Tribunal judiciaire, 14 novembre 2024. 24/00033

N° de minute : TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI JCP REFERES ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 14 Novembre 2024 N° RG 24/00033 - N° Portalis DB22-W-B7I-SFSG DEMANDEUR : S.A. ANTIN RESIDENCES [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS DEFENDEURS : M. [G] [R] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] Comparant assisté de M. [L] [R] M. [H] [R] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] Comparante assistée de M. [L] [R] COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Mme Myrtille SURAN Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2024 par Mme Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute de la présente ordonnance. Copie exécutoire à : Me LACROIX Copie certifiée conforme à l’original à : M et Mme [R] délivrée(s) le : EXPOSE DU LITIGE La SA d’HLM ANTIN RESIDENCES a donné à bail à M. [W] [R] et Mme [D] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] par contrat du 7 juin 2011, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 569,43€, outre 296,04€ de provision sur charges. Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 2257,20€ a été délivré à M. [W] [R] et Mme [D] [R] le 30 mai 2023. La CAF des Yvelines a été saisie de la situation d’impayés le 25 mai 2023. Devant l'absence de régularisation, la SA ANTIN RESIDENCES, par acte du 13 février 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 15 février 2024, a fait assigner M. [W] [R] et Mme [D] [R] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir : Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;L’expulsion de M. [W] [R] et Mme [D] [R] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec transport et séquestration des meubles et objets mobiliers présents dans les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs ;La condamnation solidaire de M. [W] [R] et Mme [D] [R], à titre provisionnel, à lui payer une indemnité d’occupation correspondant aux loyers et charges, jusqu’à la libération des lieux ;La condamnation solidaire de M. [W] [R] et Mme [D] [R], à titre provisionnel, à lui payer la somme de 7893,54€ au titre des arriérés de loyers et charges dus au 7 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2023 ;La condamnation solidaire de M. [W] [R] et Mme [D] [R] à lui payer la somme de 390€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 septembre 2024. La SA ANTIN RESIDENCES, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 15.657,38€, échéance d’août 2024 incluse. Elle indique que le dernier règlement date de juin 2023 et s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire aux défendeurs. Elle n’est pas informée d’un rappel d’APL dont bénéficieraient les locataires. M. [W] [R] et Mme [D] [R] comparaissent en personne, assistés de leur fils M. [L] [R], et reconnaissent le montant de la dette locative, mais demandent à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 500€ en règlement de l’arriéré. Ils indiquent que leur état civil a changé, se prénommant désormais M. [G] [R] et Mme [H] [R], ce qui a eu pour conséquence le blocage du versement de leurs droits auprès de la CAF. Ils assurent que leurs droits vont être débloqués et qu’un rappel d’APL de 11.000€ va intervenir. Ils ont déjà obtenu le rétablissement de certaines aides, et perçoivent ainsi 1400€ par mois outre 620€ d’allocations familiales pour leurs 3 enfants. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Sur la résiliation du bail Sur la recevabilité de l'action La CAF des Yvelines a été saisie par courrier recommandé avec accusé de réception du 25 mai 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015. Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 15 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite. L'action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la demande En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. En l'espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 7.1.). Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2023, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 2257,20€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à personne, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Les loyers n’ont pas été réglés par M. [G] [R] et Mme [H] [R] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement. Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 31 juillet 2023 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Sur la demande en paiement Aux termes de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. La SA ANTIN RESIDENCES produit un décompte démontrant que M. [G] [R] et Mme [H] [R] restent devoir la somme de 15.657,38€ à la date du 4 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse. M. [G] [R] et Mme [H] [R] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience. Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, ils seront donc condamnés solidairement, conformément à l’article 220 du Code civil, au paiement à titre provisionnel de la somme de 15.657,38€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2257,20€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 30 mai 2023, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Ils seront en outre condamnés solidairement au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d’occupation d'un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er septembre 2024, jusqu'à la libération des lieux. Sur les délais de paiement L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. En l’espèce, M. [G] [R] et Mme [H] [R] sollicitent des délais de paiement. La SA ANTIN RESIDENCES s'y oppose. Il ressort des débats et du rapport social que les époux [R] ont été sans ressources depuis février 2023, leurs prestations CAF ayant été totalement suspendues suite à un changement d’identité (prénoms). Ils ont ainsi accumulé, outre la dette de loyer, une dette envers ENGIE, d’un montant de 2400€. Leurs charges sont évaluées à 1246€. Ils indiquent à l’audience que certaines prestations de la CAF leur sont de nouveau versées, si bien qu’ils perçoivent mensuellement 1400€ outre 620€ d’allocations familiales, et qu’ils vont bénéficier d’un rappel d’APL à hauteur de 11.000€, néanmoins ils ne sont pas en mesure d’en justifier. Ils proposent de verser 500€ en sus du loyer courant mais ils n'ont pas repris le paiement intégral du loyer courant et l'arriéré locatif s'élève désormais à plus de 15.000€, aucun versement n’ayant été réalisé au profit du bailleur depuis juin 2023, soit plus d’une année. Au vu de ces éléments, force est de constater qu’ils ne répondent pas en l’état aux exigences de l’article susvisé permettant au juge d’accorder au locataire des délais de paiement. Dans ces conditions, il convient de ne pas aggraver la dette des locataires et d'ordonner leur expulsion. M. [G] [R] et Mme [H] [R] seront par conséquent déboutés de leur demande de délais de paiement. Sur les demandes accessoires Sur l'exécution provisoire La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020. Sur les dépens M. [G] [R] et Mme [H] [R] , partie perdante au principal, supporteront solidairement les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture. Sur l’article 700 du Code de procédure civile L’équité et la situation économique des parties commandent en revanche de rejeter la demande de la SA ANTIN RESIDENCES sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 31 juillet 2023 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ; ORDONNONS à M. [G] [R] et Mme [H] [R] et à tous occupants de leur chef de quitter les lieux loués situés [Adresse 4] ; DISONS que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 4], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de M. [G] [R] et Mme [H] [R] et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l'assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par eux ou à défaut par le bailleur ; CONDAMNONS solidairement M. [G] [R] et Mme [H] [R] à payer à la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES, à titre provisionnel, une somme de 15.657,38€ (quinze-mille-six-cent-cinquante-sept euros et trente-huit centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 4 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 2257,20€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 30 mai 2023, et à compter de la présente décision pour le surplus ; CONDAMNONS solidairement M. [G] [R] et Mme [H] [R] à payer à la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES, à titre provisionnel, à compter du 1er septembre 2024 et ce, jusqu’à leur départ effectif des lieux, l'indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges ; DEBOUTONS M. [G] [R] et Mme [H] [R] de leur demande de délais de paiement ; DEBOUTONS la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNONS solidairement M. [G] [R] et Mme [H] [R] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ; RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 14 novembre 2024. La Greffière La juge