Cour de cassation, 10 octobre 2019. 18-17.313

CIV.3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 10 octobre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10317 F Pourvoi n° R 18-17.313 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par Mme F... J..., épouse K..., domiciliée [...] , contre l'arrêt rendu le 13 mars 2018 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige l'opposant à la société Auberge du Lyonnais, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 10 septembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de Mme J..., de la SCP de Nervo et Poupet, avocat de la société Auberge du Lyonnais ; Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, l'avis de Mme Guilguet-Pauthe, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme J... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme J... ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Auberge du Lyonnais ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix octobre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour Mme J.... Il est fait grief à l'arrêt d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il avait fixé le montant du loyer annuel renouvelé du bail commercial du 30 mars 2005 à la somme de 42 300 euros par an à compter du 1er avril 2013 et avait dit qu'un compte devra être établi entre les parties sur la base du nouveau loyer fixé au regard du montant du loyer effectivement versé jusqu'alors et d'avoir condamné Mme K... à verser à la société Auberge du Lyonnais la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. AUX MOTIFS QU'en application de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ; qu'à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1° les caractéristiques du local considéré; 2° la destination des lieux; 3° les obligations respectives des parties; 4° les facteurs locaux de commercialité; 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Que ces éléments s'apprécient dans les conditions prévues par les articles R. 145-2 à R. 145-11 du code de commerce ; qu'en l'espèce, Mme K... critique le jugement déféré en ce qu'il a adopté les conclusions de l'expert judiciaire lesquelles comporteraient diverses erreurs ; 1/Sur l'affectation des locaux et les méthodes d'évaluation utilisées Que les parties s'opposent sur la destination d'une partie des locaux des 3ème et 4ème étages (un appartement «de fonction» transformé pour partie en chambre d'hôtel et pour partie en bureau). Il résulte des pièces produites aux débats que l'appartement en duplex existait à la signature du bail puisqu'il y est expressément mentionné. Au cours de l'année 2009, Mme K... a fait reproche à la société Auberge du Lyonnais d'avoir créé cet appartement pourtant visé dans le bail, et lui a enjoint de restituer aux locaux leur usage exclusif d'hôtel, Seule une chambre a été restituée à l'exploitation (chambre 00 avec terrasse), le dernier étage ne bénéficiant pas de sanitaires ; que toutefois, cette restitution a été compensée par le fait que pour respecter la réglementation en matière de sécurité, la société Auberge du Lyonnais a dû affecter une chambre située au 1" étage au logement d'un gardien, sortant ainsi une chambre de l'exploitation ; qu'un litige persiste entre les parties sur ces points, faisant l'objet d'une autre instance ; qu'il résulte de ce qui précède que c'est à juste titre et par des motifs que la cour adopte que le tribunal a approuvé l'expert de s'être limité aux clauses du bail pour déterminer la consistance et l'affectation des locaux en l'absence d'accord entre les parties, étant souligné de surcroît que le nombre de chambres exploité est bien aujourd'hui de 10, conformément au bail, et non de 11 comme le soutient Mme K.... De la même manière, la société Auberge du Lyonnais ne peut raisonnablement prétendre que son exploitation serait amoindrie de telle manière qu'il conviendrait de réduire encore le nombre de chambres à prendre en compte, alors qu'il est bien établi que ce sont dix chambres qui sont proposées à la vente ; que par ailleurs, compte tenu de l'exploitation spécifique (rez-de-chaussée exploité en commun avec le restaurant voisin), c'est à juste titre que la méthode hôtelière a été retenue pour la partie affectée uniquement à l'activité hôtelière (10 chambres sur 4 étages et locaux techniques), et la méthode comparative pour les locaux du rez-de-chaussée affectés à la fois à l'activité hôtelière et au restaurant, ainsi que pour l'appartement duplex prévu dans le bail affecté par le contrat au logement de l'exploitant ; 2/ Sur la valeur locative de la partie restaurant et les pondérations Que Mme K... critique encore le jugement quant aux pondérations retenues pour les locaux du rez-de-chaussée qui, selon elle, ne devraient pas tenir compte de l'exploitation du restaurant voisin par la société Auberge du Lyonnais ; que toutefois, et ainsi que l'a retenu le tribunal à juste titre, le principe de la double pondération des locaux du rez-de-chaussée est tout à fait justifiée (partie en restauration, partie en hôtellerie). En effet, ces locaux, qui font l'objet d'une exploitation en commun avec le restaurant voisin, sont ainsi intégrés dans une unité d'exploitation à commercialité exceptionnelle compte tenu de leur situation en plein coeur de la vieille ville d'Annecy, dans une zone très touristique ; que la clef de répartition utilisée par l'expert est également critiquée par Mme K..., particulièrement en ce que la salle de restaurant de 20 places serait affectée à 90 % à l'hôtel et seulement 10 % pour le restaurant, ce qui serait une erreur manifeste ; que cependant, retenir l'inverse comme le propose Mme K... revient à considérer qu'aucune restauration ou presque n'est réalisée dans l'hôtel alors que son classement dans la catégorie deux étoiles suppose une surface minimum pour l'espace bar - petit déjeuner - salon - hall d'accueil. L'expert mandaté par Mme K... en 2004 avait d'ailleurs utilisé le même raisonnement. Pour les autres espaces du rez-de-chaussée, la répartition adoptée est conforme à la réalité de l'usage qui en est fait. Aucune erreur de calcul n'entache le rapport de l'expert, l'erreur étant au contraire commise par Mme K... qui a confondu la détermination de la valeur locative de la partie restauration avec celle de la partie hôtelière réalisée selon la méthode hôtelière (et non en fonction des surfaces utiles pondérées) ; qu'il convient de souligner que le raisonnement suggéré par Mme K..., d'ailleurs plein de contradictions, et les pondérations qu'elle souhaiterait finalement voir appliquer (soit 90 % du rez-de-chaussée à la restauration), auraient pour effet de diviser le fonds en deux exploitations complètement distinctes (hôtel dans les étages, restaurant au rez-de-chaussée), en privant de fait l'hôtel d'une partie indispensable de ses locaux (réception, bar-petit déjeuner, hall d'entrée), ce qui serait pour le moins absurde et alors qu'il n'est contesté par personne que l'hôtel comme le restaurant tirent chacun bénéfice de la présence de l'autre ; que concernant la terrasse extérieure sur le canal, il convient de rappeler que celle-ci ne figure pas dans le bail puisqu'en réalité elle est située sur le domaine public et fait l'objet d'une convention entre l'exploitant et la commune prévoyant le paiement d'une redevance, à laquelle Mme K... est complètement étrangère. Elle ne justifie d'ailleurs pas disposer d'un droit quelconque sur cette terrasse, dont la partie située devant l'hôtel est de surcroît bien plus petite que celle située devant le restaurant. Il n'y a donc pas lieu de prendre en compte cette terrasse dans le calcul de la valeur locative ; qu'enfin, pour la détermination du prix au m2, l'expert s'est fondé sur le prix payé par l'exploitant pour le local voisin. Cette analyse doit être confirmée dès lors qu'il s'agit d'une unité d'exploitation, le prix de 390 euros / m2 SUP / an n'étant d'ailleurs pas critiqué par les parties ; qu'en conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a fixé la valeur locative annuelle de la partie des locaux affectés à la restauration à 17.160 euros par an comme proposé par l'expert ; 3/ Sur la valeur locative de la partie hôtelière Que Mme K... fait encore grief au jugement d'avoir retenu un prix moyen de 67 euros pour les chambres de l'hôtel, alors selon elle que la chambre 00 (avec terrasse) est vendue 160 euros et que la recette journalière théorique serait de 830 euros ; que toutefois ce calcul ne repose sur aucune donnée réelle: sur les dix chambres exploitées par la société Auberge du Lyonnais, six sont vendues 65 euros la nuit pour deux personnes, trois le sont au prix de 75 euros et la dernière (avec sanitaires sur le palier) est vendue 50 euros. La chambre 00 ne peut être prise en compte dans le calcul puisqu'elle est évaluée au titre du logement de fonction conformément aux clauses du bail. Par ailleurs, le prix moyen de euros est conforme aux prix pratiqués par des hôtels de même catégorie dans le même secteur ; que le prix moyen sera donc confirmé ; que le taux d'occupation retenu par l'expert n'est pas critiqué (62 %) et le taux retenu de 16 % en représentation de la valeur locative doit également être confirmé puisqu'il est le taux le plus élevé de la catégorie des hôtels deux étoiles et qu'ainsi la valeur locative annuelle des chambres commerciales sera confirmée à 21.430 euros ; 4/Sur la valeur locative du logement de fonction Que l'expert comme le tribunal se sont à juste titre référés aux seules clauses du bail pour déterminer la consistance des lieux loués, conforme à l'état des lieux contradictoire établi en 2005, parmi lesquels figure un logement de fonction en duplex. L'expert a déterminé la valeur locative de ce logement par la méthode comparative sur la base d'un prix de 180 euros / m2/ an pour 52 m2, ce qui n'est pas utilement contesté par Mme K... (qui conteste en réalité l'affectation de ces pièces comme indiqué ci-dessus). De cette valeur il convient de déduire 10 % en raison du caractère de logement de fonction, soit 162 euros / m2/ an, ou une valeur globale de 8.424 euros par an, qui sera confirmée ; 5/Sur la valeur locative globale Que la valeur locative brute telle que résultant des calculs de l'expert validés ci-dessus est de 47.014 euros par an. C'est à juste titre que l'expert a appliqué un abattement de 10 % en raison de la clause du bail qui met à la charge du preneur l'ensemble des travaux pouvant être nécessités par la mise en conformité de l'immeuble aux normes de sécurité et d'hygiène, ainsi qu'aux normes administratives et à celles nécessaires au maintien de l'hôtel dans sa catégorie. La société Auberge du Lyonnais justifie d'ailleurs qu'elle est amenée à engager des travaux de mise aux normes, notamment pour l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite (pièce n° 28) ; qu'aussi, cet abattement, qui n'avait pas été contesté par Mme K... en première instance, sera confirmé ; que la valeur locative globale des lieux loués s'établit donc à 42.300 euros hors taxes et hors charges à la date du 1" avril 2013 ; qu'il résulte de ce qui précède que le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions, y compris sur le compte à faire entre les parties ; 6/ Sur les autres demandes Qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Auberge du Lyonnais la totalité des frais exposés, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de lui allouer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; que Mme K..., qui succombe à titre principal, supportera les entiers dépens d'appel, avec distraction au profit de Me Valérie Falcoz, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile ; 1) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent méconnaître les termes du litige tel qu'il est déterminé par les conclusions des parties ; qu'en l'espèce, la société Auberge du Lyonnais reconnaissait expressément dans ses conclusions d'appel que les locaux objets du bail commercial litigieux disposaient de onze chambres réparties sur quatre étages ; que dans ses conclusions, l'exposante soutenait également que l'hôtel comprenait onze chambres, de sorte que la valeur locative du local commercial devait prendre en compte onze et non dix chambres ; qu'en retenant l'existence de seulement dix chambres au lieu de onze pour déterminer la consistance du local commercial et estimer sa valeur locative, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile. 2) ALORS QUE la valeur locative d'un hôtel donné à bail dépend du nombre de chambres existantes, peu important leur affectation décidée par le preneur ; qu'en fixant la valeur locative du local commercial en tenant compte du nombre de chambres effectivement affectées par le preneur à la location, sans tenir compte du nombre de chambres données à bail et susceptibles d'être exploitées, la cour d'appel a violé l'article L.145-33 du code de commerce. 3) ALORS QUE les juges du fond doivent répondre à l'ensemble des moyens soulevés par les parties ; qu'en l'espèce, Mme K... soutenait dans ses conclusions d'appel qu'une majoration de la surface utile pondérée aurait dû être retenue par l'expert dès lors que dans l'exploitation de son restaurant mitoyen, qui formait une entité économique unique avec l'exploitation de l'hôtel, la société Auberge du Lyonnais tirait grandement profit des locaux objets du bail litigieux, notamment de l'extension de la terrasse, des locaux techniques des premier et deuxième étages, ainsi que des caves à alcool ; qu'en ne répondant pas à ce moyen de nature à modifier l'évaluation de la valeur locative du local, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. 4) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent méconnaître les termes du litige tel qu'il est déterminé par les conclusions des parties ; qu'en l'espèce, Mme K... ne soutenait nullement dans ses conclusions d'appel que la salle de restaurant du rez-de-chaussée devait être affectée à 10% pour l'hôtel et 90% pour le restaurant, mais bien que la clé de répartition retenue par l'expert de 90% pour l'hôtel et 10% pour les restaurant était correcte sauf qu'il existait une erreur dans l'application de la règle de calcul en découlant, l'expert ayant utilisé un coefficient de 0,10 au lieu de 0,90, ce qui revenait à retenir le contraire ; qu'en considérant que Mme K... proposait de retenir une affectation de la salle de restaurant à 90% pour l'hôtel et 10% pour le restaurant, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile. 5) ALORS QUE les juges ne peuvent statuer par des motifs contradictoires ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a validé, d'une part, le raisonnement de l'expert qui retenait une clé de répartition de l'affectation de la salle de restaurant de 90% pour l'hôtel et 10% pour le restaurant tout en validant, d'autre part, le calcul de l'expert appliquant un coefficient de 0,10 au lieu de 0,90, ce qui revenait à retenir le contraire ; qu'en statuant par de tels motifs contradictoires, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. 6) ALORS QUE la pondération de la surface utile d'un local commercial doit être évaluée au regard de la situation du local à la date de l'évaluation ; qu'en l'espèce, au jour de l'évaluation, la société Auberge du Lyonnais n'avait effectué aucun travaux de mise en conformité, de sorte qu'aucune pondération de la surface utile du local commercial ne pouvait être appliqué à ce titre ; qu'en considérant que la surface utile des locaux objets du bail commercial litigieux devait être pondérée au regard des travaux de mise en conformité ayant été réalisés effectivement par le preneur, sans constater que ces derniers avaient bien été réalisés ou à tout le moins réglés au jour de l'évaluation de la valeur locative des locaux donnés à bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.145-33 du code de commerce.