Texte intégral
MINUTE N° :
DOSSIER N° : N° RG 22/00016 - N° Portalis DB3T-W-B7G-TNIN
JUGEMENT DU : 06 Septembre 2024
AFFAIRE : [Z] [C] épouse [W], [K] [C] épouse [G], [S] [C] épouse [F] C/ S.A.R.L. L’ATELIER DU BONSAI
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRÉTEIL
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - BAUX COMMERCIAUX
JUGEMENT DU 06 SEPTEMBRE 2024
Monsieur VERNOTTE, Vice-Président, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R 145-23 et suivants du Code de Commerce, assisté de Mme REA, Greffier
PARTIES
DEMANDERESSES
Mme [Z] [C] épouse [W], demeurant [Adresse 4]
Mme [K] [C] épouse [G], demeurant [Adresse 3]
Mme [S] [C] épouse [F], demeurant [Adresse 1]
représentées par Me Sophie KOMBADJIAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1564
DEFENDERESSES
S.A.R.L. L’ATELIER DU BONSAI, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Eric AGAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0212
L’affaire a été débattue à l’audience du 14 mai 2024.
Les parties ont été avisées que le délibéré serait prononcé le 09 juillet 2024 .
Décision prononcée par mise à disposition au greffe le 06 septembre 2024, nouvelle date indiquée par le Président.
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 30 mars 1990, , composant l’indivision [C], ont donné à bail à , des locaux à usage commercial situés [Adresse 2] pour une durée de années à compter du 1 avril 1990 jusqu’au 31 mars 1999, moyennant un loyer annuel de base de 4 024,65 EUR Hors Taxe (HT) et Hors Charges (HC) par an en principal.
Aux termes du contrat de bail, les locaux sont à usage de commerce de plantes et accessoires.
Arrivé à échéance le 31 mars 1999, le bail s’est ensuite poursuivi par tacite reconduction.
Par acte extra-judiciaire du 11 juin 2018, La SARL L'Atelier du Bonsaï a formulé une offre de renouvellement du bail pour neuf ans à compter du 1 avril 2017.
Par acte extra-judiciaire du 11 septembre 2018, l’indivision [C] a accepté le principe du renouvellement du bail mais a proposé un loyer porté à 11 800 € HT HC par an.
Par lettre du 28 octobre 2018, La SARL L'Atelier du Bonsaï a sollicité que le loyer renouvelé soit fixé en fonction de l’évolution des indices en l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité.
Le bailleur a répondu en expliquant que le déplafonnement était acquis.
Par exploit d’huissier délivré le 10 septembre 2020, l’indivision [C] a notifié à La SARL L'Atelier du Bonsaï un mémoire préalable afin de voir fixer le loyer de renouvellement à compter du 1 juillet 2018 à la somme de 11 800,00 € HT/HC/an.
Dans le délai d’un mois qui lui était imparti par l’article R. 145-27 du code de commerce, La SARL L'Atelier du Bonsaï n’a pas notifié de mémoire en réponse.
Les parties ne sont pas parvenues à trouver un accord sur le montant du loyer du bail renouvelé.
***
Dès lors, Mme [Z] [C] épouse [W], Mme [K] [C] épouse [G] et Mme [S] [C] épouse [F] a, suivant assignation délivrée le 9 mai 2020, attrait La SARL L'Atelier du Bonsaï devant le tribunal judiciaire de Créteil, en fixation du loyer commercial renouvelé.
Par jugement du 22 juillet 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Créteil a constate le principe du renouvellement du bail à compter du 1 juillet 2018, et ordonné une mesure d’expertise confiée à M. [N] [E].
L’expert a déposé son rapport le 4 octobre 2023.
L’affaire a été fixée à l’audience du 14 mai 2024.
Dans son dernier mémoire notifié le 25 janvier 2024, Mme [Z] [C] épouse [W], Mme [K] [C] épouse [G] et Mme [S] [C] épouse [F] ont demandé à la juridiction :
- de fixer le prix du bail renouvelé à la somme de 11 287 € hors taxes par an, en principal et hors charges, à effet du 1 juillet 2018 ;
- de condamner La SARL L'Atelier du Bonsaï à payer une somme de 3 000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens incluant les frais d’expertise judiciaire.
Dans son dernier mémoire communiqué le 7 mai 2024, La SARL L'Atelier du Bonsaï a demandé au tribunal :
à titre principal :
- de débouter l’indivision [C] de sa demande de fixation du loyer à la valeur locative
- de fixer le loyer de renouvellement annuel en principal hors taxes et hors charges à la somme de 6 843 € ou 6 761 €,
subsidiairement :
- de fixer le loyer du bail renouvelé au 01 octobre 2020 à la somme de 40 100 € HT par an hors charges, hors accession des travaux d’amélioration réalisés en cours de bail échu ;
- d’écarter l’exécution provisoire ;
à titre très subsidiaire, en cas de fixation du loyer au niveau revendiqué par les bailleurs et de refus d’exclusion de l’application de l’exécution provisoire ;
- dire que le loyer du bail renouvelé sera augmenté annuellement par palier à compter du 01 octobre 2018 de 10 % par rapport à l’année précédente ;
en tout état de cause :
- de condamner solidairement les membres de l’indivision [C] à payer à La SARL L'Atelier du Bonsaï la somme de 7 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2024, prorogé au 06 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur les règles applicables à la fixation du loyer du bail renouvelé
En vertu de l’article L145-33 du code de commerce, « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments. »
Selon l’article L145-34 du code de commerce dans sa version applicable au litige, « A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. »
Il se déduit de ces deux dispositions légales qu’en cas de renouvellement du bail, le plafonnement du loyer en fonction de l’indice des prix spécialisés reste le principe, sauf si :
- la durée du contrat était de 9 ans mais le contrat s’est prolongé tacitement et sa durée est supérieure à 12 ans, ce qui est le cas en l’espèce.
En conséquence, le mécanisme de plafonnement du loyer n’est pas applicable et celui-ci sera déterminé selon la valeur locative du local commercial.
Sur la description des lieux loués
Il résulte du rapport d’expertise et des éléments produits par les parties que les locaux se composent, au rez-de chaussée, d’une boutique avec 5 mètres de linéaire donnant sur la [Adresse 7] à [Localité 9], avec accès par porte vitrée, carrelage au sol, panneaux muraux en PVC, faux-plafond avec dalles éclairantes et spots encastrés ; d’une arrière-boutique avec carrelage au sol porte d’accès sur la cour intérieure de l’immeuble ; droit d’utiliser les sanitaires partagés avec la gardienne de l’immeuble ; sous-sol accessible uniquement depuis les parties communes de l’immeuble, avec une cave rectangulaire
Sur la fixation du loyer renouvelé
- Sur la méthode d’estimation de la valeur locative
Plusieurs méthodes peuvent être utilisées pour évaluer un loyer dans le cadre d’un bail commercial 3-6-9. Ces méthodes, souvent complémentaires, tiennent compte de différents critères et éléments qui influencent la valeur locative du bien :
1. La méthode par comparaison :
elle consiste à comparer le loyer du local concerné avec celui de locaux similaires situés dans la même zone géographique. Cette méthode permet de prendre en compte les spécificités du marché local et les éventuelles variations de prix entre différents quartiers ou zones commerciales. Pour cela, il est nécessaire de disposer d’informations fiables et actualisées sur les transactions locatives réalisées sur des biens similaires.
2. La méthode par capitalisation :
elle consiste à déterminer la valeur locative du bien en fonction de son rendement potentiel. Pour cela, on calcule le loyer annuel que le propriétaire pourrait percevoir en louant le local à un taux de rendement déterminé. Ce taux de rendement est généralement compris entre 4% et 10%, en fonction des caractéristiques du bien et de son emplacement. La méthode par capitalisation permet de prendre en compte les perspectives de rentabilité du bien et d’ajuster le loyer en conséquence.
3. La méthode par actualisation :
cette méthode consiste à déterminer la valeur locative du bien en fonction des flux financiers futurs qu’il est susceptible de générer. Pour cela, on établit un plan de financement prévisionnel sur la durée totale du bail et l’on actualise les flux financiers (loyers, charges, travaux…) pour obtenir une valeur actuelle nette (VAN) du bien. Cette méthode permet d’appréhender la valeur locative du bien sur l’ensemble de la durée du bail et d’en déduire un loyer ajusté aux perspectives économiques.
En l’espèce, conformément à la position commune des parties, la méthode par comparaison sera retenue.
- Sur la détermination de la valeur locative
- Sur la surface pondérée
L’expert judiciaire propose de retenir les surfaces pondérées suivantes :
Surfaces
Coefficient de pondération
Surfaces pondérées
Lieu1 : sous-sol
- cave indépendante
11,00 m²
0,10
1,10 m²B
Lieu2 : rez de chaussée
- boutique zone 1
- boutique zone 2
- arrière-boutique sur cour
24 m²
4,67 m²
2,52 m²
1
0,80
0,50
24 m²
3,74 m²
1,26 m²
Total
42,19 m²
30,10 m²
Il n’y a pas lieu de minorer le coefficient de pondération de l’arrière boutique ainsi que le demande le défendeur, dès lors que celle-ci est exploitable et facilement accessible.
Il convient par conséquent de confirmer les surfaces pondérées proposées par l’expert et de retenir une surface pondérée totale de 30,10 m²B.
- Sur la détermination de la valeur locative unitaire : le prix au m²
En vertu de l’article L. 145-33 du code de commerce, « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; »
En application de l’article R145-7 du code de commerce, « Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.
A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. »
Dans le respect des dispositions de l’article R145-7 du code de commerce, sont notamment pris en considération dans la méthode comparative :
- la situation géographique des locaux et le niveau de commercialité de l’emplacement ;
- les caractéristiques physiques des locaux ;
- les conditions de fixation des loyers ;
- la date de fixation des loyers ;
- les clauses et conditions locatives ;
- la nature des activités exercées.
La valeur locative ne peut être estimée en se référant à la moyenne arithmétique des loyers sélectionnés. Seule l’analyse comparative de chacun des éléments de référence, en considération de l’ensemble des facteurs de valorisation, permet d’apprécier la valeur locative (cf. notamment CA Paris 16e ch. A, 27 septembre 2006 : « l’établissement d’une valeur locative ne résulte pas d’une moyenne arithmétique mais du rapprochement d’éléments de comparaison analysés un à un »). Les références doivent être corrigées pour tenir compte des activités exercées, de leur ancienneté et des caractéristiques des locaux considérés (CA Paris 3e ch., 26 janvier 2022, n° RG 19/10712).
En l’espèce, s’agissant des caractéristiques des locaux, il convient de retenir les critères suivants
- la situation géographique des locaux, en centre-ville mais pas sur un axe de commercialité majeur de la ville, la [Adresse 7] étant très circulante pour les voitures ; l’absence d’enseignes à caractère national est un indice qui vient diminuer la commercialité du local ;
- la bonne visibilité de la boutique et son aménagement ;
- l’immeuble des années 1930 dans lequel la boutique s’insère ;
S’agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage, les éléments de comparaison retenus par l’expert font ressortir :
- pour les locations nouvelles : des valeurs comprises entre 887 €/m² et 1419 €/m², s’agissant de commerces de fleurs, de prêt-à-porter, d’un acousticien et d’un bar à ongles aux superficies variant entre 21 m² et 27 m², situés à [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 9] ;
- pour les renouvellements amiables : des valeurs comprises entre 308 €/m² et 701 €/m² pour des baux renouvelés entre 2013 et 2020, s’agissant d’enseignes nationales de prêt-à-porter, de banques, de commerce de chaussure et d’un bar-tabac, aux superficies variant entre 46 m² et 197 m², situés à [Adresse 6], [Adresse 5] et [Adresse 7] à [Localité 9] ;
- pour les renouvellements judiciaires : des valeurs comprises entre 420 €/m² et 480 €/m² pour des jugements rendus entre 2017 et 2020, s’agissant de deux supermarchés et d’un salon de coiffure aux superficies variant entre 46,50 m² et 240 m², situés à [Adresse 8], [Adresse 7] et [Adresse 6] à [Localité 9].
L’essentiel des références fournies par l’expert concerne des enseignes nationales, situées dans des rues plus commerçantes et des axes de communication plus importants que la [Adresse 7] ([Adresse 6] ou [Adresse 5]), si bien qu’il doit en être tenu compte pour fixer une valeur locative qui sera nécessairement plus basse que la moyenne des valeurs issue des termes de comparaison proposés par l’expert, ce qu’il a fait en proposant une valeur de 375 €/m² qui est la plus basse des valeurs des locaux examinés situés [Adresse 7] .
La référence proposée par La SARL L'Atelier du Bonsaï, à savoir la boutique voisine située au [Adresse 2], ne peut être retenue dès lors qu’en l’absence de production des plans afférents aux locaux pris à bail, il est impossible de déterminer la surface pondérée.
Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir une valeur locative unitaire de 375 €/m².
- Sur l’application d’abattements/majorations
En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, « Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé. »
L’expert propose de retenir un abattement de 3 % au titre des travaux d’aménagement réalisés par La SARL L'Atelier du Bonsaï. Compte tenu de l’importance de ces travaux et de l’absence de sanitaires à l’intérieur des locaux, mais également de la clause du bail qui met à la charge du preneur les travaux de mise en conformité du local et les travaux causés par la vétusté, il convient d’appliquer les abattements suivants :
- travaux d’aménagement : 3 %
- absence de WC privatifs : 2 %
- soit un abattement total de : 5 %.
- Sur le calcul de la valeur locative statutaire au 1 juillet 2018
Au vu des développements précédents, la valeur locative statutaire se calcule ainsi :
375 €/m² x 30,10 m²B x 0,95 = 10 723,13 € arrondis à 10 700,00 €.
Dans ces circonstances, il convient de fixer le loyer annuel HT/HC à la somme de 10 700,00 €.
Les circonstances du litige commandent que l’augmentation du loyer jusqu’à cette somme de 10 700 euros soit immédiate, afin de coller à la réalité de la valeur locative, et en l’absence de preuve par le preneur de ses difficultés financières voire de son impossibilité d’exécuter son obligation de payer.
Il y a lieu de dire que les intérêts ont couru sur le différentiel, s’il existe, entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter de l’introduction de l’instance, soit le 9 mai 2020, puis au fur et à mesure des échéances échues.
Il appartiendra aux parties de faire le compte pour déterminer cet éventuel différentiel compte tenu du loyer provisionnel précédemment fixé et des dispositions du présent jugement.
En outre, conformément à l’article 1343-2 du code civil, il y a lieu de prévoir que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts.
Il convient de rappeler qu’à défaut d’appel interjeté par les parties ou d’exercice de leur droit d’option prévu par l’article L145-57 du code de commerce Mme [Z] [C] épouse [W], Mme [K] [C] épouse [G] et Mme [S] [C] épouse [F] et La SARL L'Atelier du Bonsaï devront signer un bail en renouvellement aux mêmes conditions, à l’exception du loyer, fixé par le présent jugement. A défaut, le présent jugement vaudra bail.
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens et de dire que les frais d’expertise seront répartis par moitié entre les parties.
L’équité commande de ne pas allouer d’indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
L’exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, et il n’y a pas lieu en l’espèce d’en disposer autrement.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des loyers commerciaux, statuant par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,
FIXE au 1 juillet 2018 le renouvellement du bail commercial conclu entre Mme [Z] [C] épouse [W], Mme [K] [C] épouse [G] et Mme [S] [C] épouse [F] d’une part et La SARL L'Atelier du Bonsaï d’autre part, portant sur des locaux situés ;
DIT que ce bail est renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années, aux mêmes clauses et conditions, à l’exception du loyer ;
FIXE le loyer du bail renouvelé à la valeur locative de 10 700,00 € par an hors taxes et hors charges, à effet du 1 juillet 2018 ;
DIT qu’ont couru des éventuels intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 9 mai 2020 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ;
DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts ;
DIT qu’à défaut d’appel interjeté par les parties ou d’exercice de leur droit d’option prévu par l’article L145-57 du code de commerce Mme [Z] [C] épouse [W], Mme [K] [C] épouse [G] et Mme [S] [C] épouse [F] et La SARL L'Atelier du Bonsaï devront signer un bail en renouvellement aux mêmes conditions, à l’exception du loyer, fixé par le présent jugement, et qu’à défaut le présent jugement vaudra bail ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.
DIT n’y avoir pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
LAISSE à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
DIT que les frais d’expertise seront partagés par moitié entre les parties.
DIT n’y avoir lieu de suspendre l'exécution provisoire de la présente décision ;
FAIT A CRÉTEIL, L’AN DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE SIX SEPTEMBRE
LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.
Le GREFFIER Le JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX
