Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 3]
JUGEMENT DU 24 MARS 2025
Minute n° :
N° RG 24/03239 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GZKF
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Marine MARTINEAU, JCP
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier
DEMANDEUR :
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL, avocats au barreau de PARIS, plaidant
Me Pia RANDELLI, avocat au barreau d'ORLEANS, postulant
DÉFENDEUR :
Monsieur [O] [R] [M], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
A l'audience du 23 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :
EXPOSE DU LITIGE
Madame [N] [P] a donné à bail à Monsieur [O] [R] [M] un bien à usage d'habitation situé [Adresse 2], par contrat du 1er décembre 2022 à effet au 15 décembre 2022, moyennant un loyer mensuel de 456 euros, payables d’avance mensuellement.
Le 30 novembre 2022, le bailleur a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES portant sur le logement et sur le bail.
A compter du mois de janvier 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a procédé à des versements de loyers au bailleur en tant que caution.
Le 8 mars 2024, une première quittance subrogative a été délivrée par le bailleur à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour un montant de 586 euros.
Par acte du 3 avril 2024 remis à étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [O] [R] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 586 euros, au titre des loyers et charges impayés des mois de janvier à mars 2024.
Dénonçant la situation d’impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 5 avril 2024.
Le 6 mai 2024, une seconde quittance subrogative a été établie, par laquelle le bailleur a déclaré avoir reçu de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 456 euros au titre des loyers et charges impayés dus par Monsieur [O] [R] [M], pour lesquels il a précisé subroger la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans ses droits et actions contre le locataire défaillant.
Par acte du 24 juin 2024 remis à étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [O] [R] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, aux fins suivantes :
-déclarer ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;
-déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;
-à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;
ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [R] [M] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;
-condamner Monsieur [O] [R] [M] au paiement de la somme de 1.307 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 avril 2024 sur la somme de 586 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;
-fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;
-condamner Monsieur [O] [R] [M] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
-condamner Monsieur [O] [R] [M] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer ;
-dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision.
L’assignation a été notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département le 26 juin 2024.
Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives a été reçu au greffe avant l'audience mais le locataire ne s'est pas présenté aux rendez-vous proposés.
Toutefois, l'association AHU, mandatée pour une action en matière de prévention des expulsions locatives, indique que Monsieur [M] n’habite plus dans le logement depuis le mois d’avril 2024. Il aurait contacté par courrier son bailleur pour l’informer de son départ mais ce courrier serait revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ». Monsieur [M] ne pouvant contacter son bailleur, il a indiqué avoir fait appel à un Huissier afin d’établir un état des lieux de sortie qui se serait déroulé le 26 mai 2024. Monsieur [M] aurait fourni l’ensemble des documents au travailleur social. Il a également affirmé que la dette était soldée.
L'affaire a été appelée à l'audience du 23 janvier 2025.
A l'audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a maintenu oralement ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 1.307 euros.
La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.
Cité à étude, Monsieur [O] [R] [M] n’a pas comparu.
La décision a été mise en délibéré à la date du 24 mars 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, le défendeur n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d'appel.
1) SUR L'INTERET A AGIR DE LA SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :
En application de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346-4 du même Code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.
Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.
La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».
En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 30 novembre 2022 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1 (page 6, 7 et 8), qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation. »
L'article 8.2 précise que la caution s'engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d'expulsion » (page 8).
En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée aux droits et actions du bailleur tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement et qu’en ses actions aux fins de mettre un terme au bail à raison des impayés locatifs, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail du 1er décembre 2022 à effet au 15 décembre 2022 et en expulsion à l’encontre de Monsieur [O] [R] [M].
2) SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION EN RESILIATION DU BAIL ET EN EXPULSION :
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret selon accusé de réception en date du 26 juin 2024, soit plus de six semaines avant l'audience en vertu de la nouvelle rédaction de l’article 24 précité, issue de la loi du 27 juillet 2023.
Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 avril 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation.
L’action est donc recevable.
3) SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :
L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans ses termes applicables à la date du bail et du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux .
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire en cas d’impayés (page 2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 avril 2024, pour la somme en principal de 586 euros.
Le bail prévoit un délai de deux mois après un commandement de payer pour la résiliation du bail sur le fondement de la clause résolutoire. Le commandement de payer du 3 avril 2024 reprend ce délai de deux mois applicable légalement à la date de signature du bail.
Monsieur [O] [R] [M] devait régler la somme portée dans le commandement de payer avant le lundi 3 juin 2024 à 24 heures.
Toutefois, il apparaît que le décompte fourni aux débats ne permets pas d’identifier clairement les sommes versées par le locataire pour éteindre les causes du commandement de payer. En effet, le décompte fait état de sommes versées à titre de compensation ce qui laisserait entendre que le locataire a réglé au moins partie du loyer, les sommes éventuellement versées par lui, postérieurement à mai 2024, ne figurant pas du tout sur le décompte, sans qu'il soit possible d'être certain qu'il n'a rien versé.
En conséquence, il y aura lieu de débouter la SAS ACTION LOGEMENT de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, faute d’éléments permettant de vérifier les versements réalisés par le locataire durant les deux mois lui permettant d’éteindre les causes du commandement de payer.
4) SUR LA RESILIATION POUR FAUTE DU LOCATAIRE :
Conformément à l'article 1224 du Code civil, la résolution peut résulter d'une décision de justice en cas d'inexécution suffisamment grave.
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, il ressort du dernier décompte transmis par ACTION LOGEMENT que Monsieur [O] [R] [M] n'a plus payé son loyer entre le mois de janvier 2024 et le mois de mai 2024.
Ces éléments caractérisent des manquements suffisamment graves aux obligations découlant du bail, qui justifient la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [O] [R] [M] à la date de l'audience du 23 janvier 2025.
L’expulsion de Monsieur [O] [R] [M] sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités qui seront précisées dans le dispositif.
5) SUR L'EXPULSION ET L'INDEMNITE D'OCCUPATION :
S'il ressort des éléments transmis par l'association AHU que Monsieur [O] [R] [M] aurait quitté les lieux loués et qu'un état des lieux de sortie aurait été réalisé, ces déclarations ne sont corroborées par aucun élément concret transmis au Tribunal.
La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [O] [R] [M] de remettre les clés et de quitter les lieux.
A défaut de départ volontaire, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [R] [M], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.
Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l'article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.
Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [O] [R] [M] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux. Ces paiements pourront être faits à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à partir du moment où les mensualités auront été préalablement versées par la société au bailleur et qu'il en aura été justifié par la délivrance d'une quittance subrogative.
6) SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :
En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.
En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail ainsi qu'un décompte arrêté à la date du 13 janvier 2025 démontrant que Monsieur [O] [R] [M] reste lui devoir la somme de 1.307 euros au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation, échéance de mai 2024 incluse et hors frais de poursuite.
La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative datée du 6 mai 2024 mentionnant qu'un total de 1.307 euros a été versé au bailleur en garantie du paiement du loyer.
Absent à l’audience, Monsieur [O] [R] [M] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette.
Il sera donc condamné au paiement de la somme de 1.307 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 586 euros à compter du commandement de payer (3 avril 2024), sur la somme de 1.307 euros à compter de l'assignation (24 juin 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil et à la demande.
La question de l'octroi de délais de paiement n’a pas été mise d’office dans les débats à l'audience, Monsieur [O] [R] [M] étant absent à l’audience et le détail de créance ne permettant pas de savoir si le locataire a repris le paiement des loyers au moment de l’audience.
7) SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
En application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Monsieur [O] [R] [M] supportera la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Monsieur [O] [R] [M] sera condamné à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en son action aux fins de résiliation de bail et de paiement des loyers et charges impayés ;
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail signé le 1er décembre 2022 avec effet au 15 décembre 2022 entre Madame [N] [P], d’une part, et Monsieur [O] [R] [M], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], ne sont pas réunies à la date du 4 juin 2024 ;
CONSTATE la résiliation du contrat de bail, aux torts exclusifs du locataire pour défaut de paiement des loyers et charges, concernant le logement situé [Adresse 2], à la date du 23 janvier 2025, date de l'audience;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [R] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés ;
DIT qu'à défaut pour Monsieur [O] [R] [M] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
CONDAMNE Monsieur [O] [R] [M] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du jour de l’audience et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, dès lors que ces paiements, effectués par la caution au bailleur, auront été préalablement justifiés par la délivrance d'une quittance subrogative ;
FIXE le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers et charges que Monsieur [O] [R] [M] aurait eu à payer en cas de non résiliation du bail ;
CONDAMNE en conséquence Monsieur [O] [R] [M] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1.307 euros (selon détail de créance en date du 13 janvier 2025 incluant l'échéance du mois de mai 2024) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés et pris en charge par la caution, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 586 euros à compter du commandement de payer (3 avril 2024), sur la somme de 1.307 euros à compter de l'assignation (24 juin 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus ;
CONDAMNE Monsieur [O] [R] [M] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [O] [R] [M] aux entiers dépens de la présente procédure, comprenant les frais de commandement de payer et d'assignation ;
REJETTE toutes autres demandes ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 mars 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.
La Greffière, La Juge,
