Texte intégral
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 53D
Chambre civile 1-6
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 05 SEPTEMBRE 2024
N° RG 24/00098 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WIRJ
AFFAIRE :
S.A. CIC - CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL
C/
[J] [PF]
épouse [Y]
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 17 Novembre 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES
N° RG : 23/00148
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 05.09.2024
à :
Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES
Me Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU, avocat au barreau de VERSAILLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A. CIC - CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL
[Adresse 30]
[Localité 32]
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20230088 - Représentant : Me Serge PAULUS de la SELARL ORION AVOCATS & CONSEILS, Plaidant, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 44
APPELANTE
****************
Madame [J] [PF] épouse [Y]
née le [Date naissance 18] 1965 à [Localité 53] (94)
de nationalité Française
[Adresse 26]
[Localité 22]
Monsieur [SG] [Y]
né le [Date naissance 13] 1966 à [Localité 49] (93)
de nationalité Française
[Adresse 26]
[Localité 22]
Monsieur [B] [E]
né le [Date naissance 6] 1976 à [Localité 50]
de nationalité Française
[Adresse 31]
[Localité 37]
Madame [RO] [G] épouse [UZ]
née le [Date naissance 17] 1977 à [Localité 42] (Algerie)
de nationalité Française
[Adresse 29]
[Localité 39]
Monsieur [A] [UZ]
né le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 51]
de nationalité Française
[Adresse 29]
[Localité 39]
Madame [L] [UH] épouse [T] [AT]
née le [Date naissance 17] 1972 à [Localité 46] (Liban)
de nationalité Française
[Adresse 20]
[Localité 35]
Monsieur [F] [T] [AT]
né le [Date naissance 12] 1972 à [Localité 43] (Liban)
de nationalité Française
[Adresse 20]
[Localité 35]
Monsieur [NE] [XA]
né le [Date naissance 2] 1989 à [Localité 44] (Algerie)
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Localité 23]
Monsieur [K] [N] [D]
né le [Date naissance 10] 1977 à [Localité 56] (Cote d'Ivoire)
de nationalité Française
[Adresse 38]
[Localité 40]
Monsieur [X] [P]
né le [Date naissance 4] 1981 à [Localité 55]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 34]
Monsieur [W] [VR]
né le [Date naissance 14] 1980 à [Localité 41]
de nationalité Française
[Adresse 28]
[Localité 41]
Madame [O] [I]
née le [Date naissance 16] 1982 à [Localité 48]
de nationalité Française
[Adresse 28]
[Localité 41]
Madame [S] [ZB] épouse [YJ]
née le [Date naissance 3] 1990 à [Localité 45]
de nationalité Française
[Adresse 21]
[Localité 36]
Monsieur [U] [YJ]
né le [Date naissance 15] 1985 à [Localité 52]
de nationalité Française
[Adresse 21]
[Localité 36]
Monsieur [V] [SY]
né le [Date naissance 7] 1970 à [Localité 54]
de nationalité Française
[Adresse 25]
[Localité 33]
Madame [CD] [M] [Z] épouse [R]
née le [Date naissance 11] 1978 à [Localité 57]
de nationalité Française
[Adresse 24]
[Localité 19]
Monsieur [C] [R]
né le [Date naissance 9] 1974 à [Localité 57]
de nationalité Française
[Adresse 24]
[Localité 19]
Représentant : Me Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 - N° du dossier 20240041 - Représentant : Me Laurine BERNAT de la SELARL HOMELAW, Plaidant, avocat au barreau de PARIS - Représentant : Me Anne-laure PASTRÉ, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉS
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 Juin 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne PAGES, Présidente entendue en son rapport et Madame Florence MICHON, Conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Fabienne PAGES, Présidente,
Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère,
Madame Florence MICHON, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO,
EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI les Amaryllis, en qualité de maître d'ouvrage, a entrepris la construction d'un ensemble immobilier de 41 logements, destinés à être vendus en l'état futur d'achèvement, situé [Adresse 27] à [Localité 47]. Elle a souscrit pour cette opération de construction une assurance tous risques chantier et dommages-ouvrage auprès de la société Aviva devenue Abeille IARD & Santé et une garantie financière d'achèvement auprès de la compagnie Banque Neuflize OBC au bénéfice des acquéreurs.
Courant 2016-2017, les appartements ont été vendus en l'état futur d'achèvement, l'acquisition des différents lots a été financée par le Crédit Mutuel ou le Crédit Industriel et Commercial.
Différentes entreprises sont intervenues à l'acte de construction, les travaux ont débuté le 23 septembre 2016 et la date de livraison initialement prévue était le 31 décembre 2017.
En cours de travaux, suite à un différend entre le maître d'ouvrage et l'entreprise générale Natexias, cette dernière a abandonné le chantier en raison du défaut de paiement de sa facture supplémentaire n°2017/02-013 d'un montant de 171 000 euros TTC ce qu'elle a notifié à la SCI les Amaryllis le 18 décembre 2017 et cette dernière a par conséquent résilié par courrier du 2 février 2018.
À la demande du maître de l'ouvrage, une expertise judiciaire, toujours en cours a été ordonnée et confiée à M [H].
Les travaux de construction litigieux n'ont pas à ce jour été repris ni réceptionnés.
La SCI les Amaryllis a déclaré le sinistre par courrier du 26 mars 2018 auprès d'Abeille IARD & Santé qui a refusé de mobiliser ses garanties, refus contesté par son assurée.
Par assignations délivrées les 7, 9, 13, 14, 21 et 22 décembre 2022, 17 acquéreurs de différents lots ont assigné devant le tribunal judiciaire de Versailles, la société Abeille en qualité d'assureur dommages ouvrages, la SCI venderesse, les intervenants AB Engineering, Qualiconsult, les mandataires judiciaires des sociétés Bâtisseurs Ile-de-France, Natexias et R2ET, leurs assureurs ainsi que les banques Neuflize, CIC, la Caisse fédérale du crédit mutuel et les caisses affiliées en paiement d' indemnisations de leurs différents préjudices.
Saisi d'un incident en vue de la suspension des contrats de prêts de financement accordés par les 17 acquéreurs et saisi d'un incident de prescription de la demande de des dommages et intérêts dirigée à l'encontre du CIC, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Versailles a par ordonnance réputée contradictoire rendue le 17 novembre 2023, :
donné acte à la société ABN AMRO Bank N.V de son intervention volontaire aux droits de la société anonyme Banque Neuflize OBC
déclaré les demandeurs irrecevables à agir à l'encontre de la caisse fédérale de Crédit mutuel et les caisses affiliées
déclaré les demandeurs recevables à agir à l'encontre du CIC
s'est déclaré compétent pour connaître de la demande de suspension des contrats de prêt signés avec le CIC mais l'a rejetée
rappelé que le dossier est appelé à l'audience d'incident du 22 décembre 2023 à 10h00 pour plaider les autres incidents
condamné les demandeurs aux dépens de l'incident et à verser à la caisse fédérale de crédit mutuel une unique indemnité de procédure de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté leur demande.
Le 27 décembre 2023, la SA CIC a relevé appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions n°2 transmises au greffe le 18 avril 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SA CIC, appelante, demande à la cour de :
déclarer son appel recevable et bien fondé
En conséquence,
infirmer l'ordonnance rendue le 17 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Versailles en ce qu'elle a déclaré les demandeurs recevables à agir à l'encontre du CIC
Statuant à nouveau :
juger que les demandeurs étaient irrecevables à agir à l'encontre du CIC car leur demande était prescrite
En tout état de cause,
débouter les intimés de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions
condamner chacun des intimés à verser au CIC une somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
condamner les intimés aux entiers frais et dépens de la présente procédure dont distraction au profit de Maître Oriane Dontot, JRF & associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
Dans leurs dernières conclusions n°2 transmises au greffe le 14 mai 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, Mme [J] [PF] épouse [Y], M [SG] [Y], M [B] [E], Mme [RO] [G] épouse [UZ], M [A] [UZ], Mme [L] [UH] épouse [T] [AT], M [F] [T] [AT], M [NE] [XA], M [K] [N] [D], M [X] [P], M [W] [VR], Mme [O] [I], Mme [S] [ZB], M. [U] [YJ], M [V] [SY], Mme [CD] [M] [Z] épouse [R], M [C] [R], intimés, demandent à la cour de :
déclarer mal fondé l'appel du CIC à l'encontre de l'ordonnance rendue le 17 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Versailles
Par conséquent,
confirmer l'ordonnance du 17 novembre 2023 en ce qu'elle a jugé les acquéreurs en VEFA recevables à agir contre le CIC et leur action non prescrite
débouter le CIC de toutes ses demandes, fins et conclusions
Y ajoutant,
condamner le CIC à payer à chacun des intimés la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
condamner le CIC aux entiers frais et dépens de la présente procédure.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 21 mai 2024.
L'audience de plaidoirie a été fixée au 19 juin 2024 et le délibéré au 5 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
À titre liminaire, il sera relevé que les acquéreurs parties intimées à la procédure n'ont pas formé d'appel incident à l'encontre de l'ordonnance déférée en ce qu'elle les a déclarés irrecevables à agir à l'encontre de la caisse fédérale de Crédit Mutuel et leurs caisses affiliées faute de qualité et a rejeté leurs demandes de suspension des contrats de prêts accordés en cours.
En revanche, la décision déférée est critiquée par le CIC appelant et ce, uniquement en ce qu'elle a déclaré les acquéreurs recevables à agir à son encontre, leur action ayant été jugée non prescrite.
Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action des acquéreurs à l'encontre du CIC
Pour déclarer les acquéreurs recevables à agir à l'encontre du CIC, le premier juge a considéré que la fin de non recevoir tirée de la prescription de leur action en responsabilité à l'encontre du CIC ne pouvait être retenue dans la mesure où les demandeurs ne pouvaient à ce jour connaître les désordres affectant les biens acquis de nature à réduire leur valeur ni les conséquences quant à l'avantage fiscal espéré de telle sorte que ne connaissant pas les faits leur permettant d'exercer leur action en responsabilité, le délai de 5 ans prévu par l'article 2224 du code civil n'ayant pas commencé à courir, il ne pouvait être expiré.
L'article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008, dispose : 'les actions personnelles et mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.'
En l'espèce, les 17 acquéreurs ont notamment assigné devant le tribunal judiciaire de Versailles le CIC en indemnisation de différents préjudices au motif de divers manquements de ce dernier à ses obligations en tant que prêteur de deniers. Cette action en responsabilité est dès lors soumise au délai de prescription de l'article susvisé et ce, comme revendiqué par chacune des parties à la procédure.
En revanche, elles s'opposent quant au point de départ de ce délai de prescription de 5 ans applicable.
Au soutien de son appel, le CIC fait valoir que le délai de prescription a commencé à courir à compter du jour de la conclusion de chacun des contrats de prêt, le manquement reproché étant un défaut d'information relatif aux conditions de mise en oeuvre du dispositif Pinel, chacun de ces contrats ayant été conclu plus de 5 ans avant chacune des assignations.
En réponse, les acquéreurs expliquent qu'ils ne reprochent pas au CIC uniquement un manquement à son obligation de conseil mais aussi des fautes successives lors son intervention en vue de la commercialisation du produit immobilier, comme agent immobilier, conseiller en gestion de patrimoine et comme agence bancaire à l'origine de la perte de l'avantage Pinel et de la livraison d'un immeuble dévalué et dont les dommages consécutifs pour chacun des acquéreurs naîtront le jour où l'immeuble sera achevé et livré.
Il convient de rappeler que le CIC, dispensateur des concours financiers nécessaires à l'acquisition des biens immobiliers est tenu en cette qualité d'un devoir de mise en garde envers chacun des emprunteurs non averti, à raison de ses capacités financières et des risques de l'endettement né de l'octroi du prêt. Un tel devoir n'existe qu'en cas d'inadaptation du prêt aux capacités financières de l'emprunteur non averti, créant de ce fait un risque d'endettement excessif né de l'octroi du prêt. Cette obligation est une obligation d'information renforcée.
En l'espèce, aucun des acquéreurs ne reproche au CIC une inadaptation du prêt accordé par l'appelant à ses capacités financières.
Il n'est en revanche pas soumis à un devoir de conseil, sauf s'il en donne un spontanément ou à la demande du client, ce qui n'est pas non plus en l'espèce soutenu par les acquéreurs.
Cette obligation de du prêteur ne porte pas en principe sur l'opportunité ou les risques de l'opération financée. Mais si le prêteur de deniers comme en l'espèce (pièce 22 des intimés) est également le mandataire du vendeur il est tenu d'une telle obligation.
Il sera précisé que la prescription de l'action en responsabilité contractuelle court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance et la date à laquelle la victime a eu connaissance du dommage qu'elle invoque est souverainement appréciée par les juges du fond.
Dans l'hypothèse particulière s'agissant d'un investissement locatif immobilier défiscalisé, le point de départ de la prescription de l'action engagée par l'acquéreur contre le CIC en qualité de mandataire du vendeur doit être fixé au jour où il a eu connaissance de faits susceptibles de lui révéler l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat.
En ce qui concerne l'avantage fiscal, l'article 199 novovicies I C al1 du code général des impôts dispose que dans le cadre d'une acquisition d'un bien immobilier en VEFA pour bénéficier de l'avantage de la défiscalisation , 'l'achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition, dans le cas d'un logement acquis en l'état futur d'achèvement, ou la date de l'obtention du permis de construire, dans le cas d'un logement que le contribuable fait construire.
Il est en l'espèce justifié par les acquéreurs (pièces 17 et 18) que le conseil de la SCI les Amaryllis a déposé une première demande de report du délai de 30 mois prévu par l'article susvisé, le 24 octobre 2019 puis une deuxième le 24 février 2020, demandes auxquelles il a été répondu favorablement par un premier report du délai de 114 jours puis un deuxième de 299 jours, puis il a été convenu qu'une dernière demande serait faite à la date de l'achèvement des logements.
Il en résulte qu'à défaut d'achèvement des travaux, l'obtention de l'avantage fiscal ne peut à ce jour être connu par les acquéreurs.
De la même façon, les différents biens immobiliers n'ayant pas été livrés, leur éventuelle dévaluation compte tenu des différents désordres devant être chiffrés par l'expertise toujours en cours, n'est pas connue par les différents acquéreurs de telle sorte qu'à ce jour les acquéreurs n'ont pas eu connaissance des faits susceptibles de leur révéler l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat, date de la révélation du dommage subi par les acquéreurs.
Comme retenu par le premier juge, le délai de 5 ans prévu par l'article 2224 du code civil n'a dès lors pas commencé à courir et l'action en responsabilité des acquéreurs à l'encontre du CIC ne peut être prescrite.
L'ordonnance déférée sera confirmée de ce chef.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Aucune considération d'équité ne commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire et par mise à disposition au greffe,
CONFIRME l'ordonnance en toutes ses dispositions déférées ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne le CIC aux entiers dépens.
Arrêt prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne Pages, Présidente et par Madame Mélanie Ribeiro, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière La Présidente
