Cour de cassation, 25 mars 2014. 13-10.606

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé, sans dénaturation, que l'article 11 des conditions particulières du bail prévoyait à la charge de la bailleresse des travaux de restructuration concernant les lieux loués devant être réalisés dans les 12 mois suivant l'entrée en jouissance du locataire et que le retard dans l'exécution de ces travaux était imputable à la négligence de la société Quartz properties dans le dépôt des demandes de permis de démolir et de construire et avait eu pour conséquence que les lieux ne répondaient pas aux normes contractuellement établies jusqu'à la réalisation des travaux, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ces constatations rendaient inopérantes, en a exactement déduit que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance complète et que le préjudice de jouissance de la société Décoplus résultait de ce manquement ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Quarzt properties aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Quartz properties à payer 3 000 euros à la société Décoplus ; rejette la demande de la société Quartz properties ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour la société Quartz properties Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la Sté QUARZ PROPERTIES à payer à la Sté DECOPLUS la somme de 62 300 ¿ à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2008, capitalisés, AUX MOTIFS QUE la Sté DECOPLUS fait valoir que le chantier des travaux prévus à l'article 11 du bail n'a débuté qu'en octobre 2007, pour s'achever en mars 2008, soit entre 9 et 15 mois de retard, sur le calendrier contractuel ; que la Sté QUARTZ PROPERTIES est tenue à réparation du seul fait du non respect des obligations contractuelles ; que c'est vainement que la Sté QUARTZ PROPERTIES invoque l'article 4 du bail, indiquant que le preneur prend les lieux en l'état où ils se trouvent, les travaux ayant été prévus pour l'entrée en jouissance ; que l'article 6 constitue une clause type ordinaire qui vise à permettre au bailleur de se prémunir contre les griefs d'un locataire qui serait gêné par des travaux, ce qui est différent de l'article 11 ; que l'alinéa 4 de l'article 11 précise simplement que pour le cas où le bailleur respecterait les délais, le preneur ne saurait solliciter une diminution de loyer ou une réparation ; que la Sté QUARTZ PROPERTIES soutient que, par l'article 11 dernier alinéa, le preneur a expressément renoncé à toute demande de diminution de loyer et à tout recours contre le bailleur, sauf faute ou négligence de sa part ; qu'aucune faute ou négligence ne peut lui être reprochée ; que la majeure partie des travaux en cause ne concerne pas les locaux donnés à bail ; que les travaux n'ont pas pu débuter immédiatement pour des raisons administratives ; que le débouté des demandes s'impose également au visa des articles 4 et 6 du contrat ; qu'au surplus, les travaux ne gênaient en rien l'exploitation pleine et entière des locaux ; qu'aucun préjudice n'est donc établi ; que l'article 4 des conditions générales du bail stipule que le preneur prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouvent au moment de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger de travaux de quelque nature que ce soit de la part du bailleur ; que l'article 6-2 des conditions générales précise que le preneur devra subir toutes les réparations dans l'immeuble ou sur et sous la voie publique, sans pouvoir prétendre à une réduction de loyer, ou à une quelconque indemnité, et quelle que soit leur durée ; que toutefois, l'article 11 des conditions particulières prévoit un certain nombre de travaux à la charge du bailleur à réaliser selon un calendrier précis, outre des travaux de restructuration de l'ensemble du site, dont une partie concerne les lieux loués, le preneur renonçant à toute demande de diminution du loyer, et à tout recours contre le bailleur au titre de ces travaux de restructuration, sauf faute ou négligence de ce dernier ; qu'il en résulte que, dans la mesure où des travaux dans les lieux loués ont été expressément mis à la charge du bailleur selon un calendrier pré établi, et où des travaux de restructuration du site, concernant partiellement les lieux loués, ont également été prévus à la charge du bailleur, à réaliser au cours des 12 mois suivant l'entrée en jouissance, les conditions générales du bail n'avaient pas vocation à s'appliquer à cette disposition spéciale, figurant dans la partie conditions particulières, et destinée à une mise en oeuvre spécifique ; qu'il n'est pas contesté par la Sté QUARTZ PROPERTIES que les travaux dans les lieux loués concernant la fermeture de la baie, le remplacement de trois portes et la division électrique des locaux, qui devaient s'achever entre le 15 juillet et le 31 décembre 2006, ne l'ont été qu'en mars 2008 et que les travaux de restructuration du site qui devaient être achevés en juin 2007 ne l'ont également été qu'en mars 2008 ; qu'en premier lieu, s'agissant des travaux de restructuration, la Sté DECOPLUS ne discute plus du principe de sa renonciation à toute demande de diminution de loyer et à tout recours contre le bailleur mais soutient que le bailleur a fait preuve de négligence en ne déposant les demandes de permis de construire et de démolir que le 31 mai 2007, et que compte tenu de cette négligence, il ne peut lui être opposé sa renonciation ; que sur ce point, la Sté QUARTZ PROPERTIES réplique que le chantier a été ouvert immédiatement, soit le 8 octobre 2007, qu'il ne pouvait s'engager sans permis de construire obtenu le 3 octobre 2007, et que le chantier s'est déroulé pendant une période inférieure de six mois ; que contrairement à ce qu'affirme la Sté QUARTZ PROPERTIES, la faute ou la négligence du bailleur prévue à l'article 11 des conditions particulières du contrat ne se trouvent nullement limitées à l'exécution des travaux mais, par le formule générale « au titre de ces travaux », concernent tout aussi bien l'engagement de ces travaux que leurs conditions d'exécution ; que l'article 11 prévoit qu'ils seront réalisés au cours des 12 mois suivant la prise d'effet du bail ; que la Sté QUARTZ PROPERTIES ne justifie pas le retard mis dans la dépôt de la demande de permis de démolir et de construire, le 31 mai 2007, soit 11 mois après l'entrée dans les lieux de la Sté DECOPLUS ; que la Sté DECOPLUS établit ainsi la négligence de la Sté QUARTZ PROPERTIES et rend sa demande d'indemnisation recevable ; qu'en second lieu, s'agissant des travaux particuliers dans les lieux loués et contrairement à ce que soutient la Sté QUARTZ PROPERTIES pour qui l'examen spécifique des travaux litigieux révélerait qu'il ne pouvait y avoir ni trouble de jouissance ni préjudice du fait du retard dans leur exécution, celle-ci n'ayant d'ailleurs duré que 48 h, le retard mis dans la réalisation de ces travaux, d'une importance non négligeable de par leur nature, a eu pour effet que les lieux loués n'ont pas répondu aux normes contractuellement établies, jusqu'à la réalisation de ces travaux, ainsi que l'a relevé à juste titre le tribunal ; que la Sté DECOPLUS critique le tribunal qui, pour rejeter ses demandes, a considéré d'une part, qu'étant une personne morale, elle ne pouvait revendiquer la compensation d'un défaut de jouissance normale, d'autre part, que le contrat demeurant silencieux quant à une quelconque compensation pendant la durée des chantiers, elle n'aurait pu demander que la compensation des pertes et privations de gains afférents à la période courant de son entrée dans les lieux jusqu'à la date de démarrage de chacun des travaux, alors qu'elle sollicitait à tort une indemnisation fondée sur une perte de chiffre d'affaires enregistrées pendant la durée de réalisation des travaux soit du 1er octobre 2007 au mars 2008 ; que la Sté DECOPLUS soutient qu'il devait être fait une distinction dans les deux postes de préjudice subis, d'une part, la demande en diminution du loyer pour inexécution par le bailleur de son obligation contractuelle d'autre part, la demande au titre de la perte de chiffre d'affaires, conséquence du défaut de jouissance paisible, indemnisable aussi bien pour une personne physique que pour une personne morale ; que la Sté QUARTZ PROPERTIES s'appuie en réplique sur la motivation du tribunal et y ajoute l'article 5 du bail qui prévoit déjà une franchise partielle du loyer jusqu'à achèvement des travaux ; que le dit article 5 prévoit, à titre exceptionnel, sans autres précisions, qu'une franchise de loyer sera accordée pour le bâtiment 3 du 28 juin 2006 au 31 août 2006, et pour le bâtiment 4 pour la période démarrant à la date d'effet des présentes soit le 28 juin 2006 pour se terminer 45 jours à compter de la réception des travaux de remplacement des portes rapides ; qu'aucun élément supplémentaire n'est donné par les parties quant à l'application de cette disposition ; que, quoi qu'il en soit, la demande d'indemnisation de la Sté DECOPLUS ne fait état que de la période courant à compter du 31 décembre 2006, date à laquelle les travaux dans les lieux loués devaient être tous achevés ; qu'il convient de rappeler que le préjudice dont peut se prévaloir la Sté DECOPLUS est dû au retard dans l'exécution des travaux ; que ce retard est imputable à la bailleresse qui a manqué à son obligation de délivrance complète ; que le trouble de jouissance que la Sté DECOPLUS invoque résulte de cette absence de délivrance conforme ; que le préjudice ainsi subi doit être évalué pendant la période courant de la date à laquelle les travaux devaient être achevés jusqu'à leur date effective d'achèvement, soit pour les travaux de restructuration de juillet 2007 à mars 2008 ; que pour ce concerne la demande de la Sté DECOPLUS relative à la perte de son chiffre d'affaires, il doit être relevé que celle-ci n'établit pas le lien entre le manquement de la bailleresse et la perte de chiffre d'affaires par la simple production de l'attestation de chiffre d'affaires du 1er octobre 2007 au 26 mars 2008 puis du 1er octobre 2008 au 26 mars 2009, dans la mesure où elle ne conteste pas avoir occupé les lieux dans lesquels elle n'a débuté son activité qu'à partir de juillet 2006 ; qu'en conséquence, il sera fait une exacte appréciation du préjudice ainsi établi au regard de la nature du manquement et de la période durant laquelle il a été subi, en condamnant la Sté QUARTZ PROPERTIES à payer à la Sté DECOPLUS, à titre de dommages intérêts, une somme correspondant à 20 % du loyer mensuel pour la période entre juin 2007 et 25 % du loyer mensuel pour la seconde période soit la somme de 62 300 ¿ avec intérêts au taux légal à compter du mars 2008, date de la réception de la mise en demeure et avec capitalisation ; 1) ALORS QUE le bailleur est tenu, par la nature du bail, de délivrer au preneur la chose louée ; qu'il doit délivrer la chose en bon état de réparations de toute nature ; que la délivrance s'entend de la remise de la chose louée en l'état de servir la destination convenue, soit de permettre, en cas d'usage commercial de la chose louée, l'exercice de l'activité commerciale du preneur ; qu'en l'espèce, le bailleur a informé le preneur de l'exécution, à ses frais, de travaux de restructuration du site, par le réfection partielle des façades des bâtiments 3 et 4 B, respectivement à usage d'entrepôt de stockage et d'activité industrielle, et de la toiture du bâtiment 3, ce que le preneur a accepté, prenant l'engagement de ne pas demander de diminution de loyer ou d'exercer de recours, sauf faute du bailleur ; que les travaux prévus ont été réalisés, avec un retard par rapport à la date mentionnée dans le bail, à défaut d'obtention du permis de construire ; qu'en retenant que la Sté QUARTZ PROPERTIES n'avait pas exécuté son obligation de délivrance complète pour allouer à la Sté DECOPLUS des dommages intérêts en réparation du trouble de jouissance résultant de l'exécution tardive des travaux, la cour d'appel qui n'a pas constaté que les locaux loués avaient subi des désordres liés au retard dans l'exécution des travaux de façade et de toit prévus et que le preneur avait subi un trouble autre que celui résultant de l'exécution même des travaux, tels que prévus initialement, a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du code civil ; 2) ALORS QUE conformément à l'article 11 des conditions particulières du bail formé entre la Sté DECOPLUS et la Sté QUARTZ PROPERTIES, le bailleur, s'agissant des travaux de restructuration du site, a informé le preneur de leur exécution future, prévue dans un délai de 12 mois à compter de la prise d'effet du contrat, ce que le preneur a déclaré reconnaître et accepter expressément, travaux devant porter sur les façades et le toit des bâtiments à usage d'entrepôt de stockage et d'activité industrielle, et pour lesquels, dans le dernier alinéa de l'article 11, le preneur a déclaré à nouveau en avoir été informé et renoncer à toute diminution de loyer et à tout recours contre le bailleur, sauf faute ou négligence de celui-ci ; qu'il résulte de cette clause que, pour les travaux de restructuration du site, le bailleur ne s'est pas engagé envers le preneur à leur réalisation mais s'est borné à indiquer leur délai d'exécution prévisible, ce qui excluait, pour le preneur, le droit de se prévaloir de leur réalisation après la date mentionnée ; que, pour allouer néanmoins au preneur des dommages intérêts représentant une diminution du loyer, en réparation du préjudice lié au retard dans l'exécution des travaux, la cour d'appel a retenu que le bailleur s'était engagé à faire exécuter les travaux dans un délai impératif pour lui et avait commis une faute en déposant avec retard la demande de permis de construire nécessaire, faute ouvrant le droit, pour le preneur, à des dommages intérêts pour atteinte à sa jouissance paisible ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel qui a dénaturé la clause susvisée, celle-ci ne constatant pas d'engagement du bailleur accepté par le preneur, a violé l'article 1134 du code civil ; 3) ALORS QUE aux termes de l'article 11 des conditions particulières du contrat de bail, celui-ci ne comporte pas d'engagement du bailleur accepté par le preneur quant à la réalisation de travaux et ne prévoit pas la faculté pour le preneur de demander l'indemnisation du préjudice résultant de la réalisation des travaux qu'il a déclaré accepter ; que la cour d'appel qui n'a pas constaté que le preneur avait, par le fait de l'exécution différée des travaux prévus, subi des désordres dans les lieux loués et justifiait d'un préjudice de jouissance résultant directement de leur exécution différée, l'ayant empêché de jouir des lieux selon la destination convenue et dans leur totalité, mais qui a condamné néanmoins le bailleur à indemniser le preneur d'un préjudice non caractérisé, a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.