9] -RIVP- du surplus de ses demandes;
CONDAMNE M. [X] [J] aux dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation;
ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 12 janvier 2021 par la S.A. Régie immobilière de la ville de [Localité 9]
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 6 avril 2021 par lesquelles la S.A. Régie immobilière de la ville de [Localité 9] demande à la cour de :
Vu les pièces versées aux débats,
Vu l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu l'article L.441-9 et L. 481-2 du code de la construction et de l'habitation
Vu l'article 1728 du Code civil,
Vu les articles 696 et 700 du Code de Procédure Civile,
DECLARER la RIVP recevable et bien fondée en ses conclusions d'appelante,
In limine litis
CONSTATER le désistement d'appel de la RIVP à l'encontre de Mme [M] [J], et le déclarer parfait,
INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a :
- CONDAMNÉ M. [X] [J] à verser à la SEML Régie immobilière de la ville de [Localité 9] 'RIVP- la somme de 1.153,83 euros au titre du solde locatif relatif au bail conclu le 3 mars 2010 concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] ;
- DEBOUTÉ la SEML Régie immobilière de la ville de [Localité 9] 'RIVP- du surplus de ses demandes ;
Statuant à nouveau
CONDAMNER M. [X] [J] à payer à la RIVP la somme de 27.765,98 euros, selon décompte définitif,
CONDAMNER M. [X] [J] à verser à la RIVP la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNER M. [X] [J] aux entiers dépens, lesquels comprendront l'ensemble des frais de procédure.
M. et Mme [J] n'ont pas constitué avocat.
Le 2 février 2021, la RIVP avait été informée, par procès-verbal de perquisition, du décès de Mme [M] [J] née [V], survenu le [Date décès 4] 2018 ; c'est pourquoi la RIVP s'est désistée de son appel et de toute demande à son encontre, soulignant que le premier juge n'a prononcé aucune condamnation à son encontre.
La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante ont par ailleurs été signifiées le 29 mars 2021 à M. [X] [J], par procès-verbal de recherches infructueuses en application de l'article 659 du code de procédure civile.
En raison du décès de Mme [J] le [Date décès 4] 2018 dont l'appelante a été informée le 2 février 2021, un procès verbal de perquisition a été dressé par huissier le 29 mars 2021.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière recevable et bien fondée.
En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement.
Sur le désistement d'appel
Vu les conclusions aux fins de désistement sans réserve d'instance et d'action précitées en ce qui concerne Mme [M] [J], à l'encontre de laquelle aucune prétention n'est plus formulée, et cette dernière n'ayant jamais formulé aucune demande elle même, et vu les articles 400 à 405 du code de procédure civile, la cour constatera que le désistement d'appel est parfait sur ce point.
Sur la dette locative
La RIVP critique le jugement entrepris en ce qu'il a écarté de la dette locative des sommes demandées au titre des suppléments de loyer de solidarité (SLS) et demande la condamnation de M. [X] [J] à lui payer la somme de 27.765,98 euros, selon décompte définitif, comprenant essentiellement les SLS appliqués au taux maximum au titre de l'année 2019, en l'absence de réponse du locataire à l'enquête sur ses ressources.
Le décompte produit, arrêté au 30 octobre 2019, montre ainsi qu'il n'existait aucune dette locative au 30 décembre 2018 et que sur la période de janvier 2019 à août 2019 inclus, la RIVP appelle un loyer d'environ 4.150 euros par mois, tandis que le locataire a continué d'effectuer un paiement du montant des loyers et charges antérieurs d'environ 850 euros mensuels.
L'article L.441-3 du code de la construction et de l'habitation dispose que les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements.
Il ne s'agit ni d'un loyer ni d'une charge locative, mais d'une sorte de redevance dont une partie est reversée par les bailleurs sociaux à l'État, notamment dans le cadre de leur cotisation à la caisse de garantie du logement locatif social
L'article L. 441-11 du même code dispose que l'organisme d'HLM qui n'a pas exigé le paiement du SLS ou qui n'a pas procédé aux diligences lui incombant pour son recouvrement est passible d'une pénalité ; ces dispositions sont d'ordre public et le SLS est exigible du locataire en vertu d'une prérogative de puissance publique dérogeant au droit commun du louage
L'article L. 441-9 du même code dispose notamment que l'organisme d'HLM demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer.
Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois.
A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer.
Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8; l'organisme d'HLM perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat.
Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis requis, le SLS afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.
La mise en demeure comporte la reproduction de cet article.
L' article 1139 du code civil dans sa version applicable au litige antérieur à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, comme l'article 1344 postérieur à cette ordonnance, disposent que le débiteur est constitué en demeure, soit par une sommation ou par autre acte équivalent, telle une lettre missive lorsqu'il ressort de ses termes une interpellation suffisante.
La mise en demeure est un acte précontentieux qui n'est donc pas soumis aux articles 665 et suivants du code de procédure civile relatifs à la notification des actes de procédure en la forme ordinaire et n'est soumise à aucun formalisme particulier, et notamment pas à une réception effective (1re Civ., 20 janvier 2021, pourvoi n° 19-20.680 publié, 1re Civ., 11 janvier 2023, pourvoi n° 21-23.957 publié).
C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu :
-qu'il résulte des dispositions précitées du code de la construction et de l'habitation qu'en l'absence de preuve d'envoi de la mise en demeure l'organisme HLM ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer de solidarité,
-qu'en l'espèce il n'est pas justifié de l'envoi de la demande de justification des ressources du 28 novembre 2018 de sorte que la majoration au titre du SLS doit être déduite du décompte produit,
-qu'il en résulte que M. [J] ne peut être condamné qu'au paiement de la somme de 1.153,83 euros, obtenu après déduction des SLS, étant observé au surplus qu'il est le seul débiteur contractuellement tenu par le contrat de bail.
La cour ajoute que les pièces produites par la RIVP se limitent à la copie de deux courriers des 3 octobre et 28 novembre 2018 rappelant notamment au locataire les dispositions applicables précitées relatives aux SLS et la nécessité de justifier de ses ressources, faute de quoi un SLS forfaitaire de 40,23 euros par mètre carré de surface habitable sera applicable ; si ces courriers comportent toutes les mentions légales, aucun élément ne prouve qu'ils ont bien été envoyés au locataire ; la RIVP entend cependant tirer cette preuve d'un procès-verbal de constat par huissier de justice établi à sa demande le 28 novembre 2018 et qui indique :
« Que la société Requérante [cad la RIVP] a chargé le Groupe PARAGON et la Société ROUTAGE SOLOGNE de procéder à l'envoi à ses Locataires, par voie postale, d'une mise en demeure SLS 2019.
Que chacun de ces plis, contenant divers documents, va être mis sous pli puis posté en date du 28.11.2018 par la Société SOLOGNE ROUTAGE, dont les locaux sont sis [Adresse 3] (Loir et Cher).
Que la Requérante souhaite que soit vérifiée, en précédent par sondage de quelques plis, l'intégralité des plis, et contrôler leur remise effective en Poste,
C'est pourquoi, elle me requiert à cet effet, pour la sauvegarde des droits et intérêts et au nom de la Requérante RIVP, de me rendre dans les locaux de la Société Sologne Routage à [Localité 7] (Loir et Cher), [Adresse 3], afin de procéder au contrôle du contenu de quelques plis, de faire toutes constatations utiles et de mes constatations ; dresser Procès-Verbal.
(')
Me suis rendu ce jour [Adresse 3] (Loir et Cher), dans les locaux de la Société SOLOGNE ROUTAGE, y étant autorisée pour Monsieur [K], Directeur Général associé de ladite Société, Où là étant, j'ai fait et dressé les constatations suivantes :
A mon arrivée, à 13h30, il m'est indiqué que la mise sous pli des documents suscité est achevée.
Je me suis ensuite rendue en zone de rétention d'envoi Postal et ai constaté la présence de DEUX (2) structures contenant DOUZE (12) bacs dans lesquels je constate la présence de pli exclusivement RIVP.
Procédant par sondage, j'ai ouvert quelques plis se trouvant dans ces deux bacs et ceux situées en zone de mise sous plis et ai procédé au contrôle de leur contenu.
Je constate que l'ensemble des enveloppes porteuses sondées, de format A5, de couleur blanche, aux mentions en haut à gauche RIVP.
L'enveloppe comporte un datage postal Eco'pli au 28.11.2018 et contient de façon effective, la liste des documents suivants l'ensemble étant plié en deux dans l'enveloppe (pièces annexées au présent acte) :
- Un courrier nominatif à l'entête de RIVP, en date du 28 novembre 2018 sur deux pages recto versé repliée (format A3), imprimées en couleurs, dont l'objet est « Mise en demeure SLS 2019 »
- Une enveloppe T de retour dont l'adresse « [Adresse 10] ».
(')
A 14h20, je constate que les structures suscitées, sont chargées à bord d'un camion, Transport TLN, immatriculé [Immatriculation 8] dont le chauffeur se déclare être Monsieur [P] [C] [F].
Une fois le chargement des structures concernées achevé, Monsieur [D] [I], Postier, place un plomb rouge sur le camion que je photographie.
J'assiste au départ du camion à 14h35, pour plateforme de distribution de courriers de [Localité 7] (Loir et Cher),
Je me suis alors retirée, après m'être assurée que la prestation dont il s'agit est totalement achevée.
Les photographies insérées et les pièces annexées au Présent Procès-Verbal sont la reproduction exacte et fidèle de mes constatations. »
L'huissier a joint à son constat un tableau listant de manière exhaustive les locataires ayant en principe fait l'objet de la mise en demeure et dont l'envoi devait être constaté le 28 novembre 2018 et les époux [J] font partie de cette liste.
Toutefois, les époux [J] ne figurent pas dans la liste des enveloppes sondées par l'huissier et il ne saurait être considéré que ces vérifications générales par sondage permettent d'établir une mise en demeure valant interpellation suffisante du locataire concerné par la présente instance.
Ainsi, contrairement à ce qui est soutenu par la RIVP dans ses conclusions devant la cour, il ne saurait en être déduit que "Maître [N] [E] [Y] a constaté l'envoi de la mise en demeure SLS 2019 à l'ensemble des locataires de la RIVP n'ayant pas répondu à l'enquête réalisée".
Dès lors le jugement litigieux sera confirmé en ce qu'il a limité comme il l'a fait la dette locative, étant observé que la RIVP ne conteste pas davantage, en elle-même, la somme telle que calculée par le premier juge après déduction des SLS litigieux.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Le sens de la présente décision ne justifie pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et frais de procédure de première instance.
S'agissant de l'instance d'appel, il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par rendu par défaut,
Constate que le désistement de l'appel de la RIVP en ce qui concerne Mme [M] [J] est parfait,
Dit que ce désistement emporte acquiescement de la RIVP au jugement du tribunal d'instance de Paris du 14 décembre 2020 en ce qu'il ne prononce aucune condamnation à l'encontre de Mme [M] [J],
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,
Et y ajoutant,
Condamne la SA Régie immobilière de la ville de [Localité 9] aux dépens d'appel,
Rejette toutes autres demandes.
La greffière Le président
