Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 24/00466 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YWDD
Minute : 24/781
S.C.I. JUSTMELI
Représentant : Me Vincent COLLIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0287
C/
Monsieur [X] [O]
Représentant : Me Laura BASSALER, avocat au barreau de PARIS,
Madame [Y] [B] épouse [O]
Représentant : Me Laura BASSALER, avocat au barreau de PARIS,
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 août 2024 ;
par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 24 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.C.I. JUSTMELI,
demeurant [Adresse 3] - [Localité 5]
représentée par Me Vincent COLLIER, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Monsieur [X] [O],
demeurant [Adresse 2] - [Localité 8]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 930082024007563 du 08/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)
représenté par Me Laura BASSALER, avocat au barreau de PARIS
Madame [Y] [B] épouse [O],
demeurant [Adresse 2] - [Localité 8]
représentée par Me Laura BASSALER, avocat au barreau de PARIS
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 1er novembre 2019, la SCI JUSTMELI a donné à bail à Monsieur [X] [O] et Madame [Y] [B] épouse [O] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 710 euros.
Par lettre recommandée du 24 juillet 2023, la SCI JUSTMELI a mis en demeure Monsieur [X] [O] et Madame [Y] [B] épouse [O] de lui verser la somme de 2.840 euros au titre des loyers impayés entre avril et juillet 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2023, la SCI JUSTMELI a fait signifier à Monsieur [X] [O] et Madame [Y] [B] épouse [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 16.640,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Par notification électronique du 26 octobre 2023 la SCI JUSTMELI a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice en date du 5 janvier 2024, la SCI JUSTMELI a fait assigner Monsieur [X] [O] et Madame [Y] [B] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [O] et Madame [Y] [B] épouse [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,autoriser la SCI JUSTMELI à faire établir par exploit d’un commissaire de justice un état des lieux des locaux loués dès la signification du jugement à intervenir,condamner solidairement Monsieur [X] [O] et Madame [Y] [B] épouse [O] au paiement des sommes suivantes :la somme de 18.860 euros au titre de la dette locative, terme de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2023 ou à défaut du 25 octobre 2023,une indemnité d'occupation mensuelle d’un montant de 810 euros, la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 8 janvier 2024.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 juin 2024.
Par conclusions écrites soutenues et modifiées oralement, la SCI JUSTMELI, représentée, maintient sa demande de condamnation solidaire au titre de l’arriéré locatif de janvier 2021 à mars 2024 inclus, qu’elle actualise à la somme de 13.180 euros, avec intérêts de droit à compter du 24 juillet 2023 ou à défaut du 25 octobre 2023, et ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. Elle abandonne le surplus de ses demandes. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement sur 24 mois.
La SCI JUSTMELI soutient que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie, selon elle, la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Concernant le montant du loyer, elle indique qu’il était initialement fixé à la somme de 710 euros hors charge, le bail prévoyant en sus une provision mensuelle pour charges de 100 Euros. Elle explique n’avoir jamais réclamé cette provision, par lassitude, et ne pas la réclamer dans le cadre de la présente procédure.
Elle indique avoir fait débuter son décompte au mois de janvier 2021, soit les trois années précédant l’assignation. Elle précise que les locataires ont quitté les lieux le 23 mars 2024, date de fin du décompte. Elle fait valoir que les défendeurs ne démontrent aucun autre paiement que ceux imputés au décompte, ne pouvant se contenter d’affirmer avoir réglé en espèce. Elle affirme que le seul fait que la société BA-TP, dont le gérant est le même que la SCI JUSTMELI, ait prêté 10.000 euros à Monsieur [O] en 2022 ne saurait suffire à établir qu’il n’avait pas parallèlement une dette locative. Elle réfute que la présente procédure ait été engagée du fait de la procédure prud’homale initiée par Monsieur [O]. S’agissant de la somme de 150 euros que les défendeurs soutiennent avoir versé en juin 2024, elle déclare ne pas pouvoir confirmer ou infirmer le paiement.
Par conclusions écrites soutenues et modifiées oralement, Monsieur [X] [O] et Madame [Y] [B] épouse [O], représentés, demandent au Juge des contentieux de la protection de :
les admettre au bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire,débouter la SCI JUSTMELI de ses demandes de condamnation au titre des loyers impayés pour la période antérieure à mars 2023,condamner solidairement Monsieur et Madame [B] à la somme de 7340 euros au titre des loyers impayés pour la période de mars 2023 à janvier 2024, déduction faite d’un paiement de 150 euros réalisé en juin 2024,débouter la SCI JUSTMELI de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.A titre reconventionnel, ils sollicitent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 24 mois.
Au soutien de leurs prétentions, ils rappellent qu’un second bail a été conclu entre les mêmes parties pour les mêmes locaux le 1er janvier 2020, fixant le montant du loyer à la somme de 710 euros charges comprises.
Ils font valoir que les demandes sur les loyers antérieurs à décembre 2020 sont prescrites, conformément à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Concernant la période de janvier 2021 à mars 2023, ils déclarent produire la quittance de loyer du terme de janvier 2021, qui ne saurait leur être demandé. Pour le surplus, ils affirment avoir réglé en espèces les loyers. Ils rappellent qu’ils se trouvaient en situation irrégulière sur le territoire français, qu’ils avaient rejoint, à la demande du gérant de la SCI JUSTMELI, afin que Monsieur [O] puisse travailler pour la SARL BA-TP, dont le gérant est le même que la SCI JUSTMELI. Ils indiquent que Monsieur [O] a été licencié le 19 avril 2023 pour faute grave et qu’il a, par la suite, engagé une procédure devant le conseil des prud’hommes contestant les motifs du licenciement. Ils soutiennent que, dans ce contexte particulièrement litigieux, la SCI JUSTMELI fait preuve d’une mauvaise foi quant au paiement en espèce des loyers d’août et octobre 2021 et des loyers de février, août et novembre 2022. A ce titre, ils soulignent que dans sa première lettre de mise en demeure en juillet 2023 la SCI JUSTMELI n’a pas réglé les loyers antérieurs à avril 2023 et que ce n’est que postérieurement à l’engagement de la procédure prud’homale qu’elle a sollicité le paiement de loyers antérieurs à avril 2023. Ils ajoutent qu’en juin 2022, la SA BA-TP lui a prêté la somme de 5000 euros et s’étonne que le gérant de la SA BA-TP et de la SCI JUSTMELI ait accepté de leur prêter une telle somme s’ils avaient déjà une dette locative.
Concernant les loyers à compter de mars 2023, ils admettent n’avoir pas procédé au règlement des loyers, mais indiquent avoir réglé la somme de 150 euros en juin 2024.
Sur la demande de délais de paiement, ils rappellent que Monsieur [O] a été licencié avant de retrouver un emploi en juin 2023 lui permettant de percevoir un revenu mensuel moyen de 2028 euros. En revanche, ils font savoir que Madame [O] a fait l’objet d’un licenciement économique en août 2023 et n’a pas repris d’activité professionnelle. Ils déclarent avoir un enfant à charge. Ils indiquent être en situation irrégulière sur le territoire français et ne pouvoir prétendre à aucune aide financière.
S’agissant de l’aide juridictionnelle provisoire, ils expliquent que l’aide juridictionnelle leur a été refusée le 28 mars 2024 en raison de leur situation irrégulière sur le territoire français alors même que dans sa décision du 28 mai 2024, le conseil constitutionnel a censuré comme étant contraires au principe d’égalité devant la justice les dispositions législatives excluant du bénéfice de l’aide juridictionnelle les étrangers qui ne résident pas régulièrement en France. Ils précisent qu’un nouveau dossier de demande d’aide juridictionnelle a été déposé auprès du bureau d’aide juridictionnelle le 14 juin 2024.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 29 août 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
Alors qu’elle y avait été autorisée au cours des débats, la SCI JUSTMELI n’a adressé aucune note visant à confirmer ou infirmer le paiement de 150 euros évoqués par Monsieur [X] [O] et Madame [Y] [B] épouse [O] à l’audience.
MOTIVATION DE LA DECISION
Sur l’aide juridictionnelle provisoire
En vertu de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1991, sont admises au bénéfice de l'aide juridictionnelle les personnes physiques de nationalité française et les ressortissants des Etats membres de la Communauté européenne. Les personnes de nationalité étrangère résidant habituellement en France sont également admises au bénéfice de l'aide juridictionnelle. La condition de régularité de la résidence en France, antérieurement prévue à l’article 3, a été supprimée par décret n°2024-799 du 2 juillet 2024.
En application de l'article 20 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, dans les cas d'urgence, sous réserve de l'application des règles relatives aux commissions ou désignations d'office, l'admission provisoire à l'aide juridictionnelle peut être prononcée par la juridiction compétente ou son président. L'admission provisoire à l'aide juridictionnelle peut également être accordée lorsque la procédure met en péril les conditions essentielles de vie de l'intéressé, notamment en cas d'exécution forcée emportant saisie de biens ou expulsion. L'aide juridictionnelle provisoire devient définitive si le contrôle des ressources du demandeur réalisé a posteriori par le bureau d'aide juridictionnelle établit l'insuffisance des ressources.
En l'espèce, Monsieur [X] [O] et Madame [Y] [B] épouse [O] sollicitent leur admission provisoire à l'aide juridictionnelle dans le cadre de la présente instance, où ils sont représentés par Me Laura BASSALER.
Néanmoins, dans le cadre de la présente instance, contradictoire, la SCI JUSTMELI ne laisse subsister que des demandes financières qui ne mettent pas en péril les conditions essentielles de vie des intéressés. En outre, il ne s’agit pas non plus d’un cas d’urgence, la juridiction de céans ne statuant pas en référé.
Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande d’admission à l’aide juridictionnelle provisoire de Monsieur et Madame [O]. Toutefois, il convient de préciser ce refus de l’aide juridictionnelle provisoire est sans effet sur l’aide juridictionnelle qui pourrait être accordée par le bureau compétent postérieurement à l’audience, une nouvelle demande ayant été déposée par les défendeurs.
Sur la demande en paiement
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, la SCI JUSTMELI produit un bail signé le 1er novembre 2019 fixant le montant du loyer à la somme de 710 euros, à laquelle s’ajoute la somme de 100 euros au titre des provisions sur charge.
Néanmoins, Monsieur et Madame [O] produisent un second bail, du 1er janvier 2020, signé entre les mêmes parties pour les mêmes locaux, fixant le montant du loyer à la somme de 650 euros outre 60 euros de provisions sur charge, soit 710 euros charges comprises.
Ce contrat postérieur, signé par les mêmes parties, qui n’est pas contesté par la SCI JUSTMELI, est donc venu amender le premier bail.
Il convient donc de retenir un montant de loyer charges comprises de 710 euros.
Il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er novembre 2019, du bail signé le 1er janvier 2020, du commandement de payer délivré le 25 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 23 mars 2024 que la SCI JUSTMELI rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
En premier lieu, il convient de rappeler que la créance sollicitée comme au terme de janvier 2021 et qu’il n’est donc pas nécessaire de se prononcer sur la prescription des termes antérieurs.
En deuxième lieu, il apparaît que la SCI JUSTMELI produit un décompte duquel il ressort que les loyers de janvier 2021, août 2021, octobre 2021, février 2022, août 2022, novembre 2022 puis d’avril 2023 à mars 2024 n’ont pas été réglés, et que les loyers de juillet 2022 et mars 2023 ont été partiellement payés.
Concernant le loyer de janvier 2021, Monsieur et Madame [O] produisent la quittance de loyer qui établit le paiement dudit loyer. Il conviendra donc de déduire 710 euros des sommes réclamées.
Concernant les termes d’août 2021, d’octobre 2021, de février 2022, d’août 2022 et de novembre 2022, Monsieur et Madame [O] affirment avoir réglé en espèces leur loyer.
Toutefois, ils ne rapportent aucune preuve en ce sens ni aucun commencement de preuve. Ils ne peuvent légitimement soutenir qu’en raison des relations employeur / employé existantes entre le gérant de la SCI JUSTMELI et Monsieur [O], ce dernier ne pouvait exiger de quittances de loyer lors du paiement du loyer en espèce, alors même qu’il démontre avoir reçu des quittances à plusieurs reprises en 2020 puis en janvier 2021. L’existence de la procédure prud’homale actuelle ou d’un prêt antérieur de la SARL BA-TP à Monsieur [O] ne sauraient suffire à établir que Monsieur et Madame [O] ont réglé leurs loyers en 2021 et 2022.
Concernant les loyers de juillet 2022 et mars 2023, Monsieur et Madame [O] ne rapportent pas la preuve d’un paiement complémentaire.
Concernant les loyers d’avril 2023 à mars 2024, Monsieur et Madame [O] reconnaissent en être débiteurs.
En troisième lieu, il est constant que Monsieur et Madame [O] ont rendu les clés par lettre recommandée reçue le 23 mars 2024. De ce fait, le terme de mars 2024 ne saurait être exigé dans son intégralité mais uniquement au prorata de la présence de Monsieur et Madame [O] dans les lieux. Monsieur et Madame [O] ne sont donc redevables que de la somme de 526,77 euros au titre du loyer de mars 2024.
Enfin, Monsieur et Madame [O] démontrent avoir réglé, par virement, la somme de 150 euros le 14 juin 2024, la SCI JUSTMELI n’ayant pas adressé de preuve contraire. Il conviendra donc de déduire la somme de 150 euros des sommes dues.
Il en résulte que Monsieur et Madame [O] restent redevables de la somme de 12.136,77 euros au titre de l’arriéré locatif du 1er janvier 2021 au 23 mars 2024, terme de mars 2024 au prorata.
Si la clause de solidarité contenue au bail du 1er janvier 2020 est barrée, Monsieur [X] [O] et Madame [Y] [B] épouse [O] sont mariés. Conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [X] [O] et Madame [Y] [B] épouse [O] à payer à la SCI JUSTMELI la somme de 12.136,77 euros, au titre des sommes dues au 23 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 octobre 2023 sur la somme de 8120 euros, de l’assignation du 5 janvier 2024 sur la somme de 2220 euros et du présent jugement sur le surplus.
Sur la demande de délais de paiement
Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En l’espèce, Monsieur et Madame [O] justifient de leur situation financière. Ils sont en mesure de régler la dette si elle était échelonnée. En outre, la bailleresse n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.
Par conséquent, il convient d’octroyer des délais de paiement à Monsieur et Madame [O] selon les modalités fixées au dispositif.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [O] et Madame [Y] [B] épouse [O] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Eu égard à l’issue du litige et au montant de la dette locative, tout en prenant en considération la situation respective des parties, il convient également de condamner in solidum Monsieur [X] [O] et Madame [Y] [B] épouse [O] à payer à la SCI JUSTMELI la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DEBOUTE Monsieur [X] [O] et Madame [Y] [B] épouse [O] de leur demande d’admission à l’aide juridictionnelle provisoire,
CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [O] et Madame [Y] [B] épouse [O] à payer à la SCI JUSTMELI la somme de 12.136,77 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 23 mars 2024, échéance de mars 2024 au prorata incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023 sur la somme de 8120 euros, du 5 janvier 2024 sur la somme de 2220 euros et du présent jugement sur le surplus.
AUTORISE Monsieur [X] [O] et Madame [Y] [B] épouse [O] à s’acquitter de leur dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 500 euros et un 24e versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,
DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,
DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l'échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,
RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou pénalités de retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision,
CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [O] et Madame [Y] [B] épouse [O] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation, ainsi que le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [O] et Madame [Y] [B] épouse [O] à payer à la SCI JUSTMELI la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE la SCI JUSTMELI de ses autres demandes et prétentions,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE JUGE
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