Texte intégral
Du 13 septembre 2024
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 24/00879 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZE5G
S.A. INCITE BORDEAUX METROPOLE ET TERRITOIRES
C/
[C] [R] [W]
- Expéditions délivrées à la SELAS DS AVOCATS
- FE délivrée à la SELAS DS AVOCATS
Le 13/09/2024
Avocats : la SELAS DS AVOCATS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 septembre 2024
PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDERESSE :
S.A. INCITE BORDEAUX METROPOLE ET TERRITOIRES
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Maître Isabelle CARTON DE GRAMMONT de la SELAS DS AVOCATS
DEFENDERESSE :
Madame [C] [R] [W]
née le 07 Juillet 1990 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Absente
DÉBATS :
Audience publique en date du 12 Juillet 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 30 Avril 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,
le défendeur ne comparait pas : la décision est en premier ressort, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date et à effet du 8 octobre 2021, la société INCITE BORDEAUX METROPOLE TERRITOIRES a donné à bail à Madame [C] [R] [W] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 4].
Par acte de Commissaire de justice du 16 février 2024, la société INCITE BORDEAUX METROPOLE TERRITOIRES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 4220,09 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de Commissaire de justice du 30 avril 2024, la société INCITE BORDEAUX METROPOLE TERRITOIRES a assigné Madame [C] [R] [W] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 12 juillet 2024 aux fins de voir :
Constater le jeu de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 8 octobre 2021 entre les parties pour défaut de paiement des loyers et charges,
Constater au plus tard la résiliation du contrat de location à la date du 29 avril 2024 pour défaut de paiement des loyers et charges,
Condamner Madame [C] [R] [W], et en tant que de besoin tous occupants des lieux de son chef, à la libération effective des lieux qu'elle occupe sans droit ni titre,
Ordonner à défaut de libération effective, l'expulsion de Madame [C] [R] [W], ainsi que tous occupants de son chef, avec au besoin le concours d'un serrurier et de la force publique,
Condamner Madame [C] [R] [W] au paiement d'une somme de 7.781,55 euros, suivant décompte locatif arrêté au 31 mars 2024 correspondant aux loyers dus, outre les intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024, date du commandement de payer,
Condamner Madame [C] [R] [W] au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente à une fois et demie le montant du loyer principal mensuel en vigueur à la date de résiliation (735,33 euros), augmentée des charges locatives, et ce jusqu'à sa libération effective des lieux,
Juger qu'en ce qui concerne les meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution,
La condamner au paiement d'une somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'assignation, droit de plaidoirie, coût des commandements de payer et frais de signification de la décision à intervenir.
Lors de l’audience du 12 juillet 2024, la société INCITE BORDEAUX METROPOLE TERRITOIRES, régulièrement représentée, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 7781,55 euros au 29 avril 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.
Régulièrement assignée à personne, Madame [C] [R] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.
Madame [W] n'a pas répondu à la convocation du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la non-comparution de la défenderesse
En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 6 mai 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 12 juillet 2024.
La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 20 février 2024.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
La société INCITE BORDEAUX METROPOLE TERRITOIRES a fait signifier à Madame [C] [R] [W] un commandement d’avoir à payer la somme de 4220,09 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 16 février 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [W] n’ayant pas, dans le délai de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 16 février 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 30 mars 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 30 mars 2024.
Dès lors, Madame [C] [R] [W] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 30 mars 2024, ce qui constitue pour la société INCITE BORDEAUX METROPOLE TERRITOIRES un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, la société INCITE BORDEAUX METROPOLE TERRITOIRES produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 7781,55 euros à la date du 29 avril 2024.
Cependant, ce décompte intègre des frais de procédure qui relèvent des dépens (65,68 euros), des pénalités pour non réponse à l’enquête de ressources (137,16 euros) sans qu’il soit justifié de la régularité de leur application et des frais d'impayé (8 euros) sans qu’il soit justifié du bienfondé de leur réclamation, qu’il convient de déduire de cette créance.
Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [W] sera donc condamnée au paiement de la somme de 7570,71 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 29 avril 2024 – échéance du mois de mars 2024 incluse.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur la demande relative à l'indemnité d'occupation
En l’espèce, le contrat de bail stipule qu’en cas d’occupation des lieux après la cessation du bail, il sera dû par l’occupant jusqu’à l’expulsion, une indemnité égale à une fois et demie le montant du loyer principal en vigueur à la date de résiliation, augmenté des charges locatives.
Toutefois, le paiement d’une somme déterminée par jour de retard du locataire congédié à quitter les lieux, prévu au contrat de bail, revêt le caractère d’une clause pénale que le juge peut modérer en application de l’article 1231-5 du Code civil.
En l’espèce, la clause contractuelle apparaissant manifestement excessive au regard du préjudice du bailleur, ce préjudice sera justement réparé en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 614,06 euros par mois à la date de l'audience.
Madame [W] sera donc condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (614,06 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc à la charge de Madame [W].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [W] à verser à la société INCITE BORDEAUX METROPOLE TERRITOIRES la somme de 150 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 30 mars 2024,
CONDAMNONS Madame [C] [R] [W] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 4] ;
AUTORISONS, à défaut pour Madame [C] [R] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (614,06 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;
CONDAMNONS Madame [C] [R] [W] à payer à la société INCITE BORDEAUX METROPOLE TERRITOIRES la somme de 7570,71 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 29 avril 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
CONDAMNONS Madame [C] [R] [W] à payer à la société INCITE BORDEAUX METROPOLE TERRITOIRES, à compter du 1er avril 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Madame [C] [R] [W] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS Madame [C] [R] [W] à payer à la société INCITE BORDEAUX METROPOLE TERRITOIRES une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
