Cour d'appel, 21 novembre 2023. 21/07075

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 70H 4ème chambre expropriations ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 21 NOVEMBRE 2023 N° RG 21/07075 - N° Portalis DBV3-V-B7F-U3P7 AFFAIRE : COMMUNE DE [Localité 11] C/ [L] [J] et autre Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Novembre 2021 par le juge de l'expropriation de NANTERRE RG n° : 21/00017 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Christophe CABANES Me Bruno TURBÉ, Mme [C] [P] (Commissaire du gouvernement) et les parties RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT ET UN NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : COMMUNE DE [Localité 11] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 11] Représentant : Me Christophe CABANES de la SELARL CABANES AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R262 APPELANTE **************** Monsieur [L] [J] [Adresse 5] [Localité 7] Représentant : Me Léa GABOURY, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 86 et Me Bruno TURBÉ, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0237 Madame [E]-[N] [T] [Adresse 1] [Localité 6] Représentant : Me Léa GABOURY, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 86 et Me Bruno TURBÉ, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0237 INTIMÉS **************** Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame [C] [P], direction départementale des finances publiques **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Octobre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, chargée du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, Madame Séverine ROMI, Conseillère, Madame Agnès PACCIONI, Vice-Présidente placée qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Jeannette BELROSE **************** Mme [E] [N] [T] et M. [L] [J] sont propriétaires des lots 137 et 138 d'un immeuble situé [Adresse 4]), édifié sur la parcelle cadastrée AL[Cadastre 2]. Ces lots au rez de chaussée sont constitués de deux chambres de service réunies en un studio de 19,95 m². Le 16 novembre 2020, ils ont adressé à la Commune de [Localité 11] une déclaration d'intention d'aliéner au prix de cession de 116 000 euros. Par décision du 15 janvier 2021, la commune de [Localité 11] a décidé d'exercer son droit de préemption au prix de 65 835 euro refusé par Mme [T] et M. [J]. La Commune de [Localité 11] a alors saisi le juge de l'expropriation le 16 février 2021 aux fins de fixation du prix du bien . Par jugement du 8 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a : - Fixé à 79.800 euros le prix d'acquisition par la commune de [Localité 11] des lots 137 et 138 appartenant à M. [J] et Mme [T] situés au [Adresse 3]), sur la parcelle cadastrée à AL[Cadastre 2] de l'immeuble, - Condamné la commune de [Localité 9] (sic) à payer à M. [J] et Mme [T], la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Rejeté le surplus des demandes, - Dit que les dépens sont à la charge de la commune de [Localité 11]. La commune de [Localité 11] a interjeté appel de ce jugement suivant déclaration d'appel du 18 novembre 2021, à l'encontre de M. [J] et Mme [T]. Elle demande à la cour, par conclusions reçues au greffe le 3 février 2022, notifiées aux intimés et au commissaire du gouvernement (AR signés le 4 février 2022) : - d'infirmer ce jugement en ce qu'il a fixé à 79.800 euros le prix de l'immeuble en cause et l'a condamnée aux dépens ; - Fixer à 65 835 euros le prix de l'immeuble en cause ; - Condamner M. [J] et Mme [T] à lui verser une indemnité de procédure de 2 000 euros et aux dépens. Mme [T] et M. [J], intimés par conclusions reçues au greffe le 15 février 2022, notifiées à l'appelante et au commissaire du gouvernement (AR signés le 17 février 2022), de : - confirmer le jugement entrepris du chef de l'indemnité de procédure et des dépens, - l'infirmer du chef du prix d'acquisition du bien préempté, - statuant à nouveau , fixer ce prix à la somme de 116.000 euros, subsidiairement confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - en tout état de cause, condamner la commune de [Localité 11] au paiement d'une indemnité de procédure de 5.000 euros. La commune de [Localité 11], par conclusions reçues au greffe le 13 avril 2022, notifiée aux intimés et au commissaire du gouvernement (AR signés le 15 avril 2022) répond aux conclusions des intimés, maintient ses demande et ne produit pas de pièce supplémentaire. Le commissaire du gouvernement, par des conclusions reçues au greffe le 3 mai 2022, notifiées à l'appelante et aux intimés (AR signés le 6 mai 2022), sollicite la confirmation du jugement entrepris. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige. SUR CE LA COUR I - Vu l'article R311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, la déclaration d'appel, les conclusions et les pièces des parties sont recevables, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté. II - Les parties limitent leurs contestations en appel à la fixation de la valeur unitaire à retenir en fonction des termes de comparaison produits. Le jugement entrepris retient une valeur unitaire de 4.000 euros sur la base : - de 4 des '5 termes de comparaison de la commissaire du gouvernement', excluant le premier, tenu pour une vente à prix préférentiel en contrepartie de l'amélioration du taux de logements sociaux, - du dernier des 5 termes de comparaison des intimés, les autres étant jugés trop anciens (2017), - du premier terme de comparaison de la commune, en trois comme relatifs à des biens non situés à proximité immédiate du bien préempté, ainsi qu'une vente de 2016, jugée trop ancienne et qu'un tableau récapitulatif de ventes de chambres de services du [Adresse 3], faute de référence de publication et en tout état de cause pour la plupart trop anciennes, - et du facteur de plus value résultant des sanitaires dont le studio préempté est équipé, contrairement aux chambres de service de référence. La commune de [Localité 11], appelante, maintient son offre initiale et propose donc à une valeur unitaire de 3.300 euros soit un prix total de 65.835 euros rapporté à la surface non contestée de 19,94 euros, sur la base des termes de comparaison déjà proposés en première instance. Elle soutient : - que le mauvais état de l'entrée arrière et des couloirs du bien préempté n'a pas été pris en considération, - que le terme de comparaison des intimés retenu par le premier juge, n'est pas comparable s'agissant d'un appartement de 35m², - et que leurs autres références ne sont pas suffisament documentées. Les intimés concluent à une valeur unitaire de 5.814,53 euros soit un prix total de 116.000 euros rapporté à la surface non contestée de 19,94 euros, laquelle correspondant à leur DIA et à leurs cinq termes de comparaison de 2017 déjà proposés en première instance, sauf à les actualiser. Ils soutiennent que ceux de la commune de [Localité 11] sont trop anciens et non comparables quant à l'état d'équipement des biens en cause ou encore insuffisamment documentés. La commissaire du gouvernement conclut à la confirmation du jugement entrepris, abandonnant sans explication quatre de ses six termes de comparaison initiaux, proposant une nouvelle référence au [Adresse 4]; 10,02 m²) au prix unitaire de 3.701 euros et visant le terme de comparaison n° 3 proposé par la commune en première instance. La cour retient ce qui suit. Le dernier terme de comparaison des intimés est retenu à tort par le jugement entrepris s'agissant d'un bien d'une superfie de 35 m2 non comparable à celle, bien moindre, du studio litigieux et dont au surplus l'état n'est pas connu. De même, les termes de comparaison situés [Adresse 10], soit à plus d'un kilomètre du bien litigieux doivent être rejetés comme trop éloignés du marché pertinent. De même encore, les ventes de 2017 invoquées par les intimés doivent être écartées comme trop anciennes ainsi que le soutiennent la commissaire du gouvernement et la commune, alors que suffisamment de termes de comparaison plus récents sont disponibles. En revanche il y a lieu de retenir : - les cinq derniers termes de comparaison repris dans le tableau du jugement entrepris (p. 7-8), dont celui proposé par la commune (pièce 9) - le terme de comparaison 4 (vente du 25 janvier 2021, référence POLD4, pièce 10) proposé par la commune dans son tableau récapitulatif (conclusions p. 8) - et les termes de comparaison 2 et 3 de la commissaire du gouvernement, tels que repris au jugement dont appel (p. 6) outre celui ajouté en appel tel que précité (ses conclusions p. 8/9), étant relevé qu'aucune des parties ne discute les termes de comparaison de la commissaire du gouvernement. Enfin, les intimés qui disposent des actes de vente des références de la commune ainsi retenus en invoquent vainement la documentation insuffisante. Par ailleurs, la médiocrité du bien, alléguée par la commune, comme la nécessité prétendue de travaux de remise en état ne sont pas suffisamment établies par les photos en débat, alors même qu'ils sont en contradiction avec les constatations effectuées lors du transport sur les lieux : 'traces de condensation (...) le tout est en bon état général, à l'exception du papier en haut de la penderie, en état d'usage'. Ce dautant, en tout état de cause, que la commune ne détaille pas en quoi cet état prétendument dégradé ne correspond pas aux références retenues. Le ratio moyen s'établit donc à la somme de 3.537,01 euros (3.276 + 3.693 + 3.594 + 3.248 + 3.333 + 3.597,05 + 3.486 + 3.905 + 3.701 = 31.833/9). Toutefois, il convient de porter ce ratio à 3.900 euros pour tenir compte du facteur de plus value résultant, d'une part, de la plus grande surface du studio, de près de 20 m² soit près du double de celles de 10 à 12 m² des termes de comparaison retenus et, d'autre part, des sanitaires (une douche et un WC ) situés dans le studio litigieux, fussent-ils dans la pièce elle-même sans séparation, ce qui ne se retrouvent pas habituellement dans les chambres de services, la commune n'établissant pas le contraire pour toutes ses références. Le prix du bien litigieux doit donc être fixé à la somme de 77.805 euros. Le jugement entrepris sera donc infirmé en conséquence. III - S'agissant des demandes accessoires, le jugement entrepris a mis les dépens de première instance à la charge de la commune conformément à l'article L.312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et fait une application équitable de l'article 700 du code de procédure civile auquel renvoie l'article R .311-29 de ce premier code. Le jugement entrepris sera donc confirmé de ces chefs. Le jugement entrepris sera donc confirmé du chef des dépens et infirmé du chef de l'indemnité de procédure. Enfin, les intimés, partie perdante, doivent supporter les dépens d'appel et l'équité ne commande pas de les condamner à payer une indemnité de procédure à ce stade de la procédure. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement par arrêt contradictoire, Infirme le jugement entrepris, sauf du chef des dépens et de l'indemnité de procédure ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Fixe à 77.805 euros le prix d'acquisition par la commune de [Localité 11] des lots 137 et 138 appartenant à Mme [E] [N] [T] et M. [L] [J] situés au [Adresse 4]), sur la parcelle cadastrée AL[Cadastre 2] de l'immeuble ; Condamne Mme [E] [N] [T] et M. [L] [J] aux dépens d'appel et rejette toute autre demande. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,